Жильё без льгот – что дальше?

Ожидаемую отмену льготной ипотеки мы попросили прокомментировать ув. Михаила Хорькова @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов. Вот его комментарий.

Инструмент экстренной поддержки отрасли так и не стал инструментом развития. За последние 4 года рынок жилья превратился в больного, который требует таблеток от жадности, все больше и больше.
Массовая льготная программа не привела к заметному росту объемов строительства в целом по стране (+13% с мая 2020 года , а региональные результаты очень сильно отличаются со старта.
Но профильные ведомства, отвечающие за проект, продолжали работать в рамках федеральных шаблонов, не замечая региональных особенностей и диспропорций.

«Ипотеку 2020» продолжали называть драйвером развития отрасли, но разгоняла она в первую очередь сектор ипотечного кредитования и расходы бюджета.
Задолженность по ипотеке за 4 года выросла в 2,4 раза, а под залог ДДУ в 3. Стремительно растущие расходы (как и их эффективность) на субсидирование в условиях высокой ключевой ставки еще только предстоит оценить.
Оглядываясь на весь срок действия программы приходится констатировать, что у правительства не было четкой стратегии развития отрасли. Поспешные и не всегда последовательные действия не сложились в логичную программу трансформации рынка жилья. Тот факт, что за несколько дней до «очередной отмены льготной ипотеки» нет понимания в каких контурах будет развиваться рынок в будущем лишь подтверждает это.

Удивительно и то, что списать в утиль программу принято тогда, когда предложение начало расти более уверенно, особенно в регионах. Девелоперы, которые традиционно долго запрягают, начали выводить на рынок больше проектов. И их уверенность в будущем строится на том, что «отрасль не бросят». Льготная ипотека приучила рынок жилья к тому, что он особенный. Девелоперский инфантилизм - еще один итог ипотечного стимулирования рынка.

Конечно, у льготной ипотеки есть и положительные характеристики.
Те, кто воспользовался программой на старте, довольны – цены выросли в 2 раза. Довольны и те, кто купил квартиру в последние 2 года.
Часто всем нам нужен стимул, чтобы что-то поменять в своей жизни. Льготные ставки запустили процесс пересмотра жилищных условий. Большое число людей получило опыт покупки и переезда в новые квартиры. Это очень важный момент для рынка, где многие семьи продолжают жить в компромиссных условиях.
Повышение мобильности и оборачиваемости рынка жилья - важный элемент переоценки территорий, сегментов и классов. Да и для правительства этот опыт не должен пройти бесследно, хоть он и сын ошибок трудных.

Продолжая тему гаванн и хрущевских традиций…

Сергей Смирнов напомнил о том, что вход в санузел у нас часто располагают на входе. В хрущевках (не во всех) так делали из экономии пространства. В современных студийных проектах тоже. Но данная практика, по привычке, часто распространяется и на достаточно просторные квартиры. Кто-то решил, что жители, возвращаясь домой, очень спешат в гаванну. Настолько, что не могут пройти несколько метров. В итоге грязь из прихожей разносится по всей квартире.

@REBURG

Банк России опубликовал статистику по ипотеке за май-24.

Сегодня, она уже не так интересна, так как рынок стоит на пороге кардинальных перемен. Тем не менее зафиксируем:

▪️Заметный рост числа выданных кредитов, как под залог ДДУ, так и на рынке готового жилья, где достаточно много сданных проектов от застройщиков, которые проходят под льготные программы. В июне будет еще больше, а дальше - падение.
▪️Доля просроченной задолженности остается очень низкой – 0,36%. Но с начала года она уже не снижается и начала постепенно расти.
▪️Средний размер кредита – 3,7 млн. рублей, под залог ДДУ – 5,1 млн.
▪️Средний срок кредита достиг очередных максимумов: 26,6 лет на рынке строящегося жилья и 25,3 лет на рынке готового.

@REBURG

Пара-пара-пам!

Работа Яна Посадского в Екатеринбурге.

@REBURG

🎯 IX Конкурс инновационных проектов в сфере недвижимости GOOD INNOVATIONS 2024
Читайте критерии оценки, чтобы точнее сделать описание вашей инновации!

Конкурс на сайте Конкурсы рф https://конкурсы.рф/contests/vwq89Q
Сайт конкурса https://goodin.rgud.ru/

#новостьГУД

Вчера, в "красный день девелоперского календаря", обсудили с Игнатом Бушухиным девелоперский инфантилизм, отмену льготной ипотеки и раздутые затраты застройщиков. https://youtu.be/k9ZE-L5GqPM?si=xDUaCKYnzUL_KlMd

К (не)окончательному решению квартирного вопроса

В общем, здесьув. Михаил Хорьков сказал главное о «льготной ипотеки» - она была про что угодно, но не про увеличение строительства (то есть не про увеличение предложения такого продукта как» жилье»). Нет, было много других эффектов, и положительных эффектов в том числе, но… это «было другое»

Интересно, что окончательное решение «квартирного вопроса» в России регулярно переносится на 20 лет (как раз на поколение)

В 1913 году в городах России на человека в среднем приходилось 4,5 м² жилой площади

После революции Наркомздрав РСФСР установил «минимальную кубатуру воздуха на человека», которая соответствовала 6,83 м² площади жилья

К 1928 году средняя жилищная норма по СССР составляла 5,53 м²

«На 1 января 1953 года средний размер жилой площади на 1 постоянно проживающего в городах и рабочих поселках в обобществлённом фонде составлял 5,6 м²»

В 1956 году XX съезд КПСС поставил задачу положить конец жилищному дефициту за 20 лет. 31 июля 1957 года ЦК КПСС и СМ СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». С 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1 184 млн м², то есть за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет

Но «квартирный вопрос» все равно не был решен.

В 1986 году была принята программа «Жильё-2000» - на момент подготовки программы, для минимального обеспечения каждой советской семьи индивидуальным жильём требовалось увеличить среднюю обеспеченность с 14,6 м². в 1985 году до 22,0—22,5 м². на человека в 2000 году.
На эти «20 метров» вышли вот сейчас.

В начале XXI века в федеральной программе «Жилище 2002—2010» правительство РФ ставило цель в такой формулировке: «— обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года» (Хорошая попытка, но нет)

Сейчас 2024 год. Обеспеченность, доступность, метры, расходы – каждый может оценить сам. При этом, подчеркну еще раз – часть людей действительно смогла воспользоваться и программой льготной ипотеки (и хорошо!) и ее эффектами. Но системно – проблему «доступности жилья» - это не решило.

Писал уже, и повторю
Если «квартирный вопрос» (во всех смыслах) не может быть решен больше ста лет – значит, есть какая-то системная проблема, которая не позволяет его решить.
Или тут неверное целеполагание, или тут недостаточные ресурсы, или это в принципе неразрешимая задача в рамках тех экономических моделей, которые применяются в СССР/РФ.
Или – возможно – у начальства на самом деле нет и не было мотивации этот вопрос решать. Просто другие приоритеты у людей.
Много чего «получается», а вот «жилье для людей» - «не получается».
Тут что -то «не так».

Недавно мы публиковали данные о том, что за время действия «льготной ипотеки» объем многоквартирного жилья в стадии строительства вырос лишь на 15%. Но рынок в России очень дробный, а реакция на общие ипотечные стимулы - контрастная.

Для оценки эффекта льготной ипотеки мы изучили показатели рынков с объемом текущего строительства более 1 млн. кв. м.

Лидерами, которые кратно нарастили объем стройки являются города Дальнего Востока - Хабаровск и Владивосток, где кроме льготной и семейной ипотеки продолжает действовать "дальневосточная" - под 2%.

За рамками Дальнего Востока среди крупнейших рынков самый заметный рост строительства показали: Тюмень, Тула, Екатеринбург, Пермь. Рост строительства и предложения является необходимым условием для ограничения темпов роста цен. При существенном ипотечном стимулировании увеличение стройки на 10-20% слишком незаметная величина. Но хуже, когда объем строительства, на фоне растущего спроса, сжимается. В аутсайдерах - Санкт-Петербург. Рост стройки в ближайшем пригороде Питера не компенсировал заметное падение в самом городе. Также заметное сокращение фиксируется в Красногорске, Красноярске, Уфе и Рязани.

@REBURG

Новость дня⚡️семейную ипотеку продлили⚡️.
Но новость не в этом, а в том, что ее урезали.

Правительство показало большую фигу крупным городам, ограничив семейную ипотеку. Сейчас она доступна только покупателям с детьми до 6 лет (включительно). В общем это тот минимум, который был продекларирован ранее со сроком действия до 2030 года. Но рынки надеялись, что особые условия сохранятся для тех, у кого дети до 18 лет. Но, нет. Эта категория сможет взять ипотеку под 6%, но на рынке ИЖС, в малом городе с численностью до 50 тыс. человек или в регионах с неразвитым рынком жилья. Для жителя мегаполиса вырисовывается сценарий - не будем переезжать из старого дома, лучше построим дачу.

Итог долгих обсуждений по льготным программам для крупнейших рынков: минус льготная ипотека и как минимум половина по семейной. Добавим сюда соблазн потенциального покупателя потратить деньги за городом. Это значит, что спрос в городах сжимается более чем на 50%.

Вопросов (риторических) к новым контурам семейной ипотеки очень много, вот некоторые из них:

▪️Рынок ИЖС готов к предложенным переменам? Там есть достаточное число компаний, которые будут строить и продавать по 214 ФЗ? Опять стимулируем спрос, не думая о предложении.
▪️В малых городах есть строительный сектор, способный насытить предложение? Бизнес пойдет туда в новых условиях? Часто для того чтобы закрыть спрос в таком городе достаточно 2-3 проектов.
▪️Регионам где мало строят сохранили льготы. Эти территории не смогли раскачать стройку в предыдущие 4,5 года. За это в награду получили продление? Когда будет список, вероятно. мы увидим немало сюрпризов. Будет забавно если среди них окажутся те, где стройка не росла, а цены зашкаливали.
▪️Почему повышенный лимит (12 млн. руб.) сохранили для пригородов столиц, но не распространили на крупные мегаполисы, где бюджеты могут быть сопоставимы?

@REBURG

Все равны, но некоторые равнее

Дом рф опубликовал список из 35 регионов с низким объемом строительства, где будет доступна семейная ипотека для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми. Границы выстраиваются именно по регионам, хотя в рамках территорий есть города с полярными условиями развития рынка. Как мы вчера и предполагали, состав регионов странный.

В нем, например, присутствует Нижний Новгород, город, где действительно, строят мало. И как следствие - высокие цены, сопоставимые с пригородами столиц. Регион не смог разогнать стройку в предыдущие годы, за это в награду получил продление семейной ипотеки на следующие.
Краснодарских девелоперов решили выдавить в Адыгею, которая долгие годы наблюдала за строительным бумом через р. Кубань, но не активизировала стройку. Хотя объемы строительства здесь нельзя назвать низкими.
С аутсайдерами списка все понятно, но вот в ряде регионов, получивших привилегии, показатели строительства нельзя назвать низкими. Чем они лучше или хуже других, пока не понятно!

График с хорошим разрешением в комментариях. 👇

@REBURG

Коллеги, на следующей неделе участвую в Байкальском саммите РГУД в Иркутске.
Буду рад встрече, присоединяйтесь.

Презентация к выступлению на Байкальском саммите РГУД.

@REBURG

https://dzen.ru/a/Zp5KU5vhXzWrLMQX
Комментарии к презентации по итогам выступления на Байкальском саммите РГУД:
▪️Итоги льготной ипотеки для рынка жилья России
▪️Масштабы падения рынка во 2 полугодии 2024
▪️Как изменились политические ориентиры? Долгосрочные тенденции

@REBURG