Приостановка начисления санкций Застройщику

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 с 22.03.2024 по 31.12. 2024 (далее- период) при нарушении срока передачи объекта Дольщику неустойка (пени) по ДДУ не начисляется.

А вот неустойка за период начисляется по ставке ЦБ не выше 7,5 %.

Убытки, возникшее у Дольщика в период не компенсируются Застройщиком.

С 22.03.2024 по 31.12. 2024 проценты за пользование чужими денежными средствами не начисляются на денежные средства, которые Застройщик должен вернуть Дольщику в связи с расторжением ДДУ.

Застройщикам предоставляется отсрочка по выплатам до 31.12.2024. В связи с чем решение судов не будут исполнятся до данной даты.

Сообщество ПячИнсайд считает, что данные меры действительно могут помочь Застройщикам не обанкротится, но в с другой стороны Дольщики никак не защищены от произвола Застройщиков, которых теперь нельзя наказать рублем и дисциплинировать их в осуществлении своей деятельности.

#недвижимость
#ДДУ
#строительство
#неустойка
#ПячИнсайд

Машино-место в Москве стоит 3 млн. руб.

Возможной причиной такого явления - высокая инвестиционная активность покупателей.
Данную отметку цена за Машино-место превысила впервые за время ведения соответствующей статистики.
Также рост цен связывают с ростом себестоимости строительства подземных паркингов.

По данным компании «Метриум», средняя стоимость машино-места в разных сегментах составляет:
массовый сегмент — 2,2 млн руб.;
бизнес-класс — 3,1 млн руб.;
премиум-класс — 3,5 млн руб.;
элитный сегмент — 16,9 млн руб.

В конце января 2024 году депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект, упрощающий правила оформления машино-мест в собственность.
Об этом было изложено ранее в сообществе.

#Дайджест
#Новостинедвижимости

В законодательстве есть принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Т.е все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Как реализуется данный принцип, читайте в статье.
⠀
#недвижимость
#Pyachinside
#право

Изменения в определении перепланировки помещений в многоквартирном доме в Жилищном кодекса РФ

Первого апреля 2024 вступили в силу изменения Жилищного кодекса.

Ранее в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ было указано, что перепланировка представляет собой такое изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Теперь в ЖК появятся понятные критерии перепланировки (изменения конфигурации), которые будут приниматься во внимание:
• изменение границ и/или площади помещения;
• образование новых помещений, в том числе при объединении принадлежащих собственнику смежных помещений;
• изменение внутренней планировки помещения, даже без изменения его границ и площади;
• изменение границ и/или площади смежных помещений в результате перепланировки помещения.

Данное изменение внесло ясность какие именно изменения помещения в многоквартирном доме считаются перепланировкой.

Обращаем Ваше внимание, что перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Так после завершения работ собственник должен будет направить властям уведомление об этом, к которому нужно приложить обновленный технический план помещения.

В течение 30 дней орган местного самоуправления должен утвердить акт приемки и передать его вместе с техпланом в Росреестр, у которого будет пять дней на регистрацию изменений. Раньше сроки в законе установлены не были и могли затягиваться. Аналогичные правила также предусмотрены для процедуры перевода помещения из жилого в нежилое и обратно.

Ссылка на закон.

#Pyachinside
#перепланировка
#недвижимость

Статья, посвящённая землям для ведения личного и подсобного хозяйства.
Она обязательна к прочтению тем, кто готов разменять городскую суету, на чистый воздух и ведение огорода или сада.

#недвижимость
#земельныйучасток
#земля
#ЛПХ
#ПячИнсайд

Исполнительский иммунитет на апартаменты

Должник просил исключить из конкурсной массы апартаменты как единственное жилье.

Мнение судов первой и второй инстанции:
• Апартаменты нельзя считать жилым помещением;
• Должник зарегистрирован по другому адресу;
•Он не доказал, что жил в апартаментах, т.к. ранее они были подарены дочери, но сделку признали недействительной.


Позиция кассации:
• В исключительных случаях возможно применить исполнительский иммунитет к апартаментам, если по техническим характеристикам они подходят для постоянного проживания;
• Суды не установили, что должник искусственно создал ситуацию, при которой спорное помещение стало единственным пригодным для жилья (например, продал иную недвижимость);
•Хотя спорное имущество было предметом недействительной сделки, совершенной со злоупотреблением, это не исключает имущественный иммунитет;
• Суды не проверили основание регистрации по иному адресу и возможность проживания там.
• правило об исполнительском иммунитете для жилых помещений можно по аналогии применить к апартаментам.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2024 по делу А56-76686/2018

#ПячИнсайд
#судебнаяпрактика

Проект закона о продаже ипотечной недвижимости физических лиц

Планируется ввести ввести упрощенный порядок реализации заложенной недвижимости физлиц, которые для личных целей взяли ипотеку. Если гражданин воспользуется новыми правилами, у залогодержателя возникнет ряд обязанностей и ограничений.

Заявление о самостоятельной реализации имущества
Физлицо сможет направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации ипотечной недвижимости путем ее продажи другому лицу. Залогодатель будет вправе это сделать, пока действует договор кредита либо займа, но до того, как контрагент обратит взыскание на недвижимость.

Уведомление о согласии на продажу или об отказе в ней
Не позже 10 рабочих дней с даты получения заявления залогодержатель уведомит отправителя о согласии на самостоятельную реализацию или об отказе в ней (с. 3 проекта). В закрытом списке оснований для отказа есть в т.ч. такие:
• залогодатель проходит внесудебное банкротство;
• имущество заложили нескольким созалогодержателям для обеспечения исполнения разных обязательств;
• эта недвижимость – предмет предшествующей и последующей ипотек.

В уведомлении о согласии надо указать:
• объем требований залогодержателя по кредиту или займу, рассчитанный на день окончания срока самостоятельной реализации;
• равную такому объему минимальную цену продажи;
• порядок расчетов или банковский счет, на который должны поступить деньги;
• даты начала и окончания периода самостоятельной реализации.

Срок реализации недвижимости и правила обращения взыскания на нее
На самостоятельную реализацию будет отведено 4 месяца со дня, когда залогодержатель получил заявление. За это время нужно среди прочего зарегистрировать переход права собственности и полностью погасить кредит или заем. Стороны вправе продлить срок.

С даты, когда залогодержатель получит заявление, обратить взыскание на недвижимость нельзя. Запрет не действует, если залогодержатель правомерно отказал в самостоятельной реализации, имущество не получилось продать в срок или физлицо отказалось от процедуры.

Вступление новшеств в силу и действующий порядок продажи
Изменения заработают через 90 дней после даты опубликования федерального закона.

Если физлицо не воспользуется упрощенным механизмом, залогодержатели смогут применять общие правила продажи ипотечной недвижимости, которые продолжат действовать. Напомним, они не предполагают закрытого списка оснований для отказа в согласовании сделки и т.д.

Документ:
Проект Федерального закона 907072-7

#недвижимость
#ипотека
#ПячИнсайд

Госпошлина при сделках с недвигой может вырасти в 10 раз

Министерство финансов РФ в налоговой реформе предложило изменить механизм расчета госпошлины за сделки с недвижимостью.

Сейчас за регистрацию сделок, прав, ограничений и тд. тарифы на любую по сумме недвижимость фиксированные: физлицо платит 2 тыс. руб., юрлицо — 22 тыс. руб.

Минфин планирует установить новый порядок:

Кадастровая стоимость до 20 млн рублей — все остается, как описано выше.

От 20 млн руб. в дело вступают проценты:

Для физлиц пошлина составит 0,1% от цены сделки, но не менее 0,1% от кадастровой стоимости и не более 500 тыс. руб.

Для юрлиц — 0,3% от суммы, но не менее 0,3% от кадастровой стоимости и не более 1 млн руб.

В связи с этим возможно занижение стоимости квартир в договорах, рост цен, так как эти издержки лягут в рынок.

#ПячИнсайд
#Недвижимость
#сделки

Алгоритм для дарения недвижимости:
1.Сбор и подготовка необходимых документов:
-удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение, если недвижимость была приобретена в период брака и являются общей совместной собственностью супругов;
-иные документы, например, согласие органов опеки и попечительства, согласие родителей.
⠀
2. Составление договора дарения
⠀
3. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Действующим законодательством не установлена обязательная государственная регистрация договора дарения. Однако Вам необходимо зарегистрировать переход права собственности по данному договору.
⠀
#недвижимость
#дарение
#договор
#квартира
#юрист

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ (Ч. 1 ст. 30 ЖК) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
⠀
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности - основание для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
⠀
Снятие гражданина РФ с регистрационного учёта по месту жительства производится органом регистрационного учёта (Закон РФ № 5242-1 от 25.06.93).
⠀
В соответствии с п. 31
Постановления Правительства РФ от 17.07.95 № 713 снятие гражданина с регистрационного учёта производится органами регистрационного учёта в случае: выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

Изменение в приватизации имущества юридическими лицами
⠀
С 06.04.2024 малому и среднему бизнесу достаточно 1 год непрерывно арендовать публичную недвижимость, чтобы при ее приватизации иметь преимущественное право выкупа. Ранее минимальный срок - 2 года.


Также с 01.07.2024 появилась возможность приватизации имущества по минимально допустимой цене. По общему правилу она составит — 5% от первоначального предложения.

Такой способ продажи введут вместо приватизации без объявления цены. Мероприятие проведут, если продажа путем публичного предложения не состоялась.
⠀

Федеральный закон от 06.04.2024 N 76

#приватизация
#недвижимость
#ПячИнсайд

Статья посвящена необходимым действиям собственника при обнаружении следов залива в квартире.
В ней представлен необходимый минимум действий, который необходимо совершить для защиты своих прав.

#залив
#недвижимость
#квартира
#затопление

Арендодатели без ИП смогут получить налоговый вычет

Минфин разработал законопроект, позволяющий получить профессиональный налоговый вычет (ПНВ) россиянам, которые занимаются предпринимательской деятельностью без открытия ИП. Его хотят ввести с начала 2025 года.

Так ПНВ смогут получить физлица, которые сдают жилье в аренду. Однако эта опция не будет доступна самозанятым.

Сейчас право на компенсацию имеют:

• ИП на общей системе налогообложения (НДФЛ);
• Физлица без статуса ИП, работающие по гражданско -правовым договорам;
• Нотариусы и адвокаты
• Авторы, получающие гонорар.

Механизм работы:

1. У Вас нет статуса ИП или статуса самозанятого, но вы сдаете недвижимость в аренду и получаете доход.

2. Вы несете расходы на содержание недвижимости;

3. Сохраняете чеки на расходы.

4. Уменьшаете налогоблагаемую базу 

Однако арендодателю выгодней быть самозанятым и платить только 4% вместо 13%, так как нужно документально доказать свои расходы.

#законопроект
#аренда
#недвижимость

Когда вывеска на фасаде будет считаться рекламой?

Фабула дела:

Общество обратилось в суд с иском о взыскании с Предпринимателя неосновательного обогащения и процентов в связи с размещением на фасаде дома рекламной конструкции.

Позиции судов:

❌ Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали.

Суды исходили из того, что спорная вывеска информирует о нахождении магазина Ответчика, находится непосредственно в месте реализации товара, над входом в помещение, ее размещение имеет своей целью обозначение места входа в занимаемое помещение. С учетом размера конструкции, способа ее исполнения, суды пришли к выводу, что она не является рекламной, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

Позиция Верховного суда:

Использование общего имущества многоквартирного дома может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Для разрешения вопроса о наличии обязанности вносить плату за размещение конструкции, необходимо установить ее характеристики, поскольку без внесения платы предусмотрено размещение только информационных вывесок в соответствии с Законом о защите прав потребителей в интересах потребителей и неопределенного круга лиц, то есть для исполнения публичной обязанности, установленной законом.

Действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме, что не было учтено судом кассационной инстанции.

В настоящем деле суды не исследовали вопрос правомерности размещения спорной конструкции на фасаде многоквартирного дома, соблюдения Ответчиком процедуры согласования пользования общим имуществом.

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определение от 31.05.2024 по делу А33-12112/2021 (302-ЭС22-17603)

#ПячИнсайд
#судебнаяпрактика

Статья о наследовании недвижимого имущества с подробным алгоритмом действий для наследников.

#наследование
#недвижимость
#ПячИнсайд
#наследники

Расстояние между зданием и временным сооружением должно составлять не менее 15 м

В ВС РФ рассмотрели дело об оспаривании абз. 1 п. 4.15 Свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям".

Согласно данной
норме противопожарные расстояния от жилых и общественных зданий, сооружений до временных строений (мобильные сборно/разборные сооружения, ангары и постройки для осуществления строительства, реконструкции или ремонта и т.п.) должны составлять не менее 15 м.

По мнению заявителя, спорная норма противоречит большому количеству положений федерального законодательства и Конституции РФ, поскольку не определяет, какие именно объекты (здания, строения , сооружения) и из какого материала отнесены к временным строениям и относятся ли к таковым нестационарные торговые объекты. Таким образом спорная норма устанавливает для правоприменителя неоправданно широкие пределы усмотрения, вызывает неоднозначное толкование, тем более, что со ссылкой именно на эту норму арбитражный суд заставил заявителя демонтировать нестационарный торговый объект, размещенный на земельном участке на основании договоров аренды, заключенных ранее с ОМСУ и прекративших свое действие (суд приравнял конкретный нестационарный торговый объект ко временному сооружению).


Отказывая в удовлетворении административного иска, Верховный Суд РФ отметил следующее:

• вступившими в законную силу решениями Верховного Суда РФ от 17.06.2020 № АКПИ20-262, от 06.09.2021 № АКПИ21-510, установлено в, что Свод правил и приказ МЧС России от 14.02.2020 № 89, внесший в него изменения, утверждены компетентным федеральным органом исполнительной власти при реализации предоставленных ему полномочий и введены в действие с соблюдением установленного порядка;
• в п. 36 ст. 2 Техрегламента о требованиях пожарной безопасности определено, что противопожарный разрыв (противопожарное расстояние) - это нормированное расстояние между зданиями, сооружениями, устанавливаемое для предотвращения распространения пожара, оно должно обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения, а конкретные расстояния между различными объектами, относящимися к зданиям и сооружениям, закреплены в таблицах 12-20 приложения к указанному Техрегламенту;

• спорная норма Свода правил в оспариваемой части, предусматривающий нормированное расстояние до временных строений, не противоречит указанному Техрегламенту и согласуется с требованиями пункта 2 ч. 2 ст. 3 Закона о стандартизации, в соответствии с которым цели стандартизации достигаются путем реализации таких задач стандартизации, как повышение уровня безопасности жизни и здоровья людей, а также содействие развитию систем жизнеобеспечения населения в чрезвычайных ситуациях. Какого-либо иного нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, определяющего противопожарные расстояния до временных строений, не имеется;
• между тем отнесение объектов к временным строениям осуществляется на основании их индивидуальных признаков (характеристик) и непосредственно связано с исследованием и оценкой фактических обстоятельств возведения и использования таких объектов;

• оспариваемое положение Свода правил не допускает какой-либо двусмысленности и неоднозначного толкования и отвечает общеправовому критерию формальной определенности.

Решение Верховного Суда РФ от 29 мая 2024 г. № АКПИ24-230

#ПячИнсайд
#Судебнаяпрактика
#суд

Истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Само по себе истечение срока действия договора от аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует:
- о проведении работ с нарушением разрешения на строительство;
- о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке
- не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.

Действия государственных органов, которые отказывают заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию из-за отсутствия правоустанавливающих документов на землю (истечения срока действия договора аренды) и при этом отказывают в заключении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, не могут быть признаны разумными и направленными на защиту как публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, так и законных прав и интересов застройщиков в сфере экономической деятельности.

Таким образом, оспариваемый отказ Министерства жилищной политики в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует требованиям п. 1 ч. 3 ст.55 Грк РФ и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует своевременному введению объекта в гражданский оборот в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом отказ Министерства жилищной политики незаконен.

Определением ВС РФ 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117 по делу № А41-96091/2022

#Судебнаяпрактика
#суд
#ПячИнсайд

Наличие спора об установлении отцовства не является уважительной причиной для пропуска шестимесячного срока на принятие наследства

В кассационной жалобе заявитель, выражая несогласие с принятыми судебными актами в части неудовлетворённых требований иска, оспаривает установленные судами обстоятельства, указывает на то, что выводы судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии оснований для восстановления срока для принятия наследства являются ошибочными, не учтено наличие экспертного заключения, о котором Истцу ранее не было известно, а также на то, что факт установления отцовства является уважительной причиной пропуска срока для принятия наследства.

Разрешая спор, в обжалуемой в кассационной жалобе части, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 55, 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 218, 1111, 1142, 1153, 1154, 1155 ГК РФ, разъяснений пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований, связанных с принятием наследства, указав что истец не был ограничен законом своевременно направить нотариусу заявление о принятии наследства во избежание пропуска установленного законом шестимесячного срока.

Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции 20.12.2023 по делу № 88-33982/2023

#ПячИнсайд
#Судебнаяпрактика
#суд

ВС отменил штрафы для арендаторов городской земли

На две компании был наложен штраф за то, что они возвели на арендованных участках в Москве пристройки, а не использовали уже существующие объекты.

Компании в свою защиту ссылались на тот факт, что пристройки возвели не они, при этом строения не нарушают ничьи права.

Госинспекция по контролю за использованием московской недвижимости оштрафовала компании за нарушение условий пользования землей, арендованной у города: вместо эксплуатации существующих зданий они возвели на участках пристройки.

⚔️ Фирмы пытались обжаловать штрафы в суды, но три инстанции встали на сторону административного органа (дела № А40-285739/2021 и № А40-63720/2022).


🛡️ Тогда компании обратились с жалобой в Верховный суд.
Заявители жалобы настаивали, что помещения возводили не они, а предыдущие владельцы. Компании же приобрели объекты уже в таком виде.

🏢 ВС согласился с этими доводами. И еще обратил внимание: в рамках дела № А40-60216/2022 суд отказал в признании пристройки самовольной.
Сами помещения возводились без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не угрожают жизни и здоровью людей, что подтверждается результатами экспертизы.

‼️ По мнению ВС РФ, у компаний есть зарегистрированные в установленном порядке права собственности на спорные объекты недвижимости, а значит, они могут законно владеть, пользоваться и распоряжаться этими пристройками.

Поэтому экономколлегия отменила решения трех инстанций и вернула оба дела на новое рассмотрение.

#ПячИнсайд
#Судебнаяпрактика
#Суд