Скидки на котловане будут?

На фоне ужесточения условий по проектному финансированию многие девелоперы заняли более осторожную позицию по запуску новых проектов. По данным ЕИСЖС в январе 2024 года в России было начато строительство 2,3 млн. кв. м жилья (на основании опубликованных проектных деклараций). Этот показатель на 27% ниже января предыдущего года и на 7% меньше января 2022 года. Но те, кто решается на старт новых комплексов в настоящий момент, сталкиваются с задачей быстрого наполнения эскроу-счетов для снижения ставок по кредитам. Поэтому скидки на котловане, о которых забыли в предыдущие периоды, могут вернуться в привычную рыночную практику. По крайней мере пока ключевая ставка остается слишком высокой.

@REBURG

Сейчас большинство участников рынка делает вид, что их все устраивает. Но театральная пауза затянулась, и весной от них потребуются конкретные действия https://www.dk.ru/news/237198904

По итогам февраля 2024 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 105,9 млн. кв. м, из них 105,2 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель увеличился на 1,1%, а за год вырос на 9,5%. Текущий объем строительства на 15,3% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

Изменение за 12 месяцев по федеральным округам (по данным ЕИСЖС):

↑ СКФО: +47%
↑ ДВФО: +40,1%
↑ УФО: +23,8%
↑ СФО: +10,6%
•Российская Федерация: +9,5%
↑ ПФО: +9,4%
↑ ЮФО: +6,7%
↑ЦФО: +5,4%
↓СЗФО: -1,8%

Ранее мы публиковали итоги 2023 года по крупнейшим городским рынкам.

@REBURG

В 2023 году в РФ было построено 110,44 млн кв. м. Это абсолютный рекорд.

- Но что мы должны сделать, чтобы жилье, которое строится сегодня оставалось актуальным в следующее столетие? – такой вопрос мы задали ув. Михаилу Хорькову, @reburg,

Вот его ответ

...девелоперская задача еще сложнее. Дома и районы строятся быстро, а эксплуатируются очень долго.

• Главное условие «выживаемости» жилого проекта – место (страна/город/район). Часто ценность места, его возможности кардинально меняются под воздействием внешних факторов. Если место привлекательно для жизни, то даже слабые жилые проекты живут долго. Сегодня «хрущевка» в мегаполисе и в малом городе –две большие разницы.

• Рыночные цены и допустимые затраты на строительство – условие, которое формирует стартовые возможности проекта. Как распорядиться этими возможностями решает девелопер, который формирует задание на проектирование. От его позиции зависит очень многое. Есть видимые параметры, которые определяют визуальную привлекательность – фасад, двор, МОПы. А есть начинка – технические и инженерные решения, квартирография, планировки и возможности внутренней трансформации. К, сожалению, сегодня очень часто продают и покупают яркую, недолговечною обертку.

• Ответственный девелопер и качественный проект - не гарантия того, что дом останется привлекательным в будущем. Десятилетия эксплуатации здания - это зона ответственности собственников. Многие проекты теряют свою привлекательность как раз из-за плохого управления.


Иллюстрация: Аристарх Лентулов. «Москва» 1913.⬆️

⚡️Семейную ипотеку продлят до 2030 года
У рынка появился долгосрочный ориентир, на который можно опираться при развитии бизнеса, проектировании новых районов, а не только строить планы продаж на ближайшие 6-12 месяцев.

Строим ли мы сегодня жилье, которое через сто лет может стать классикой? Лет через 50-100 нынешние новостройки будут отражать эпоху не менее эффектно, чем доходные дома XIX века или массовая застройка хрущевского периода

Что такое «красивый дом» в наши дни? Создаются ли сегодня в России здания, которые потом будут признаны шедеврами архитектуры? Как доходные дома, построенные на рубеже XIX-ХХ веков, сформировали для нас облик Петербурга, который мы сегодня считаем классическим? Как технологии, еще вчера бывшие признаком элитарности, становятся достоянием массового жилья?


Вот здесь – запись нашего разговора с уважаемыми коллегами Михаилом Хорьковым, руководителем Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, @reburg (Екатеринбург), Анастасией Пугачевич, основателем архитектурного бюро Pugachevich Studio и автором тг-канала «Взгляд Архитектора» @pugachevich_studio (Москва) и Анной Любимовой, руководителем отдела маркетинга ГК «Еврострой» (Санкт-Петербург) в котором мы обсуждаем настоящее и будущее российской архитектуры жилья.

Иллюстрация: Василий Кандинский «Москва I» 1916

Рост объемов льготного кредитования на фоне повышения ключевой ставки и ставок по рыночной ипотеке.

В прошлом году расходы бюджета на компенсацию ставок по «льготной ипотеке» составили 460 млрд. рублей. Дальше – больше.

@REBURG

Цена вопроса – мы попросили ув. Михаила Хорькова @reburg, прокомментировать данные о расходах правительства на субсидирование процентных ставок по льготным кредитам в 2023 году. Вот его комментарий:

В 2023 году на эти цели правительство направило 460 млрд. рублей. В 2024 году сумма должна быть выше, так как разрыв между рыночными и льготными ставками на протяжении всего года будет больше.
Много это или мало?
Озвученная цифра – почти половина бюджета Санкт-Петербурга, примерно 7 бюджетов Екатеринбурга.
На указанную сумму можно было бы купить около 4 млн. кв. м жилья по рыночным ценам или построить около 6 млн. кв. м.
Напомним, что ввод многоквартирного жилья по всей стране в 2023 году составил около 51,8 млн. кв. м. Это максимальный показатель, но он лишь на 1,7 млн. кв. м превышает предыдущий пик 2015 года.

Можно ли иначе распорядиться такими бюджетными средствами для развития рынка жилья в стране.
Можно.
Но проблема в том, что в сложившейся модели участникам процесса был нужен мгновенный эффект. Льготная ипотека давала его.
Но за последствия принятых ранее решений приходится платить лишь сейчас. Расходы бюджета на поддержание рынка жилья стремительно выросли после роста ключевой ставки.
Льготное кредитование на этом фоне лишь ускорилось. А чем больше льготных кредитов, тем дольше ЦБ РФ будет вынужден держать ключевую ставку на повышенном уровне. Проблема. Ее масштаб был бы меньше, если бы льготная ипотека выдавались не по фиксированной ставке, а по формуле, учитывающей уровень ключевой.
Такой подход не привел бы к резкой поляризации условий кредитования между первичным и вторичным рынком и сократил бы разрыв в ценах между секторами, вернул рыночную логику в практику принятия решений.

Рынок жилья России и демографические тенденции связаны не только естественными процессами – их объединяет государственная политика. 2024 год у нас объявлен годом семьи, и страна чётко даёт понять, что ожидает от граждан увеличения рождаемости. Для начала давайте посмотрим, что происходило в последнее время.

Что с рождаемостью?

Количество рождений в России в последние годы падало – продолжается естественная убыль населения. [График 1] Государственная поддержка должна сглаживать эти негативные процессы, подготавливать условия для того, чтобы люди формировали пары и создавали семьи, в которых бы появлялось по 2-3 ребенка.

Один дома

Однако, тенденция прослеживается совершенно иная – одиноких людей стало значительно больше. К последней переписи, которая была проведена в 2021 году, у специалистов много вопросов, но она зафиксировала многие важные тренды. Один из них – сокращение размеров домохозяйств. [График 2]

Средний показатель по городским населенным пунктам – 2,1 человек. Десять лет назад этот показатель был на уровне 2,4 человека. По итогам последней переписи доля домохозяйств из 1 человека в городских населенных пунктах выросла почти до 44%. В 2010 году этот показатель был на уровне 26%.

Где деньги брать

Если счастье всё-таки случилось и семья сформировалась, то она встаёт на путь поиска жилья. У неё возникает первый вопрос – денежный. Тут, кажется, всё не так плохо. Есть материнский капитал, запущенный ещё в 2007 году и выдаваемый сейчас даже на первого ребёнка, семейная ипотека, действующая с 2018 и, в отличие от «Господдержки 2020», объявленная неприкасаемой. Для многодетных предусмотрена дополнительная компенсация.

Всё это должно стимулировать приобретение более просторного и качественного жилья, но на практике это не регламентируется. В итоге, семья приходит к выводу остаться в стеснённых условиях и взять в ипотеку студию или однушку ребёнку «на вырост». А всё потому, что она сталкивается с рынком, который гонится за прибылью и предлагает жильё, под потребности тех самых одиночек, о которых мы говорили ранее.

Что покупать?

Рассмотрим текущую структуру строительства. Если следовать простой формуле «на каждого члена семьи должна быть 1 комната», то доля студий и однокомнатных квартир не должна превышать 44% (столько у нас одиночек, как вы помните). Тем не менее, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, в январе 2024 года доля таких квартир в стадии строительства составляла 52%. А в некоторых регионах достигла неразумных 60-70%. [График 3]

Если сопоставить структуру строящихся квартир и структуру домохозяйств, видно, что труднее всего искать жильё семьям из 4-х и более человек. То есть требуется более адресное ипотечное стимулирование. К этому давно призывает Банк России и многие эксперты. Но для того, чтобы это произошло, в правительстве должны определиться с приоритетами: семьи с детьми или «120 млн. кв. м в год», объемы или качество. Пока побеждают количественные показатели.

К чему стремимся

Идеальный исход – смещение спроса в сторону семейных форматов квартир, что сделает рынок жилья и развитие городов более устойчивым и сбалансированным. Для этого граждане должны получить реальный инструмент улучшения жилищных условий. Доступное и более просторное жилье должно стать базой для формирования семей и рождения детей. Долгосрочные демографические процессы такими решениями не изменить, но замедлить естественную убыль и сформировать дополнительные стимулы к рождению при определённой настройке можно. Это в теории. На практике же пока все не так красиво. В основном, студия или однушка, стесненные условия и бремя ипотеки.

Михаил Хорьков,
автор телеграм канала REBURG,
руководитель комитета по аналитике РГУД

В продолжение истории о влиянии ключевой ставки на рынок жилья, которую мы начали комментариями ув. коллег
https://t.me/moneyandpolarfox/7668 @domusverus
https://t.me/moneyandpolarfox/7669 @yeltsovm
- мнение ув. Михаила Хорькова, @reburg, Председателя комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов,

Ключевая ставка влияет на рынок жилья и напрямую, и опосредованно. В процессе быстрых перемен ключевой ставки есть мгновенные эффекты, которые мы увидели в прошлом году и есть отложенные, которые только начинают корректировать рынок жилья.

Рост ключевой ставки во второй половине прошлого года не привел резкому обвалу продаж на вторичном рынке. Процесс снижения спроса был медленным и продолжается до сих пор. Частично это связано с тем, что банки сохраняли условия выдачи одобренной ипотеки на срок до 3 месяцев.

Но, краткосрочный эффект от повышения ключевой ставки связан с потребительским восприятием этого изменения. В период высоких инфляционных ожиданий на рынок приходит дополнительный спрос. Не стал исключением и 2023 год. Большая часть таких сделок прошла на первичном рынке, но досталось и вторичке. Покупатели стремились ухватить пока еще недорогую ипотеку. Поэтому конец прошлого года для вторичного рынка прошел относительно безболезненно. Помогло и то, что квартир в большинстве городов немного, конкуренция между продавцами была низкая.
Многие потенциальные покупатели на вторичном рынке являются одновременно и продавцами, поэтому не стремились на рынок. Процесс переоценки рынка остановился.

Реальный эффект от периода дорогой ипотеки вторичный рынок начал ощущать лишь с наступлением весны. Недостаток рыночного оборота должен привести к накоплению продавцов, которым предстоят непростые решения по ценообразованию.
Вторичный рынок, в отличие от новостроек, подстроится под любые внешние условия самостоятельно – дайте срок.

Контраст первичного рынка объясняется льготными ипотечными программами, которые сегодня полностью определяют ситуацию в массовом сегменте.
Но спящий вторичный рынок, и высокая ключевая ставка способны формировать лишь краткосрочный эффект для перераспределения спроса. Далее внутренние особенности первичного и вторичного рынка начинают уравновешиваться. Низкие ставки относительно быстро нивелируются опережающим ростом цен. Недостаток продаж на вторичном рынке ограничивает спрос на более просторные квартиры. А высокая ключевая ставка привела к заметному росту рисков на начальном этапе строительства.
Подорожавшее проектное финансирование вынуждает девелоперов продавать значительную часть квартир даже не на котловане, а на заборе (чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка для застройщика). Поэтому скидки на начальной стадии строительства, о которых все забыли, постепенно возвращаются в рыночную практику отдельных компаний. Другие – ждут более комфортных условий по финансированию.

Среди отложенных последствий роста ключевой ставки – проблемы с функционированием рынка за рамками мегаполисов. Города, куда и ранее не стремились девелоперы, в условиях дорого проектного финансирования, стали еще менее привлекательными для бизнеса. А проблемы с функционированием вторичного рынка в них – это в том числе проблема подпитки рынка новостроек в региональных центра

Коллеги качественно обработали и структурировали данные bnMAP.pro по рынку новостроек в крупнейших городах страны. Много цифр и пищи для размышлений.👇

Подробная аналитика рынка 2023 🔥

Наш стратегический партнер, аналитическая платформа bnMAP.pro, предоставила данные по сделкам, экспозиции и стоимости в регионах, а мы преобразовали в таблицу-светофор, в которой наглядно показано, в каких российских городах есть сильные и резкие колебания на рынке новостроек, а где они отсутствуют. Также в документе – тренды года, которые выделили наши аналитики.

Сейчас доступны данные за полный 2023 год, включая сделки, проведенные в декабре.

В 2023 очень колебалась доля сделок с ипотекой, а в Волгограде, Краснодаре и Нижнем Новгороде цены на квартиры выросли более, чем на 20%. Как менялся рынок в разных городах России? Чтобы узнать:
→ Перейдите к боту @gmk_talks_bot и нажмите команду /start
→ Выберите пункт «Светофор новостроек: итоги года 2023»
→ Убедитесь, что вы подписаны на GMKTelega для застройщиков
→ Скачайте файл!

А также вы можете посмотреть данные за прошлый год

Подпишитесь на @gmkblog, чтобы вдохновляться и следить за трендами

Дмитрий Прокофьев поднял интересную тему - сколько должен стоить 1 кв. м в средней заработной плате по городу.
Тема емкая и для начала мы решили посмотреть, а как меняется цена жилья в таком измерении в последние годы. Взяли вторичный рынок, он сегодня ближе к ЗП, чем первичка, которая зависит от льготной ипотеки.

@REBURG

24% квартир к моменту сдачи дома не продано

В последнее время в СМИ было немало спекуляций на тему нераспроданного жилья, когда долю «на стадии строительства» интерпретировали как остатки в сданных домах.

ЦБ РФ в отчете «О проектном финансировании строительства жилья в 4 кв. 2023 года» разделяет эти показатели. В конце прошлого года 31% строящихся квартир были проданы, к моменту ввода этот показатель составлял 76%.

@REBURG