Дом рф опубликовал данные о межрегиональных сделках. Интерес к городу и региону – важный индикатор развития. Но в условиях сворачивания льготной ипотеки – это и риск для рынков, которые сильно зависят от внешнего спроса.

⬇️Межрегиональные сделки на первичном рынке жилья

@REBURG

Коллеги упрекнули нас в том, что график по текущему строительству необъективный, так как учитывает только те объекты, которые строятся по 214-ФЗ. Сейчас это почти все проекты, а в 2020-21 гг. было больше тех, что строились без привлечения средств граждан. Считаем, что за рамками 214 ФЗ присутствуют специфичные проекты, не все из них на разных этапах проходили под льготную ипотеку. Но можно посмотреть на рынок и с учетом таких объектов. В этом случае рост строящегося жилья с апреля 2020 года будет 9%, а не 18%. Что в первом, что во втором варианте – это очень мало. Напомним, что цены за этот период на многих рынках удвоились, а задолженность по ипотеке (под залог ДДУ) выросла в 3 раза.

@REBURG

Банк России опубликовал отчет "АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ В СЕГМЕНТЕ
РОЗНИЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
НА ОСНОВЕ ДАННЫХ БЮРО
КРЕДИТНЫХ ИСТОРИЙ", в котором много интересных цифр по ипотеке.

⬇️Скачать можно здесь.

@REBURG

ЦБ РФ выпустил отчёт «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй» за второе полугодие 2023 года, а ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал для нас краткое резюме - что там сказано важного о сфере недвижимости

Многие цифры подтверждают уже имеющуюся информацию и те риски, на которые ЦБ РФ неоднократно указывал:

◾️Увеличение сроков кредитования создает видимость доступности рынка жилья для массового покупателя. Но высокие цены и отсутствие достаточных накоплений заставляют брать потребительские кредиты на первый взнос (около 6% ипотечных заемщиков) и на ремонт квартиры (до 30%). 68% долга по ипотеке приходится на заемщиков, у которых, кроме ипотеки, есть еще и потребительский кредит.

◾️От процесса старения населения не убежишь - ключевая возрастная группа на рынке ипотеки в 4 кв. 2023 года: от 35 до 50 лет (51%).
Следствием этого I становится то, что у 42% выданных во втором полугодии 2023 года ипотечных кредитов возраст заемщика на момент плановой выплаты кредита составляет более 65 лет (+ 11 п.п за год). (рост доли возрастных заемщиков хорошо ложится на структуру населения ⬆️)

◾️С другой стороны – долг по ипотеке у большинства должников не заоблачный.
Треть заемщиков имеет остаток долга до 1 млн. рублей, а у 75% он не превышает 3 млн. рублей.
Остаток задолженности более 6 млн. рублей имеют лишь 5% заемщиков, но они формируют 22% всего ипотечного долга.

На фоне этих цифр те решения, которые принимает ЦБ РФ для охлаждения спроса на рынке жилья, выглядят разумными и необходимыми.
Их результат должен стать видимым в статистике уже в 1 половине 2024 года.

«Как говорится, когда видишь деньги — не теряй времени. Куй железо, не отходя от кассы!»

Как и в прошлые периоды, рынок жилья 2024 останется рваным и непоследовательным. Для девелоперов очень важно эффективно отработать в ближайшие 3 месяца – до 1 июля 2024.
Хороший спрос в этот период обеспечивает молчание Правительства РФ, которое продолжает наблюдать за рынком, а не формировать долгосрочные контуры развития. Короткие циклы стремительного подъема продаж и относительно непродолжительные периоды глубокого спада – это во многом следствие политики ипотечного стимулирования.

Если не вникать в ситуацию, то с будущим все ясно. Неоднократно звучали заявления о том, что льготную ипотеку отменят, семейную - оставят. Но точно также звучали мнения о том, что введут кластерную поддержку, когда льготные условия будут действовать для отдельных территорий. Всем ясно, что семейная ипотека остается! А что насчет ставок и условий? Они останутся неизменными для семей с детьми до 6 лет. А какие будут условия для остальных?

Сегодня у потенциальных покупателей остается много вопросов, и они предпочтут купить сейчас, а не ждать ответов. Девелоперы будут делать «кассу» до середины года. Но главный вопрос - кому и на каких условиях продавать квартиры во 2 половине года. То, что будет спад после очередного подъема продаж – не страшно, важнее разобраться со следующим инвестиционным циклом. А этой ясности как не было, так и нет. Но парадоксальный российский девелопмент уже давно опирается не на рынок, а на декларации и веру собственную значимость. Без этой веры не было бы инвестиций в новые проекты. А пока портфель строящихся проектов хоть и медленно, но растет.

@REBURG

Презентация к выступлению на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи 18.04.2024

👆Льготные ставки есть не только на рынке жилья, но и в сегменте индустриальной недвижимости. В копилку идей, что будет с льготной ипотекой после 1 июля 2024 года. Вариант с "плавающей" ставкой в зависимости размера ключевой вводится по «промипотеке». Но ипотечную ставку можно дифференцировать в зависимости от региона/площади квартиры/состава семьи/других параметров. Это более гибкий и рациональный подход для рынка жилья, если есть понимание какого результата мы хотим добиться.

@REBURG

К предыдущему репосту

Ситуацию с «семейной ипотекой» ув. Михаил Хорьков @reburg описывает так

Мальчик, который кричал: «Волк!»

Важная дата в календаре российского рынка жилья – 1 июля 2024 года, очередной срок «отмены господдержки по ипотеке».
Льготные программы «отменяют» не первый раз.
На предыдущих этапах это всегда приводило к всплеску спроса со стороны напуганных покупателей. Не будет исключений и в текущем году. Ближайшие 2 месяца – отличный шанс для того чтобы наполнить эскроу-счета для тех продавцов, которые не успели сделать это во 2 половине прошлого года. Для остальных – возможность улучшить финансовые показатели по проекту.

Но отсутствие четкого понимания, что будет с льготной ипотекой во 2 половине года проблема не только для покупателей, но и для девелоперов.
Что делать с будущими проектами, как строить стратегию развития компании, если ты не имеешь четких контуров развития отрасли даже на ближайшие месяцы – ключевой вопрос.
Это должно пугать участников рынка гораздо сильнее.
Но, если для покупателей «отмена льготной ипотеки» - всегда новость, то девелоперы слышат эту басню не в первый раз.
Они перестали реагировать на крик «Волки!» и продолжают готовиться к тому, что льготную ипотеку не отменят, а если отменят, то не совсем, а если совсем, то сформулируют новые программы поддержки спроса. Очередной парадокс текущего этапа развития рынка жилья.

Развязка уже близко, а пока льготные ипотечные программы продолжают набирать обороты, в марте объем выдачи кредитов с господдержкой вырос на 12% по отношению к аналогичному периоду 2023 года. А ключевой программой, которая быстро восстанавливается после провала начала года стала «семейная».

Задача без решения?

По схожему поводу любимый сталинский экономист, академик Станислав Струмилин, говаривал, что «лучше стоять за высокие темпы роста, чем сидеть - за низкие»

А вообще, окончательное решение "квартирного вопроса" в России регулярно отодвигается на 20 лет (как раз на поколение)

В 1913 году в городах России на человека в среднем приходилось 4,5 м² жилой площади

После революции Наркомздрав РСФСР установил «минимальную кубатуру воздуха на человека», которая соответствовала 6,83 м² площади жилья

К 1928 году средняя жилищная норма по СССР составляла 5,53 м²

"На 1 января 1953 года средний размер жилой площади на 1 постоянно проживающего в городах и рабочих поселках в обобществлённом фонде составлял 5,6 м²"

В 1956 году XX съезд КПСС поставил задачу положить конец жилищному дефициту за 20 лет. 31 июля 1957 года ЦК КПСС и СМ СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». С 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1 184 млн м², то есть за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет

Но «квартирный вопрос» все равно не был решен.

В 1986 году была принята программа «Жильё-2000» - на момент подготовки программы, для минимального обеспечения каждой советской семьи индивидуальным жильём требовалось увеличить среднюю обеспеченность с 14,6 м². в 1985 году до 22,0—22,5 м². на человека в 2000 году.
На эти «20 метров» вышли вот сейчас.

В начале XXI века в федеральной программе «Жилище 2002—2010» правительство РФ ставило цель в такой формулировке: «— обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года»

Сейчас 2024 год. Обеспеченность, доступность, метры, свои расходы – каждый может оценить сам.

О чем это говорит.
Если «квартирный вопрос» (во всех смыслах) не может быть решен больше ста лет – значит, есть какая-то системная проблема, которая не позволяет его решить. Или тут неверное целеполагание, или тут недостаточные ресурсы, или это в принципе неразрешимая задача в рамках тех экономических моделей, которые применяются в СССР/РФ. Или – возможно – у начальства на самом деле нет мотивации этот вопрос решать, ну просто другие приоритеты у людей. Много чего «получается», а вот «жилье для людей» - «не получается». Тут что -то «не так».