Продолжаю тему того, что будет с рынком после 1 июля

В этой публикации мы поговорили о динамике продаж, но я упустил ценообразование. А это же два вопроса, которые коррелируют между собой.

Как видим, динамика стоимости жилья на первичном рынке соответствует моим рассуждениям. Рост цен в среднем по России находится на уровне инфляции и составляет около 2%.

А вот в московском регионе повышение стоимости первичной недвижимости все-таки уступает инфляции. Я полагаю, что это обусловлено не очень хорошими результатами февраля.

Впрочем, более активные продажи марта, вероятно, это компенсировали, и психологическое состояние девелоперов стало чуть лучше. Соответственно, они начали цены несущественно, но все же поднимать.

Если следовать логике, которую я описывал в предыдущем посте, ценник на квартиры во II квартале может подрасти и обогнать инфляцию (как раз из-за возможного окончания льготной ипотеки).

Но что будет с II полугодием, по-прежнему загадка: и с точки зрения ценообразования, и с точки зрения динамики продаж.

Поскольку все упирается в абсолютно не рыночные факторы, все девелоперы держат руку на пульсе Минстроя и правительства в целом. Потому что решение о судьбе ипотеки будет принято уже в ближайшее время: если не в апреле, то в мае.

Правительство наблюдает за рынком, депелоперы наблюдают за правительством, покупатели наблюдают за теми и другими.

Очень интересный момент. Запасаемся попкорном.

«С появлением ИИ нагрузка на человека неизбежно будет сокращаться, хотя очевидно не в 100% сфер производств»

Такой комментарий оставили мне под постом про большое количество выходных дней в 2024 году — почти 150. А работать когда?

Соглашусь с автором — искусственный интеллект может значительно сократить объем работ. На счастье девелоперов, в нашей сфере использовать нейросети и другие особо умные инструменты можно. Я бы сказал, даже нужно.

На самом деле, сейчас с ИИ работают не так много застройщиков — люди боятся пробовать новое или не понимают, как внедрять новые методы в работу. Но это всего лишь дело привычки. Зато те, кто уже использует ИИ — в аналитике, при производстве контента и т.д. — в существенном плюсе по ресурсам — тем самым временным, человеческим и зачастую экономическим.

Наш образовательный проект GMKStudy готовит интенсив по работе с ИИ для девелоперов. А пока вы можете
прийти на бесплатную мастер-лекцию «Как девелоперу приручить ИИ?» — узнаете, как применять искусственный интеллект в работе уже сейчас, и посмотрите обзор на лучшие нейросети. Одна голова — хорошо...

Считается, что среднестатистический человек склонен отдыхать, прокрастинировать, филонить — в общем, делать все что угодно, лишь бы не работать.

Я с этой позицией не согласен.

Вот я поехал на партнерскую встречу VEKA, которая началась в понедельник и заканчивалась в четверг. У меня был рабочий день, я выступил. Еще день погулял. А потом придумал себе задачи в Москве и Тюмени и улетел на два дня раньше.

Подобную реакцию я наблюдаю за собой регулярно. Я, безусловно, тоже устаю от работы. Но мне достаточно выспаться 2-3, максимум 4 дня, а потом необходимо что-то делать.

Если на отдыхе есть какая-то физическая, психологическая (в хорошем смысле) нагрузка — путешествия, передвижения, то он проходит хорошо. Если ее нет, я начинаю страдать, а вместе со мной и моя семья.

Соответственно, хороший качественный отдых — это серьезный труд. Я это понял не так давно, но теперь мы стараемся запланировать на отпуск какие-либо мероприятия, чтобы сделать его содержательным.

И мне интересно: как отдыхаете вы? Можете ли вы приехать и лежать на пляже 1-2 недели?

Я видел много таких людей, причем и мужчин, и женщин, но это как-то не по мне. Может, я болен?

Сегодня юбилей у одного из наиболее известных и интересных предпринимателей нашего региона, у Владимира Степановича Шевчика.

Те, кто занимается бизнесом, знают его, а простые люди знают его проекты: комплекс «Даудель», аквапарк Лето-лето, авторский квартал «Машаров», который мы совместно разрабатывали.

Обычно мы приходим к девелоперу и заряжаем его той или иной идеей. Но Владимир Степанович — человек уникальный. Его заряжать не нужно, он всегда заряжен, сам научит и подскажет интересные мысли, которые в твою голову, может быть, и не придут.

Я считаю, что главная отличительная черта Владимира Степановича — это сознание: у него нет шор и границ, поэтому его идеи всегда интересны.

Поздравляем Владимира Степановича с юбилеем! Желаем ему сохранить эти качества. И, конечно, всех благ, здоровья, новых творческих идей (особенно в девелопменте).

Слежу за каналом @reburg Михаила Хорькова, аналитика из Екатеринбурга. У него есть интересные данные по объему текущего строительства жилья на одного жителя города по 30 крупнейшим рынкам России.

На что обратил внимание:

▪️В Мурино и Красногорске (это Ленинградская и Московская области соответственно) объем текущего строительства на человека — больше 5 кв. м.

Ну, здесь все понятно: эти города концентрируют в себе спрос на околостоличное жилье.

А вот 4,9 кв. м на человека в Краснодаре — это уже серьезно.

▪️Если не смотрим на Подмосковье, дальше идет Тюмень (3,6 кв. м на человека) и Владивосток (3,5 кв. м).

И вот это на самом деле серьезный прорыв. Дальневосточная ипотека, которая работает уже несколько лет, наконец выражается в конкретных серьезных цифрах.

3,5 кв. м на человека — это много, учитывая, что миграционный поток во Владивосток не очень большой. Я считаю, что сейчас там активный динамично развивающийся рынок.

▪️Дальнейшее распределение в целом выглядит достаточно привычно. Однако зачастую показатели в небольших городах превышают данные по миллионникам.

Например, показатель в Пензе — 2 квадрата на человека, в Воронеже — 1,5. Это говорит о развитости рынков. А в Челябинске, напротив, только 0,6.

Нашли свой город в рейтинге? Что думаете по поводу складывающихся тенденций?

Потребность цифровизации бизнеса в девелопменте стоит достаточно остро. Лично я не знаю таких компаний, которые бы не хотели автоматизировать те или иные процессы.

Однако на деле это не очень простая задача. И дело не только в сложности реализации. Зачастую у девелопера просто нет комплексной картины и понимания, какие именно процессы можно и нужно автоматизировать и цифровизировать. Он не может четко сформулировать логику и последовательность действий.

Чтобы решить эту задачу, наши коллеги из Remark проводят воркшопы по цифровизации. Это новый формат общения с девелопером, когда работа начинается не с технического задания (когда девелопер поручает интегратору реализовать конкретные решения), а с самого начала.

Как это работает:

1. На воркшопе девелопер по определенному опроснику излагает стоящие перед ним проблемы и оценивает их важность (то есть фактически формирует рейтинг проблемных зон).
2. На основе этого определяется логика и тайминг цифровизации.
3. А затем уже интегратор приступает к работе.

Такой подход эффективен прежде всего за счет того, что участники процесса понимают последовательность действий, цели, задачи — в общем, все этапы.

Рекомендую такие воркшопы каждой девелоперской компании. И делюсь контактом CEO Remark Дмитрия Севостьянова.

Сегодня только ленивый девелопер не задумывается об ИЖС.

Хотя на этом рынке есть ряд трудностей, в том числе с проектным финансированием, он, безусловно, является перспективным и интересным.

Поэтому в направлении ИЖС смотрят все: и крупные столичные холдинги, которые выходят с первыми проектами комплексного освоения территорий, и небольшие региональные компании. И все они рубятся примерно в одном ценовом сегменте.

А я бы хотел обратить внимание на один небольшой, но, на мой взгляд, элегантный проект моего хорошего знакомого, даже друга, Андрея Петровича Панасюка — или просто Петровича, как его называют друзья.

Два года назад Андрей увидел в рынке ИЖС достаточно интересную нишу — дачи. Он рассуждал так: сейчас все ломанутся в ИЖС, где нужно проектное финансирование и большие ресурсы, чтобы выкупать земельные участки в больших объемах, а это слишком скучно.

И он пошел в СНТ. А мы, будучи друзьями, помогли ему с идеологией и брендингом и подкинули пару идей.

Сейчас Андрей находит хорошие дачные кооперативы, выкупает земельные участки и строит Дачки от Петровича — от 30 до 50 в год (это не то чтобы промышленные масштабы, но приличный объем, согласитесь). И, кстати, у Петровича есть франшиза…

Причем как человек, вышедший из «Партнер-Инвеста» (то есть из «Брусники»), он делает Дачки, что называется, с человеческим лицом.

Я считаю подобные элегантные решения в области ИЖС как минимум интересными. Желаю Андрею и его команде всяческих благ и хороших продаж.

Если не случится чуда, то ставку оставят на прежнем уровне. Ждем чудес..

Без чудес - 16%

Наткнулся на публикацию от ИА «Панорама», которая, конечно, розыгрыш. Но, на мой взгляд, было бы хорошо, если бы она оказалась правдивой.

Я ранее уже писал, что мы со многими коллегами недоумеваем по поводу графика на конец апреля-начало мая — вот эти вот майские рабоче-праздничные дни.

Они неудобны со всех сторон: и рабочий процесс сложно выстроить, и отпуск не запланируешь. Здесь отдельное спасибо тем, кто составляет школьную программу. Семьи, которые хотели бы уехать на все праздничные дни, не могут этого сделать, потому что детям в эти промежуточные будни ставят экзамены.

Я думаю, гораздо проще было бы:

▪️Сгруппировать выходные вокруг 9 Мая. Это все-таки понятный национальный праздник. А 1 Мая я и в школе не понимал (хотя это было еще советское время), и сейчас: как можно отдыхать в День труда?

▪️Существенно сократить количество выходных.

ИИ в девелопменте

Сейчас все говорят об использовании искусственного интеллекта. Тема уже достаточно давно дошла и до девелоперской отрасли. Мы решили разобраться в этом вопросе и организовали мастер-лекцию: «Как девелоперу приручить ИИ?»

Рекомендую всем к просмотру: очень полезно, интересно и содержательно, позволяет почувствовать себя в тренде. Доступ к записи бесплатный до 1 мая включительно. Отличная возможность совместить приятное с полезным.

За последнее время у меня было несколько разговоров с девелоперами о том, как долго может расти девелоперский рынок.

Дело в том, что количество жителей не растет, а ввод увеличивается с каждым годом. В 2023-м было введено 110 млн кв. м — это рекорд рекордов. Но когда-то же рынок должен насытиться. Вопрос: когда начнется какое-то плато или стагнация?

И вот на прошлой неделе Хуснуллин выступил с тезисом, что к 2030 году в России будет примерно 40 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Соответственно, его надо будет заменить.

Так что с одной стороны растет ввод, а с другой — выбытие ветхого жилья. Конечно, не все люди, которые в нем живут, смогут решить жилищную проблему за счет собственных ресурсов, они будут ждать помощи от властей. Но поскольку у государства таких ресурсов, вероятнее всего, тоже не будет, люди будут вынуждены использовать банковские продукты (возможно, какую-то новую программу льготной ипотеки).

Тем не менее, 40 млн — это половина годового ввода. То есть половину года из ближайших шести лет девелоперы должны будут работать только для того, чтобы восполнить выбывающий фонд.

И это — помимо того, что жизненные циклы семей развиваются и люди хотят улучшать жилищные условия (основной спрос именно там).

Поэтому я и раньше считал, и сейчас повторюсь: на ближайшие 5-10 лет девелоперам точно есть, чем заниматься. Рынок достаточно устойчив, в этом отношении беспокоиться не о чем.

Да, существуют локальные стопперы, например, окончание льготной ипотеки. Но я полагаю, что это преодолимый фактор.

Покопался в источниках, хотел разобраться что собственно отмечаем сегодня. Рекомендую и вам_https://ru.wikipedia.org/wiki/Первое_мая_(праздник)

Уже очевидно, что льготная ипотека в том формате, который сейчас существует, будет отменена. И это рождает множество гипотез по поводу логики снижения средних цен на новостройки в России.

Рейтинговые агентства дают разные оценки: от 3 до 10%. С учетом того, что инфляция у нас процентов 8–9, то реальное падение цен в максимуме может достигнуть 18%.

Что сказать на этот счет?

Количество прогнозов, которые оказываются близки к реальности, всегда очень низкое. Слишком нестандартная ситуация, слишком много факторов влияют на рынок. Поэтому прогнозирование — дело неблагодарное.

Но надо понимать:

▪️Запас маржинальности у девелоперов очень неплохой, но благодаря проектному финансированию им не нужно продавать немедленно, чтобы за счет выручки финансировать стройки. И это один из основных сдерживающих факторов для снижения цен.

▪️Есть банковские ковенанты, которые никто не отменял. Девелоперский бизнес — он не только девелоперский. В нем очень заинтересованы финансовые институты, которые будут снижать ценник только в самом крайнем случае.

▪️Люди, которые берут ипотеку, смогут ее рефинансировать. Например, взять под 17% годовых, а через пару лет снизить ставку до, допустим, 13%, что уже сопоставимо с инфляцией и приемлемо. Причем девелоперы включат инструменты с ипотекой, которую нужно платить с момента ввода, и таким образом поддержат спрос.

Поэтому я считаю, что отмена льготной ипотеки достаточно серьезно ударит по рынку. Но в целом изменение цены если и будет, то в рамках погрешности.

Отличие хорошей управляющей компании от сервисной в том, что первая решает проблемы быстро и качественно, но лишь по мере их возникновения. А вторая работает на опережение и решает проблемы до того, как они возникли.

И это очень важная парадигма.

Недостаточно просто назвать свою управляющую компанию сервисной. Надо перестраивать не только бизнес-процессы, но и логику, подход, видение своих функций. Тогда сервисная компания будет:

▪️ развивать бренд девелопера;
▪️усиливать его позиции;
▪️помогать делать последующие продажи с большей добавленной стоимостью.

Наш партнер в консалтинге управляющих и сервисных компаний Данил Солошенко рассказал в блоге компании GMK, как выстроить работу сервисной компании, на что обращать внимание и как действовать в тех или иных ситуациях.

Девелоперам читать, управляющим компаниям конспектировать).