Паром Морская Лошадь (Seahorse) снова заработал, с Самуи до Бангкока или обратно за ночь, переезд с байком /машиной, ночёвка в комфортной каюте типа гостиничного номера, это очень удобно - и утром ты на месте.

П.с. Судя по росту тур потока, тенденция продолжится. Думаю, когда достроят крутейший новый пирс на Пангане, запустят снова паром панган самуи перевозящий байки и авто, причём новый. На место старых raja ferry приходят новые операторы.

Вчера анализировал с панганским девелопером, почему за тот же год, по нашим данным, одни дома зарабатывают 60к долл выручки, другие 46 а другие 30, и не сильно отличаются друг от друга!! (разница в ремонте компенсируется за 5-10к разово, и ремонт держится условно 5 лет)

Часто это оформление и сервис. Особенно в дорогих объектах, консьерж сервис.

На примере нашего лидера хит парада, Anaia.
Всё написано в объявлении на Airbnb, см скриншот
Формат: 5-звездочный отель в форме личной виллы

На днях делать было нечего посидел, посчитал с девелоперами Palms Paradise бюджет их будущей управляющей компании (и расходы владельца дома)
Посчитали все, вплоть до цены воды, которая каждый день испаряется с открытого бассейна 100кв.м.

Результат 1:
До этого в презентации было написано примерно: на сервис 15%
Теперь стало ясно, что 20-23% выручки уйдет на сервис

Результат 2:
Обнаружили узкое место в проекте - скважин планировали всего 2-3 на 13 домов. Стало ясно что надо больше скважин и/или больше бочек для привозной и цену воды закладывать в расходы.

Результат 3:
Оценив соседние объекты (2BR в районе Шритану), по факту их выручку за прошлый год – сделали 3 сценария.
В самом худшем сценарии окупаемость 8 лет (в лучшем - 4).
Худший - это не «Ковид-2», а по факту худшие управляшки за прошлый год на подобных объектах
Лучший сценарий - это не фантазии девелопера, а по факту лучшие управляшки за прошлый год на подобных объектах

Инсайт 1:
Все девелоперы, которых я видел, в презентациях считает сценарии из загрузки, с фиксированной ценой.
Хотя по факту, успешные управляющие компании варьируют цену, чтобы максимизировать загрузку (у лучших получается 96%)
Т.е. «рисованные» цифры чаще всего «подгоняются под ответ», тогда как оценивать важно реальную финальную выручку, и прибыль

Инсайт 2:
Ценно было потратить сперва 2-3 часа, выбрать подобные объекты, то же число спален, тот же район, тот же класс жилья, декора, мебели (хотя у девелопера лучше, но это пока рендеры, поэтому не сильно слюни пускаю)
Выбрали объекты без вида на море/горы, и не 1-2 линия моря

Инсайт 3:
Даже похожие объекты, в одной локации, получают результаты(выручку за год) в 2 раза отличающуюся
За счет качественных характеристик объекта и управления
Факторы приводил выше на примере Anaia villa (но это топчик, конечно), а для 2-спальных 70-90кв.м. Вилл, выделили следующее:
По объекту
- Ремонтопригодность (типовая фурнитура, запасы, капитально качественная постройка)
- Фишечки (типа бассейна со смайликом из плитки на дне, смотрится не обычно, funky style) - Маркетинг на этапе проекта
- Попадение в вайб - что любит ЦА - в районе Шритану это natural, эко-куеко бамбук (он нифига не эко, но имидж эко - поэтому продается) - Маркетинг на этапе проекта
- и др.
По управлению
- Фотографии на airBnB (не поверите насколько убогие, размытые фото мы видели) - Маркетинг
- Управление листингом, отзывами и настройками - Маркетинг
- Динамическое ценообразование (сезонность, фулмун, скидка под клиента на 1-2мес в несезон)
- Быстрое обслуживание и решение вопросов, превентивное обслуживание – чтоб не было простоев
- Депозиты и контракты с жильцами, на случай поломок (особенно если на стройке сэкономили)

Это так, вкратце.

В целом в этом проекте вышло от 13 до 25% годовых, при покупке по средней рыночной цене

А при покупке по цене, предложенной эксклюзивно для токенизации, от 16% до 32% годовых

И это не фантазии девелопера, а прогноз без учета роста цен, на факте прошлого года

Для желающих пассивного дохода на недвижке - лучше не придумаешь

Но моего личного капитала не хватает пока на целый объект (или надо по сусекам все выгрести, но это не укладывается в risk management)
Поэтому ищу возможности дальше
Если ктото захочет со мной в складчину - за подробностями в ЛС, @bukhalenkov

Сейсмоактивность сегодня. Только что и на пангане чуть дом завибрировал. https://t.me/prosamui/2116

Стройте надёжно 🙏 хоть здесь и не было землетрясений, но вот видите, всякое бывает раз в 100 лет)

Регулярно проезжаю мимо этой стройки на байке, могу уже работать их пиарщиком 😅 приятно видеть ка работа кипит, собирают металлокаркас. А на другой локации за Орионом, их же стройке по идентичному проекту дома, уже каркас и крыша готовы

8 килограмм разрешений на строительство

Получил мой товарищ Евгений, дизайнер-архитектор, для клиентского проекта на Пангане

Интересный проект вилл на склоне, перерисовывали они несколько раз, чтобы в тайские ограничения войти

Если бы проходили со мной курс по стройке, или заранее бы узнали нормативы, часть косяков бы не допустили и время могли сэкономить) но главное результат!

Пожелаем Евгению @designsreda и команде теперь успешной стройки!

Много шуму наделала новость от 31 мая – на Пхукете арестовали 231 человек, включая 98 иностранцев(фарангов), +компании, счета и земли с виллами

И не какой попало полицией, а Центральным Бюро Расследований – это не обычная даже Туристическая Полиция или Иммиграшка – см схему всей Королевской Полиции

Такого принудительного применения "Закона об иностранном бизнесе" от 1999г. не происходило давно, возможно, все 25 лет

Собственно новость от первоисточника, сайт ЦБР – https://cib.go.th/news/5107 (гугл переводчик у всех есть в адресной строке браузера?)
А в этом СМИ еще и доп фотки с арестованных офисов с презентациями на русском https://www.nationthailand.com/news/general/40038477

По словам знакомого риэлтора, пришли в 6 основных Пхукетских юридических фирм, каждая из которых штамповала компании на номиналов, "потому что так принято", и всех опечатали

Действовать начали после жалоб Пхукетских местных жителей(имеются ввиду Тайцы) на то, что Туристы с длинными визами(считающие себя местными жителями), отбирают их хлеб, обходя упомянутый выше закон.

Который(закон), собственно, и создан чтобы защитить тайцев в сферах, в которых они пока не конкурентоспособны, или которые угрожают национальным интересам или безопасности

Нормальное и закономерное поведение государства. Защитило граждан законом – народ создал кучу прецедентов за 25 лет, обходящих закон, особенно обнаглев в последние годы – собственно пришла пора закон применять. Особенно после выборов и поездок новых руководителей по регионам.

Что будет дальше - в горизонте года
Что началось на Пхукете – эхом или продолжением пройдется по Патайе, Самуи и до Пангана доберется наверняка
Через месяц или через год – как повезет
В Бангкоке сейчас идут суды по всем этим делам
Юристы местные уже напряглись, на рядовые вопросы с пятницы практически не отвечают

Что будет дальше - в горизонте 5-10 лет
Население в Таиланде за 25 лет в среднем богатеет, умнеет
Поэтмоу, возможно, часть деятельностей уберут из запрета, и можно будет легально иметь 100% иностранное владение на бОльшее число дел, чем сейчас.
Но среди таких дел наверняка НЕ окажется владение землей, т.к. земля здесь настолько свята, что даже за попытку вывести растение с кусочком земли с корнями – могут задержать при попытке вылета (поэтому растения если и вывозят, то сухими)
Скорее все придет к модели Индонезии, где практически вся земля - Лизхолд, а платят за нее на 30 лет вперед, т.е. как за Фрихолд. И не жалуются

Что сейчас делать "владельцам фрихолд земли/вилл" через компании с номинальными тайцами:
Менять номиналов на реальных (или "реальных") тайцев-совладельцев и показывать экономическую деятельность.
В обсуждениях с коллегами целый список пунктов родился, который предумотреть.
Если актуально, напишите, систематизирую и поделюсь

Тот самый закон Foreign Business Act, 1999
плюс его перевод от Алексея Кравцова, судьи международного арбитражного суда в Таиланде, Бангкок

и несколько обновлений (не исчерпывающий список)
маленькое https://www.forvismazars.com/th/en/insights/doing-business-in-thailand/legal/restricted-businesses-list-under-the-fba-updated
и большое https://www.samuiforsale.com/company-law/foreign-business-act-amendment-fact-sheets.html

Больше всего мне понравилось как прокомментировал/обобщил человек с ником Стас в бизнес чате Самуи
Процитирую частично:

Про агентский/риелторский бизнес:

«Мы же риски обсуждаем. То что зарабатывать сложнее можно конечно посетовать, но рисков у агентов нет.
Руки завязывает, но не новая инфа. Они завязаны с 1999г.
Дальше все сами решают как рисковать. Но ничего не завязано.»

Про покупку земли и ожидания:

«Тайцы продадут землю кому надо. Тайцу, компании, компании с фараонгом.
Застройщикам - все застройщики это тайские компании. Как они там оформлены с номиналами или без. Кто ей реально управляет - это риски компании.
Клиенты - тоже сами на себя риски берут. Кто как хочет так и рискует.

Иностранцы не рискуют и берут на 30 лет.
Русские считают что это должна быть инвестицией и дорожать (хотя бы не дешеветь)»

Про риски/доходность разных вариантов покупки (тут приведу еще фото-схему всех вариантов ниже)

«Я для себя решил что риск потерять недвижку слишком крепкий, даже если вероятность мала и все так делают уже 25 лет (кстати юбилей получается с выхода закона об иностранном бизнесе)
При долгосрочном инвестировании спать спокойно не получается.
Все абсолютно варианты владения землей это схемки, кроме Лиза на физ лицо.
Без схемок инвестирование - кондо по иностранной квоте. В бкк например. Доходность ниже, но объект ликвиднее. На пхукете кондо доходно будет и поликвиднее самуи.»

«Не схемки - это реальный таец партнер, реальная функционирующая компания, реальная тайский супруг. Но тут совсем другие риски появляются. Которые на самом деле существуют и при использовании номиналов, но мы почему то на них закрываем глаза.
Типа попал один из перечисленных выше: в серьезное ДТП без страховки убив человека, просто убив кого то, проиграв большие деньги в кости, просто решивший кинуть от тяжелой жизненной ситуации когда его дом смыло потопом, если компания то кто нить в суд подать может.»

Про будущее в горизонте лет-десятилетий:

«В общем можно бесконечно обсуждать как сложно и кому завязывают руки и кто выигрывает а кто проигрывает и как снизится поток инвестиций в Таиланде, если вдруг начнут отбирать недвижку, но по факту мы забываем что мы никто в этой стране. И никогда мы тут не будем обладать правами.
Тут все законы сделаны чтобы защищать местное население и ограничивать приезжих.
Никого там наверху не волнует, что сотни тысяч фарангов привезли сюда свои кровные деньги и купили земель. Точнее очень даже волнует, потому что сделано это в обход запрета.
Почему все считают что раз многие годы обход запрета работал(возможно просто в силу тайского сабай-сабайства), то это не закончится в один момент и будет длится вечность.
Отберут - отдадут тайцам (или себе в карманы) - будут сдавать.
Туристам все равно кто овнер: таец русский или немец. Они едут в Таиланд. Таиланду нужен турист. От отбора недвижки туриста меньше не станет.»

А вот и схемка – выбирай уровень риска по душе

Из презентации известного здесь юриста Агапитовой Александры, сделанной в середине мая на Пангане.
В чей офис, по слухам, тоже «пришли», как и к другим крупным юристам Пхукета.
Что не умаляет ценности поданной информации.
С поправкой на то, что «опять власть меняется» и обычаи «все так делают» тоже будут меняться

Поправку я бы сделал следующую: Если ты хочешь «Фрихолд на компанию», будь добр потратить больше времени/денег чтобы создать реальную компанию, которая будет НЕ только владеть землей/виллой (=обходить законы об иностранцах, за что начали карать).