Грядущее решение по ключевой ставке комментирует ув. Михаил Хорьков, Михаил Хорьков, @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Участники рынка не ждут сюрпризов от ближайшего заседания Совета директоров Банка России.
Консенсус – ставку не изменят. Важно – как это преподнесут, прокомментируют и какие ожидания сформируют. Здесь вариантов уже больше.
Второй блок информации, который будет привлекать внимание - обновление среднесрочного прогноза. Корректировка ожиданий на текущий и будущий год важный элемент коммуникации с рынком.

Но для рынка жилья ничего принципиально нового ждать не стоит. Первичный рынок остается во власти правительственных решений, а по вторичному давно понятно, что хороших условий по ипотеке в этом году не будет.

Есть ли жизнь после льготной ипотеки?


Коллеги из Треугольного метра подняли емкую тему – что будет с рынком после того, как льготные программы свернут. Простого выхода из рукотворного тупика уже нет.

Давайте напомним, что «льготная ипотека» на российском рынке жилья появилась не в 2020. Первый опыт массового субсидирования процентных ставок со стороны государства был получен еще в 2015 году. Но это был совершенно иной опыт. Первое отличие - «льготную ипотеку» под 12% в 2015 году вводили в момент, когда спрос уже рухнул. Рынок новостроек потерял доверие покупателей, которые начли проводить аналогии с 2009 годом и массово отказывались от сделок. В 2020 льготные ставки запустили на опережение. Продавцы новостроек еще не успели испугаться локдауна, как их причислили к лику неприкасаемых и обеспечили повышенный интерес покупателей. Все это происходило на фоне большого скепсиса со стороны девелоперов относительно будущего спроса. Поэтому если в 2015 году льготная программа лишь удержала рынок от более глубокого падения в пропасть и стабилизировала цены, в 2020 мы получили рост продаж на фоне ограниченного предложения. Ничего другого с ценами в этот момент произойти не могло. В дальнейшем, на фоне повышения рыночных ставок и инфляционных ожиданий, рост цен сам по себе начал стимулировать продажи. Старый забытый лозунг, «покупай пока не подорожало» на несколько лет стал основным инструментом продаж. На этом фоне льготную ипотеку несколько раз «отменяли», но в итоге трансформировали и продляли. И это второе важное отличие от 2015-16 гг, когда льготная ставка достаточно быстро сравнялась с рыночной и сектор вернулся к естественным контурам функционирования.

Весной 2024 года рынок жилья России в очередной раз пугают отменой льготной ипотеки. Парадокс ситуации в том, что этот фактор в большей степени беспокоит покупателей, а не продавцов. Девелоперы за 4 года массовых льготных программ поверили в свою исключительную роль в условиях «структурной трансформации экономики». Эксперты, конечно, высказывают свою озабоченность, но реального плана работы в рыночных условиях у большинства из них нет.
Само по себе падение продаж до уровней предыдущих лет не так страшно для тех, кто сделал кассу в 2023 году. Но на рынке уже немало проектов, которые вышли на него в 2024. Эскроу-счета пустые, ставки по проектному финансированию высокие. На исправление ситуации есть пара месяцев. Дальше – чистый лист и вера в лоббизм профильного ведомства, которое и подсадило рынок на ипотечную иглу. Ключ проблем «льготки» – поддержка спроса не была обеспечена адекватным расширением предложения. Рост стройки за 4 года льгот мизерный. Это стало очевидным не вчера, но ипотечную дозу никто и не подумал сократить и адаптировать под объем предложения.

Теперь при радикальном урезании льготного финансирования у зависимого рынка начнется ломка, но девелоперы рассчитывают на заместительную терапию. И в текущей ситуации — это более разумный выход. Тонкая настройка ипотечных программ под конкретные цели с учетом возможностей строительного комплекса, гибкие дифференцированные ставки – то, что надо было вводить вчера.

Фокус ситуации в том, что одномоментное урезание льготных программ с середины года в большинстве городов не приведет к заметному снижению цен. Но падение продаж обернется пересмотром инвестиционных программ и сильным сокращением предложения ниже уровней 2020 года. Итог - падение оборота, падение предложения и высокие цены. Это станет самым странным итогом «льготной ипотеки», которую долгое время называли драйвером развития отрасли.

@REBURG

Банк России опубликовал итоговую статистику по ипотеке за март 2024:

▪️ Количество выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ в марте восстановилось до уровней близких к 2021, 2023 гг. Число кредитов на рынке готового жилья остается низким и соответствует показателям 2018 года.
▪️ Средний срок ипотечных кредитов, после небольшой паузы снова повышается. На рынке строящегося жилья (под залог ДДУ) он вырос до максимума – 26,4 года. На рынке готового составил почти 25 лет.
▪️ Средний размер ипотечного кредита на рынке строящегося жилья вырос до 5,3 млн. руб. На рынке готового жилья до - 3,8 млн. рублей.
▪️ Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в марте составила 6,3% (под залог ДДУ) и до 10,8% (на готовое жилье, включая сданные дома от застройщиков).

@REBURG

Информацию ЦБ РФ о ситуации на ипотечном рынке комментирует ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Усилия Банка России по нормализации рынка ипотеки пока в полной мере не работают, рынок остается крайне поляризованным.

Новостройки, которые почти полностью зависят от решений правительства и льготных программ, отказываются реагировать на ужесточение условий выдачи. Страх отмены льготной ипотеки и серьезной корректировки семейной программы остается сильнее и продолжает давить на решения потенциальных заемщиков. В ближайшие месяцы это давление усилится. Но чем больше будет выдано кредитов в мае-июне, тем глубже будет падение во второй половине года. На фоне рекордных выдач прошлого года это будет особенно заметно.

Участники вторичного рынка вынуждены наблюдать за происходящим с печалью. Число выдач ипотечных кредитов под залог готового жилья упало до уровней 2018 года. Если очистить эту статистику от продаж готовых новостроек в сданных домах, то все еще хуже.
Вторичный рынок продолжает сжиматься, но большинство продавцов пока не готовы к заметному снижению цен.
Во многих городах ценовая корректировка происходит в скрытой форме, в процессе торга, но не выходит за рамки разумного.
Еще в конце прошлого года настроения на вторичном рынке были лучше. Многие операторы настраивали покупателей на возможности быстрого рефинансирования уже в середине 2024 года, а продавцы, отложившие продажу, делали ставку на восстановление спроса.
Но с каждым продлением ключевой ставки им становится ясно, что быстрых перемен на вторичном рынке ждать не стоит. Сегодня многим приходится принимать непростое решение – принять текущую ситуацию и двигаться навстречу тем покупателям, которые есть на рынке, или отложить процесс продажи на 1-1,5 года. Но гарантий того, что в 2025 году условия по продаже на вторичном рынке будут лучше, никто не дает.

👆Напоминаем, что в Екатеринбурге проходит сбор средств на реставрацию Белой башни. Просьба ко всем, кому нравится этот объект перечислить по 100 рублей на работы. Это просто, но очень важно для проекта. Подробности здесь - https://tower1929.ru/

@REBURG

Рынок нужно узнавать с помощью разных инструментов.
Помимо аналитики, есть успешные практические кейсы, интересные мысли из книг, которые можно применить в своем бизнесе - все это есть в канале Светланы Пинигиной.


Светлана Пинигина, построила свою карьеру в таких компаниях, как FORMA, Брусника, ЭНКО, а теперь работает как консультант и бизнес-тренер по усилению продаж с такими командами как Основа, Прогресс, RES Development, White Group и другими.

Основа ее продукта: построение системы продаж и тренинги для команд (от менеджеров до управленцев).

В своем канале она публикует практические кейсы по продажам и управлению, делится своим опытом и заметками из книг и обучений.
Я всегда с радостью рекомендуем классные полезный каналы - подписывайтесь на канал Светланы Пинигиной

Подвели предварительные итоги продаж на рынке новостроек Екатеринбурга в апреле. Они не то чтобы слабые, но и не впечатляют. А где же обещанный ажиотаж, в преддверии отмены льготной ипотеки?

Сергей Разуваев задает резонный вопрос – что это за ориентир для рынка 33 кв. м на человека? И как быть с прежним ввод 120 млн. кв. м ежегодно.

По просьбе Дмитрия Прокофьева мы уже посчитали, что для достижения обеспеченности в 33 кв. м на 1 жителя по итогам 2030 года достаточно ежегодно сдавать около 88 млн. кв. м. И это меньше не только прошлых ориентиров, но и текущего объема ввода.

@REBURG

За последний год было очень много спекуляций, связанных вот с этим графиком Росстата. Мы не раз объясняли, что тезис о разнице в ценах на первичном и вторичном рынке в 40-50% - это манипуляция. Суть проблемы в том, что средняя по первичному рынку посчитана по мегаполисам (за их рамками очень мало строится и продается), а по вторичному - по всей стране, включая депрессивные города и села. Кроме этого много вопросов к методике оценки Росстата. Если вы думаете, что эти цифры посчитаны по данным Росреестра на основании совершенных сделок, то нет. Вот здесь мы объясняли, как это происходит.

Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком, конечно, есть. Локально он сильно отличается и зависит, в том числе от объемов стройки и конкуренции. Но чаще всего при сопоставимом качестве объектов разница в ценах составляет 10-20%, местами вырастает до 25-30%. И это слишком большая наценка за «льготные условия».

Но сам этот график, который так часто тиражируют (и мы присоединяемся), не бесполезен. Он четко фиксирует тот факт, что после запуска «льготной ипотеки» долгосрочные тренды разошлись. Темпы роста цен на новостройки существенно опережают вторичку и после роста ключевой ставки эта поляризация усилилась.

Пугающая цифра в 55%, хоть и не соответствует действительности, является заметным аргументом в копилке ЦБ РФ в пользу ужесточения льготных программ.

@REBURG

Прошлое и будущее

Свой https://t.me/reburg/1205 о влиянии решений ЦБ РФ на ипотечный рынок ув. Михаил Хорьков @reburg дополнил следующим важным комментарием

В условиях неопределенности мы часто опираемся на прошлый опыт. Многие решения о будущем оправдываются прошлой практикой, подводя к тому или иному решению.

Вот и с ипотечной ставкой так. В конце прошлого года было немало рекомендаций о возможности быстрого рефинансирования ипотеки уже в середине 2024 года. Опыт 2022 года подсказывал – получи скидку в торге сейчас, потом получишь разумную ставку. Но «потом», ориентированный на 2024 год, медленно превращается в 2025. Причем без гарантий того, что это будет комфортный платеж.
Для продавцов, отложивших сделку осенью прошлого года на фоне растущих цен, ситуация не лучше. Прошлый опыт подсказывал, что рост цен на недвижимость отыгрывает инфляцию – не спеши, понаблюдай. Но время идет, а покупателей на вторичном рынке все меньше.

Промышленные зоны и «рабочие города» вместо торговых центров и «жилых комплексов»?
Долгосрочные перспективы рынка жилья оценивает ув. Михаила Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Возможные контуры государственной политики в области развития рынка жилья должны проясниться в ближайшее время.
В лучшем варианте это будут ориентиры на следующие 3-5 лет.
В худшем – краткосрочные обещания с горизонтом планирования на 2025 год.

Но уже сейчас можно отметить тот факт, что общий политический и экономический контекст меняется. Вольно или невольно под него будет подстраиваться и рынок жилья.
Озвученный приоритет – промышленное и технологическое развитие.
Рынок жилья должен помогать этому процессу, а не отвлекать необходимые ресурсы. Давайте попробуем сформулировать какие изменения могут произойти на рынке недвижимости в следующие годы:

1) Редевелопмент промышленных территорий в мегаполисах замедляется. Перевод этих территорий в жилую застройку максимально усложняется. Кто не успел – тот опоздал.

2) Профессиональные девелоперы, работающие в жилой сфере, начинают нарабатывать компетенции в сегменте индустриально-складской недвижимости.

3) Жилье важно в контексте развития промышленности. Хочешь возвести новый крупный жилой район – ищи площадку рядом с индустриальным парком. Или построй его сам.

4) Кадры – очевидная проблема развития промышленных центров. Особенно в малых и средних городах. Государственные стимулы развернутся в эту сторону. Жилье и ипотека - рабочий инструмент закрепления населения на местах. Варианты: очередь на жилье/льготную ипотеку/льготные цены на квартиры.

5) Крупные промышленные предприятия будут инициировать программы субсидирования процентных ставок по ипотеке для своих работников.