⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️

А сейчас уже дистанционно, по телефону определяю, стоит с клиентом дело иметь или лучше от него подальше держаться. Выработалась у меня такая риелторская чуйка. Поначалу я ещё сомневался, думал, может, это профессиональная деформация. Но встретишься с таким человеком, а он, и правда, не от мира сего. Не может адекватно оценить свои возможности, текущую ситуацию. Не понимает, что происходит вокруг. Живёт в каком-то вымышленном, волшебном коконе. Гуляет по садам Версаля и вызывает соперников на дуэли. Продает студию площадью 29 квадратов в спальном районе Санкт-Петербурга по цене дворца. И невдомек ему, что и ремонт его никому не сдался, и квартира по такой цене никому не нужна. Хотя, чёрт его знает, может, какой-нибудь очередной «Наполеон» примет у него эстафету. Нет, Питер — это город сумасшедших, ей богу.

Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене

Закрытый клуб риелторов

Ко мне периодически обращаются люди из разных городов — интересуются арендой, покупкой-продажей квартир, просят помочь с разными жилищными вопросами. И проблема в том, что я долго пытаюсь найти, кому передать клиента. В Москве у меня есть, к кому обратиться. Есть коллеги, с которыми я провел уже не одну сделку. Клиенты довольны, всё нормально. В Новосибирске недавно тоже такое партнерство образовалось — правда, пока только по аренде жилья. А в других городах таких знакомых агентов нет.

И вот, пришла мне в голову идея — организовать что-то вроде клуба риелторов. Собрать в нем надежных, проверенных, толковых и грамотных коллег со всей России, из разных мест. Я бы рекомендовал их клиентам, которые ко мне обращаются (и не раз еще будут обращаться). А они бы, в свою очередь, своих клиентов ко мне направляли, если те, например, жильё ищут в Питере.

На меня ведь в соцсетях и в телеге многие агенты по недвижимости подписаны. Значит, какая-то часть из них точно разделяет мои идеи и мой подход к работе. То есть они сами такие же дотошные, нудные и скурпулезные, как я. Вот и предлагаю всем единомышленникам объединиться, чтобы передавать клиентов друг другу, в надежные руки. И точно знать, что агент на той стороне не подведёт — вникнет, разберётся, выложится по максимуму и поможет решить проблему.

Создадим отдельную группу или чат для всех нас, чтобы работать эффективнее и зарабатывать больше. Что скажете? Если вы риелтор, особенно если вы риелтор, живущий далеко от Питера и Москвы, отмечайтесь в комментариях к этому посту. Ну и расскажите что-нибудь о себе. Только кратко. Я в свободное от работы время постараюсь связаться с самыми «решэлтонутыми» из вас.

Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене

Про дураков и красную кнопку

За время своей решэлторской практики я встречался с сотнями клиентов. Продажа или покупка недвижимости — дело ответственное, всегда нервное и непростое, кто бы что ни говорил. Так что я всегда вхожу в положение людей. Вникаю в проблемы, даю дельные рекомендации, стараюсь, чтобы меня услышали. Всегда делаю для своих клиентов максимум возможного.

Но периодически встречаются мне клиенты, которые истолковывают мой профессионализм неправильным образом. Об одной такой клиентке и пойдёт речь.

Приходит недавно сударыня: «Здрасте, Алексей, читаю ваш телеграм-канал. Вы делаете просто невозможное, вы тот, кто мне нужен, спасите-помогите». Ну, говорю, рассказывайте.

История такая. Двое сыновей получили наследство от отца. Одному сыну 50 лет, другой несовершеннолетний. Наследство — две квартиры, в каждой из которых по половине принадлежало двоим этим наследникам. И вот эта дама — мама несовершеннолетнего сына — захотела, чтобы второй собственник продал ей свою долю в одной из квартир. А ещё она хотела продать долю во второй квартире.

Я начал ей объяснять, что продать просто какую-то безымянную долю в помещении невозможно. Нужно сначала сделать технические документы, чтобы было понятно, какая часть продаётся, — определить границы этой доли, определить право пользования. Чтобы чёрным по белому было написано — Иванов владеет комнатой №1 на плане, а Петров — комнатой №2. И вот тогда уже можно продать эту долю в виде комнаты. А просто продать долю в помещении невозможно, ни один нотариус не возьмётся делать такой договор. Ведь если, например, в однокомнатной квартире одна вторая часть ваша, то где она? У туалета, у кухни или на потолке?

Но мадам — как в той сказке, «раздобудь к утру ковёр… расшибись, а будь добёр!». Хочу, говорит, чтобы вы продали без всяких этих бумажек. Только что ножкой не топнула. Причём разговор был в таком русле, что, за сколько захочу, за столько и продашь.

Ну, говорю, это вы не по адресу. Нет у меня волшебной красной кнопки с надписью «нажал — продал», которая волшебные хотелки исполняет. Ничего не получится. Но всё же пытаюсь вести с ней диалог.

Дальше последовала гневная тирада насчёт того, какой второй собственник дебил, дурак, алкоголик, хулиган и тунеядец. На контакт не идёт, разговаривать не хочет, продавать ей свою долю в одной из квартир отказывается. А я так, невзначай, говорю, ну давайте мне телефон его, я с ним пообщаюсь. Она даёт мне телефон.

И я прямо при ней звоню этому второму собственнику, наследнику. В тот момент рядом со мной сидел Алексей, мой стажёр, и всю эту картину наблюдал. (Я ведь ещё и стажёров обучаю, ценный решэлторский опыт им передаю. Здесь про своих «орлов» и подход к обучению рассказывал). Лучшего мастер-класса, говорит, ещё не видел. Лицо у неё изменилось — не ожидала, что сразу звонить будешь. Чуть было не убежала из офиса. А я как ни в чём не бывало — здрасте-здрасте, вот тут говорят, что вы не хотите свою долю продавать.

Да что вы, говорит мой собеседник на том конце несуществующего провода, наоборот. Предлагал ей встретиться, обсудить. А она просто не приходит на встречи, выдвинула какие-то нереальные условия. Хочу, дескать, чтобы эта квартира у меня осталась, потому что мы тут с покойным раньше жили.

⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️

И я убеждаюсь по разговору, что именно она — клиент с неадекватными запросами. По телефону у нас вполне здравый разговор идёт. Ну я прямо на листочке всё по полочкам раскладываю, клиентке показываю. Она то краснеет, то бледнеет, то зеленеет — не ожидала от меня такой прыти. А я не люблю резину тянуть, сразу всё выясняю, если есть возможность. Вот видите, говорю, оказывается, совсем иначе дела обстоят. По-доброму её спровадил, пообещал ещё подумать над ситуацией. В общем, распрощались мы с ней.

Так что есть люди, которые приходят (слава богу, нечасто) с посылом «хочу, чтобы было так». Дескать, ты, Алексей, пишешь, что любые ситуации с недвижимостью решить можешь, вот и решай — так, как я хочу. Но я таким клиентам терпеливо объясняю, что волшебных красных кнопок у меня нет, кроликов из шляпы не достаю, а всего лишь профессионально делаю свою работу. Которую люблю и от которой кайфую. Мне нравится, когда люди получают результат, когда люди довольны. Вот это я могу сделать — продать по максимуму, купить по минимуму.

Ну а ежели кто из клиентов желает найти дураков или виноватых — извольте подойти к зеркалу. Все дураки и виноватые аккурат там.

Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене

Охотники за заземлениями

Сегодня расскажу про технические моменты, с которыми приходится сталкиваться при выборе квартир на вторичном рынке. В основном разговор пойдёт про электричество. Но технических аспектов в моей работе очень много. У меня уже целый чемодан инструментов скопился, которые помогают при осмотрах домов и квартир. На «вторичку», правда, я его нечасто с собой беру. У меня уже глаз намётан, вижу недостатки невооружённым глазом. А вот тестер розеток всегда со мной.

Я сейчас подбираю квартиру для клиентки на «вторичке». Осматриваем с ней по 3-4 объекта в день. К слову сказать, чтобы эти несколько вариантов найти, приходится не меньше 20-30 объявлений перелопатить. Обзвонить, узнать, продаётся ли квартира на самом деле. Отсеять фишинговые объявления, где указан телефон, по которому не дозвонишься, а потом тебе перезванивают и предлагают квартиру подобрать. Выяснить, что с документами, кто продаёт — агент или собственник, ориентируется ли в текущих ценах на жильё.

Так вот, за три дня просмотрели мы 12 объектов. Пока клиент наслаждается эстетикой обоев, плитки и кухонного гарнитура, я, что называется, «зрю в корень». Первым делом беру тестер, хожу по квартире и тычу щупами в каждую розетку. И заметил я интересную тенденцию: примерно из четырёх квартир только в одной есть заземление. Я на это и раньше обращал внимание, но как-то считал больше техническим моментом. А ведь это вопрос жизни и смерти, по сути.

Вот на днях заходим мы в одну квартиру. Я с помощью тестера определяю, что заземления в ней нет и, похоже, никогда не было. Каково же при этом оказывается удивление собственников! Заплатили, говорят, электрикам приличную сумму, когда ремонт делали. Они нас обнадёжили, заверили, что сделают максимально качественно. Там две женщины были — собственница квартиры и агент по недвижимости. Вижу, что не верят мне. Начали спорить, дескать, тестер у вас какой-то левый или неисправный.

А это дом 1981-82 года постройки. Тогда ещё заземления в домах не было — по нормативам не считалось обязательным. Заземление в домах 60-х, 70-х, 80-х годов только при капитальном ремонте дома делают — контур заземления устанавливают, проводят заземляющий провод. Так что в доме 1961 года постройки вполне может оказаться отличное заземление.

Вышли мы на лестничную площадку, где электрический щиток на четыре квартиры установлен. Открыл я его — нет там никакого заземляющего провода.

Видите, говорю, обманули вас. Дом старый, заземления в нём никогда не было. Капитальный ремонт он не проходил, так что и взяться заземлению неоткуда. В квартиру двухпроводный кабель заходит — «фаза» и «ноль». А должен быть ещё третий — заземляющий — проводник, шина заземления в щитке, к которой он подключается. В общем, объясняю я им всё на пальцах. У хозяйки глаза на мокром месте. Муж, говорит, следил, как электрики работают. Они его убедили, что всё в порядке. Думаю, мужу от неё досталось потом — он все это время тихонько сидел и на нас косился. Чуял, наверное, что добром для него не кончатся все эти «научные изыскания».

⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️

Так что электрики тоже разные бывают. Видят, что человек в электротехнике ни бум-бум, и делают как им проще, а не как надо. И люди живут с убеждением, что у них заземление в норме. Одна хозяйка мне доказывала, что электрик подключил стиральную машинку по всем правилам. Заверил, что сделал заземление и током никого не убьёт. Как, говорю, он вам мог сделать заземление, если у вас дом 1984 года постройки — ни контура заземляющего нет, ни шины, ни провода. Я и ей в электрощитке на лестничной площадке показал два провода, которые в квартиру заходят. Нет, говорю, третьего провода, убедитесь сами!

Вообще, первое, что я делаю в квартире, которую подбираю для клиента — это проверяю технические параметры. Смотрю состояние электрики, сантехники, коммуникаций, стояков горячей и холодной воды.

Например, труба в квартиру приходит новая, а по квартире идёт старая и ржавая — хозяева (нынешние или предыдущие) поленились поменять. Это минус, но дело, в принципе, поправимое. На этом можно сыграть, скидку выбить. Но есть элементы, которые изменить нельзя — вид из окна, планировку, расположение окон. Вот на эти моменты и стоит обращать внимание при покупке квартиры. Именно они определяют ликвидность объекта, а не обои и цвет кухонного гарнитура. Если у квартиры замечательная планировка, лоджия расположена там, где она и должна быть, — на кухне, а не в спальне или в детской, раздельный санузел, ванная комната с поперечным расположением ванны, то цвет кухни значения не имеет.

Клиентка моя как-то мне заявила — Алексей, там духовка маленькая, не 60 см, а 45 см шириной. Индейку, что ли, на 40 кг вы там готовить собираетесь, спрашиваю. Нет, говорит, пироги. Ну, поменяете духовку, это же не принципиально? Губы надула — недовольна. Потом стала меня учить, как сделки проводить. Всё хотела контролировать, не доверяла. Так, говорю. Если хотите мне советами помогать, то комиссия будет не 3%, а 13%. А если ещё и делами подсобить решите, то станет 23%. Встречаются сложные клиенты, что поделаешь. В конце концов, нашли мы общий язык.

И вот ходим мы с ней сейчас на просмотры. Я тыкаю тестером в розетки, удивляю собственников. Они и не в курсе, что у них заземления нет. Не предполагают даже, что стиральная машинка или водонагреватель работают без заземления и это может привести к трагедии.

Вот такая история с заземлением. Живут себе люди и думают, что у них с электрикой полный порядок. А потом приходит решэлторъ и открывает им глаза на истинное положение дел. У агентов (если они жильё показывают) глаза округляются, когда я, как охотник за привидениями, своими приборами квартиру сканирую. Одна агентша сказала, что за 20 лет работы в недвижимости впервые такое видит. Ну да это и неудивительно. Таких дотошных риелторов, как я, ещё поискать.

Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 9817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене

Про скудоумных риелторов и скудоумных клиентов

Я уже не раз касался вопроса гарантий в моей работе. Рассказывал о своём отношении к гарантиям вообще и в частности. Продолжаю рассуждать на эту тему.

Есть клиенты, которые всю душу вынут, требуя прописать в договоре каждый чих. Они хотят точно спрогнозировать, как пройдёт сделка, и получить стопроцентную уверенность в успехе. Но чем риелтор отличается от врача, адвоката, налогового консультанта, водителя, в конце концов? Кто из них даст стопроцентную гарантию того, что человек будет здоров, счастлив и богат? Нет таких гарантий. Врачи учатся, проходят стажировки и постоянную переподготовку, но всё равно ни одному пациенту не гарантирован стопроцентный результат. Водителей тоже учат правилам дорожного движения, и экзамены они сдают. Даже суперподготовленный водитель не застрахован от аварии НЕ по своей вине.

С другой стороны, мы же не идём к первому попавшемуся врачу, а ищем грамотного — по рекомендациям и по отзывам. И сантехника ищем хорошего, а не абы какого. То есть репутация специалиста оказывается на первом месте. Так же и с риелтором. Профессионал, исходя из своего опыта и наработанной практики, может разобраться в ситуации, просчитать вероятности, выявить риски и минимизировать их, насколько возможно. Бывает, что всплывают неожиданные наследники, гражданские супруги, другие лица, которые заявляют права на недвижимость. Предвидеть этого нельзя, риски всегда существуют. Я не даю гарантий, но помогаю найти самое правильное, верное решение.

Однако на рынке полно «риелторов», которым абсолютно всё равно, что пообещать. У них нет клиентов, нет доходов, они готовы подписаться под чем угодно, лишь бы им заплатили деньги. Такой агент «подмахнёт» любой договор, а потом будет «кормить завтраками» и делать что угодно, лишь бы не выполнять обязательств. А в самый ответственный момент «сольётся», потому что любую бумажку можно вывернуть в свою пользу.

И клиент, сам того не желая, привлекает именно таких людей — наименее надёжных. Он нервничает и просит гарантий. Он хочет быть обманутым, зато успокоенным, и твердит своё — дайте гарантию, что всё будет нормально, что я без денег и квартиры не останусь. Стоит ему только это пообещать, человек успокаивается и отдаёт себя в руки риелтора. Он не анализирует реалистичность такого обещания.

Вместо того чтобы привлекать профессионала, который поможет снизить риски до минимума, он привлекает людей, которые пообещают ему всё, что он требует. Хотите договор? Вот вам договор. Хотите гарантии? Вот вам гарантии. Как говорится, есть спрос — будет и предложение. И люди начинают искать риелтора, что называется, «не по делам его, а по словам». И включают ухудшающий отбор. То есть, не умея выбирать специалистов, не умея правильно оценивать людей и желая защитить свои интересы от нечистых на руку деятелей, они именно к таким мошенникам и попадают.

Я думаю, что человек, который требует гарантий, просто не разбирается в людях. Не готов нести ответственность за выбор того или иного человека в своей жизни. Это всё равно что подписывать брачный договор. Многие подписывают, да только ни от чего он не спасает. Наличие или отсутствие договора никак не влияет на семейное счастье – главную цель создания семьи.

Вот недавно пришла ко мне женщина. Хочу, говорит, продать свою квартиру за 10 млн. Почему за 10, если она больше 7 млн не стоит? Ну вот хочу, и всё тут. Да ещё и гарантии требует в договоре прописать. Я говорю, не буду такие гарантии давать. Ну, значит, вы не профессионал, пойду, поищу другого. И ведь найдёт! Найдёт, потому что в нашей профессии дилетантов пруд пруди — куда больше, чем нормальных, достойных, грамотных специалистов. А потом такой недальновидный человек оказывается «в заднице», и начинает поносИть, на чём свет стоит, всех риелторов. Всех винит, кроме себя.

⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️

Я всегда твержу, что нужно отделять зёрна от плевел, не вестись на пустые обещания. Покупка-продажа жилья дело сверхответственное, и отдавать его на откуп дурню, который вам наобещает с три короба — что это, если не скудоумие? Да он, может, в профессии-то без году неделя. И в риелторы подался, потому что из «Пятёрочки» турнули. Ну даст он гарантии. А через пару месяцев его и след простыл. Попробуйте потом через суд с него взыскать всё, что он вам нагарантировал, — себе дороже будет. Ещё и окажется, что по этому договору, который он вам впарит, с него и взятки гладки, не подкопаешься. Мошенники и проходимцы это прекрасно понимают.

А нормальный профессионал никогда не подпишется под нереальной задачей. Ему это не нужно. Ему важна репутация и долгосрочные отношения с клиентами. Он думает, как будет работать по этому договору, сможет ли достичь целей, которые в нём прописаны. Все нюансы, все аспекты сделки он клиенту по полочкам раскладывает и объясняет, что к чему, какие подводные камни могут возникнуть.

Именно так я и работаю. Моя дотошность и въедливость уже стала притчей во языцех. Потому и клиентов уже не я ищу, а они сами меня находят — нормальные клиенты, которые ищут специалиста. А скудоумные клиенты, которые ищут гарантии, находят скудоумных риелторов. Вот такая селяви!

Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене

Что бывает со сделкой, когда ты встречаешь классного коллегу

Я много рассказываю про разные каверзные случаи, которые встречаются в моей работе. Вот, например, история одной коммуналки, где мне пришлось включать всё своё мастерство переговорщика, чтобы довести сделку до финала. А это — рассказ про сложную встречную покупку жилья, где неквалифицированные агенты самоустранились, как только получили аванс от клиента, и вся работа легла на плечи моего стажёра.

Но сегодня решил отступить от правил и поведать одну историю, где сделка прошла настолько гладко, насколько это возможно. Так происходит, когда встречаешь классного коллегу, отменного риелтора, который понимает тебя с полуслова. Вот как было дело.

Обратилась ко мне одна давнишняя клиентка из Новосибирска. Она захотела купить в Питере квартиру-студию. Но не совсем обычную. У нас здесь бывает так, что из трёх- или четырёхкомнатной квартиры на первом этаже делают несколько студий. Заводят в каждую комнату коммуникации, оформляют официально перепланировку — вс ё это возможно, потому что первый этаж. Да, это будет долевая собственность, типа коммуналки, но перепланировка и мокрые точки узаконены.

Денег у моей клиентки было около 3 млн рублей. Комнату в коммуналке в центре Питера она покупать не хотела, а интересовала её вот такая «а-ля студия» в обычной «панельке». Она работает преподавателем в колледже и видит, что студентам постоянно нужно жильё. Буду, говорит, сдавать эту студию. Бюджета её как раз на такой вариант хватало.

Начали мы подбирать объекты, которых, к слову сказать, оказалось не так много. Нашли вариант, я созвонился с агентом, договорился насчёт просмотра. Сама агент на просмотр не приехала, помощница её нам квартиру показывала. Потом мы ещё на один объект съездили, сравнили. Остановились на первом варианте.

Я, не отступая от своих принципов, попытался с агентом поторговаться, хотя и понимал, что цена и так уже минимальнее некуда — 2 млн 700 тыс. рублей. Отжать цену не удалось, но, по крайней мере, договорился на хорошие условия по сделке. Продавцы хотели, чтобы все расходы на нас были — нотариус (порядка 26 тыс.), оплата аккредитивов, взаиморасчётов. Но я «пободался», и порешили мы все расходы пополам поделить.

К этому времени мы уже напрямую с агентом общались. Зовут её Ирина. И так меня порадовало и удивило это наше общение — понимали друг друга с полуслова. Я только мысль начну формулировать, а она мне уже — окей, поняла. Она меня что-то просит — окей, говорю, договорились. За три дня мы уже вышли на сделку.

Всё спланировали, подготовились. Я заранее попросил проект договора у нотариуса, чтобы все участники сделки с информацией не спеша ознакомились, а потом уже на вопросы время не теряли и просто подписали документ. Заранее заказал проект аккредитива в Сбере — есть один интернет-сервис, где можно это сделать. Иначе сначала приходится очереди ждать полчаса, а потом аккредитив оформлять ещё минут 30-40. Всё это лишние затраты времени. А так в банке уже просто берёшь талончик, и остаётся только подписать документы.

⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️

Назначили мы сделку на 19 часов. Договорились, что поедем открывать аккредитив к 18-00. И, кроме того, решили, что договор купли-продажи будет являться актом приема-передачи. Рисков я в этом не видел. Клиентка моя тоже согласилась, — хорошо, говорит, так и сделаем, чтобы уже не бегать десять раз, не принимать ничего там. Да особо и принимать-то нечего было.

Я с агентом все эти моменты обговорил, попросил подготовить по определённому алгоритму передачу объекта прямо в день сделки у нотариуса. Квитанции, ключи, справки об отсутствии задолженности, чеки, оплату — мы прямо по всем цифрам прошлись, пересчитали всё. И опять не могу не похвалить Ирину — работала пунктуально, тщательно, прямо как я люблю: вот квитанция, вот чек приколот, всё чин чинарём.

Я предложил своей клиентке встретиться с Ириной в 17-00 на объекте в день сделки и ещё раз всё посмотреть, убедиться, что непосредственно перед сделкой в комнате всё так, как и должно быть. Потому что знаю, что всякое случается. А я тем временем отправлюсь в Сбер — возьму талончик и займу очередь. В общем, решили действовать слаженно.

Я приехал в банк пораньше, всё организовал. К 18 часам все были в сборе, включая хозяйку квартиры. Минут за семь мы подписали аккредитив и отправились к нотариусу. Его контора была в 500-700 метрах, это мы тоже предусмотрели, чтобы далеко не ехать.

Итак, время 7 часов вечера. Нотариус готовит документы. И вдруг оказывается, что не хватает отказов от собственников — собственность ведь долевая. Оказалось, Ирина забыла их дома. Быстро сориентировалась, позвонила мужу, и он буквально через 20 минут эти недостающие документы привёз. В 20-00 мы подписали договор купли-продажи у нотариуса.

На следующий день звонит мне клиентка — представляете, говорит, Алексей, мне позвонили от нотариуса, договор уже зарегистрирован в Росреестре. Такая скорость регистрации — меньше, чем за сутки — у меня была до этого только один раз. Да и то с оговорочкой. Продавал я дом в Чудово, и в одном из разделов договора была допущена ошибка. Сделку в Росреестре приостановили. Зато после того, как договор «починили», регистрация прошла за 2 часа. Но то было давно – когда трава была выше, а ипотечная ставка не писалась двузначными цифрами.

Звоню Ирине, сообщаю, что договор зарегистрировали, можно раскрывать аккредитив. Мы договорились, что будем это делать дистанционно. Отправили электронное письмо на почту Сбера, прикрепили документы и раскрыли аккредитив. В 18 часов продавец уже получил деньги на свой счёт.

Такое скоростное проведение сделки стало возможным только благодаря слаженной работе с агентом продавца, с Ириной.

Знаете, очень часто агенты начинают пускать пыль в глаза, демонстрируют свою экспертность, превосходство и ум. Вместо того чтобы работать на результат, вставляют палки в колёса и стопорят всё дело. Но бывает, что повезёт встретить нормального профессионального агента, коллегу, с которым сразу налаживается контакт, и сделка проходит как по маслу. Очень приятно с такими людьми работать!


Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене

Чтобы что?

Я всегда первым делом узнаю, какая недвижимость интересует клиента. Два главных вопроса, на которые мне обязательно нужно получить ответ, — какова цель покупки и какой бюджет. Эта информация задает вектор работы — какое жилье и в каком районе искать. Я стараюсь выяснить это в самом начале, чтобы все сделать по уму. Чтобы впоследствии человек не ломал голову над двумя другими вопросами — кто виноват и что делать?

Не всегда получается сходу в этом разобраться. Вот недавно был у меня один клиент. Работает на севере. Хочу, говорит, купить квартиру в Петербурге за 10-11 млн рублей. У меня сразу вопрос — чтобы что? Чтобы сдавать, жить или вложить деньги и продать через некоторое время? У него не было четкого ответа. Вроде и сдавать не против. А потом сыну жилье перейдет, когда тот вырастет. Но критерии выбора ведь совершенно разные оказываются в этих случаях. Для проживания лучше подойдет один объект, для долгосрочной аренды — другой, для посуточной — третий. И жилье отличается, и локации. Я уже как-то касался этой темы.

А у них с женой в Питере уже одна квартира была. Волею судеб я нашёл им квартиру для покупки прям в соседнем подъезде. Хорошая, интересная, привлекательная, но цена задрана — 10 млн 800 тыс. Больше 300 тыс. руб. за квадратный метр! Для Питера это слишком много.

Я клиенту про эту квартиру сказал. Предупредил, что цена завышена и, видимо, хозяева держат такой ценник, потому что это единственная квартира в доме, которая продаётся. Клиенту квартира запала в душу. Узнавай, говорит, Алексей, будем торговаться. В общем, начал я в своей манере медленно, но верно отжимать цену. Связался с агентом и постепенно, в течение месяца опустил планку до 10 млн 150 тыс. Но не все с этим жильем было гладко. Там сделали перепланировку и не оформили ее как положено. Объединили жилую комнату и лоджию, убрав бетонную перегородку между ними. Перенесли батарею из-под подоконника в угол комнаты. Вместо обычных радиаторов поставили везде длинные вертикальные батареи.

При таких изменениях требуется делать теплотехнический расчет, а это дополнительные расходы. Чтобы узаконить такую перепланировку, потребуется весьма кругленькая сумма — примерно 140 тыс. рублей. В общем, купить-то можно, но потом с продажей могут возникнуть проблемы. Вероятно, поэтому и не могли владельцы эту квартиру долго продать.

Все эти выкладки я клиенту предоставил. Он опять начал сомневаться, так что вопрос с покупкой оказался в подвешенном состоянии. У него нет четкого понимания, что нужно, и я тоже не понимаю, какое жилье предлагать.

И вот, как-то раз прилетает он с севера в Питер, и мы встречаемся у меня в офисе. Начинаем снова рассуждать о квартире, но чувствую, что просто переливаем из пустого в порожнее. И тогда мне приходит в голову идея. А что, говорю, если вам апартаменты купить? Отдадите это жилье в управление, будете сдавать и получать хороший стабильный доход. Показал ему вариант.

⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️

⬆️ТАМ НАЧАЛО⬆️

Тут нужно сказать, что у меня есть одна хорошая знакомая, Ольга. Она профессионально занимается арендой апартаментов, как долгосрочной, так и краткосрочной. Иногда я ей клиентов своих рекомендую — она берет в управление их объекты. И сам у нее консультируюсь по вопросам аренды.

Я прямо при клиенте звоню Ольге, включаю громкую связь и про один конкретный объект все выясняю — какие преимущества, какая доходность. А у нее там уже четыре объекта в управлении. Она все по полочкам тут же нам разложила — какой доход за месяц и за год, какие расходы.

Вижу, что ему по душе пришлась эта идея. Отправились мы на просмотр. Это небольшой ЖК, практически как клубный дом. Показал я ему несколько вариантов. Выбрали один из номеров — с мебелью, да еще и с акционной скидкой. Сейчас время покупателя — застройщики на опустевшем из-за взвинченной ключевой ставки рынке идут на уступки, и вот такие интересные объекты подворачиваются. Клиент оформил на меня доверенность и уехал. А я провел сделку, получил ключи и документы на это жилье. Сейчас он уже сам хозяйничает.

Вот так я, можно сказать, подсказал клиенту идею заработка на недвижимости. Причем хорошего заработка. Это апартаменты бизнес-класса, их снимают небедные организации для своих командированных работников. Но для этого мне пришлось, пусть и опосредованно, получить ответ на главный вопрос — какова цель покупки недвижимости? Без этого никуда.

Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +79817214012 (Санкт-Петербург).
Мой блог на Дзене

Ещё одна сложная сделка в коллекции решэлтора. История большой-большой квартиры

У меня что ни сделка, то какая-нибудь запутанная и заковыристая история. Необычные квартиры, эксцентричные продавцы, чудаковатые покупатели... А порой и драг-дилеры в клиентах. Сегодня делюсь подробностями еще одной неординарной сделки.

Поздний звонок

Поздно вечером 3 мая 2024 года звонит мне клиентка. Читаю, говорит, ваши посты в Телеграме. Решилась, наконец, к вам обратиться. Всё откладывала, думала, что у вас очень дорого.

Оказалось, что у неё четырёхкомнатная квартира на юге города, рядом со станцией метро «Звёздная». Площадь 107 квадратных метров и ремонт времён Тутанхамона, зато пустая, и никто в ней не живет.

Дом своеобразный. Когда-то в нём выделяли социальное жильё, и контингент там обитал соответствующий. С тех пор за домом тянется печальная слава, хотя люди уже по большей части поменялись, и антисоциальных элементов практически не осталось.

Задача — продать эту квартиру и на вырученные деньги купить две другие, возможно, в Невском районе. Такая услуга называется «расселение» — довольно кропотливая и объёмная работа. Нужно найти покупателя и организовать ещё две встречные покупки. Как выяснилось, женщина уже обращалась в другие агентства. В одном комиссия была 5%, в другом 6%. Потом она по рекомендации родственников обратилась к одной риелторше, и та согласилась работать за 4%. Но предупредила, что на показы приезжать не будет. Такой расклад женщину, понятное дело, не устроил. За что, говорит, платить риелтору, если я буду её работу делать?

Предложение, от которого клиент не может отказаться

Квартира, судя по разговору, стоила примерно 15 млн рублей. И я решил сделать хозяйке такое предложение, от которого она не сможет отказаться, — провести продажу с двумя встречными покупками за 3,5% от стоимости объекта. Я уже знал, как оптимизировать свои затраты, время и объём работы, чтобы наше сотрудничество было взаимовыгодным. И объяснил, что с большой вероятностью мои услуги окажутся для неё вообще бесплатны, потому что при покупке «встречки» мне почти всегда удается «подвинуть» продавцов по цене. Я это умение годами нарабатывал и знаю, как вести переговоры. Иногда половину комиссии, иногда целиком или даже две комиссии удаётся «отжать».

Оптимизация затрат в моём случае — это видеообзоры. (Кому интересно, оставляю ссылочку на свой ютуб-канал). Контент работает за меня. А я встречаюсь на показах только с настоящими, реальными покупателями, а не с «шатунами», которые от нечего делать по выходным квартиры смотрят. Я таких «туристов» уже давно научился отсеивать, и время впустую не трачу.

⬇️ТАМ ДВА ПРОДОЛЖЕНИЯ И ОКОНЧАНИЕ⬇️