⚡️Семейную ипотеку продлят до 2030 года
У рынка появился долгосрочный ориентир, на который можно опираться при развитии бизнеса, проектировании новых районов, а не только строить планы продаж на ближайшие 6-12 месяцев.

Строим ли мы сегодня жилье, которое через сто лет может стать классикой? Лет через 50-100 нынешние новостройки будут отражать эпоху не менее эффектно, чем доходные дома XIX века или массовая застройка хрущевского периода

Что такое «красивый дом» в наши дни? Создаются ли сегодня в России здания, которые потом будут признаны шедеврами архитектуры? Как доходные дома, построенные на рубеже XIX-ХХ веков, сформировали для нас облик Петербурга, который мы сегодня считаем классическим? Как технологии, еще вчера бывшие признаком элитарности, становятся достоянием массового жилья?


Вот здесь – запись нашего разговора с уважаемыми коллегами Михаилом Хорьковым, руководителем Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, @reburg (Екатеринбург), Анастасией Пугачевич, основателем архитектурного бюро Pugachevich Studio и автором тг-канала «Взгляд Архитектора» @pugachevich_studio (Москва) и Анной Любимовой, руководителем отдела маркетинга ГК «Еврострой» (Санкт-Петербург) в котором мы обсуждаем настоящее и будущее российской архитектуры жилья.

Иллюстрация: Василий Кандинский «Москва I» 1916

Рост объемов льготного кредитования на фоне повышения ключевой ставки и ставок по рыночной ипотеке.

В прошлом году расходы бюджета на компенсацию ставок по «льготной ипотеке» составили 460 млрд. рублей. Дальше – больше.

@REBURG

Цена вопроса – мы попросили ув. Михаила Хорькова @reburg, прокомментировать данные о расходах правительства на субсидирование процентных ставок по льготным кредитам в 2023 году. Вот его комментарий:

В 2023 году на эти цели правительство направило 460 млрд. рублей. В 2024 году сумма должна быть выше, так как разрыв между рыночными и льготными ставками на протяжении всего года будет больше.
Много это или мало?
Озвученная цифра – почти половина бюджета Санкт-Петербурга, примерно 7 бюджетов Екатеринбурга.
На указанную сумму можно было бы купить около 4 млн. кв. м жилья по рыночным ценам или построить около 6 млн. кв. м.
Напомним, что ввод многоквартирного жилья по всей стране в 2023 году составил около 51,8 млн. кв. м. Это максимальный показатель, но он лишь на 1,7 млн. кв. м превышает предыдущий пик 2015 года.

Можно ли иначе распорядиться такими бюджетными средствами для развития рынка жилья в стране.
Можно.
Но проблема в том, что в сложившейся модели участникам процесса был нужен мгновенный эффект. Льготная ипотека давала его.
Но за последствия принятых ранее решений приходится платить лишь сейчас. Расходы бюджета на поддержание рынка жилья стремительно выросли после роста ключевой ставки.
Льготное кредитование на этом фоне лишь ускорилось. А чем больше льготных кредитов, тем дольше ЦБ РФ будет вынужден держать ключевую ставку на повышенном уровне. Проблема. Ее масштаб был бы меньше, если бы льготная ипотека выдавались не по фиксированной ставке, а по формуле, учитывающей уровень ключевой.
Такой подход не привел бы к резкой поляризации условий кредитования между первичным и вторичным рынком и сократил бы разрыв в ценах между секторами, вернул рыночную логику в практику принятия решений.

Рынок жилья России и демографические тенденции связаны не только естественными процессами – их объединяет государственная политика. 2024 год у нас объявлен годом семьи, и страна чётко даёт понять, что ожидает от граждан увеличения рождаемости. Для начала давайте посмотрим, что происходило в последнее время.

Что с рождаемостью?

Количество рождений в России в последние годы падало – продолжается естественная убыль населения. [График 1] Государственная поддержка должна сглаживать эти негативные процессы, подготавливать условия для того, чтобы люди формировали пары и создавали семьи, в которых бы появлялось по 2-3 ребенка.

Один дома

Однако, тенденция прослеживается совершенно иная – одиноких людей стало значительно больше. К последней переписи, которая была проведена в 2021 году, у специалистов много вопросов, но она зафиксировала многие важные тренды. Один из них – сокращение размеров домохозяйств. [График 2]

Средний показатель по городским населенным пунктам – 2,1 человек. Десять лет назад этот показатель был на уровне 2,4 человека. По итогам последней переписи доля домохозяйств из 1 человека в городских населенных пунктах выросла почти до 44%. В 2010 году этот показатель был на уровне 26%.

Где деньги брать

Если счастье всё-таки случилось и семья сформировалась, то она встаёт на путь поиска жилья. У неё возникает первый вопрос – денежный. Тут, кажется, всё не так плохо. Есть материнский капитал, запущенный ещё в 2007 году и выдаваемый сейчас даже на первого ребёнка, семейная ипотека, действующая с 2018 и, в отличие от «Господдержки 2020», объявленная неприкасаемой. Для многодетных предусмотрена дополнительная компенсация.

Всё это должно стимулировать приобретение более просторного и качественного жилья, но на практике это не регламентируется. В итоге, семья приходит к выводу остаться в стеснённых условиях и взять в ипотеку студию или однушку ребёнку «на вырост». А всё потому, что она сталкивается с рынком, который гонится за прибылью и предлагает жильё, под потребности тех самых одиночек, о которых мы говорили ранее.

Что покупать?

Рассмотрим текущую структуру строительства. Если следовать простой формуле «на каждого члена семьи должна быть 1 комната», то доля студий и однокомнатных квартир не должна превышать 44% (столько у нас одиночек, как вы помните). Тем не менее, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, в январе 2024 года доля таких квартир в стадии строительства составляла 52%. А в некоторых регионах достигла неразумных 60-70%. [График 3]

Если сопоставить структуру строящихся квартир и структуру домохозяйств, видно, что труднее всего искать жильё семьям из 4-х и более человек. То есть требуется более адресное ипотечное стимулирование. К этому давно призывает Банк России и многие эксперты. Но для того, чтобы это произошло, в правительстве должны определиться с приоритетами: семьи с детьми или «120 млн. кв. м в год», объемы или качество. Пока побеждают количественные показатели.

К чему стремимся

Идеальный исход – смещение спроса в сторону семейных форматов квартир, что сделает рынок жилья и развитие городов более устойчивым и сбалансированным. Для этого граждане должны получить реальный инструмент улучшения жилищных условий. Доступное и более просторное жилье должно стать базой для формирования семей и рождения детей. Долгосрочные демографические процессы такими решениями не изменить, но замедлить естественную убыль и сформировать дополнительные стимулы к рождению при определённой настройке можно. Это в теории. На практике же пока все не так красиво. В основном, студия или однушка, стесненные условия и бремя ипотеки.

Михаил Хорьков,
автор телеграм канала REBURG,
руководитель комитета по аналитике РГУД

В продолжение истории о влиянии ключевой ставки на рынок жилья, которую мы начали комментариями ув. коллег
https://t.me/moneyandpolarfox/7668 @domusverus
https://t.me/moneyandpolarfox/7669 @yeltsovm
- мнение ув. Михаила Хорькова, @reburg, Председателя комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов,

Ключевая ставка влияет на рынок жилья и напрямую, и опосредованно. В процессе быстрых перемен ключевой ставки есть мгновенные эффекты, которые мы увидели в прошлом году и есть отложенные, которые только начинают корректировать рынок жилья.

Рост ключевой ставки во второй половине прошлого года не привел резкому обвалу продаж на вторичном рынке. Процесс снижения спроса был медленным и продолжается до сих пор. Частично это связано с тем, что банки сохраняли условия выдачи одобренной ипотеки на срок до 3 месяцев.

Но, краткосрочный эффект от повышения ключевой ставки связан с потребительским восприятием этого изменения. В период высоких инфляционных ожиданий на рынок приходит дополнительный спрос. Не стал исключением и 2023 год. Большая часть таких сделок прошла на первичном рынке, но досталось и вторичке. Покупатели стремились ухватить пока еще недорогую ипотеку. Поэтому конец прошлого года для вторичного рынка прошел относительно безболезненно. Помогло и то, что квартир в большинстве городов немного, конкуренция между продавцами была низкая.
Многие потенциальные покупатели на вторичном рынке являются одновременно и продавцами, поэтому не стремились на рынок. Процесс переоценки рынка остановился.

Реальный эффект от периода дорогой ипотеки вторичный рынок начал ощущать лишь с наступлением весны. Недостаток рыночного оборота должен привести к накоплению продавцов, которым предстоят непростые решения по ценообразованию.
Вторичный рынок, в отличие от новостроек, подстроится под любые внешние условия самостоятельно – дайте срок.

Контраст первичного рынка объясняется льготными ипотечными программами, которые сегодня полностью определяют ситуацию в массовом сегменте.
Но спящий вторичный рынок, и высокая ключевая ставка способны формировать лишь краткосрочный эффект для перераспределения спроса. Далее внутренние особенности первичного и вторичного рынка начинают уравновешиваться. Низкие ставки относительно быстро нивелируются опережающим ростом цен. Недостаток продаж на вторичном рынке ограничивает спрос на более просторные квартиры. А высокая ключевая ставка привела к заметному росту рисков на начальном этапе строительства.
Подорожавшее проектное финансирование вынуждает девелоперов продавать значительную часть квартир даже не на котловане, а на заборе (чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка для застройщика). Поэтому скидки на начальной стадии строительства, о которых все забыли, постепенно возвращаются в рыночную практику отдельных компаний. Другие – ждут более комфортных условий по финансированию.

Среди отложенных последствий роста ключевой ставки – проблемы с функционированием рынка за рамками мегаполисов. Города, куда и ранее не стремились девелоперы, в условиях дорого проектного финансирования, стали еще менее привлекательными для бизнеса. А проблемы с функционированием вторичного рынка в них – это в том числе проблема подпитки рынка новостроек в региональных центра

Коллеги качественно обработали и структурировали данные bnMAP.pro по рынку новостроек в крупнейших городах страны. Много цифр и пищи для размышлений.👇

Подробная аналитика рынка 2023 🔥

Наш стратегический партнер, аналитическая платформа bnMAP.pro, предоставила данные по сделкам, экспозиции и стоимости в регионах, а мы преобразовали в таблицу-светофор, в которой наглядно показано, в каких российских городах есть сильные и резкие колебания на рынке новостроек, а где они отсутствуют. Также в документе – тренды года, которые выделили наши аналитики.

Сейчас доступны данные за полный 2023 год, включая сделки, проведенные в декабре.

В 2023 очень колебалась доля сделок с ипотекой, а в Волгограде, Краснодаре и Нижнем Новгороде цены на квартиры выросли более, чем на 20%. Как менялся рынок в разных городах России? Чтобы узнать:
→ Перейдите к боту @gmk_talks_bot и нажмите команду /start
→ Выберите пункт «Светофор новостроек: итоги года 2023»
→ Убедитесь, что вы подписаны на GMKTelega для застройщиков
→ Скачайте файл!

А также вы можете посмотреть данные за прошлый год

Подпишитесь на @gmkblog, чтобы вдохновляться и следить за трендами

Дмитрий Прокофьев поднял интересную тему - сколько должен стоить 1 кв. м в средней заработной плате по городу.
Тема емкая и для начала мы решили посмотреть, а как меняется цена жилья в таком измерении в последние годы. Взяли вторичный рынок, он сегодня ближе к ЗП, чем первичка, которая зависит от льготной ипотеки.

@REBURG

24% квартир к моменту сдачи дома не продано

В последнее время в СМИ было немало спекуляций на тему нераспроданного жилья, когда долю «на стадии строительства» интерпретировали как остатки в сданных домах.

ЦБ РФ в отчете «О проектном финансировании строительства жилья в 4 кв. 2023 года» разделяет эти показатели. В конце прошлого года 31% строящихся квартир были проданы, к моменту ввода этот показатель составлял 76%.

@REBURG

К дискуссии о драйверах роста стоимости жилья по нашей просьбе присоединился ув. Михаил Хорьков @reburg

Действительно, в СМИ в последние годы часто оперируют строительной себестоимостью возведения здания, которая сравнивается с рыночными ценами. Но затратная часть девелоперов за рамками возведения «коробки» существенно выросла - земля, внешние коммуникации, дополнительная нагрузка от муниципалитетов. В последние месяцы для новых проектов существенно возросли затраты на проектное финансирование.

Но высокие цены на землю – это следствие девелоперского оптимизма, который базировался на льготных ипотечных программах и росте цен на квартиры.
Обычно переоценка земли происходит в моменты падения продаж, когда наступает инвестиционная пауза, которая может длиться 2-3 года.
Так было в 2009, 2015 гг. С тех пор у рынка не было повода для пересмотра структуры затрат. Интересно, что падение реализации случилось в 2022 году, но это не привело к сокращению инвестиций в новые комплексы.
В 2022 году девелоперы запустили почти столько же новых домов, сколько в 2021 и существенно больше 2020, когда рынок получил массовый ипотечный стимул. Переход на эскроу и проектное финансирование снизили чувствительность к риску со стороны девелоперов. Земля - базовый ресурс для бизнеса, и она не могла не отреагировать на эти изменения.

Ввод жилья по итогам 2023 года в крупнейших городах страны

▪️Краснодар почти догнал Питер
▪️Существенно выросли показатели ввода в Новосибирске, Казани, Волгограде.
▪️Стабильно высокий уровень в Екатеринбурге
▪️Самая высокая доля ИЖС в Омске, Волгограде и Уфе.

Подробнее на Дзене>>>

@REBURG

Специфику работы такого инвестиционного инструмента как «жилищный вклад» , по нашей просьбе объясняет ув. Михаил Хорьков, Председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, @REBURG

Сама идея по формированию условий для накопления денежных средств для улучшения жилищных условий здравая и необходимая.
В последние годы многие участники рынка забыли о том, что ипотека - это прежде всего персональная ответственность и разумный баланс между желаниями и текущими возможностями.
До последнего времени правительство формировало инфантильную модель принятия решений на рынке жилья. Разворот начался в прошлом году, когда размер первоначального взноса по льготным кредитам вырос до 30%.
Теперь потенциальный покупатель квартиры должен не только тратить. Практика принятия решений корректируется. Крупную покупку придется спланировать, подготовить финансовую базу и лишь потом взять кредит. Накопительные схемы должны не только обеспечить будущих заемщиков необходимой суммой, но и сформировать платежную дисциплину для тех, кто сталкивается с этим впервые. В будущем на этой основе можно выстраивать социальные, корпоративные модели поддержки отдельных категорий покупателей.
Это в теории.
На практике, успех этой идеи во многом будет зависеть от рыночного контекста.
Для будущего покупателя копить средства на квартиру интересно лишь в условиях относительного стабильного рынка. Опыт последних 4 лет сформировал совершенно иную практику.
Но условия меняются, под них корректируются и модели поведения. Поэтому создание законодательных рамок для таких проектов правильное решение.
Когда придет время, они заработают.

В каких городах сохраняется естественный прирост населения. Итоги 2023

Естественная убыль населения в крупнейших городах страны уже не такая сильная, как на пике пандемии в 2020-21 гг. Но снижение числа смертей не означает рост числа рождений. По итогам 2023 года из городов миллионников лишь Москва, Казань и Краснодар оказались в положительной зоне. Подробнее на Дзене.

@REBURG

16%
Ничего не поменялось / многое изменилось

Еще девять месяцев ключевая ставка была 7,5%, три месяца назад она достигла уровня в 16%. ЦБ РФ в очередной раз оставил ставку неизменной, как минимум до 26 апреля.

Вторичный рынок жилья традиционно очень инертен. Уже несколько месяцев участники живут в условиях крайне высоких ипотечных ставок. Но из-за того, что до конца прошлого года на рынке присутствовали покупатели со старыми одобрениями, а на январь-февраль никто не рассчитывал, осознание реальных изменений для многих продавцов началось лишь в марте.

Оборот вторички в начале 2024 не остановился, обменные сделки не требуют подпитки слишком большими суммами. Но сектор потерял прошлую динамику, а процесс подготовки стал более длительным. Медленные перемены происходили на фоне относительно небольшой конкуренции. Число квартир на вторичном рынке в большинстве городов было невелико. Но с наступлением весны начали оттаивать продавцы, которые решили не спешить в прошлом году и наблюдали за «растущим рынком. Выход этих продавцов на рынок, может оказать более заметное влияние на рынок, чем стабильно высокие ставки по ипотеке.

@REBURG

В дополнение к репосту о ключевой ставке и ее значении для рынка жилья – по нашей просьбе ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал комментарий о соотношении цен на вторичном и первичном рынке:

По мнению главы Банка России, разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком должен снижаться.
Но как?
Чем дольше ключевая ставка будет находится на высоком уровне, тем меньше сценариев для развития ситуации на «вторичке».

На протяжении последних 3 месяцев вторичный рынок работал в фоновом режиме. Сделки шли за счет обменных цепочек, покупателей с наличкой и тех, кто решался на дорогую ипотеку при небольшой доплате.
Живучесть вторички не вызывает сомнений, этот рынок подстроится под любые условия, которые ему предложат. Но заметные перемены происходят, когда есть существенное превосходство покупателей или продавцов. В начале текущего года на вторичном рынке не было большого числа покупателей, но и продавцы на него не стремились.
Процесс переоценки начинается только сейчас. Откладывать продажу могут далеко не все, с наступлением весны борьба за покупателей обостряется. Рост объема предложения - первый и опережающий индикатор того, что этот сектор может перейти к ценовой коррекции.
Впрочем, цены сделок в этом году уже не растут, возможности для торга выросли. Растущий ассортимент в ближайшие месяцы может привести к видимой ценовой коррекции на отдельных рынках. С учетом того, что многие продавцы принимают запоздалые решения, это приведет лишь к дальнейшему росту предложения и обострению конкуренции.
Первичный рынок остается в привилегированном положении, поэтому условий для сокращения ценового разрыва пока не создано.