Про дураков и красную кнопку
За время своей решэлторской практики я встречался с сотнями клиентов. Продажа или покупка недвижимости — дело ответственное, всегда нервное и непростое, кто бы что ни говорил. Так что я всегда вхожу в положение людей. Вникаю в проблемы, даю дельные рекомендации, стараюсь, чтобы меня услышали. Всегда делаю для своих клиентов максимум возможного.
Но периодически встречаются мне клиенты, которые истолковывают мой профессионализм неправильным образом. Об одной такой клиентке и пойдёт речь.
Приходит недавно сударыня: «Здрасте, Алексей, читаю ваш телеграм-канал. Вы делаете просто невозможное, вы тот, кто мне нужен, спасите-помогите». Ну, говорю, рассказывайте.
История такая. Двое сыновей получили наследство от отца. Одному сыну 50 лет, другой несовершеннолетний. Наследство — две квартиры, в каждой из которых по половине принадлежало двоим этим наследникам. И вот эта дама — мама несовершеннолетнего сына — захотела, чтобы второй собственник продал ей свою долю в одной из квартир. А ещё она хотела продать долю во второй квартире.
Я начал ей объяснять, что продать просто какую-то безымянную долю в помещении невозможно. Нужно сначала сделать технические документы, чтобы было понятно, какая часть продаётся, — определить границы этой доли, определить право пользования. Чтобы чёрным по белому было написано — Иванов владеет комнатой №1 на плане, а Петров — комнатой №2. И вот тогда уже можно продать эту долю в виде комнаты. А просто продать долю в помещении невозможно, ни один нотариус не возьмётся делать такой договор. Ведь если, например, в однокомнатной квартире одна вторая часть ваша, то где она? У туалета, у кухни или на потолке?
Но мадам — как в той сказке, «раздобудь к утру ковёр… расшибись, а будь добёр!». Хочу, говорит, чтобы вы продали без всяких этих бумажек. Только что ножкой не топнула. Причём разговор был в таком русле, что, за сколько захочу, за столько и продашь.
Ну, говорю, это вы не по адресу. Нет у меня волшебной красной кнопки с надписью «нажал — продал», которая волшебные хотелки исполняет. Ничего не получится. Но всё же пытаюсь вести с ней диалог.
Дальше последовала гневная тирада насчёт того, какой второй собственник дебил, дурак, алкоголик, хулиган и тунеядец. На контакт не идёт, разговаривать не хочет, продавать ей свою долю в одной из квартир отказывается. А я так, невзначай, говорю, ну давайте мне телефон его, я с ним пообщаюсь. Она даёт мне телефон.
И я прямо при ней звоню этому второму собственнику, наследнику. В тот момент рядом со мной сидел Алексей, мой стажёр, и всю эту картину наблюдал. (Я ведь ещё и стажёров обучаю, ценный решэлторский опыт им передаю. Здесь про своих «орлов» и подход к обучению рассказывал). Лучшего мастер-класса, говорит, ещё не видел. Лицо у неё изменилось — не ожидала, что сразу звонить будешь. Чуть было не убежала из офиса. А я как ни в чём не бывало — здрасте-здрасте, вот тут говорят, что вы не хотите свою долю продавать.
Да что вы, говорит мой собеседник на том конце несуществующего провода, наоборот. Предлагал ей встретиться, обсудить. А она просто не приходит на встречи, выдвинула какие-то нереальные условия. Хочу, дескать, чтобы эта квартира у меня осталась, потому что мы тут с покойным раньше жили.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
За время своей решэлторской практики я встречался с сотнями клиентов. Продажа или покупка недвижимости — дело ответственное, всегда нервное и непростое, кто бы что ни говорил. Так что я всегда вхожу в положение людей. Вникаю в проблемы, даю дельные рекомендации, стараюсь, чтобы меня услышали. Всегда делаю для своих клиентов максимум возможного.
Но периодически встречаются мне клиенты, которые истолковывают мой профессионализм неправильным образом. Об одной такой клиентке и пойдёт речь.
Приходит недавно сударыня: «Здрасте, Алексей, читаю ваш телеграм-канал. Вы делаете просто невозможное, вы тот, кто мне нужен, спасите-помогите». Ну, говорю, рассказывайте.
История такая. Двое сыновей получили наследство от отца. Одному сыну 50 лет, другой несовершеннолетний. Наследство — две квартиры, в каждой из которых по половине принадлежало двоим этим наследникам. И вот эта дама — мама несовершеннолетнего сына — захотела, чтобы второй собственник продал ей свою долю в одной из квартир. А ещё она хотела продать долю во второй квартире.
Я начал ей объяснять, что продать просто какую-то безымянную долю в помещении невозможно. Нужно сначала сделать технические документы, чтобы было понятно, какая часть продаётся, — определить границы этой доли, определить право пользования. Чтобы чёрным по белому было написано — Иванов владеет комнатой №1 на плане, а Петров — комнатой №2. И вот тогда уже можно продать эту долю в виде комнаты. А просто продать долю в помещении невозможно, ни один нотариус не возьмётся делать такой договор. Ведь если, например, в однокомнатной квартире одна вторая часть ваша, то где она? У туалета, у кухни или на потолке?
Но мадам — как в той сказке, «раздобудь к утру ковёр… расшибись, а будь добёр!». Хочу, говорит, чтобы вы продали без всяких этих бумажек. Только что ножкой не топнула. Причём разговор был в таком русле, что, за сколько захочу, за столько и продашь.
Ну, говорю, это вы не по адресу. Нет у меня волшебной красной кнопки с надписью «нажал — продал», которая волшебные хотелки исполняет. Ничего не получится. Но всё же пытаюсь вести с ней диалог.
Дальше последовала гневная тирада насчёт того, какой второй собственник дебил, дурак, алкоголик, хулиган и тунеядец. На контакт не идёт, разговаривать не хочет, продавать ей свою долю в одной из квартир отказывается. А я так, невзначай, говорю, ну давайте мне телефон его, я с ним пообщаюсь. Она даёт мне телефон.
И я прямо при ней звоню этому второму собственнику, наследнику. В тот момент рядом со мной сидел Алексей, мой стажёр, и всю эту картину наблюдал. (Я ведь ещё и стажёров обучаю, ценный решэлторский опыт им передаю. Здесь про своих «орлов» и подход к обучению рассказывал). Лучшего мастер-класса, говорит, ещё не видел. Лицо у неё изменилось — не ожидала, что сразу звонить будешь. Чуть было не убежала из офиса. А я как ни в чём не бывало — здрасте-здрасте, вот тут говорят, что вы не хотите свою долю продавать.
Да что вы, говорит мой собеседник на том конце несуществующего провода, наоборот. Предлагал ей встретиться, обсудить. А она просто не приходит на встречи, выдвинула какие-то нереальные условия. Хочу, дескать, чтобы эта квартира у меня осталась, потому что мы тут с покойным раньше жили.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍15🔥6❤3
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
И я убеждаюсь по разговору, что именно она — клиент с неадекватными запросами. По телефону у нас вполне здравый разговор идёт. Ну я прямо на листочке всё по полочкам раскладываю, клиентке показываю. Она то краснеет, то бледнеет, то зеленеет — не ожидала от меня такой прыти. А я не люблю резину тянуть, сразу всё выясняю, если есть возможность. Вот видите, говорю, оказывается, совсем иначе дела обстоят. По-доброму её спровадил, пообещал ещё подумать над ситуацией. В общем, распрощались мы с ней.
Так что есть люди, которые приходят (слава богу, нечасто) с посылом «хочу, чтобы было так». Дескать, ты, Алексей, пишешь, что любые ситуации с недвижимостью решить можешь, вот и решай — так, как я хочу. Но я таким клиентам терпеливо объясняю, что волшебных красных кнопок у меня нет, кроликов из шляпы не достаю, а всего лишь профессионально делаю свою работу. Которую люблю и от которой кайфую. Мне нравится, когда люди получают результат, когда люди довольны. Вот это я могу сделать — продать по максимуму, купить по минимуму.
Ну а ежели кто из клиентов желает найти дураков или виноватых — извольте подойти к зеркалу. Все дураки и виноватые аккурат там.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
И я убеждаюсь по разговору, что именно она — клиент с неадекватными запросами. По телефону у нас вполне здравый разговор идёт. Ну я прямо на листочке всё по полочкам раскладываю, клиентке показываю. Она то краснеет, то бледнеет, то зеленеет — не ожидала от меня такой прыти. А я не люблю резину тянуть, сразу всё выясняю, если есть возможность. Вот видите, говорю, оказывается, совсем иначе дела обстоят. По-доброму её спровадил, пообещал ещё подумать над ситуацией. В общем, распрощались мы с ней.
Так что есть люди, которые приходят (слава богу, нечасто) с посылом «хочу, чтобы было так». Дескать, ты, Алексей, пишешь, что любые ситуации с недвижимостью решить можешь, вот и решай — так, как я хочу. Но я таким клиентам терпеливо объясняю, что волшебных красных кнопок у меня нет, кроликов из шляпы не достаю, а всего лишь профессионально делаю свою работу. Которую люблю и от которой кайфую. Мне нравится, когда люди получают результат, когда люди довольны. Вот это я могу сделать — продать по максимуму, купить по минимуму.
Ну а ежели кто из клиентов желает найти дураков или виноватых — извольте подойти к зеркалу. Все дураки и виноватые аккурат там.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍36🔥11😁6❤1
Охотники за заземлениями
Сегодня расскажу про технические моменты, с которыми приходится сталкиваться при выборе квартир на вторичном рынке. В основном разговор пойдёт про электричество. Но технических аспектов в моей работе очень много. У меня уже целый чемодан инструментов скопился, которые помогают при осмотрах домов и квартир. На «вторичку», правда, я его нечасто с собой беру. У меня уже глаз намётан, вижу недостатки невооружённым глазом. А вот тестер розеток всегда со мной.
Я сейчас подбираю квартиру для клиентки на «вторичке». Осматриваем с ней по 3-4 объекта в день. К слову сказать, чтобы эти несколько вариантов найти, приходится не меньше 20-30 объявлений перелопатить. Обзвонить, узнать, продаётся ли квартира на самом деле. Отсеять фишинговые объявления, где указан телефон, по которому не дозвонишься, а потом тебе перезванивают и предлагают квартиру подобрать. Выяснить, что с документами, кто продаёт — агент или собственник, ориентируется ли в текущих ценах на жильё.
Так вот, за три дня просмотрели мы 12 объектов. Пока клиент наслаждается эстетикой обоев, плитки и кухонного гарнитура, я, что называется, «зрю в корень». Первым делом беру тестер, хожу по квартире и тычу щупами в каждую розетку. И заметил я интересную тенденцию: примерно из четырёх квартир только в одной есть заземление. Я на это и раньше обращал внимание, но как-то считал больше техническим моментом. А ведь это вопрос жизни и смерти, по сути.
Вот на днях заходим мы в одну квартиру. Я с помощью тестера определяю, что заземления в ней нет и, похоже, никогда не было. Каково же при этом оказывается удивление собственников! Заплатили, говорят, электрикам приличную сумму, когда ремонт делали. Они нас обнадёжили, заверили, что сделают максимально качественно. Там две женщины были — собственница квартиры и агент по недвижимости. Вижу, что не верят мне. Начали спорить, дескать, тестер у вас какой-то левый или неисправный.
А это дом 1981-82 года постройки. Тогда ещё заземления в домах не было — по нормативам не считалось обязательным. Заземление в домах 60-х, 70-х, 80-х годов только при капитальном ремонте дома делают — контур заземления устанавливают, проводят заземляющий провод. Так что в доме 1961 года постройки вполне может оказаться отличное заземление.
Вышли мы на лестничную площадку, где электрический щиток на четыре квартиры установлен. Открыл я его — нет там никакого заземляющего провода.
Видите, говорю, обманули вас. Дом старый, заземления в нём никогда не было. Капитальный ремонт он не проходил, так что и взяться заземлению неоткуда. В квартиру двухпроводный кабель заходит — «фаза» и «ноль». А должен быть ещё третий — заземляющий — проводник, шина заземления в щитке, к которой он подключается. В общем, объясняю я им всё на пальцах. У хозяйки глаза на мокром месте. Муж, говорит, следил, как электрики работают. Они его убедили, что всё в порядке. Думаю, мужу от неё досталось потом — он все это время тихонько сидел и на нас косился. Чуял, наверное, что добром для него не кончатся все эти «научные изыскания».
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Сегодня расскажу про технические моменты, с которыми приходится сталкиваться при выборе квартир на вторичном рынке. В основном разговор пойдёт про электричество. Но технических аспектов в моей работе очень много. У меня уже целый чемодан инструментов скопился, которые помогают при осмотрах домов и квартир. На «вторичку», правда, я его нечасто с собой беру. У меня уже глаз намётан, вижу недостатки невооружённым глазом. А вот тестер розеток всегда со мной.
Я сейчас подбираю квартиру для клиентки на «вторичке». Осматриваем с ней по 3-4 объекта в день. К слову сказать, чтобы эти несколько вариантов найти, приходится не меньше 20-30 объявлений перелопатить. Обзвонить, узнать, продаётся ли квартира на самом деле. Отсеять фишинговые объявления, где указан телефон, по которому не дозвонишься, а потом тебе перезванивают и предлагают квартиру подобрать. Выяснить, что с документами, кто продаёт — агент или собственник, ориентируется ли в текущих ценах на жильё.
Так вот, за три дня просмотрели мы 12 объектов. Пока клиент наслаждается эстетикой обоев, плитки и кухонного гарнитура, я, что называется, «зрю в корень». Первым делом беру тестер, хожу по квартире и тычу щупами в каждую розетку. И заметил я интересную тенденцию: примерно из четырёх квартир только в одной есть заземление. Я на это и раньше обращал внимание, но как-то считал больше техническим моментом. А ведь это вопрос жизни и смерти, по сути.
Вот на днях заходим мы в одну квартиру. Я с помощью тестера определяю, что заземления в ней нет и, похоже, никогда не было. Каково же при этом оказывается удивление собственников! Заплатили, говорят, электрикам приличную сумму, когда ремонт делали. Они нас обнадёжили, заверили, что сделают максимально качественно. Там две женщины были — собственница квартиры и агент по недвижимости. Вижу, что не верят мне. Начали спорить, дескать, тестер у вас какой-то левый или неисправный.
А это дом 1981-82 года постройки. Тогда ещё заземления в домах не было — по нормативам не считалось обязательным. Заземление в домах 60-х, 70-х, 80-х годов только при капитальном ремонте дома делают — контур заземления устанавливают, проводят заземляющий провод. Так что в доме 1961 года постройки вполне может оказаться отличное заземление.
Вышли мы на лестничную площадку, где электрический щиток на четыре квартиры установлен. Открыл я его — нет там никакого заземляющего провода.
Видите, говорю, обманули вас. Дом старый, заземления в нём никогда не было. Капитальный ремонт он не проходил, так что и взяться заземлению неоткуда. В квартиру двухпроводный кабель заходит — «фаза» и «ноль». А должен быть ещё третий — заземляющий — проводник, шина заземления в щитке, к которой он подключается. В общем, объясняю я им всё на пальцах. У хозяйки глаза на мокром месте. Муж, говорит, следил, как электрики работают. Они его убедили, что всё в порядке. Думаю, мужу от неё досталось потом — он все это время тихонько сидел и на нас косился. Чуял, наверное, что добром для него не кончатся все эти «научные изыскания».
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
🔥16👍11😁2❤1
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Так что электрики тоже разные бывают. Видят, что человек в электротехнике ни бум-бум, и делают как им проще, а не как надо. И люди живут с убеждением, что у них заземление в норме. Одна хозяйка мне доказывала, что электрик подключил стиральную машинку по всем правилам. Заверил, что сделал заземление и током никого не убьёт. Как, говорю, он вам мог сделать заземление, если у вас дом 1984 года постройки — ни контура заземляющего нет, ни шины, ни провода. Я и ей в электрощитке на лестничной площадке показал два провода, которые в квартиру заходят. Нет, говорю, третьего провода, убедитесь сами!
Вообще, первое, что я делаю в квартире, которую подбираю для клиента — это проверяю технические параметры. Смотрю состояние электрики, сантехники, коммуникаций, стояков горячей и холодной воды.
Например, труба в квартиру приходит новая, а по квартире идёт старая и ржавая — хозяева (нынешние или предыдущие) поленились поменять. Это минус, но дело, в принципе, поправимое. На этом можно сыграть, скидку выбить. Но есть элементы, которые изменить нельзя — вид из окна, планировку, расположение окон. Вот на эти моменты и стоит обращать внимание при покупке квартиры. Именно они определяют ликвидность объекта, а не обои и цвет кухонного гарнитура. Если у квартиры замечательная планировка, лоджия расположена там, где она и должна быть, — на кухне, а не в спальне или в детской, раздельный санузел, ванная комната с поперечным расположением ванны, то цвет кухни значения не имеет.
Клиентка моя как-то мне заявила — Алексей, там духовка маленькая, не 60 см, а 45 см шириной. Индейку, что ли, на 40 кг вы там готовить собираетесь, спрашиваю. Нет, говорит, пироги. Ну, поменяете духовку, это же не принципиально? Губы надула — недовольна. Потом стала меня учить, как сделки проводить. Всё хотела контролировать, не доверяла. Так, говорю. Если хотите мне советами помогать, то комиссия будет не 3%, а 13%. А если ещё и делами подсобить решите, то станет 23%. Встречаются сложные клиенты, что поделаешь. В конце концов, нашли мы общий язык.
И вот ходим мы с ней сейчас на просмотры. Я тыкаю тестером в розетки, удивляю собственников. Они и не в курсе, что у них заземления нет. Не предполагают даже, что стиральная машинка или водонагреватель работают без заземления и это может привести к трагедии.
Вот такая история с заземлением. Живут себе люди и думают, что у них с электрикой полный порядок. А потом приходит решэлторъ и открывает им глаза на истинное положение дел. У агентов (если они жильё показывают) глаза округляются, когда я, как охотник за привидениями, своими приборами квартиру сканирую. Одна агентша сказала, что за 20 лет работы в недвижимости впервые такое видит. Ну да это и неудивительно. Таких дотошных риелторов, как я, ещё поискать.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 9817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Так что электрики тоже разные бывают. Видят, что человек в электротехнике ни бум-бум, и делают как им проще, а не как надо. И люди живут с убеждением, что у них заземление в норме. Одна хозяйка мне доказывала, что электрик подключил стиральную машинку по всем правилам. Заверил, что сделал заземление и током никого не убьёт. Как, говорю, он вам мог сделать заземление, если у вас дом 1984 года постройки — ни контура заземляющего нет, ни шины, ни провода. Я и ей в электрощитке на лестничной площадке показал два провода, которые в квартиру заходят. Нет, говорю, третьего провода, убедитесь сами!
Вообще, первое, что я делаю в квартире, которую подбираю для клиента — это проверяю технические параметры. Смотрю состояние электрики, сантехники, коммуникаций, стояков горячей и холодной воды.
Например, труба в квартиру приходит новая, а по квартире идёт старая и ржавая — хозяева (нынешние или предыдущие) поленились поменять. Это минус, но дело, в принципе, поправимое. На этом можно сыграть, скидку выбить. Но есть элементы, которые изменить нельзя — вид из окна, планировку, расположение окон. Вот на эти моменты и стоит обращать внимание при покупке квартиры. Именно они определяют ликвидность объекта, а не обои и цвет кухонного гарнитура. Если у квартиры замечательная планировка, лоджия расположена там, где она и должна быть, — на кухне, а не в спальне или в детской, раздельный санузел, ванная комната с поперечным расположением ванны, то цвет кухни значения не имеет.
Клиентка моя как-то мне заявила — Алексей, там духовка маленькая, не 60 см, а 45 см шириной. Индейку, что ли, на 40 кг вы там готовить собираетесь, спрашиваю. Нет, говорит, пироги. Ну, поменяете духовку, это же не принципиально? Губы надула — недовольна. Потом стала меня учить, как сделки проводить. Всё хотела контролировать, не доверяла. Так, говорю. Если хотите мне советами помогать, то комиссия будет не 3%, а 13%. А если ещё и делами подсобить решите, то станет 23%. Встречаются сложные клиенты, что поделаешь. В конце концов, нашли мы общий язык.
И вот ходим мы с ней сейчас на просмотры. Я тыкаю тестером в розетки, удивляю собственников. Они и не в курсе, что у них заземления нет. Не предполагают даже, что стиральная машинка или водонагреватель работают без заземления и это может привести к трагедии.
Вот такая история с заземлением. Живут себе люди и думают, что у них с электрикой полный порядок. А потом приходит решэлторъ и открывает им глаза на истинное положение дел. У агентов (если они жильё показывают) глаза округляются, когда я, как охотник за привидениями, своими приборами квартиру сканирую. Одна агентша сказала, что за 20 лет работы в недвижимости впервые такое видит. Ну да это и неудивительно. Таких дотошных риелторов, как я, ещё поискать.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 9817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
🔥29👍16🏆5❤2👌2
Про скудоумных риелторов и скудоумных клиентов
Я уже не раз касался вопроса гарантий в моей работе. Рассказывал о своём отношении к гарантиям вообще и в частности. Продолжаю рассуждать на эту тему.
Есть клиенты, которые всю душу вынут, требуя прописать в договоре каждый чих. Они хотят точно спрогнозировать, как пройдёт сделка, и получить стопроцентную уверенность в успехе. Но чем риелтор отличается от врача, адвоката, налогового консультанта, водителя, в конце концов? Кто из них даст стопроцентную гарантию того, что человек будет здоров, счастлив и богат? Нет таких гарантий. Врачи учатся, проходят стажировки и постоянную переподготовку, но всё равно ни одному пациенту не гарантирован стопроцентный результат. Водителей тоже учат правилам дорожного движения, и экзамены они сдают. Даже суперподготовленный водитель не застрахован от аварии НЕ по своей вине.
С другой стороны, мы же не идём к первому попавшемуся врачу, а ищем грамотного — по рекомендациям и по отзывам. И сантехника ищем хорошего, а не абы какого. То есть репутация специалиста оказывается на первом месте. Так же и с риелтором. Профессионал, исходя из своего опыта и наработанной практики, может разобраться в ситуации, просчитать вероятности, выявить риски и минимизировать их, насколько возможно. Бывает, что всплывают неожиданные наследники, гражданские супруги, другие лица, которые заявляют права на недвижимость. Предвидеть этого нельзя, риски всегда существуют. Я не даю гарантий, но помогаю найти самое правильное, верное решение.
Однако на рынке полно «риелторов», которым абсолютно всё равно, что пообещать. У них нет клиентов, нет доходов, они готовы подписаться под чем угодно, лишь бы им заплатили деньги. Такой агент «подмахнёт» любой договор, а потом будет «кормить завтраками» и делать что угодно, лишь бы не выполнять обязательств. А в самый ответственный момент «сольётся», потому что любую бумажку можно вывернуть в свою пользу.
И клиент, сам того не желая, привлекает именно таких людей — наименее надёжных. Он нервничает и просит гарантий. Он хочет быть обманутым, зато успокоенным, и твердит своё — дайте гарантию, что всё будет нормально, что я без денег и квартиры не останусь. Стоит ему только это пообещать, человек успокаивается и отдаёт себя в руки риелтора. Он не анализирует реалистичность такого обещания.
Вместо того чтобы привлекать профессионала, который поможет снизить риски до минимума, он привлекает людей, которые пообещают ему всё, что он требует. Хотите договор? Вот вам договор. Хотите гарантии? Вот вам гарантии. Как говорится, есть спрос — будет и предложение. И люди начинают искать риелтора, что называется, «не по делам его, а по словам». И включают ухудшающий отбор. То есть, не умея выбирать специалистов, не умея правильно оценивать людей и желая защитить свои интересы от нечистых на руку деятелей, они именно к таким мошенникам и попадают.
Я думаю, что человек, который требует гарантий, просто не разбирается в людях. Не готов нести ответственность за выбор того или иного человека в своей жизни. Это всё равно что подписывать брачный договор. Многие подписывают, да только ни от чего он не спасает. Наличие или отсутствие договора никак не влияет на семейное счастье – главную цель создания семьи.
Вот недавно пришла ко мне женщина. Хочу, говорит, продать свою квартиру за 10 млн. Почему за 10, если она больше 7 млн не стоит? Ну вот хочу, и всё тут. Да ещё и гарантии требует в договоре прописать. Я говорю, не буду такие гарантии давать. Ну, значит, вы не профессионал, пойду, поищу другого. И ведь найдёт! Найдёт, потому что в нашей профессии дилетантов пруд пруди — куда больше, чем нормальных, достойных, грамотных специалистов. А потом такой недальновидный человек оказывается «в заднице», и начинает поносИть, на чём свет стоит, всех риелторов. Всех винит, кроме себя.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Я уже не раз касался вопроса гарантий в моей работе. Рассказывал о своём отношении к гарантиям вообще и в частности. Продолжаю рассуждать на эту тему.
Есть клиенты, которые всю душу вынут, требуя прописать в договоре каждый чих. Они хотят точно спрогнозировать, как пройдёт сделка, и получить стопроцентную уверенность в успехе. Но чем риелтор отличается от врача, адвоката, налогового консультанта, водителя, в конце концов? Кто из них даст стопроцентную гарантию того, что человек будет здоров, счастлив и богат? Нет таких гарантий. Врачи учатся, проходят стажировки и постоянную переподготовку, но всё равно ни одному пациенту не гарантирован стопроцентный результат. Водителей тоже учат правилам дорожного движения, и экзамены они сдают. Даже суперподготовленный водитель не застрахован от аварии НЕ по своей вине.
С другой стороны, мы же не идём к первому попавшемуся врачу, а ищем грамотного — по рекомендациям и по отзывам. И сантехника ищем хорошего, а не абы какого. То есть репутация специалиста оказывается на первом месте. Так же и с риелтором. Профессионал, исходя из своего опыта и наработанной практики, может разобраться в ситуации, просчитать вероятности, выявить риски и минимизировать их, насколько возможно. Бывает, что всплывают неожиданные наследники, гражданские супруги, другие лица, которые заявляют права на недвижимость. Предвидеть этого нельзя, риски всегда существуют. Я не даю гарантий, но помогаю найти самое правильное, верное решение.
Однако на рынке полно «риелторов», которым абсолютно всё равно, что пообещать. У них нет клиентов, нет доходов, они готовы подписаться под чем угодно, лишь бы им заплатили деньги. Такой агент «подмахнёт» любой договор, а потом будет «кормить завтраками» и делать что угодно, лишь бы не выполнять обязательств. А в самый ответственный момент «сольётся», потому что любую бумажку можно вывернуть в свою пользу.
И клиент, сам того не желая, привлекает именно таких людей — наименее надёжных. Он нервничает и просит гарантий. Он хочет быть обманутым, зато успокоенным, и твердит своё — дайте гарантию, что всё будет нормально, что я без денег и квартиры не останусь. Стоит ему только это пообещать, человек успокаивается и отдаёт себя в руки риелтора. Он не анализирует реалистичность такого обещания.
Вместо того чтобы привлекать профессионала, который поможет снизить риски до минимума, он привлекает людей, которые пообещают ему всё, что он требует. Хотите договор? Вот вам договор. Хотите гарантии? Вот вам гарантии. Как говорится, есть спрос — будет и предложение. И люди начинают искать риелтора, что называется, «не по делам его, а по словам». И включают ухудшающий отбор. То есть, не умея выбирать специалистов, не умея правильно оценивать людей и желая защитить свои интересы от нечистых на руку деятелей, они именно к таким мошенникам и попадают.
Я думаю, что человек, который требует гарантий, просто не разбирается в людях. Не готов нести ответственность за выбор того или иного человека в своей жизни. Это всё равно что подписывать брачный договор. Многие подписывают, да только ни от чего он не спасает. Наличие или отсутствие договора никак не влияет на семейное счастье – главную цель создания семьи.
Вот недавно пришла ко мне женщина. Хочу, говорит, продать свою квартиру за 10 млн. Почему за 10, если она больше 7 млн не стоит? Ну вот хочу, и всё тут. Да ещё и гарантии требует в договоре прописать. Я говорю, не буду такие гарантии давать. Ну, значит, вы не профессионал, пойду, поищу другого. И ведь найдёт! Найдёт, потому что в нашей профессии дилетантов пруд пруди — куда больше, чем нормальных, достойных, грамотных специалистов. А потом такой недальновидный человек оказывается «в заднице», и начинает поносИть, на чём свет стоит, всех риелторов. Всех винит, кроме себя.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍14💯1
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Я всегда твержу, что нужно отделять зёрна от плевел, не вестись на пустые обещания. Покупка-продажа жилья дело сверхответственное, и отдавать его на откуп дурню, который вам наобещает с три короба — что это, если не скудоумие? Да он, может, в профессии-то без году неделя. И в риелторы подался, потому что из «Пятёрочки» турнули. Ну даст он гарантии. А через пару месяцев его и след простыл. Попробуйте потом через суд с него взыскать всё, что он вам нагарантировал, — себе дороже будет. Ещё и окажется, что по этому договору, который он вам впарит, с него и взятки гладки, не подкопаешься. Мошенники и проходимцы это прекрасно понимают.
А нормальный профессионал никогда не подпишется под нереальной задачей. Ему это не нужно. Ему важна репутация и долгосрочные отношения с клиентами. Он думает, как будет работать по этому договору, сможет ли достичь целей, которые в нём прописаны. Все нюансы, все аспекты сделки он клиенту по полочкам раскладывает и объясняет, что к чему, какие подводные камни могут возникнуть.
Именно так я и работаю. Моя дотошность и въедливость уже стала притчей во языцех. Потому и клиентов уже не я ищу, а они сами меня находят — нормальные клиенты, которые ищут специалиста. А скудоумные клиенты, которые ищут гарантии, находят скудоумных риелторов. Вот такая селяви!
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Я всегда твержу, что нужно отделять зёрна от плевел, не вестись на пустые обещания. Покупка-продажа жилья дело сверхответственное, и отдавать его на откуп дурню, который вам наобещает с три короба — что это, если не скудоумие? Да он, может, в профессии-то без году неделя. И в риелторы подался, потому что из «Пятёрочки» турнули. Ну даст он гарантии. А через пару месяцев его и след простыл. Попробуйте потом через суд с него взыскать всё, что он вам нагарантировал, — себе дороже будет. Ещё и окажется, что по этому договору, который он вам впарит, с него и взятки гладки, не подкопаешься. Мошенники и проходимцы это прекрасно понимают.
А нормальный профессионал никогда не подпишется под нереальной задачей. Ему это не нужно. Ему важна репутация и долгосрочные отношения с клиентами. Он думает, как будет работать по этому договору, сможет ли достичь целей, которые в нём прописаны. Все нюансы, все аспекты сделки он клиенту по полочкам раскладывает и объясняет, что к чему, какие подводные камни могут возникнуть.
Именно так я и работаю. Моя дотошность и въедливость уже стала притчей во языцех. Потому и клиентов уже не я ищу, а они сами меня находят — нормальные клиенты, которые ищут специалиста. А скудоумные клиенты, которые ищут гарантии, находят скудоумных риелторов. Вот такая селяви!
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍26❤5🔥5
Что бывает со сделкой, когда ты встречаешь классного коллегу
Я много рассказываю про разные каверзные случаи, которые встречаются в моей работе. Вот, например, история одной коммуналки, где мне пришлось включать всё своё мастерство переговорщика, чтобы довести сделку до финала. А это — рассказ про сложную встречную покупку жилья, где неквалифицированные агенты самоустранились, как только получили аванс от клиента, и вся работа легла на плечи моего стажёра.
Но сегодня решил отступить от правил и поведать одну историю, где сделка прошла настолько гладко, насколько это возможно. Так происходит, когда встречаешь классного коллегу, отменного риелтора, который понимает тебя с полуслова. Вот как было дело.
Обратилась ко мне одна давнишняя клиентка из Новосибирска. Она захотела купить в Питере квартиру-студию. Но не совсем обычную. У нас здесь бывает так, что из трёх- или четырёхкомнатной квартиры на первом этаже делают несколько студий. Заводят в каждую комнату коммуникации, оформляют официально перепланировку — вс ё это возможно, потому что первый этаж. Да, это будет долевая собственность, типа коммуналки, но перепланировка и мокрые точки узаконены.
Денег у моей клиентки было около 3 млн рублей. Комнату в коммуналке в центре Питера она покупать не хотела, а интересовала её вот такая «а-ля студия» в обычной «панельке». Она работает преподавателем в колледже и видит, что студентам постоянно нужно жильё. Буду, говорит, сдавать эту студию. Бюджета её как раз на такой вариант хватало.
Начали мы подбирать объекты, которых, к слову сказать, оказалось не так много. Нашли вариант, я созвонился с агентом, договорился насчёт просмотра. Сама агент на просмотр не приехала, помощница её нам квартиру показывала. Потом мы ещё на один объект съездили, сравнили. Остановились на первом варианте.
Я, не отступая от своих принципов, попытался с агентом поторговаться, хотя и понимал, что цена и так уже минимальнее некуда — 2 млн 700 тыс. рублей. Отжать цену не удалось, но, по крайней мере, договорился на хорошие условия по сделке. Продавцы хотели, чтобы все расходы на нас были — нотариус (порядка 26 тыс.), оплата аккредитивов, взаиморасчётов. Но я «пободался», и порешили мы все расходы пополам поделить.
К этому времени мы уже напрямую с агентом общались. Зовут её Ирина. И так меня порадовало и удивило это наше общение — понимали друг друга с полуслова. Я только мысль начну формулировать, а она мне уже — окей, поняла. Она меня что-то просит — окей, говорю, договорились. За три дня мы уже вышли на сделку.
Всё спланировали, подготовились. Я заранее попросил проект договора у нотариуса, чтобы все участники сделки с информацией не спеша ознакомились, а потом уже на вопросы время не теряли и просто подписали документ. Заранее заказал проект аккредитива в Сбере — есть один интернет-сервис, где можно это сделать. Иначе сначала приходится очереди ждать полчаса, а потом аккредитив оформлять ещё минут 30-40. Всё это лишние затраты времени. А так в банке уже просто берёшь талончик, и остаётся только подписать документы.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Я много рассказываю про разные каверзные случаи, которые встречаются в моей работе. Вот, например, история одной коммуналки, где мне пришлось включать всё своё мастерство переговорщика, чтобы довести сделку до финала. А это — рассказ про сложную встречную покупку жилья, где неквалифицированные агенты самоустранились, как только получили аванс от клиента, и вся работа легла на плечи моего стажёра.
Но сегодня решил отступить от правил и поведать одну историю, где сделка прошла настолько гладко, насколько это возможно. Так происходит, когда встречаешь классного коллегу, отменного риелтора, который понимает тебя с полуслова. Вот как было дело.
Обратилась ко мне одна давнишняя клиентка из Новосибирска. Она захотела купить в Питере квартиру-студию. Но не совсем обычную. У нас здесь бывает так, что из трёх- или четырёхкомнатной квартиры на первом этаже делают несколько студий. Заводят в каждую комнату коммуникации, оформляют официально перепланировку — вс ё это возможно, потому что первый этаж. Да, это будет долевая собственность, типа коммуналки, но перепланировка и мокрые точки узаконены.
Денег у моей клиентки было около 3 млн рублей. Комнату в коммуналке в центре Питера она покупать не хотела, а интересовала её вот такая «а-ля студия» в обычной «панельке». Она работает преподавателем в колледже и видит, что студентам постоянно нужно жильё. Буду, говорит, сдавать эту студию. Бюджета её как раз на такой вариант хватало.
Начали мы подбирать объекты, которых, к слову сказать, оказалось не так много. Нашли вариант, я созвонился с агентом, договорился насчёт просмотра. Сама агент на просмотр не приехала, помощница её нам квартиру показывала. Потом мы ещё на один объект съездили, сравнили. Остановились на первом варианте.
Я, не отступая от своих принципов, попытался с агентом поторговаться, хотя и понимал, что цена и так уже минимальнее некуда — 2 млн 700 тыс. рублей. Отжать цену не удалось, но, по крайней мере, договорился на хорошие условия по сделке. Продавцы хотели, чтобы все расходы на нас были — нотариус (порядка 26 тыс.), оплата аккредитивов, взаиморасчётов. Но я «пободался», и порешили мы все расходы пополам поделить.
К этому времени мы уже напрямую с агентом общались. Зовут её Ирина. И так меня порадовало и удивило это наше общение — понимали друг друга с полуслова. Я только мысль начну формулировать, а она мне уже — окей, поняла. Она меня что-то просит — окей, говорю, договорились. За три дня мы уже вышли на сделку.
Всё спланировали, подготовились. Я заранее попросил проект договора у нотариуса, чтобы все участники сделки с информацией не спеша ознакомились, а потом уже на вопросы время не теряли и просто подписали документ. Заранее заказал проект аккредитива в Сбере — есть один интернет-сервис, где можно это сделать. Иначе сначала приходится очереди ждать полчаса, а потом аккредитив оформлять ещё минут 30-40. Всё это лишние затраты времени. А так в банке уже просто берёшь талончик, и остаётся только подписать документы.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
🔥9👍7❤1👀1
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Назначили мы сделку на 19 часов. Договорились, что поедем открывать аккредитив к 18-00. И, кроме того, решили, что договор купли-продажи будет являться актом приема-передачи. Рисков я в этом не видел. Клиентка моя тоже согласилась, — хорошо, говорит, так и сделаем, чтобы уже не бегать десять раз, не принимать ничего там. Да особо и принимать-то нечего было.
Я с агентом все эти моменты обговорил, попросил подготовить по определённому алгоритму передачу объекта прямо в день сделки у нотариуса. Квитанции, ключи, справки об отсутствии задолженности, чеки, оплату — мы прямо по всем цифрам прошлись, пересчитали всё. И опять не могу не похвалить Ирину — работала пунктуально, тщательно, прямо как я люблю: вот квитанция, вот чек приколот, всё чин чинарём.
Я предложил своей клиентке встретиться с Ириной в 17-00 на объекте в день сделки и ещё раз всё посмотреть, убедиться, что непосредственно перед сделкой в комнате всё так, как и должно быть. Потому что знаю, что всякое случается. А я тем временем отправлюсь в Сбер — возьму талончик и займу очередь. В общем, решили действовать слаженно.
Я приехал в банк пораньше, всё организовал. К 18 часам все были в сборе, включая хозяйку квартиры. Минут за семь мы подписали аккредитив и отправились к нотариусу. Его контора была в 500-700 метрах, это мы тоже предусмотрели, чтобы далеко не ехать.
Итак, время 7 часов вечера. Нотариус готовит документы. И вдруг оказывается, что не хватает отказов от собственников — собственность ведь долевая. Оказалось, Ирина забыла их дома. Быстро сориентировалась, позвонила мужу, и он буквально через 20 минут эти недостающие документы привёз. В 20-00 мы подписали договор купли-продажи у нотариуса.
На следующий день звонит мне клиентка — представляете, говорит, Алексей, мне позвонили от нотариуса, договор уже зарегистрирован в Росреестре. Такая скорость регистрации — меньше, чем за сутки — у меня была до этого только один раз. Да и то с оговорочкой. Продавал я дом в Чудово, и в одном из разделов договора была допущена ошибка. Сделку в Росреестре приостановили. Зато после того, как договор «починили», регистрация прошла за 2 часа. Но то было давно – когда трава была выше, а ипотечная ставка не писалась двузначными цифрами.
Звоню Ирине, сообщаю, что договор зарегистрировали, можно раскрывать аккредитив. Мы договорились, что будем это делать дистанционно. Отправили электронное письмо на почту Сбера, прикрепили документы и раскрыли аккредитив. В 18 часов продавец уже получил деньги на свой счёт.
Такое скоростное проведение сделки стало возможным только благодаря слаженной работе с агентом продавца, с Ириной.
Знаете, очень часто агенты начинают пускать пыль в глаза, демонстрируют свою экспертность, превосходство и ум. Вместо того чтобы работать на результат, вставляют палки в колёса и стопорят всё дело. Но бывает, что повезёт встретить нормального профессионального агента, коллегу, с которым сразу налаживается контакт, и сделка проходит как по маслу. Очень приятно с такими людьми работать!
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Назначили мы сделку на 19 часов. Договорились, что поедем открывать аккредитив к 18-00. И, кроме того, решили, что договор купли-продажи будет являться актом приема-передачи. Рисков я в этом не видел. Клиентка моя тоже согласилась, — хорошо, говорит, так и сделаем, чтобы уже не бегать десять раз, не принимать ничего там. Да особо и принимать-то нечего было.
Я с агентом все эти моменты обговорил, попросил подготовить по определённому алгоритму передачу объекта прямо в день сделки у нотариуса. Квитанции, ключи, справки об отсутствии задолженности, чеки, оплату — мы прямо по всем цифрам прошлись, пересчитали всё. И опять не могу не похвалить Ирину — работала пунктуально, тщательно, прямо как я люблю: вот квитанция, вот чек приколот, всё чин чинарём.
Я предложил своей клиентке встретиться с Ириной в 17-00 на объекте в день сделки и ещё раз всё посмотреть, убедиться, что непосредственно перед сделкой в комнате всё так, как и должно быть. Потому что знаю, что всякое случается. А я тем временем отправлюсь в Сбер — возьму талончик и займу очередь. В общем, решили действовать слаженно.
Я приехал в банк пораньше, всё организовал. К 18 часам все были в сборе, включая хозяйку квартиры. Минут за семь мы подписали аккредитив и отправились к нотариусу. Его контора была в 500-700 метрах, это мы тоже предусмотрели, чтобы далеко не ехать.
Итак, время 7 часов вечера. Нотариус готовит документы. И вдруг оказывается, что не хватает отказов от собственников — собственность ведь долевая. Оказалось, Ирина забыла их дома. Быстро сориентировалась, позвонила мужу, и он буквально через 20 минут эти недостающие документы привёз. В 20-00 мы подписали договор купли-продажи у нотариуса.
На следующий день звонит мне клиентка — представляете, говорит, Алексей, мне позвонили от нотариуса, договор уже зарегистрирован в Росреестре. Такая скорость регистрации — меньше, чем за сутки — у меня была до этого только один раз. Да и то с оговорочкой. Продавал я дом в Чудово, и в одном из разделов договора была допущена ошибка. Сделку в Росреестре приостановили. Зато после того, как договор «починили», регистрация прошла за 2 часа. Но то было давно – когда трава была выше, а ипотечная ставка не писалась двузначными цифрами.
Звоню Ирине, сообщаю, что договор зарегистрировали, можно раскрывать аккредитив. Мы договорились, что будем это делать дистанционно. Отправили электронное письмо на почту Сбера, прикрепили документы и раскрыли аккредитив. В 18 часов продавец уже получил деньги на свой счёт.
Такое скоростное проведение сделки стало возможным только благодаря слаженной работе с агентом продавца, с Ириной.
Знаете, очень часто агенты начинают пускать пыль в глаза, демонстрируют свою экспертность, превосходство и ум. Вместо того чтобы работать на результат, вставляют палки в колёса и стопорят всё дело. Но бывает, что повезёт встретить нормального профессионального агента, коллегу, с которым сразу налаживается контакт, и сделка проходит как по маслу. Очень приятно с такими людьми работать!
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
🔥26❤9👍8🤗2
Чтобы что?
Я всегда первым делом узнаю, какая недвижимость интересует клиента. Два главных вопроса, на которые мне обязательно нужно получить ответ, — какова цель покупки и какой бюджет. Эта информация задает вектор работы — какое жилье и в каком районе искать. Я стараюсь выяснить это в самом начале, чтобы все сделать по уму. Чтобы впоследствии человек не ломал голову над двумя другими вопросами — кто виноват и что делать?
Не всегда получается сходу в этом разобраться. Вот недавно был у меня один клиент. Работает на севере. Хочу, говорит, купить квартиру в Петербурге за 10-11 млн рублей. У меня сразу вопрос — чтобы что? Чтобы сдавать, жить или вложить деньги и продать через некоторое время? У него не было четкого ответа. Вроде и сдавать не против. А потом сыну жилье перейдет, когда тот вырастет. Но критерии выбора ведь совершенно разные оказываются в этих случаях. Для проживания лучше подойдет один объект, для долгосрочной аренды — другой, для посуточной — третий. И жилье отличается, и локации. Я уже как-то касался этой темы.
А у них с женой в Питере уже одна квартира была. Волею судеб я нашёл им квартиру для покупки прям в соседнем подъезде. Хорошая, интересная, привлекательная, но цена задрана — 10 млн 800 тыс. Больше 300 тыс. руб. за квадратный метр! Для Питера это слишком много.
Я клиенту про эту квартиру сказал. Предупредил, что цена завышена и, видимо, хозяева держат такой ценник, потому что это единственная квартира в доме, которая продаётся. Клиенту квартира запала в душу. Узнавай, говорит, Алексей, будем торговаться. В общем, начал я в своей манере медленно, но верно отжимать цену. Связался с агентом и постепенно, в течение месяца опустил планку до 10 млн 150 тыс. Но не все с этим жильем было гладко. Там сделали перепланировку и не оформили ее как положено. Объединили жилую комнату и лоджию, убрав бетонную перегородку между ними. Перенесли батарею из-под подоконника в угол комнаты. Вместо обычных радиаторов поставили везде длинные вертикальные батареи.
При таких изменениях требуется делать теплотехнический расчет, а это дополнительные расходы. Чтобы узаконить такую перепланировку, потребуется весьма кругленькая сумма — примерно 140 тыс. рублей. В общем, купить-то можно, но потом с продажей могут возникнуть проблемы. Вероятно, поэтому и не могли владельцы эту квартиру долго продать.
Все эти выкладки я клиенту предоставил. Он опять начал сомневаться, так что вопрос с покупкой оказался в подвешенном состоянии. У него нет четкого понимания, что нужно, и я тоже не понимаю, какое жилье предлагать.
И вот, как-то раз прилетает он с севера в Питер, и мы встречаемся у меня в офисе. Начинаем снова рассуждать о квартире, но чувствую, что просто переливаем из пустого в порожнее. И тогда мне приходит в голову идея. А что, говорю, если вам апартаменты купить? Отдадите это жилье в управление, будете сдавать и получать хороший стабильный доход. Показал ему вариант.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Я всегда первым делом узнаю, какая недвижимость интересует клиента. Два главных вопроса, на которые мне обязательно нужно получить ответ, — какова цель покупки и какой бюджет. Эта информация задает вектор работы — какое жилье и в каком районе искать. Я стараюсь выяснить это в самом начале, чтобы все сделать по уму. Чтобы впоследствии человек не ломал голову над двумя другими вопросами — кто виноват и что делать?
Не всегда получается сходу в этом разобраться. Вот недавно был у меня один клиент. Работает на севере. Хочу, говорит, купить квартиру в Петербурге за 10-11 млн рублей. У меня сразу вопрос — чтобы что? Чтобы сдавать, жить или вложить деньги и продать через некоторое время? У него не было четкого ответа. Вроде и сдавать не против. А потом сыну жилье перейдет, когда тот вырастет. Но критерии выбора ведь совершенно разные оказываются в этих случаях. Для проживания лучше подойдет один объект, для долгосрочной аренды — другой, для посуточной — третий. И жилье отличается, и локации. Я уже как-то касался этой темы.
А у них с женой в Питере уже одна квартира была. Волею судеб я нашёл им квартиру для покупки прям в соседнем подъезде. Хорошая, интересная, привлекательная, но цена задрана — 10 млн 800 тыс. Больше 300 тыс. руб. за квадратный метр! Для Питера это слишком много.
Я клиенту про эту квартиру сказал. Предупредил, что цена завышена и, видимо, хозяева держат такой ценник, потому что это единственная квартира в доме, которая продаётся. Клиенту квартира запала в душу. Узнавай, говорит, Алексей, будем торговаться. В общем, начал я в своей манере медленно, но верно отжимать цену. Связался с агентом и постепенно, в течение месяца опустил планку до 10 млн 150 тыс. Но не все с этим жильем было гладко. Там сделали перепланировку и не оформили ее как положено. Объединили жилую комнату и лоджию, убрав бетонную перегородку между ними. Перенесли батарею из-под подоконника в угол комнаты. Вместо обычных радиаторов поставили везде длинные вертикальные батареи.
При таких изменениях требуется делать теплотехнический расчет, а это дополнительные расходы. Чтобы узаконить такую перепланировку, потребуется весьма кругленькая сумма — примерно 140 тыс. рублей. В общем, купить-то можно, но потом с продажей могут возникнуть проблемы. Вероятно, поэтому и не могли владельцы эту квартиру долго продать.
Все эти выкладки я клиенту предоставил. Он опять начал сомневаться, так что вопрос с покупкой оказался в подвешенном состоянии. У него нет четкого понимания, что нужно, и я тоже не понимаю, какое жилье предлагать.
И вот, как-то раз прилетает он с севера в Питер, и мы встречаемся у меня в офисе. Начинаем снова рассуждать о квартире, но чувствую, что просто переливаем из пустого в порожнее. И тогда мне приходит в голову идея. А что, говорю, если вам апартаменты купить? Отдадите это жилье в управление, будете сдавать и получать хороший стабильный доход. Показал ему вариант.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍11
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Тут нужно сказать, что у меня есть одна хорошая знакомая, Ольга. Она профессионально занимается арендой апартаментов, как долгосрочной, так и краткосрочной. Иногда я ей клиентов своих рекомендую — она берет в управление их объекты. И сам у нее консультируюсь по вопросам аренды.
Я прямо при клиенте звоню Ольге, включаю громкую связь и про один конкретный объект все выясняю — какие преимущества, какая доходность. А у нее там уже четыре объекта в управлении. Она все по полочкам тут же нам разложила — какой доход за месяц и за год, какие расходы.
Вижу, что ему по душе пришлась эта идея. Отправились мы на просмотр. Это небольшой ЖК, практически как клубный дом. Показал я ему несколько вариантов. Выбрали один из номеров — с мебелью, да еще и с акционной скидкой. Сейчас время покупателя — застройщики на опустевшем из-за взвинченной ключевой ставки рынке идут на уступки, и вот такие интересные объекты подворачиваются. Клиент оформил на меня доверенность и уехал. А я провел сделку, получил ключи и документы на это жилье. Сейчас он уже сам хозяйничает.
Вот так я, можно сказать, подсказал клиенту идею заработка на недвижимости. Причем хорошего заработка. Это апартаменты бизнес-класса, их снимают небедные организации для своих командированных работников. Но для этого мне пришлось, пусть и опосредованно, получить ответ на главный вопрос — какова цель покупки недвижимости? Без этого никуда.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Тут нужно сказать, что у меня есть одна хорошая знакомая, Ольга. Она профессионально занимается арендой апартаментов, как долгосрочной, так и краткосрочной. Иногда я ей клиентов своих рекомендую — она берет в управление их объекты. И сам у нее консультируюсь по вопросам аренды.
Я прямо при клиенте звоню Ольге, включаю громкую связь и про один конкретный объект все выясняю — какие преимущества, какая доходность. А у нее там уже четыре объекта в управлении. Она все по полочкам тут же нам разложила — какой доход за месяц и за год, какие расходы.
Вижу, что ему по душе пришлась эта идея. Отправились мы на просмотр. Это небольшой ЖК, практически как клубный дом. Показал я ему несколько вариантов. Выбрали один из номеров — с мебелью, да еще и с акционной скидкой. Сейчас время покупателя — застройщики на опустевшем из-за взвинченной ключевой ставки рынке идут на уступки, и вот такие интересные объекты подворачиваются. Клиент оформил на меня доверенность и уехал. А я провел сделку, получил ключи и документы на это жилье. Сейчас он уже сам хозяйничает.
Вот так я, можно сказать, подсказал клиенту идею заработка на недвижимости. Причем хорошего заработка. Это апартаменты бизнес-класса, их снимают небедные организации для своих командированных работников. Но для этого мне пришлось, пусть и опосредованно, получить ответ на главный вопрос — какова цель покупки недвижимости? Без этого никуда.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍38❤3
Ещё одна сложная сделка в коллекции решэлтора. История большой-большой квартиры
У меня что ни сделка, то какая-нибудь запутанная и заковыристая история. Необычные квартиры, эксцентричные продавцы, чудаковатые покупатели... А порой и драг-дилеры в клиентах. Сегодня делюсь подробностями еще одной неординарной сделки.
Поздний звонок
Поздно вечером 3 мая 2024 года звонит мне клиентка. Читаю, говорит, ваши посты в Телеграме. Решилась, наконец, к вам обратиться. Всё откладывала, думала, что у вас очень дорого.
Оказалось, что у неё четырёхкомнатная квартира на юге города, рядом со станцией метро «Звёздная». Площадь 107 квадратных метров и ремонт времён Тутанхамона, зато пустая, и никто в ней не живет.
Дом своеобразный. Когда-то в нём выделяли социальное жильё, и контингент там обитал соответствующий. С тех пор за домом тянется печальная слава, хотя люди уже по большей части поменялись, и антисоциальных элементов практически не осталось.
Задача — продать эту квартиру и на вырученные деньги купить две другие, возможно, в Невском районе. Такая услуга называется «расселение» — довольно кропотливая и объёмная работа. Нужно найти покупателя и организовать ещё две встречные покупки. Как выяснилось, женщина уже обращалась в другие агентства. В одном комиссия была 5%, в другом 6%. Потом она по рекомендации родственников обратилась к одной риелторше, и та согласилась работать за 4%. Но предупредила, что на показы приезжать не будет. Такой расклад женщину, понятное дело, не устроил. За что, говорит, платить риелтору, если я буду её работу делать?
Предложение, от которого клиент не может отказаться
Квартира, судя по разговору, стоила примерно 15 млн рублей. И я решил сделать хозяйке такое предложение, от которого она не сможет отказаться, — провести продажу с двумя встречными покупками за 3,5% от стоимости объекта. Я уже знал, как оптимизировать свои затраты, время и объём работы, чтобы наше сотрудничество было взаимовыгодным. И объяснил, что с большой вероятностью мои услуги окажутся для неё вообще бесплатны, потому что при покупке «встречки» мне почти всегда удается «подвинуть» продавцов по цене. Я это умение годами нарабатывал и знаю, как вести переговоры. Иногда половину комиссии, иногда целиком или даже две комиссии удаётся «отжать».
Оптимизация затрат в моём случае — это видеообзоры. (Кому интересно, оставляю ссылочку на свой ютуб-канал). Контент работает за меня. А я встречаюсь на показах только с настоящими, реальными покупателями, а не с «шатунами», которые от нечего делать по выходным квартиры смотрят. Я таких «туристов» уже давно научился отсеивать, и время впустую не трачу.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ И ОКОНЧАНИЕ⬇️
У меня что ни сделка, то какая-нибудь запутанная и заковыристая история. Необычные квартиры, эксцентричные продавцы, чудаковатые покупатели... А порой и драг-дилеры в клиентах. Сегодня делюсь подробностями еще одной неординарной сделки.
Поздний звонок
Поздно вечером 3 мая 2024 года звонит мне клиентка. Читаю, говорит, ваши посты в Телеграме. Решилась, наконец, к вам обратиться. Всё откладывала, думала, что у вас очень дорого.
Оказалось, что у неё четырёхкомнатная квартира на юге города, рядом со станцией метро «Звёздная». Площадь 107 квадратных метров и ремонт времён Тутанхамона, зато пустая, и никто в ней не живет.
Дом своеобразный. Когда-то в нём выделяли социальное жильё, и контингент там обитал соответствующий. С тех пор за домом тянется печальная слава, хотя люди уже по большей части поменялись, и антисоциальных элементов практически не осталось.
Задача — продать эту квартиру и на вырученные деньги купить две другие, возможно, в Невском районе. Такая услуга называется «расселение» — довольно кропотливая и объёмная работа. Нужно найти покупателя и организовать ещё две встречные покупки. Как выяснилось, женщина уже обращалась в другие агентства. В одном комиссия была 5%, в другом 6%. Потом она по рекомендации родственников обратилась к одной риелторше, и та согласилась работать за 4%. Но предупредила, что на показы приезжать не будет. Такой расклад женщину, понятное дело, не устроил. За что, говорит, платить риелтору, если я буду её работу делать?
Предложение, от которого клиент не может отказаться
Квартира, судя по разговору, стоила примерно 15 млн рублей. И я решил сделать хозяйке такое предложение, от которого она не сможет отказаться, — провести продажу с двумя встречными покупками за 3,5% от стоимости объекта. Я уже знал, как оптимизировать свои затраты, время и объём работы, чтобы наше сотрудничество было взаимовыгодным. И объяснил, что с большой вероятностью мои услуги окажутся для неё вообще бесплатны, потому что при покупке «встречки» мне почти всегда удается «подвинуть» продавцов по цене. Я это умение годами нарабатывал и знаю, как вести переговоры. Иногда половину комиссии, иногда целиком или даже две комиссии удаётся «отжать».
Оптимизация затрат в моём случае — это видеообзоры. (Кому интересно, оставляю ссылочку на свой ютуб-канал). Контент работает за меня. А я встречаюсь на показах только с настоящими, реальными покупателями, а не с «шатунами», которые от нечего делать по выходным квартиры смотрят. Я таких «туристов» уже давно научился отсеивать, и время впустую не трачу.
⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ И ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍19❤4👌2
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
Неожиданный поворот
Клиентку моё предложение устроило, и 6 мая я уже запустил рекламную кампанию. Первый же звонок заставил меня призадуматься. Звонила женщина, и вот что она мне поведала. Оказалось, что на той же лестничной площадке продаётся ещё одна квартира — точно такая же, той же площади, только с зеркальной планировкой. И она то появляется в продаже, то пропадает. Из разговора я узнал, что это жильё принадлежит батюшке какой-то церкви, и там проходят реабилитацию бывшие наркоманы — человек десять, которых он обратил, так сказать, на путь истинный. Они не дебоширят, не бухают, ведут себя прилично, но сам факт… Тут я вспомнил, что, когда ходил к своей клиентке смотреть квартиру, в подъезде девушка тёрла полы щёткой. Я ещё удивился тогда, даже пошутил насчёт генеральной уборки, но не придал значения этому случаю. Теперь обстановка прояснилась. И я понял, что с такими соседями не продам эту квартиру никогда, ибо люди это своеобразные — не очень приятной наружности. Снуют туда-сюда по площадке, с ними приходится постоянно пересекаться. Покупатель, который придёт смотреть мою квартиру, обязательно захочет заглянуть и в соседнюю, раз она тоже продаётся. Но ко мне уже не вернётся, потому что соседство с подобным «притоном» мало кому понравится. Хоть как ты объясняй потенциальному покупателю, что жильцы по соседству находятся на реабилитации – не переубедишь нашего обывателя, и всё тут! Ведь что он увидит? Какие-то странные люди живут толпой прямо под боком. Кому оно надо? Вот так — случайно или по воле провидения, я оказался в курсе дела. Положил трубку и призадумался. Нужно было искать выход из положения.
Я нашёл объявление о продаже соседней квартиры. Решил созвониться с собственником и попросить, чтобы он временно снял своё объявление. Я понимал, что шансов мало, но другого выхода не было — делаю что должен, и будь что будет.
Трубку взяла женщина, и я честно описал ей ситуацию. Объяснил, что покупателей отпугивают неблагонадёжные соседи. И попросил временно снять объект с продажи. На самом деле моя просьба не была такой уж странной, потому что квартира по соседству была из категории «не продать, а попродаваться». То есть острой необходимости в её продаже не было — там жили люди, выселять их в спешном порядке никто не собирался. Я ей объяснил, что продать квартиру с таким количеством жильцов вообще нереально. Да и ремонт косметический ещё потребуется. Короче, убедил её снять объявление. И буквально через день-два она его сняла. Я ей позвонил, поблагодарил, раскланялся. И стал действовать дальше.
Прошло четыре месяца. С квартирами ведь как — однушки и студии уходят быстрее всего. Двушки и трёшки медленнее. Продать четырёхкомнатную квартиру еще сложнее. А пяти- и шестикомнатные могут вообще годами «висеть». Но видеообзоры мои работали, на показы часто гонять не приходилось, всё шло своим чередом.
И вот как-то раз приходит семейная пара с агентом. У нас, говорят, сертификат на расселение от «Горжилобмена» для многодетной семьи — подбираем квартиру. А когда участвует «Горжилобмен», сделка растягивается на полтора-два месяца. Я уже как-то рассказывал про согласование документов, актуализацию, порядок выплат. В общем, долгая история.
Но нам это было на руку, потому что нужно было ещё подобрать две «встречки» (почему две – объясняю далее). Итак, 28 августа я принял аванс, и мы начали готовиться к сделке. И параллельно с этим начали подбирать объекты для себя.
⬇️ТАМ ПРОДОЛЖЕНИЕ И ОКОНЧАНИЕ⬇️
Неожиданный поворот
Клиентку моё предложение устроило, и 6 мая я уже запустил рекламную кампанию. Первый же звонок заставил меня призадуматься. Звонила женщина, и вот что она мне поведала. Оказалось, что на той же лестничной площадке продаётся ещё одна квартира — точно такая же, той же площади, только с зеркальной планировкой. И она то появляется в продаже, то пропадает. Из разговора я узнал, что это жильё принадлежит батюшке какой-то церкви, и там проходят реабилитацию бывшие наркоманы — человек десять, которых он обратил, так сказать, на путь истинный. Они не дебоширят, не бухают, ведут себя прилично, но сам факт… Тут я вспомнил, что, когда ходил к своей клиентке смотреть квартиру, в подъезде девушка тёрла полы щёткой. Я ещё удивился тогда, даже пошутил насчёт генеральной уборки, но не придал значения этому случаю. Теперь обстановка прояснилась. И я понял, что с такими соседями не продам эту квартиру никогда, ибо люди это своеобразные — не очень приятной наружности. Снуют туда-сюда по площадке, с ними приходится постоянно пересекаться. Покупатель, который придёт смотреть мою квартиру, обязательно захочет заглянуть и в соседнюю, раз она тоже продаётся. Но ко мне уже не вернётся, потому что соседство с подобным «притоном» мало кому понравится. Хоть как ты объясняй потенциальному покупателю, что жильцы по соседству находятся на реабилитации – не переубедишь нашего обывателя, и всё тут! Ведь что он увидит? Какие-то странные люди живут толпой прямо под боком. Кому оно надо? Вот так — случайно или по воле провидения, я оказался в курсе дела. Положил трубку и призадумался. Нужно было искать выход из положения.
Я нашёл объявление о продаже соседней квартиры. Решил созвониться с собственником и попросить, чтобы он временно снял своё объявление. Я понимал, что шансов мало, но другого выхода не было — делаю что должен, и будь что будет.
Трубку взяла женщина, и я честно описал ей ситуацию. Объяснил, что покупателей отпугивают неблагонадёжные соседи. И попросил временно снять объект с продажи. На самом деле моя просьба не была такой уж странной, потому что квартира по соседству была из категории «не продать, а попродаваться». То есть острой необходимости в её продаже не было — там жили люди, выселять их в спешном порядке никто не собирался. Я ей объяснил, что продать квартиру с таким количеством жильцов вообще нереально. Да и ремонт косметический ещё потребуется. Короче, убедил её снять объявление. И буквально через день-два она его сняла. Я ей позвонил, поблагодарил, раскланялся. И стал действовать дальше.
Прошло четыре месяца. С квартирами ведь как — однушки и студии уходят быстрее всего. Двушки и трёшки медленнее. Продать четырёхкомнатную квартиру еще сложнее. А пяти- и шестикомнатные могут вообще годами «висеть». Но видеообзоры мои работали, на показы часто гонять не приходилось, всё шло своим чередом.
И вот как-то раз приходит семейная пара с агентом. У нас, говорят, сертификат на расселение от «Горжилобмена» для многодетной семьи — подбираем квартиру. А когда участвует «Горжилобмен», сделка растягивается на полтора-два месяца. Я уже как-то рассказывал про согласование документов, актуализацию, порядок выплат. В общем, долгая история.
Но нам это было на руку, потому что нужно было ещё подобрать две «встречки» (почему две – объясняю далее). Итак, 28 августа я принял аванс, и мы начали готовиться к сделке. И параллельно с этим начали подбирать объекты для себя.
⬇️ТАМ ПРОДОЛЖЕНИЕ И ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍15🔥4❤2
⬆️ТАМ ПРОДОЛЖЕНИЕ И НАЧАЛО⬆️
Продаём квартиру
В числе собственников квартиры, которую я продавал, было двое несовершеннолетних, причём один из них — ребенок-инвалид с серьёзным заболеванием мозга.
И вот, нужно было подобрать «встречку» и договориться с её владельцами, чтобы нас подождали, так как в сделку вовлечён «Горжилобмен». Потому что в этом случае нельзя продать квартиру со встречной покупкой — деньги не могут уйти транзитом третьему лицу. Нужно сначала продать свою, получить деньги и потом уже идти на вторую сделку.
Кроме того, при покупке встречной квартиры мы должны были получить согласие от органов опеки, что права детей не ущемляются. Для этого нужно поехать с собственником встречной квартиры в органы опеки Московского района — из северной части города в южную. Чтобы там увидели паспорт владельца, проверили документы на квартиру. Причём доли детей в новой квартире не должны оказаться меньше тех, что были в предыдущей.
Забегая вперёд, скажу, что найти общий язык с продавцами встречной квартиры тоже оказалось непросто. Там было три собственника — пожилая женщина и два взрослых сына, один из которых жил с ней. Да и моя клиентка оказалась та ещё паникёрша. У неё постоянно возникали разные надуманные страхи, переживания, волнения. Она так и называла себя — «гриб волнушка». Но мне уже не привыкать работать психологом. Всё ей объяснял, разжёвывал. Выключайте, говорю, свою «волнушку», возвращайтесь в жизнь — всё идёт по плану.
Процесс согласования и подписания документов растянулся на долгие шесть месяцев. Кропотливый, титанический труд, огромное количество людей, вовлечённых в процесс, каждый со своими страхами и переживаниями. Но, в конце концов, у нас всё получилось. Продали мы квартиру за 14 млн рублей.
Покупаем квартиру
Начали мы с моей «волнушкой» подбирать квартиру. От покупки второй квартиры она отказалась, решила взрослому сыну купить комнату. Побывали, наверное, в шести местах, и, наконец, нашли отличный вариант. Трёхкомнатная квартира площадью 80 квадратных метров в доме 137-й серии. Дома этой серии — одни из лучших в Петербурге. Квартиры там с хорошей планировкой — разнесённые комнаты, большая кухня, раздельный санузел, поперечная ванна. Плюсов много, но цена была 12 млн 950 тыс. рублей.
Я сделал оценку объекта, и понял, что цена в рынке. Но в то же время я знал, что продать трёшку, как и четырёхкомнатную квартиру, не так просто. Нет на них большого спроса. Дай-ка, думаю, закину удочку — может, удастся сбить цену. И предложил 11 млн 800 тыс. Это была нижняя граница цены по рынку. Начал я с агентом продавца взаимодействовать и периодически продавливать эту цену. Сначала 500 тысяч на ремонт выторговал. Это уже было достижение. Потом выдержал «мхатовскую паузу» — всё равно дожму, думаю. Не найдут они сходу другого покупателя. А у нас спешки не было — с «Горжилобменом» согласования ещё тянулись.
Опустили цену до 12 млн 200 тыс. А у продавцов тоже была встречная покупка, и агент стала им уже подбирать «встречку», чтобы в 11 млн 800 тыс. уложиться. Ещё немного времени прошло, и я немножко поднял планку, до 12 млн — дескать, всё, это предел, все резервы исчерпаны. И тогда мы ударили по рукам.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Продаём квартиру
В числе собственников квартиры, которую я продавал, было двое несовершеннолетних, причём один из них — ребенок-инвалид с серьёзным заболеванием мозга.
И вот, нужно было подобрать «встречку» и договориться с её владельцами, чтобы нас подождали, так как в сделку вовлечён «Горжилобмен». Потому что в этом случае нельзя продать квартиру со встречной покупкой — деньги не могут уйти транзитом третьему лицу. Нужно сначала продать свою, получить деньги и потом уже идти на вторую сделку.
Кроме того, при покупке встречной квартиры мы должны были получить согласие от органов опеки, что права детей не ущемляются. Для этого нужно поехать с собственником встречной квартиры в органы опеки Московского района — из северной части города в южную. Чтобы там увидели паспорт владельца, проверили документы на квартиру. Причём доли детей в новой квартире не должны оказаться меньше тех, что были в предыдущей.
Забегая вперёд, скажу, что найти общий язык с продавцами встречной квартиры тоже оказалось непросто. Там было три собственника — пожилая женщина и два взрослых сына, один из которых жил с ней. Да и моя клиентка оказалась та ещё паникёрша. У неё постоянно возникали разные надуманные страхи, переживания, волнения. Она так и называла себя — «гриб волнушка». Но мне уже не привыкать работать психологом. Всё ей объяснял, разжёвывал. Выключайте, говорю, свою «волнушку», возвращайтесь в жизнь — всё идёт по плану.
Процесс согласования и подписания документов растянулся на долгие шесть месяцев. Кропотливый, титанический труд, огромное количество людей, вовлечённых в процесс, каждый со своими страхами и переживаниями. Но, в конце концов, у нас всё получилось. Продали мы квартиру за 14 млн рублей.
Покупаем квартиру
Начали мы с моей «волнушкой» подбирать квартиру. От покупки второй квартиры она отказалась, решила взрослому сыну купить комнату. Побывали, наверное, в шести местах, и, наконец, нашли отличный вариант. Трёхкомнатная квартира площадью 80 квадратных метров в доме 137-й серии. Дома этой серии — одни из лучших в Петербурге. Квартиры там с хорошей планировкой — разнесённые комнаты, большая кухня, раздельный санузел, поперечная ванна. Плюсов много, но цена была 12 млн 950 тыс. рублей.
Я сделал оценку объекта, и понял, что цена в рынке. Но в то же время я знал, что продать трёшку, как и четырёхкомнатную квартиру, не так просто. Нет на них большого спроса. Дай-ка, думаю, закину удочку — может, удастся сбить цену. И предложил 11 млн 800 тыс. Это была нижняя граница цены по рынку. Начал я с агентом продавца взаимодействовать и периодически продавливать эту цену. Сначала 500 тысяч на ремонт выторговал. Это уже было достижение. Потом выдержал «мхатовскую паузу» — всё равно дожму, думаю. Не найдут они сходу другого покупателя. А у нас спешки не было — с «Горжилобменом» согласования ещё тянулись.
Опустили цену до 12 млн 200 тыс. А у продавцов тоже была встречная покупка, и агент стала им уже подбирать «встречку», чтобы в 11 млн 800 тыс. уложиться. Ещё немного времени прошло, и я немножко поднял планку, до 12 млн — дескать, всё, это предел, все резервы исчерпаны. И тогда мы ударили по рукам.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
🔥11👍8❤4
⬆️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ И НАЧАЛО⬆️
Мы все учились понемногу
Когда я «уламывал» продавцов опустить цену, их агент, Алёна, объясняла мне их несогласие тем, что они не могут найти себе квартиру за те деньги, что я предлагаю. У всех «встречек» ценник, мол, неадекватный. Я тогда скинул ей оценку их квартиры. Покажите, говорю, своим и объясните, что 12 млн — отличная цена. Гнул своё, в общем. А через некоторое время она меня спрашивает, где я такую оценку сделал. Мы, говорит, подбираем сейчас вариант. Квартира понравилась, но цена высокая. Хотели бы тоже такую оценку людям дать, чтобы опустить с небес на землю.
Эх, говорю, Алёна. Вы работаете в крутом агентстве недвижимости. Неужели вас таким вещам не учат? Хотя вопрос мой был, скорее, риторическим. Я эту кухню с обучением хорошо знаю. Между тем оценка эта в свободном доступе есть — один зелёный банк предлагает. Нужно просто знать, где искать. Она формируется на основе сделок с недвижимостью, которые проводились через этот банк, и даёт более-менее реальную картину. А если ещё применить опыт и навыки, можно прямо очень точные цифры получить.
И вот она меня попросила сделать такую оценку для продавца «встречки». Ладно, говорю, присылай адрес. А потом, когда я с ней зашёл в агентство, где она работала, я понял, почему никто там не знает элементарных вещей. Руководителем Алёны была бабуля, для которой ничего не поменялось с 90-х годов. Она абсолютно отстала от жизни и даже не пыталась идти в ногу со временем. А потом ещё с гордостью сообщила, что 25 лет работает в недвижимости. Лучше бы, думаю, скрывала это, а то совсем грустно делается. При этом от бумажек и актов полки ломятся. Бюрократия доведена до абсурда. Ладно, это так, небольшое лирическое отступление.
***
Итак, что мы имеем. Моя комиссия за всю эту адскую работу составила 420 тыс. рублей. Благодаря моим усилиям и моему профессионализму клиентка купила квартиру на 950 тыс. рублей дешевле. Должен сказать, что отжать цену было непросто. Да, 100-200 тыс. люди обычно уступают и так – если попросить, но сторговать больше уже сложно. Нужен опыт, навык, выдержка, умение преподнести информацию. А у моей клиентки ещё и на покупку комнаты деньги остались. Сейчас она как раз подбирает варианты. Буду ей помогать — бесплатно, в рамках наших договорённостей. У меня ведь отношения с клиентами после первой сделки не заканчиваются, а только завязываются.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Мы все учились понемногу
Когда я «уламывал» продавцов опустить цену, их агент, Алёна, объясняла мне их несогласие тем, что они не могут найти себе квартиру за те деньги, что я предлагаю. У всех «встречек» ценник, мол, неадекватный. Я тогда скинул ей оценку их квартиры. Покажите, говорю, своим и объясните, что 12 млн — отличная цена. Гнул своё, в общем. А через некоторое время она меня спрашивает, где я такую оценку сделал. Мы, говорит, подбираем сейчас вариант. Квартира понравилась, но цена высокая. Хотели бы тоже такую оценку людям дать, чтобы опустить с небес на землю.
Эх, говорю, Алёна. Вы работаете в крутом агентстве недвижимости. Неужели вас таким вещам не учат? Хотя вопрос мой был, скорее, риторическим. Я эту кухню с обучением хорошо знаю. Между тем оценка эта в свободном доступе есть — один зелёный банк предлагает. Нужно просто знать, где искать. Она формируется на основе сделок с недвижимостью, которые проводились через этот банк, и даёт более-менее реальную картину. А если ещё применить опыт и навыки, можно прямо очень точные цифры получить.
И вот она меня попросила сделать такую оценку для продавца «встречки». Ладно, говорю, присылай адрес. А потом, когда я с ней зашёл в агентство, где она работала, я понял, почему никто там не знает элементарных вещей. Руководителем Алёны была бабуля, для которой ничего не поменялось с 90-х годов. Она абсолютно отстала от жизни и даже не пыталась идти в ногу со временем. А потом ещё с гордостью сообщила, что 25 лет работает в недвижимости. Лучше бы, думаю, скрывала это, а то совсем грустно делается. При этом от бумажек и актов полки ломятся. Бюрократия доведена до абсурда. Ладно, это так, небольшое лирическое отступление.
***
Итак, что мы имеем. Моя комиссия за всю эту адскую работу составила 420 тыс. рублей. Благодаря моим усилиям и моему профессионализму клиентка купила квартиру на 950 тыс. рублей дешевле. Должен сказать, что отжать цену было непросто. Да, 100-200 тыс. люди обычно уступают и так – если попросить, но сторговать больше уже сложно. Нужен опыт, навык, выдержка, умение преподнести информацию. А у моей клиентки ещё и на покупку комнаты деньги остались. Сейчас она как раз подбирает варианты. Буду ей помогать — бесплатно, в рамках наших договорённостей. У меня ведь отношения с клиентами после первой сделки не заканчиваются, а только завязываются.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍47🔥14❤3🥰3
История одного негативного отзыва про решэлтора
Одолевают, одолевают меня периодически эксцентричные клиенты. Точнее люди, которые хотят стать моими клиентами или купить у моих клиентов жильё. Такие граждане, как показывает мой решэлторский опыт, только отнимают время и нервы, а в рублёвом эквиваленте выхлопа от них нуль. Им бы не по просмотрам шастать, а выступать в трио «Экспрессия» — и всем была бы польза. Ах, если бы всё было так просто!
Интересуется, например, человек арендой. Но любые мои вопросы сразу в штыки встречает. Или требует какие-нибудь немыслимые гарантии. Питер в этом плане бьёт все рекорды — много здесь чудаковатых и странных людей. Но у меня позиция простая — лучше с умным потерять, чем с дураком найти. Вот одна недавняя история на эту тему.
Появилась у меня тут комната на продажу в коммунальной квартире в Василеостровском районе, то бишь на Ваське. Не комната, а загляденье просто. Я за десять лет таких уютных и приятных комнат ещё не встречал — хоть в кино снимай. Я и снял — сделал обзор, выложил на YouTube. И даже с ютуба, где у меня не так чтобы много подписчиков, ко мне обращаются, интересуются.
И вот звонит мне как-то раз женщина. Здрасте-здрасте, комната на Ваське продаётся, когда можно посмотреть? А для меня этот вопрос, который задают в лоб, не спрашивая ни про документы, ни про особенности сделки, не погружаясь ни в какие детали, — это первый сигнал того, что клиент хочет «просто посмотреть». Я таких называю «туристы-шатуны». Думает человек, чем бы заняться в выходной день. И от нечего делать решает прошвырнуться по району, узнать, а почём нынче квартирки. Поглазеет, время скоротает и растворится в тумане. Ну, просто за версту таких чую.
Я всегда первым делом прошу назвать адрес объекта. Потому что люди смотрят десятки объявлений и в конце концов начинают в них путаться. Звонит клиент по одному объявлению, смотрит на второе, а думает про третье. Начинает что-то объяснять, выяснять какие-то детали, и пока врубишься, о чём идёт речь, проходит время.
И вот, задаю я этот невинный вопрос насчёт адреса и получаю встречный — «Что у вас там, на Ваське, много комнат, что ли?». «Да одна, — говорю, — у меня комната. Но мне нужно понимать, про какую комнату вы спрашиваете, чтобы предметный разговор вести». «Да какая вам разница, может, я все хочу посмотреть. Вы что, не хотите показать мне комнату?».
Ладно, думаю, разберёмся. Двигаемся дальше. «У вас какая ситуация — ипотека, деньги?». «Да какая вам разница, мы хотим комнату посмотреть». И вот так всю дорогу. Весь диалог строится на какой-то агрессии, нападках на меня. Женщина буквально сразу завелась, меня не слышит, гнёт своё — мы хотим просто посмотреть. Я теперь, когда прочитал отзыв (прикрепил его к посту), понял, почему это происходило.
Оказывается, она не видела объявления, не знала адрес, не имела ровным счётом никакой информации. Это подруга кинула ей мой телефон, мол, позвони и договорись посмотреть комнату на Ваське. Ну, прислала хотя бы ей ссылку на это объявление, что ли. Смотри, вот комната, глянь фото, оцени, подходит или нет, договорись о просмотре. Ну, как-то по-человечески всё можно было сделать, по уму.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Одолевают, одолевают меня периодически эксцентричные клиенты. Точнее люди, которые хотят стать моими клиентами или купить у моих клиентов жильё. Такие граждане, как показывает мой решэлторский опыт, только отнимают время и нервы, а в рублёвом эквиваленте выхлопа от них нуль. Им бы не по просмотрам шастать, а выступать в трио «Экспрессия» — и всем была бы польза. Ах, если бы всё было так просто!
Интересуется, например, человек арендой. Но любые мои вопросы сразу в штыки встречает. Или требует какие-нибудь немыслимые гарантии. Питер в этом плане бьёт все рекорды — много здесь чудаковатых и странных людей. Но у меня позиция простая — лучше с умным потерять, чем с дураком найти. Вот одна недавняя история на эту тему.
Появилась у меня тут комната на продажу в коммунальной квартире в Василеостровском районе, то бишь на Ваське. Не комната, а загляденье просто. Я за десять лет таких уютных и приятных комнат ещё не встречал — хоть в кино снимай. Я и снял — сделал обзор, выложил на YouTube. И даже с ютуба, где у меня не так чтобы много подписчиков, ко мне обращаются, интересуются.
И вот звонит мне как-то раз женщина. Здрасте-здрасте, комната на Ваське продаётся, когда можно посмотреть? А для меня этот вопрос, который задают в лоб, не спрашивая ни про документы, ни про особенности сделки, не погружаясь ни в какие детали, — это первый сигнал того, что клиент хочет «просто посмотреть». Я таких называю «туристы-шатуны». Думает человек, чем бы заняться в выходной день. И от нечего делать решает прошвырнуться по району, узнать, а почём нынче квартирки. Поглазеет, время скоротает и растворится в тумане. Ну, просто за версту таких чую.
Я всегда первым делом прошу назвать адрес объекта. Потому что люди смотрят десятки объявлений и в конце концов начинают в них путаться. Звонит клиент по одному объявлению, смотрит на второе, а думает про третье. Начинает что-то объяснять, выяснять какие-то детали, и пока врубишься, о чём идёт речь, проходит время.
И вот, задаю я этот невинный вопрос насчёт адреса и получаю встречный — «Что у вас там, на Ваське, много комнат, что ли?». «Да одна, — говорю, — у меня комната. Но мне нужно понимать, про какую комнату вы спрашиваете, чтобы предметный разговор вести». «Да какая вам разница, может, я все хочу посмотреть. Вы что, не хотите показать мне комнату?».
Ладно, думаю, разберёмся. Двигаемся дальше. «У вас какая ситуация — ипотека, деньги?». «Да какая вам разница, мы хотим комнату посмотреть». И вот так всю дорогу. Весь диалог строится на какой-то агрессии, нападках на меня. Женщина буквально сразу завелась, меня не слышит, гнёт своё — мы хотим просто посмотреть. Я теперь, когда прочитал отзыв (прикрепил его к посту), понял, почему это происходило.
Оказывается, она не видела объявления, не знала адрес, не имела ровным счётом никакой информации. Это подруга кинула ей мой телефон, мол, позвони и договорись посмотреть комнату на Ваське. Ну, прислала хотя бы ей ссылку на это объявление, что ли. Смотри, вот комната, глянь фото, оцени, подходит или нет, договорись о просмотре. Ну, как-то по-человечески всё можно было сделать, по уму.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍16🔥3❤1
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
В общем, эта мадам с места в карьер — ах ты ж такой-растакой. Ну что же, говорю, тогда до свидания. Положил трубку.
Не успокоилась. Опять звонит, отчитывает — вы как со мной разговариваете? Что вы за риелтор? Вы не профессионал! Вы должны мне показать комнату. Нет, говорю, вы к диалогу не готовы. Мы должны немного побеседовать. Я задаю вопросы — вы отвечаете. Вы задаёте вопрос — я отвечаю. Но там чека уже была сорвана. Понеслась душа в рай — вы не умеете продавать, грубите, дурак, короче, а не риелтор. Опять я распрощался и даже заблокировал её.
Вижу, пытается пробиться через блокировку, не унимается. Не всё ещё высказала, видимо, про своё отношение к риелторам. Ну, думаю, начнёт строчить теперь кляузы на «Циан» или ещё куда. Ан нет, не стала. Знаете почему? Потому что она даже не знала, про какой объект идёт речь. Ничего не понимала ровным счётом. Вот такая покупательница. Точнее, подруга покупательницы.
А теперь сама покупательница пишет, что приехала из Москвы и ей тут же подобрали вариант. Большое агентство подобрало. Да подобрать любой копеечный риелтор сможет. А вот как и за сколько этот объект покупать придётся — другой вопрос. Вероятно, втюхали ей то, что залежалось, и она счастливая поехала обратно в Москву. А может быть, и сделки-то не было — так, слова одни. Напоследок брызнула ядом про какие-то оранжевые штаны и рейтузины — даже не знаю, про что это. То есть, по сути, я спас своего клиента от такого чудаковатого человека. Вот уж воистину, лучше с умным потерять, чем с дураком найти.
Сколько лет живу, не перестаю удивляться. Эти странные люди живут рядом с нами, может быть, даже квартиры наши на одной площадке. Они ездят с нами в транспорте. Мы оказывается рядом в театре, в ресторане. Вроде бы люди как люди. Пока не вступаешь с ними в беседы. Но я своих клиентов берегу и таких товарищей к ним не допускаю. Просеиваю через сито — и до свидания!
Да, я могу показаться кому-то суровым и грубым. Потому что говорю, что считаю нужным. И делаю, что считаю нужным. А слова и дела мои нацелены на одно — решение проблемы. Конкретной проблемы клиента. Если у «туриста-шатуна» нет чёткого интереса, то и разговор с ним будет короткий. И если такие недовольные клиенты пишут про меня разное-всякое — не беда. Я ведь не стодолларовая купюра, чтобы всем нравиться.
Вот она пишет про большое агентство. Я работал в нескольких, самых крупных в Питере. И знаю, как устроена эта система, одна бюрократия чего стоит. А я не кофе подаю, а дело делаю. Чтобы человек, продав или купив жильё, радовался удачной сделке не потому, что ему кофе поднесли и склонились в реверансе, а потому что получил максимальную выгоду. Я, кстати, всегда подчёркиваю, что для клиентов, которые меня слушают, мои услуги бесплатны. А с теми, кто не хочет слушать, не понимает своей выгоды, не идёт на разговор — не работаю, увольте-с.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
В общем, эта мадам с места в карьер — ах ты ж такой-растакой. Ну что же, говорю, тогда до свидания. Положил трубку.
Не успокоилась. Опять звонит, отчитывает — вы как со мной разговариваете? Что вы за риелтор? Вы не профессионал! Вы должны мне показать комнату. Нет, говорю, вы к диалогу не готовы. Мы должны немного побеседовать. Я задаю вопросы — вы отвечаете. Вы задаёте вопрос — я отвечаю. Но там чека уже была сорвана. Понеслась душа в рай — вы не умеете продавать, грубите, дурак, короче, а не риелтор. Опять я распрощался и даже заблокировал её.
Вижу, пытается пробиться через блокировку, не унимается. Не всё ещё высказала, видимо, про своё отношение к риелторам. Ну, думаю, начнёт строчить теперь кляузы на «Циан» или ещё куда. Ан нет, не стала. Знаете почему? Потому что она даже не знала, про какой объект идёт речь. Ничего не понимала ровным счётом. Вот такая покупательница. Точнее, подруга покупательницы.
А теперь сама покупательница пишет, что приехала из Москвы и ей тут же подобрали вариант. Большое агентство подобрало. Да подобрать любой копеечный риелтор сможет. А вот как и за сколько этот объект покупать придётся — другой вопрос. Вероятно, втюхали ей то, что залежалось, и она счастливая поехала обратно в Москву. А может быть, и сделки-то не было — так, слова одни. Напоследок брызнула ядом про какие-то оранжевые штаны и рейтузины — даже не знаю, про что это. То есть, по сути, я спас своего клиента от такого чудаковатого человека. Вот уж воистину, лучше с умным потерять, чем с дураком найти.
Сколько лет живу, не перестаю удивляться. Эти странные люди живут рядом с нами, может быть, даже квартиры наши на одной площадке. Они ездят с нами в транспорте. Мы оказывается рядом в театре, в ресторане. Вроде бы люди как люди. Пока не вступаешь с ними в беседы. Но я своих клиентов берегу и таких товарищей к ним не допускаю. Просеиваю через сито — и до свидания!
Да, я могу показаться кому-то суровым и грубым. Потому что говорю, что считаю нужным. И делаю, что считаю нужным. А слова и дела мои нацелены на одно — решение проблемы. Конкретной проблемы клиента. Если у «туриста-шатуна» нет чёткого интереса, то и разговор с ним будет короткий. И если такие недовольные клиенты пишут про меня разное-всякое — не беда. Я ведь не стодолларовая купюра, чтобы всем нравиться.
Вот она пишет про большое агентство. Я работал в нескольких, самых крупных в Питере. И знаю, как устроена эта система, одна бюрократия чего стоит. А я не кофе подаю, а дело делаю. Чтобы человек, продав или купив жильё, радовался удачной сделке не потому, что ему кофе поднесли и склонились в реверансе, а потому что получил максимальную выгоду. Я, кстати, всегда подчёркиваю, что для клиентов, которые меня слушают, мои услуги бесплатны. А с теми, кто не хочет слушать, не понимает своей выгоды, не идёт на разговор — не работаю, увольте-с.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍42🔥11❤5
Прогнозы у каждого свои
Предлагаю сегодня пофилософствовать на тему, что будет дальше с рынком недвижимости, ибо в последнее время подобные вопросы мне задают всё чаще. Для кого-то нынешняя ситуация кажется кризисом — отмена льготной ипотеки, рост ключевой ставки, инфляция... Но вот по-китайски кризис обозначается двумя иероглифами — «опасность» и «возможность». Так что дать какой-то прогноз, который бы устроил всех, невозможно. Это будет, как средняя температура по больнице. Однако и опасность, и возможность побуждают к действиям.
У каждого человека на рынке недвижимости своя ситуация и свои перспективы. Загородная недвижимость, новостройки, вторичка, комнаты — у каждого свой рынок. Каждый решает свою конкретную проблему. Но есть у меня убеждение, которого я придерживаюсь уже, наверное, лет десять. Если вы чувствуете необходимость в продаже недвижимости, то нужно ее продавать. Потому что она вам, скорее всего, не нужна. Это просто пассив, который не приносит дохода, а деньги из кармана тянет.
У меня сейчас много таких объектов, которые людям просто не нужны. Вот стоит пять лет пустая квартира. Арендаторов не пускают, потому что она убитая и нужно ремонт делать. Гастарбайтеров заселять не хотят, потому что из убитой станет еще и разбитой. И висит она на шее у владельца мертвым грузом.
Я этим людям говорю — самое время ее сейчас продать. Потому что, продав этот пассив, можно положить вырученные деньги на депозит, те же пять миллионов. И за год заработать миллион просто на пустом месте. А не потратить 50-100 тысяч рублей на коммунальные услуги по этой квартире. И надо ведь помнить, что с каждым годом она становится всё более неликвидной. Дом стареет, коммуникации ветшают — карета потихоньку превращается в тыкву. Ну за счёт инфляции жилье немножко в цене растет. То есть в моменте она как-бы даже дорожает, но в долгосрочной перспективе этот объект становится хуже. Зачем его держать? Лучше продать, деньги положить на депозит и жить счастливо.
Но и тем, кто хочет покупать жилье, я тоже скажу — ребята, сейчас время покупателя! Самое что ни на есть подходящее время для покупки жилья. Причем неважно, что покупать — загородные дома, первичку, вторичку.
Некоторые возразят, дескать, сейчас же ипотека неподъемная совершенно. Так ведь и цены на первичку были завышены из-за дешевой ипотеки. А сейчас льготы отменили, ключевая ставка выросла, и первичка потихоньку дешевеет, потому что спроса нет. А это открывает возможность торга с застройщиком. Можно просить какие-то скидки, бонусы и прочие преференции. Меблировку, например. Вот недавно я купил апартаменты клиенту. Мало того, что сделали скидку на сам объект, так еще и с мебелью оказалась квартира.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Предлагаю сегодня пофилософствовать на тему, что будет дальше с рынком недвижимости, ибо в последнее время подобные вопросы мне задают всё чаще. Для кого-то нынешняя ситуация кажется кризисом — отмена льготной ипотеки, рост ключевой ставки, инфляция... Но вот по-китайски кризис обозначается двумя иероглифами — «опасность» и «возможность». Так что дать какой-то прогноз, который бы устроил всех, невозможно. Это будет, как средняя температура по больнице. Однако и опасность, и возможность побуждают к действиям.
У каждого человека на рынке недвижимости своя ситуация и свои перспективы. Загородная недвижимость, новостройки, вторичка, комнаты — у каждого свой рынок. Каждый решает свою конкретную проблему. Но есть у меня убеждение, которого я придерживаюсь уже, наверное, лет десять. Если вы чувствуете необходимость в продаже недвижимости, то нужно ее продавать. Потому что она вам, скорее всего, не нужна. Это просто пассив, который не приносит дохода, а деньги из кармана тянет.
У меня сейчас много таких объектов, которые людям просто не нужны. Вот стоит пять лет пустая квартира. Арендаторов не пускают, потому что она убитая и нужно ремонт делать. Гастарбайтеров заселять не хотят, потому что из убитой станет еще и разбитой. И висит она на шее у владельца мертвым грузом.
Я этим людям говорю — самое время ее сейчас продать. Потому что, продав этот пассив, можно положить вырученные деньги на депозит, те же пять миллионов. И за год заработать миллион просто на пустом месте. А не потратить 50-100 тысяч рублей на коммунальные услуги по этой квартире. И надо ведь помнить, что с каждым годом она становится всё более неликвидной. Дом стареет, коммуникации ветшают — карета потихоньку превращается в тыкву. Ну за счёт инфляции жилье немножко в цене растет. То есть в моменте она как-бы даже дорожает, но в долгосрочной перспективе этот объект становится хуже. Зачем его держать? Лучше продать, деньги положить на депозит и жить счастливо.
Но и тем, кто хочет покупать жилье, я тоже скажу — ребята, сейчас время покупателя! Самое что ни на есть подходящее время для покупки жилья. Причем неважно, что покупать — загородные дома, первичку, вторичку.
Некоторые возразят, дескать, сейчас же ипотека неподъемная совершенно. Так ведь и цены на первичку были завышены из-за дешевой ипотеки. А сейчас льготы отменили, ключевая ставка выросла, и первичка потихоньку дешевеет, потому что спроса нет. А это открывает возможность торга с застройщиком. Можно просить какие-то скидки, бонусы и прочие преференции. Меблировку, например. Вот недавно я купил апартаменты клиенту. Мало того, что сделали скидку на сам объект, так еще и с мебелью оказалась квартира.
⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
👍12💯1
⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️
И опять же, никто не отменял рефинансирование ипотеки. Ключевая ставка ведь не всегда будет такой высокой. Ну пусть даже она два года продержится, потом ведь все равно вниз пойдет. А вы уже квартиру приобрели, у вас актив в руках. Упал ли рынок, поднялся — неважно. Актив есть актив.
А вот деньги, которые лежат на депозите, они уже такой ценности не имеют по сравнению с активом в виде недвижимости. Потому что, никто не знает, что произойдет за год с рынком. Может быть, завтра уже цены вверх рванут. А депозит-то можно только через год снять, эти 5+1 миллион, про которые мы говорили выше. Но через год студия на окраине города, может быть, будет уже стоить 6 миллионов. Так что я всегда говорю, что лучше купить квартиру (опять же, если она вам нужна), а не класть деньги на депозит. Потому что деньги имеют свойство обесцениваться.
И есть еще такой момент, как цикличность. За любым падением следует рост. И, как правило, отскок получается выше падения. Если посмотреть кривую цен на недвижимость года эдак с 1990 или 1995, то эту тенденцию хорошо видно. Да, местами на ней есть провалы — 2005, 2008, 2014 годы. Но все равно она уходила вверх потом. В девяностых годах квадратный метр стоил 15-20 тысяч, а сейчас уже под 300 тысяч рублей. Так что в долгосрочной перспективе недвижимость всегда будет ликвидна.
А что касается прогнозов, то дело это неблагодарное. Особенно сейчас, когда живём одним днём. Вчера риелтор вам рассказывал про семейную ипотеку, а сегодня новость пришла — всё, привет, лимиты на «семейку» закончились. И все прошлые стратегии уже неактуальны.
Так что я решаю вопросы, которые возникают у клиентов на данный момент времени. Один спрашивает, как выгоднее продать квартиру. У другого есть деньги, и он хочет купить жильё. У каждого свой рынок недвижимости. Знаете, как на приёме у врача. Каждый пациент рассказывает свою историю и объясняет, что у него болит. И врач разбирается с каждым индивидуально. Вот так и я. И те, кто меня слушают, а главное, слышат, оказываются в хорошем плюсе.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
И опять же, никто не отменял рефинансирование ипотеки. Ключевая ставка ведь не всегда будет такой высокой. Ну пусть даже она два года продержится, потом ведь все равно вниз пойдет. А вы уже квартиру приобрели, у вас актив в руках. Упал ли рынок, поднялся — неважно. Актив есть актив.
А вот деньги, которые лежат на депозите, они уже такой ценности не имеют по сравнению с активом в виде недвижимости. Потому что, никто не знает, что произойдет за год с рынком. Может быть, завтра уже цены вверх рванут. А депозит-то можно только через год снять, эти 5+1 миллион, про которые мы говорили выше. Но через год студия на окраине города, может быть, будет уже стоить 6 миллионов. Так что я всегда говорю, что лучше купить квартиру (опять же, если она вам нужна), а не класть деньги на депозит. Потому что деньги имеют свойство обесцениваться.
И есть еще такой момент, как цикличность. За любым падением следует рост. И, как правило, отскок получается выше падения. Если посмотреть кривую цен на недвижимость года эдак с 1990 или 1995, то эту тенденцию хорошо видно. Да, местами на ней есть провалы — 2005, 2008, 2014 годы. Но все равно она уходила вверх потом. В девяностых годах квадратный метр стоил 15-20 тысяч, а сейчас уже под 300 тысяч рублей. Так что в долгосрочной перспективе недвижимость всегда будет ликвидна.
А что касается прогнозов, то дело это неблагодарное. Особенно сейчас, когда живём одним днём. Вчера риелтор вам рассказывал про семейную ипотеку, а сегодня новость пришла — всё, привет, лимиты на «семейку» закончились. И все прошлые стратегии уже неактуальны.
Так что я решаю вопросы, которые возникают у клиентов на данный момент времени. Один спрашивает, как выгоднее продать квартиру. У другого есть деньги, и он хочет купить жильё. У каждого свой рынок недвижимости. Знаете, как на приёме у врача. Каждый пациент рассказывает свою историю и объясняет, что у него болит. И врач разбирается с каждым индивидуально. Вот так и я. И те, кто меня слушают, а главное, слышат, оказываются в хорошем плюсе.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍30❤3🏆3🔥1
Время покупать «вторичку»
Продолжаю размышлять о рынке недвижимости. В прошлый раз сделал некоторые прогнозы. А сегодня чуть более подробно поговорю о «вторичке».
Я вижу, что сейчас пришло время покупателя, потому что цены на вторичное жилье упали. Отменили льготную ипотеку, доступность кредитов уменьшилась, спрос на «первичку» упал, а теперь и «вторичка» за ней подтянулась. Самое время покупать недвижимость, несмотря на то что ставки по ипотеке вроде бы неадекватно высокие. И тем не менее. Тренд на снижение цен очевиден.
Цены падают, потому что спрос на жилье снижается — рынок встал колом. Предложение превышает спрос. И поэтому с продавцами легче договориться о снижении цены. Можно прямо гнуть свою линию и очень прилично отжимать цену. Потому что человек уже устал продавать свою квартиру — рекламирует (то есть тратит деньги), показывает (то есть тратит время), а ничего не происходит, никакого движения нет. Квартира продается, бывает, уже несколько месяцев. Цену постепенно опускают, а продать все равно не могут.
Зато у покупателя есть шанс найти хорошее жилье с дисконтом. Если корректно дать понять, что вот, мол, мы готовы купить, если уступите по цене, то продавцы охотно идут на встречу. Для продавца это возможность минимизировать потери, время-то играет против него. Следующий покупатель предложит еще меньше. И чем дольше продается жилье — тем больше потери, потому квартиры с каждым месяцем становятся еще дешевле, и приходится догонять рынок.
Однако, чтобы выбить не просто скидку, а хорошую скидку, нужно мастерство. Я долго учился выстраивать диалог таким образом, чтобы клиенты говорили мне «да». Если вы просто скажете продавцу: «Продай мне квартиру на пятьсот тысяч дешевле», — он вас пошлет. А у меня получается и о более крупных скидках договариваться. Не далее как этой осенью помог клиенту купить квартиру почти на миллион рублей дешевле.
Вообще говоря, любой падающий рынок — это всегда рынок покупателей. Неважно, о чем идет речь — квартиры, акции, облигации, какие-то инвестиционные пакеты. Думающие, практичные люди всегда покупают на падающем рынке, а не на растущем.
Но рано или поздно произойдет отскок, и рынок начнет стремительно расти. Недвижимость будет дорожать из-за отложенного спроса: те, кто сейчас находятся в режиме ожидания и хранят деньги на депозитах, выйдут на рынок и разгонят спрос. И тогда уже наступит время продавца. Потому что можно поставить квартиру по самой высокой цене и ждать, пока покупатель до нее дозреет. Когда это случится? Поживем — увидим.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
Продолжаю размышлять о рынке недвижимости. В прошлый раз сделал некоторые прогнозы. А сегодня чуть более подробно поговорю о «вторичке».
Я вижу, что сейчас пришло время покупателя, потому что цены на вторичное жилье упали. Отменили льготную ипотеку, доступность кредитов уменьшилась, спрос на «первичку» упал, а теперь и «вторичка» за ней подтянулась. Самое время покупать недвижимость, несмотря на то что ставки по ипотеке вроде бы неадекватно высокие. И тем не менее. Тренд на снижение цен очевиден.
Цены падают, потому что спрос на жилье снижается — рынок встал колом. Предложение превышает спрос. И поэтому с продавцами легче договориться о снижении цены. Можно прямо гнуть свою линию и очень прилично отжимать цену. Потому что человек уже устал продавать свою квартиру — рекламирует (то есть тратит деньги), показывает (то есть тратит время), а ничего не происходит, никакого движения нет. Квартира продается, бывает, уже несколько месяцев. Цену постепенно опускают, а продать все равно не могут.
Зато у покупателя есть шанс найти хорошее жилье с дисконтом. Если корректно дать понять, что вот, мол, мы готовы купить, если уступите по цене, то продавцы охотно идут на встречу. Для продавца это возможность минимизировать потери, время-то играет против него. Следующий покупатель предложит еще меньше. И чем дольше продается жилье — тем больше потери, потому квартиры с каждым месяцем становятся еще дешевле, и приходится догонять рынок.
Однако, чтобы выбить не просто скидку, а хорошую скидку, нужно мастерство. Я долго учился выстраивать диалог таким образом, чтобы клиенты говорили мне «да». Если вы просто скажете продавцу: «Продай мне квартиру на пятьсот тысяч дешевле», — он вас пошлет. А у меня получается и о более крупных скидках договариваться. Не далее как этой осенью помог клиенту купить квартиру почти на миллион рублей дешевле.
Вообще говоря, любой падающий рынок — это всегда рынок покупателей. Неважно, о чем идет речь — квартиры, акции, облигации, какие-то инвестиционные пакеты. Думающие, практичные люди всегда покупают на падающем рынке, а не на растущем.
Но рано или поздно произойдет отскок, и рынок начнет стремительно расти. Недвижимость будет дорожать из-за отложенного спроса: те, кто сейчас находятся в режиме ожидания и хранят деньги на депозитах, выйдут на рынок и разгонят спрос. И тогда уже наступит время продавца. Потому что можно поставить квартиру по самой высокой цене и ждать, пока покупатель до нее дозреет. Когда это случится? Поживем — увидим.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍18🔥10😁2👌2
Первичка: самое время покупать квартиру
«Ой, ну всё! «Списываем решэлтора, — скажете вы. — Как можно советовать покупать квартиру в новостройке сейчас?! Когда такая процентная ставка!» Да, всё так. Ставка в районе вершины Эвереста. И тем не менее я настаиваю, что сейчас самое время покупать. Падающий рынок – это время покупателя. На растущем главенствует продавец. Давайте разъясню свою позицию.
У меня уже выходил пост про вторичку. Переходим к первичке — что день грядущий нам готовит? А готовит он примерно то же самое, что и для жилья на вторичном рынке. Продажи у застройщиков хреновые. У некоторых вообще остановились. Но если где-то убыло, значит, в другом месте прибыло.
Во-первых, выбор жилья становится шире. Больше вариантов квартир, больше самих квартир предлагается — на этаже, в доме, в локации. Их теперь не расхватывают как горячие пирожки. Можно покопаться, выбрать лучшее.
Во-вторых, застройщики сейчас стали очень покладистые. Дают хорошие скидки, когда заводишь с ними разговор о цене. Хотя стоимость каждой квартиры в прайсе фиксированная, но всегда есть пространство для маневра. Главное, знать, как действовать, и аккуратно, корректно, может быть, даже в несколько подходов продавливать по цене. В таких ситуациях как раз профессионализм риелтора и проявляется в полной мере. Собственно, это первейшая задача хорошего риелтора — приносить максимальную выгоду клиенту.
Сам клиент выбить приличную скидку однозначно не сможет. Для этого нужны, что называется, «годы тренировок» и вот эти самые софт-скилз, которые нарабатываются и шлифуются в сотнях сделок. А критерий мастерства — результат. Например, сторговать 500 000 рублей при покупке квартиры в новостройке, как я это недавно сделал.
Что касается программ субсидирования — ипотеки для IT, для детей-инвалидов, «семейки» и прочего, то здесь появилось много нюансов и подводных камней. Не так много застройщиков, которые продают жилье под семейную ипотеку. И выбор банков небольшой — лимиты только у 2-3 банков остались. Официально семейная ипотека действует до 2030 года, но по факту квартиру можно купить только с субсидией от застройщика. Сейчас поясню, что это значит.
Допустим, базовая цена квартиры — 10 млн рублей. Но при 100% оплате квартира обойдется покупателю в 7,5-8 млн. Стопроцентной оплатой считаются наличные деньги, ипотека и сертификаты. А вот при субсидированных сделках, таких как «семейка» и IT-ипотека, цена будет на 20-30% выше. Это так называемая стоимость объекта с удорожанием. Ещё остались ЖК, где можно купить квартиру без удорожания, но таковых исчезающе мало.
И тем не менее сегодня на первичном рынке — время покупателя. Рынок падающий, и даже не просто падающий, а пикирующий. Время играет против продавца. Не угадал цену, выставил объект дороже, прождал лишний месяц — и придется снижать цену. Задача продавца — минимизировать потери. Это, как я уже сказал, открывает возможность торга.
Но рано или поздно рынок начнет оживать. Спрос на жилье вырастет, цены у застройщиков резко пойдут вверх. И покупатели уже не будут успевать за ценой. Люди любят чего-то ждать, а потом локти кусают, когда все происходит не так, как они ожидали. Не важно, первичка, вторичка, субсидированная ипотека или не субсидированная. Я своим клиентам говорю: если есть желание покупать, нужно действовать.
Среди моих клиентов не только петербуржцы, но и москвичи. В Москве первичкой сам занимаюсь, могу при необходимость и приехать. По вторичке передаю клиентов проверенным и надёжным коллегам. А вообще у меня руки длинные, могу достать практически до любого региона России.
Ваш Алексей Калашников, Решэлторъ Долгорукий на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
«Ой, ну всё! «Списываем решэлтора, — скажете вы. — Как можно советовать покупать квартиру в новостройке сейчас?! Когда такая процентная ставка!» Да, всё так. Ставка в районе вершины Эвереста. И тем не менее я настаиваю, что сейчас самое время покупать. Падающий рынок – это время покупателя. На растущем главенствует продавец. Давайте разъясню свою позицию.
У меня уже выходил пост про вторичку. Переходим к первичке — что день грядущий нам готовит? А готовит он примерно то же самое, что и для жилья на вторичном рынке. Продажи у застройщиков хреновые. У некоторых вообще остановились. Но если где-то убыло, значит, в другом месте прибыло.
Во-первых, выбор жилья становится шире. Больше вариантов квартир, больше самих квартир предлагается — на этаже, в доме, в локации. Их теперь не расхватывают как горячие пирожки. Можно покопаться, выбрать лучшее.
Во-вторых, застройщики сейчас стали очень покладистые. Дают хорошие скидки, когда заводишь с ними разговор о цене. Хотя стоимость каждой квартиры в прайсе фиксированная, но всегда есть пространство для маневра. Главное, знать, как действовать, и аккуратно, корректно, может быть, даже в несколько подходов продавливать по цене. В таких ситуациях как раз профессионализм риелтора и проявляется в полной мере. Собственно, это первейшая задача хорошего риелтора — приносить максимальную выгоду клиенту.
Сам клиент выбить приличную скидку однозначно не сможет. Для этого нужны, что называется, «годы тренировок» и вот эти самые софт-скилз, которые нарабатываются и шлифуются в сотнях сделок. А критерий мастерства — результат. Например, сторговать 500 000 рублей при покупке квартиры в новостройке, как я это недавно сделал.
Что касается программ субсидирования — ипотеки для IT, для детей-инвалидов, «семейки» и прочего, то здесь появилось много нюансов и подводных камней. Не так много застройщиков, которые продают жилье под семейную ипотеку. И выбор банков небольшой — лимиты только у 2-3 банков остались. Официально семейная ипотека действует до 2030 года, но по факту квартиру можно купить только с субсидией от застройщика. Сейчас поясню, что это значит.
Допустим, базовая цена квартиры — 10 млн рублей. Но при 100% оплате квартира обойдется покупателю в 7,5-8 млн. Стопроцентной оплатой считаются наличные деньги, ипотека и сертификаты. А вот при субсидированных сделках, таких как «семейка» и IT-ипотека, цена будет на 20-30% выше. Это так называемая стоимость объекта с удорожанием. Ещё остались ЖК, где можно купить квартиру без удорожания, но таковых исчезающе мало.
И тем не менее сегодня на первичном рынке — время покупателя. Рынок падающий, и даже не просто падающий, а пикирующий. Время играет против продавца. Не угадал цену, выставил объект дороже, прождал лишний месяц — и придется снижать цену. Задача продавца — минимизировать потери. Это, как я уже сказал, открывает возможность торга.
Но рано или поздно рынок начнет оживать. Спрос на жилье вырастет, цены у застройщиков резко пойдут вверх. И покупатели уже не будут успевать за ценой. Люди любят чего-то ждать, а потом локти кусают, когда все происходит не так, как они ожидали. Не важно, первичка, вторичка, субсидированная ипотека или не субсидированная. Я своим клиентам говорю: если есть желание покупать, нужно действовать.
Среди моих клиентов не только петербуржцы, но и москвичи. В Москве первичкой сам занимаюсь, могу при необходимость и приехать. По вторичке передаю клиентов проверенным и надёжным коллегам. А вообще у меня руки длинные, могу достать практически до любого региона России.
Ваш Алексей Калашников, Решэлторъ Долгорукий на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене
👍18🔥9❤4🤡1