❗️ Верховный Суд РФ рассмотрит дело о возможности продажи земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах
Право постоянного (бессрочного) пользования является "рудиментом" советской системы, поэтому земля на этом праве должна быть переоформлена на право аренды или приобретена в собственность.
Ранее Президиум ВАС РФ разъяснил, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой имущественный актив, так как его переоформление в собственность влечет за собой увеличение объема имущества должника, за счет которого могут быть удовлетворены требования кредиторов. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не отнесены Законом о банкротстве к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы (постановление от 20.09.2011 № 4344/11).
⚡️ На днях Верховный Суд РФ заинтересовался похожим делом.
Так, федеральное государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие, подведомственное Минобороны России (бывший совхоз), было признано банкротом. Ему на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок площадью 312 га. Однако приказом Минобороны России это право было прекращено в одностороннем порядке "в связи с отсутствием доказательств использования земельного участка по назначению".
Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании действий Минобороны России, оформленных этим приказом, недействительной сделкой, причинившей вред имущественным правам кредиторов (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве).
Суды удовлетворили заявление, поскольку действия Минобороны России по безвозмездному изъятию земельного участка повлекли утрату кредиторами возможности получить удовлетворение своих требований за счет реализации этого земельного участка на торгах в составе предприятия.
🔥 Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания доводы Минобороны России о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком нельзя рассматривать как актив, так как должник не вправе самостоятельно распоряжаться этим правом. Поэтому земельный участок не может быть отчужден на торгах с целью удовлетворения требований кредиторов. Следовательно, оспариваемые действия Минобороны России не могли причинить вред кредиторам.
📆 Судебное заседание назначено на 27.11.2023.
🔽 Ссылка на определение судьи Верховного Суда РФ от 20.10.2023 № 303-ЭС23-15595.
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ рассмотрит два интересных вопроса:
▪️ Является ли право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком активом, имеющим ценность для должника? Интересно, будет подтверждена или, напротив, пересмотрена позиция Президиума ВАС РФ?
▪️ Может ли право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком включено в состав имущественного комплекса (предприятия) должника и, соответственно, продано в его составе на торгах?
🖋 Добавил это дело в список отслеживаемых дел.
***
#торги #банкротство #земельный #постоянное #бессрочное
Право постоянного (бессрочного) пользования является "рудиментом" советской системы, поэтому земля на этом праве должна быть переоформлена на право аренды или приобретена в собственность.
Ранее Президиум ВАС РФ разъяснил, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой имущественный актив, так как его переоформление в собственность влечет за собой увеличение объема имущества должника, за счет которого могут быть удовлетворены требования кредиторов. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не отнесены Законом о банкротстве к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы (постановление от 20.09.2011 № 4344/11).
⚡️ На днях Верховный Суд РФ заинтересовался похожим делом.
Так, федеральное государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие, подведомственное Минобороны России (бывший совхоз), было признано банкротом. Ему на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок площадью 312 га. Однако приказом Минобороны России это право было прекращено в одностороннем порядке "в связи с отсутствием доказательств использования земельного участка по назначению".
Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании действий Минобороны России, оформленных этим приказом, недействительной сделкой, причинившей вред имущественным правам кредиторов (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве).
Суды удовлетворили заявление, поскольку действия Минобороны России по безвозмездному изъятию земельного участка повлекли утрату кредиторами возможности получить удовлетворение своих требований за счет реализации этого земельного участка на торгах в составе предприятия.
🔥 Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания доводы Минобороны России о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком нельзя рассматривать как актив, так как должник не вправе самостоятельно распоряжаться этим правом. Поэтому земельный участок не может быть отчужден на торгах с целью удовлетворения требований кредиторов. Следовательно, оспариваемые действия Минобороны России не могли причинить вред кредиторам.
📆 Судебное заседание назначено на 27.11.2023.
🔽 Ссылка на определение судьи Верховного Суда РФ от 20.10.2023 № 303-ЭС23-15595.
✅ Таким образом, Верховный Суд РФ рассмотрит два интересных вопроса:
▪️ Является ли право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком активом, имеющим ценность для должника? Интересно, будет подтверждена или, напротив, пересмотрена позиция Президиума ВАС РФ?
▪️ Может ли право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком включено в состав имущественного комплекса (предприятия) должника и, соответственно, продано в его составе на торгах?
🖋 Добавил это дело в список отслеживаемых дел.
***
#торги #банкротство #земельный #постоянное #бессрочное
В продолжение вчерашнего поста о возможности продажи земли на праве постоянного (бессрочного) пользования на торгах.
📣 Прокомментировал для портала PROбанкротство это дело.
❗️ Интересно, что коллеги привели практику Верховного Суда РФ, когда он запретил продажу на торгах земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования в виде самостоятельных объектов (определение от 01.07.2016 № 305-ЭС16-3457), и, напротив, разрешил их продажу в составе имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия (определение от 13.06.2017 № 305-КГ17-877).
***
#торги #банкротство #земельный #постоянное #бессрочное
📣 Прокомментировал для портала PROбанкротство это дело.
❗️ Интересно, что коллеги привели практику Верховного Суда РФ, когда он запретил продажу на торгах земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования в виде самостоятельных объектов (определение от 01.07.2016 № 305-ЭС16-3457), и, напротив, разрешил их продажу в составе имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия (определение от 13.06.2017 № 305-КГ17-877).
***
#торги #банкротство #земельный #постоянное #бессрочное
PROбанкротство
ВС выскажется о возможности включения в конкурсную массу права бессрочного пользования | PROбанкротство
Нижестоящие суды признали недействительной сделкой приказ об одностороннем прекращении права постоянного (бессрочного) пользования должником земельным участком.
❗️О продаже земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования на банкротных торгах
Ранее Президиум ВАС РФ разъяснил, что земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не исключаются из конкурсной массы (постановление от 20.09.2011 № 4344/11). Впоследствии Верховный Суд РФ подтвердил эту правовую позицию (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 13.06.2017 № 305-КГ17-877). Вместе с тем Верховный Суд РФ запретил продажу на банкротных торгах таких земельных участков как самостоятельных объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 01.07.2016 № 305-ЭС16-3457). Однако земля на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть переоформлена на аренду или приобретена в собственность и впоследствии продана на банкротных торгах. На днях Верховный Суд РФ рассмотрел дело о праве постоянного (бессрочного) пользования, когда должником является государственное предприятие.
📌 Так, государственному сельскохозяйственному предприятию, подведомственному Минобороны России (бывший совхоз), отведен земельный участок площадью 312 га на праве постоянного (бессрочного) пользования. После того, как предприятие было признано банкротом, приказом Минобороны России это право было прекращено в одностороннем порядке, так как земельный участок не использовался по назначению.
Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании действий Минобороны России, оформленных этим приказом, недействительной сделкой, причинившей вред имущественным правам кредиторов (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве). Он ссылался на то, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть переоформлено (трансформировано) в право аренды с целью реализации на банкротных торгах.
Суды удовлетворили заявление и возвратили земельный участок в конкурсную массу.
🔥 Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и отказал в удовлетворении заявления по следующим основаниям:
▪️В силу подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное предприятие не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем). Факт признания должника банкротом не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды на земельный участок. Поэтому право аренды земельного участка не может быть отчуждено на банкротных торгах (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).
▪️Учитывая это, земельный участок, принадлежащий государственному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, нельзя рассматривать как актив и, следовательно, его прекращение не привело к уменьшению конкурсной массы.
🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.12.2023 № 303–ЭС23–15595.
✅ Таким образом, по общему правилу, земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не исключаются из конкурсной массы, однако применительно к государственным предприятиям – не считаются активом (они могут переоформить это право только на право аренды, которое нельзя продать на банкротных торгах).
❓ Есть один неясный момент - можно ли продать на банкротных торгах право постоянного (бессрочного) пользования или переоформленное с него право аренды в составе имущественного комплекса государственного предприятия? Если следовать логике рассмотренного определения Верховного Суда РФ – нет. Однако ранее Верховный Суд РФ прямо подтвердил, что при продаже на банкротных торгах имущественного комплекса государственного предприятия к покупателю переходит право аренды, ранее переоформленное с права постоянного бессрочного пользования (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 13.06.2017 № 305-КГ17-877). Так что, либо имеет место противоречие в практике Верховного Суда РФ, либо ему надо дополнительно разъяснить свои позиции.
***
#торги #банкротство #земельный #постоянное #бессрочное
Ранее Президиум ВАС РФ разъяснил, что земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не исключаются из конкурсной массы (постановление от 20.09.2011 № 4344/11). Впоследствии Верховный Суд РФ подтвердил эту правовую позицию (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 13.06.2017 № 305-КГ17-877). Вместе с тем Верховный Суд РФ запретил продажу на банкротных торгах таких земельных участков как самостоятельных объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 01.07.2016 № 305-ЭС16-3457). Однако земля на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть переоформлена на аренду или приобретена в собственность и впоследствии продана на банкротных торгах. На днях Верховный Суд РФ рассмотрел дело о праве постоянного (бессрочного) пользования, когда должником является государственное предприятие.
📌 Так, государственному сельскохозяйственному предприятию, подведомственному Минобороны России (бывший совхоз), отведен земельный участок площадью 312 га на праве постоянного (бессрочного) пользования. После того, как предприятие было признано банкротом, приказом Минобороны России это право было прекращено в одностороннем порядке, так как земельный участок не использовался по назначению.
Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании действий Минобороны России, оформленных этим приказом, недействительной сделкой, причинившей вред имущественным правам кредиторов (пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве). Он ссылался на то, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть переоформлено (трансформировано) в право аренды с целью реализации на банкротных торгах.
Суды удовлетворили заявление и возвратили земельный участок в конкурсную массу.
🔥 Однако Верховный Суд РФ отменил судебные акты и отказал в удовлетворении заявления по следующим основаниям:
▪️В силу подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное предприятие не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем). Факт признания должника банкротом не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды на земельный участок. Поэтому право аренды земельного участка не может быть отчуждено на банкротных торгах (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).
▪️Учитывая это, земельный участок, принадлежащий государственному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, нельзя рассматривать как актив и, следовательно, его прекращение не привело к уменьшению конкурсной массы.
🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.12.2023 № 303–ЭС23–15595.
✅ Таким образом, по общему правилу, земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не исключаются из конкурсной массы, однако применительно к государственным предприятиям – не считаются активом (они могут переоформить это право только на право аренды, которое нельзя продать на банкротных торгах).
❓ Есть один неясный момент - можно ли продать на банкротных торгах право постоянного (бессрочного) пользования или переоформленное с него право аренды в составе имущественного комплекса государственного предприятия? Если следовать логике рассмотренного определения Верховного Суда РФ – нет. Однако ранее Верховный Суд РФ прямо подтвердил, что при продаже на банкротных торгах имущественного комплекса государственного предприятия к покупателю переходит право аренды, ранее переоформленное с права постоянного бессрочного пользования (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 13.06.2017 № 305-КГ17-877). Так что, либо имеет место противоречие в практике Верховного Суда РФ, либо ему надо дополнительно разъяснить свои позиции.
***
#торги #банкротство #земельный #постоянное #бессрочное
❗️ О продаже здания на торгах, когда про земельный участок ничего не было указано
На днях Верховный Суд рассмотрел интересное дело, по которому возник вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположено здание, когда в сообщении о проведении торгов было указано на продажу только здания.
✏️ Так, в рамках дела о банкротстве на повторные торги было выставлено нежилое здание (мебельный склад) площадью 676,4 кв. м, находящееся в Московской области. Начальная цена продажи – 5,2 млн рублей (ссылка на ЭТП).
В сообщении о проведении торгов ничего не было указано про земельный участок, на котором расположено здание.
Победитель торгов предложил 20,6 млн рублей, с ним заключен договор купли-продажи и зарегистрирован переход к нему права собственности на здание.
Впоследствии победитель торгов обратился с иском о выделе ему земельного участка площадью 23 сотки, занятого зданием и необходимого для его использования, признании права собственности на выделенный участок и государственной регистрации права собственности на него. Он ссылался на то, что здание находится на земельном участке площадью 3,5 га, и что к нему в силу закона перешло право собственности на часть этого участка.
❌ Суды отказали в иске, так как предметом договора купли-продажи являлось только здание, право собственности на часть земельного участка победителю торгов не передавалось.
🔥 Однако Верховный Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение:
▪️ При продаже здания к покупателю переходит земельный участок на том же праве, что и у продавца (статьи 273 и 552 Гражданского кодекса, статьи 1 и 35 Земельного кодекса). При этом установленная в договоре цена здания включает цену земельного участка, на котором оно находится (статья 555 Гражданского кодекса).
▪️ Закон о банкротстве не содержит исключений из этих правил и не предполагает раздельную реализацию здания и земельного участка.
▪️ У победителя торгов возникло право на долю в праве общей собственности на спорный земельный участок в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на здание.
🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901.
✅ Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что при продаже объекта недвижимости на торгах к победителю торгов переходит право собственности на земельный участок (единоличной или общей долевой, в зависимости от того, есть ли на участке другие объекты недвижимости). Однако это правило действует, если продажа земельного участка предполагалась, но на это не было прямо указано в сообщении о проведении торгов. Если же здание продавалось без земельного участка, то такая сделка является недействительной.
❓ У меня нет вопросов к выводам Верховного Суда о судьбе земельного участка. Зато есть большие вопросы к торгам, на которые было выставлено только здание, а потом (в ходе судебного разбирательства) выясняется, что было выставлено не только оно, но и земельный участок. Как потенциальные участники торгов могли узнать об этом, если даже суды не могли разобраться в этом? Получается, что опять на торгах был "кот в мешке". Могу предположить, что из-за этой неразберихи в торгах приняли участие не все потенциальные покупатели и, как следствие, не была получена наибольшая цена за здание и земельный участок. Жаль, что Верховный Суд, присуждая победителю торгов ("вытаскивая из мешка") земельный участок, ничего не сказал по поводу соблюдения процедуры торгов.
***
#торги #банкротство #земельный #участок
😀 @public_auctions
На днях Верховный Суд рассмотрел интересное дело, по которому возник вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположено здание, когда в сообщении о проведении торгов было указано на продажу только здания.
✏️ Так, в рамках дела о банкротстве на повторные торги было выставлено нежилое здание (мебельный склад) площадью 676,4 кв. м, находящееся в Московской области. Начальная цена продажи – 5,2 млн рублей (ссылка на ЭТП).
В сообщении о проведении торгов ничего не было указано про земельный участок, на котором расположено здание.
Победитель торгов предложил 20,6 млн рублей, с ним заключен договор купли-продажи и зарегистрирован переход к нему права собственности на здание.
Впоследствии победитель торгов обратился с иском о выделе ему земельного участка площадью 23 сотки, занятого зданием и необходимого для его использования, признании права собственности на выделенный участок и государственной регистрации права собственности на него. Он ссылался на то, что здание находится на земельном участке площадью 3,5 га, и что к нему в силу закона перешло право собственности на часть этого участка.
❌ Суды отказали в иске, так как предметом договора купли-продажи являлось только здание, право собственности на часть земельного участка победителю торгов не передавалось.
🔥 Однако Верховный Суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение:
▪️ При продаже здания к покупателю переходит земельный участок на том же праве, что и у продавца (статьи 273 и 552 Гражданского кодекса, статьи 1 и 35 Земельного кодекса). При этом установленная в договоре цена здания включает цену земельного участка, на котором оно находится (статья 555 Гражданского кодекса).
▪️ Закон о банкротстве не содержит исключений из этих правил и не предполагает раздельную реализацию здания и земельного участка.
▪️ У победителя торгов возникло право на долю в праве общей собственности на спорный земельный участок в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на здание.
🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 10.06.2024 № 305-ЭС23-24901.
✅ Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что при продаже объекта недвижимости на торгах к победителю торгов переходит право собственности на земельный участок (единоличной или общей долевой, в зависимости от того, есть ли на участке другие объекты недвижимости). Однако это правило действует, если продажа земельного участка предполагалась, но на это не было прямо указано в сообщении о проведении торгов. Если же здание продавалось без земельного участка, то такая сделка является недействительной.
❓ У меня нет вопросов к выводам Верховного Суда о судьбе земельного участка. Зато есть большие вопросы к торгам, на которые было выставлено только здание, а потом (в ходе судебного разбирательства) выясняется, что было выставлено не только оно, но и земельный участок. Как потенциальные участники торгов могли узнать об этом, если даже суды не могли разобраться в этом? Получается, что опять на торгах был "кот в мешке". Могу предположить, что из-за этой неразберихи в торгах приняли участие не все потенциальные покупатели и, как следствие, не была получена наибольшая цена за здание и земельный участок. Жаль, что Верховный Суд, присуждая победителю торгов ("вытаскивая из мешка") земельный участок, ничего не сказал по поводу соблюдения процедуры торгов.
***
#торги #банкротство #земельный #участок
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
