❄️Подморозило

Банк России опубликовал итоговую статистику по ипотеке за февраль 2024:

▪️Количество выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ упало до уровня 2018-20 гг. Число кредитов на рынке готового жилья сократилось до минимального значения за последние годы.
▪️Средний срок ипотечных кредитов, после обновления максимальных показателей в декабре прошлого года, медленно снижается. Показатели февраля 2024: готовое жилье – 24,3 года, под залог ДДУ – 26 лет.
▪️Средний размер ипотечного кредита на рынке строящегося жилья почти не изменился – 5 млн. руб. На рынке готового жилья снизился до 3,48 млн. рублей. Это минимальный показатель с мая 2022 года.
▪️Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в феврале выросла до 6,35% (под залог ДДУ) и до 11,66% (на готовое жилье).

@REBURG

На текущей неделе прошла интересная новость с предложением Минцифры о строительстве отделений Почты России за счет девелоперов. Бизнес ожидаемо возмутился. Эксперты предположили, что все это ляжет на плечи покупателей.

Но рынок прикормлен, приручен и давно зависим от правительственной руки. То, что девелоперов продолжат нагружать дополнительными обязательствами, сомнений нет. Требование «строить больше» тянет за собой слишком много расходов со стороны государства и муниципалитетов. Аванс по «льготной ипотеке» надо отрабатывать. Спасибо, что в ценообразование пока никто не вмешивается. Но это пока. К тому же сами застройщики давно не брезгуют писать жалобы в ФАС на металлургов и прочих смежников.

@REBURG

Дом рф опубликовал данные о межрегиональных сделках. Интерес к городу и региону – важный индикатор развития. Но в условиях сворачивания льготной ипотеки – это и риск для рынков, которые сильно зависят от внешнего спроса.

⬇️Межрегиональные сделки на первичном рынке жилья

@REBURG

Коллеги упрекнули нас в том, что график по текущему строительству необъективный, так как учитывает только те объекты, которые строятся по 214-ФЗ. Сейчас это почти все проекты, а в 2020-21 гг. было больше тех, что строились без привлечения средств граждан. Считаем, что за рамками 214 ФЗ присутствуют специфичные проекты, не все из них на разных этапах проходили под льготную ипотеку. Но можно посмотреть на рынок и с учетом таких объектов. В этом случае рост строящегося жилья с апреля 2020 года будет 9%, а не 18%. Что в первом, что во втором варианте – это очень мало. Напомним, что цены за этот период на многих рынках удвоились, а задолженность по ипотеке (под залог ДДУ) выросла в 3 раза.

@REBURG

Банк России опубликовал отчет "АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ В СЕГМЕНТЕ
РОЗНИЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
НА ОСНОВЕ ДАННЫХ БЮРО
КРЕДИТНЫХ ИСТОРИЙ", в котором много интересных цифр по ипотеке.

⬇️Скачать можно здесь.

@REBURG

ЦБ РФ выпустил отчёт «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй» за второе полугодие 2023 года, а ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал для нас краткое резюме - что там сказано важного о сфере недвижимости

Многие цифры подтверждают уже имеющуюся информацию и те риски, на которые ЦБ РФ неоднократно указывал:

◾️Увеличение сроков кредитования создает видимость доступности рынка жилья для массового покупателя. Но высокие цены и отсутствие достаточных накоплений заставляют брать потребительские кредиты на первый взнос (около 6% ипотечных заемщиков) и на ремонт квартиры (до 30%). 68% долга по ипотеке приходится на заемщиков, у которых, кроме ипотеки, есть еще и потребительский кредит.

◾️От процесса старения населения не убежишь - ключевая возрастная группа на рынке ипотеки в 4 кв. 2023 года: от 35 до 50 лет (51%).
Следствием этого I становится то, что у 42% выданных во втором полугодии 2023 года ипотечных кредитов возраст заемщика на момент плановой выплаты кредита составляет более 65 лет (+ 11 п.п за год). (рост доли возрастных заемщиков хорошо ложится на структуру населения ⬆️)

◾️С другой стороны – долг по ипотеке у большинства должников не заоблачный.
Треть заемщиков имеет остаток долга до 1 млн. рублей, а у 75% он не превышает 3 млн. рублей.
Остаток задолженности более 6 млн. рублей имеют лишь 5% заемщиков, но они формируют 22% всего ипотечного долга.

На фоне этих цифр те решения, которые принимает ЦБ РФ для охлаждения спроса на рынке жилья, выглядят разумными и необходимыми.
Их результат должен стать видимым в статистике уже в 1 половине 2024 года.

«Как говорится, когда видишь деньги — не теряй времени. Куй железо, не отходя от кассы!»

Как и в прошлые периоды, рынок жилья 2024 останется рваным и непоследовательным. Для девелоперов очень важно эффективно отработать в ближайшие 3 месяца – до 1 июля 2024.
Хороший спрос в этот период обеспечивает молчание Правительства РФ, которое продолжает наблюдать за рынком, а не формировать долгосрочные контуры развития. Короткие циклы стремительного подъема продаж и относительно непродолжительные периоды глубокого спада – это во многом следствие политики ипотечного стимулирования.

Если не вникать в ситуацию, то с будущим все ясно. Неоднократно звучали заявления о том, что льготную ипотеку отменят, семейную - оставят. Но точно также звучали мнения о том, что введут кластерную поддержку, когда льготные условия будут действовать для отдельных территорий. Всем ясно, что семейная ипотека остается! А что насчет ставок и условий? Они останутся неизменными для семей с детьми до 6 лет. А какие будут условия для остальных?

Сегодня у потенциальных покупателей остается много вопросов, и они предпочтут купить сейчас, а не ждать ответов. Девелоперы будут делать «кассу» до середины года. Но главный вопрос - кому и на каких условиях продавать квартиры во 2 половине года. То, что будет спад после очередного подъема продаж – не страшно, важнее разобраться со следующим инвестиционным циклом. А этой ясности как не было, так и нет. Но парадоксальный российский девелопмент уже давно опирается не на рынок, а на декларации и веру собственную значимость. Без этой веры не было бы инвестиций в новые проекты. А пока портфель строящихся проектов хоть и медленно, но растет.

@REBURG

Презентация к выступлению на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи 18.04.2024

👆Льготные ставки есть не только на рынке жилья, но и в сегменте индустриальной недвижимости. В копилку идей, что будет с льготной ипотекой после 1 июля 2024 года. Вариант с "плавающей" ставкой в зависимости размера ключевой вводится по «промипотеке». Но ипотечную ставку можно дифференцировать в зависимости от региона/площади квартиры/состава семьи/других параметров. Это более гибкий и рациональный подход для рынка жилья, если есть понимание какого результата мы хотим добиться.

@REBURG