SWOT-анализ
МО, г. Химки, мкр. Сходня, 2-й Мичуринский туп., д.8а.
Арендатор- «Бристоль».

🟢 Сильные стороны.
Здание расположено на первой линии рядом с оживленной улицей.
Земельный участок в собственности.
Бристоль почти 2 года арендует это здание- ГАБ выдержан временем.
Арендная плата не завышенная.
Практически все коммунальные затраты компенсируются арендатором.
Заключен договор аренды на 15 лет.
С учетом последних изменений в законодательстве магазин не рискует лишиться алкогольной лицензии.

🔴 Слабые стороны.
В здании нет централизованного отопления и ГВС.
Только электрическое.
Здание расположено рядом с трафиком, но не на трафике.
Бристоль, несмотря на общих владельцев, не может похвастаться такой же надежностью как «КИБ».
Договор на 15 лет- это и слабая сторона, так как этот арендатор крайне неохотно идет на индексацию арендной платы.

🟢 Возможности.
Сзади здания есть примыкающий земельный участок, права на который со временем были утрачены.
Можно попробовать его оформить ( заявить свои права) и реконструировать здание в мини ТЦ или во что-то посерьезнее.

🔴 Угрозы.
Здание расположено близко к проезжей части.
Может потребоваться городу.
При ужесточении законодательства относительно алкомаркетов могут возникнуть проблемы у арендатора.

✅ Выводы.
ГАБ с хорошей окупаемостью для алкомаркета.
С возможностями его улучшить, но и с рисками.
Не нашли аналогов по доходности в такой близости от Москвы.
Прогнозируем, что в ближайшие полгода найдет покупателя.

Private Money Forum 2025: главное событие про личные финансы и инвестиции в России.

⚡️29-30 ноября в Москве состоится 9-й ежегодный Private Money Forum.

Топовые эксперты помогут разобраться, что сейчас происходит с фондовым рынком, валютами, золотом, недвижимостью и другими активами. Они поделятся личными стратегиями, ответят на вопросы, а также покажут разные сценарии развития событий.

Программа форума отвечает на главные вопросы:

▪️Экономика России 2025-2026 гг.: как она повлияет на стоимость активов, что будет с налогами, инфляцией, ключевой и кредитными ставками?
▪️⁠Конец депозитам со ставкой 20% – куда и как распределить средства, чтобы не потерять в доходности?
▪️Доллар дешевле 90 ₽ – надолго ли и какие перспективы на 2026 г.?
▪️Ребалансировка портфелей на фондовом рынке РФ.
▪️Как уже используют ИИ в инвестициях и финансах?
▪️Цифровой рубль: я вижу вас насквозь - финансовый стриптиз в масштабах всей страны.
▪️Коммерческая недвижимость - как заработать и повысить доходность, не покупая недвижимость?
▪️Как получать доход от недвижимости, не покупая ее?

Кто будет делиться опытом?

Илья Пискулин (Движение), Евгений Коган (Bitkogan), Аркадий Теплицкий (Адамант), Алексей Попов (CIAN), Олег Абелев (Риком) и еще более 60 экспертов-практиков и лидеров мнений. Смотрите программу и состав спикеров на сайте: https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a

Private Money Forum – это больше, чем форум. Это целая экосистема для инвестора:

✅ 1000+ участников
✅ разбор 70+ стратегий создания и приумножения капитала
✅ инвест-туры и бизнес-встречи
✅ 600+ персональных консультаций в менторской гостиной
✅ выставочная зона 2500 м² с готовыми проектами

❗️Покупайте билет прямо сейчас: https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a, цена растет каждую неделю. Не сможете приехать в Москву - подключайтесь к онлайн-трансляции.

Для наших друзей и подписчиков организаторы сделали промокод на скидку 15% по промокоду GAB15.

ГАБ с «Озон».
В новом ЖК.

📌 Сегодня будем разбирать ГАБ в относительно небольшом бюджете. По цене однушки в Москве📌

🟢 МО, Одинцовский г.о., дер. Крюково, ул. Высокая, д.1.
ЖК «Эльйон».
1 этаж.
58 кв.м.
Арендатор- «Озон».
Стоимость - 15 млн.руб.
МАП - 125 000 руб.
Окупаемость- 10 лет.
Доходность- 10%🟢

✅ Помещение находится в лучшем месте на въезде в ЖК.

✅ Арендатор уже более года на объекте.

📉 ЖК состоит из одного дома.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, Одинцовский г.о., дер. Крюково, ул. Высокая, д.1, ЖК «Эльйон».
Арендатор- «Озон».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор находится в лучшем месте ЖК.
Арендует уже больше года, начал с половины площади, сейчас решил расшириться и забрал все помещение.
Подписан долгосрочный 5-летний договор.
Арендатор оплачивает не только коммунальные услуги, но и все эксплуатационные расходы.
Помещение находится в новом доме, зальная планировка.
Рядом удобная парковка.
Две близлежащие деревни ходят и ездят в этот ПВЗ , так как не имеют своей инфраструктуры.

🔴 Слабые стороны.
ЖК состоит из одного не до конца заселенного дома.
Сейчас арендатор платит 80 000 руб, на полную арендную плату он выйдет после окончания каникул с 1 февраля 2026 года.
Перед помещением лестница с крыльцом.

🟢 Возможности.
В договоре аренды прописана возможность индексации арендной платы по инициативе арендодателя.
Арендатор планирует открытие в помещении ПВЗ «Яндекс маркета».

🔴 Угрозы.
Если что-то случится с Озоном, то подбор другого арендатора займет время.

✅ Выводы.
Несмотря на объективные слабые стороны, в настоящее время выглядит Доходным ГАБом за небольшие деньги.

Мы снова запланировали участие в «Private Money Awards 2025».

🟢 За наш канал можно проголосовать в тематике «Доходная недвижимость»

В номинациях:

1️⃣ Лучший тг-канал о доходной недвижимости.

2️⃣ Лучший эксперт в теме доходной недвижимости.

✅ https://pm-f.ru/pmawards?gcao=50969&gcpc=9809a

🟢 Надеемся, что вы выберете наиболее интересный и полезный канал.

И не поленитесь проголосовать за нас.

ГАБ с WineStyle.
В доме завода АТЭ-1*.

📌 В этот раз хотим отойти от разборов очередных ГАБов с Вайлдберрис или аптек в «человейниках».
Представляем вашему вниманию действительно интересный коллекционный вариант📌

🟢 г. Москва, ул. Щербаковская, д.58А.
1 этаж.
80 кв.м.
Арендатор- «WineStyle».
Стоимость- 20 млн.руб.
МАП- 156 000 руб.
Окупаемость - 10,7 лет.
Доходность - 9,4%🟢

✅ ГАБ с надежным сетевым арендатором на первой линии домов.

✅ Исторически сложившееся место для размещения алкомаркета ( в соседнем помещении раньше был магазин «Вино»)

📉 Даже в таком интересном ГАБе будут минусы.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

* Дом построен для работников завода автотракторного электрооборудования в 1955 году.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Щербаковская, д.58А.
Арендатор- «WineStyle».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор- федеральная сеть винных магазинов.
Сейчас активно развивается.
«WineStyle» открылся 2 года назад- ГАБ проверен временем.
Заключен долгосрочный договор до 2028 года.
В рамках этого договора арендная плата уже индексировалась.
Помещение находится на 1 линии Измайловского шоссе.
Витринные окна, зальная планировка.
2 входа- с улицы и со двора.

🔴 Слабые стороны.
У дома со стороны ул. Щербаковская гораздо более лучший трафик.
В договоре аренды прописана индексация по соглашению сторон.
Арендатор хоть пока и не замечен в закрытиях, не обладает такой надежностью как ( к примеру) «Винлаб» или «КИБ».

🟢 Возможности.
Текущая арендная плата, на наш взгляд, чуть ниже рыночной.
При определенных обстоятельствах за это помещение можно получать около 200 тысяч в месяц.
Локация должна быть востребована у других арендаторов.
Аптеки, кофейни , «Винлаб», «Ароматный мир» могут легко заменить действующего арендатора.

🔴 Угрозы.
Дому уже 70 лет.
Речь о сносе не стоит, но коммуникации нужно проверять.
Возможно ужесточение законодательства по отношению к арендатору.

✅ Выводы.
Неплохая возможность одной покупкой «убить двух зайцев»:
➕Приобрести надежный ГАБ с возможностью увеличения арендной платы.
➕Купить помещение в красивом историческом доме.

ГАБ с «Красным и Белым».
В Фили-Давыдково.

📌 ГАБы с «КИБ» в период высокой инфляции многим стали неинтересны.
Сейчас ситуация поменялась, а цены на некоторые из них вырасти не успели📌

🟢 г. Москва, ул. Малая Филевская, д.10, корп.1.
Цокольный этаж.
89 кв.м.
Арендатор- «Красное и Белое».
Стоимость- 18,9 млн.руб.
МАП- 150 000 руб.
Окупаемость- 10,5 лет.
Доходность- 9,5%🟢

✅ Сложно придумать более надежного арендатора.

✅ Арендатор заплатил достаточно высокую арендную ставку для себя.

📉 Цоколь жилого дома 1961 года постройки.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
Г. Москва, ул. Малая Филевская, д.10, корп.1.
Арендатор- «Красное и белое».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится на первой линии
оживленной улицы.
Витринные окна, зальная планировка.
Надежный федеральный сетевой арендатор.
Успешно работает уже 2 года на объекте.
Арендная плата не завышенная.

🔴 Слабые стороны.
Несмотря на витринные окна, это цоколь.
Внутри помещения одна ступенька вниз.
Помещение прямоугольной формы- не очень удобное для некоторых бизнесов.
Находится в пятиэтажном доме 1961 года.
Рядом нет других точек притяжения.

🟢 Возможности.
Со слов продавца соглашение об индексации арендной платы на 5% на стадии подписания.
КИБ крайне неохотно соглашается на подобное.
В данном случае это говорит о хороших продажах магазина.
Со следующего года арендная плата должна стать 157 500 руб.
Есть небольшой торг по цене.

🔴 Угрозы.
В доме через 7 лет по плану проведение капитального ремонта.
Возможное дальнейшее ужесточение законодательства для арендатора.

✅ Выводы.
Надежный ГАБ с хорошей доходностью для этого арендатора.
Но в достаточно старом доме.
Безусловно найдет своего покупателя.

ГАБ по цене квартиры.
В Клину.

💰 Продан💰

Наглядная иллюстрация слов, что ГАБы могут продаваться годами.

3,5 года этот ГАБ был в продаже.
С ним происходили интересные метаморфозы:
Вайлдберрис просил скидку;
цену снижали;
снимали с продажи;
потом снова выставляли;
поднимали аренду, а потом и сумму продажи.

Похоже, что в итоге продали за ту же цену, что и выставляли 3,5 года назад.

Продавцу за упорство 💵 к Новому 2026 году.

https://t.me/publicGaB/78

https://t.me/publicGaB/79

ГАБ с «Налету».
Новым форматом «Пятерочки».

📌 Рады приветствовать у нас на канале новый формат от всем известной сети📌

🟢 г. Москва, ул. Давыдковская, д.10.
1 этаж.
160 кв.м.
Арендатор- «Налету».
Стоимость - 116 млн.руб.
МАП до марта 2026 года- 350 000 руб.
МАП с марта 2026 года- 700 000 руб.
МАП с июля 2026 года- 900 000 руб.
Окупаемость- 10 лет 10 месяцев.
Доходность - 9%🟢

✅ Помещение находится в стилобате нового ЖК.

✅ Договор аренды заключен с самой «Пятерочкой» ( «Агроторг») , а не с франшизерами.

📉 Это новый экспериментальный формат магазинов.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Давыдковская, д.10.
Арендатор- «Налету».

🟢 Сильные стороны.
Помещение расположено на 1 линии нового ЖК.
В стилобате.
Витринные окна, зальная планировка.
Арендатор- новый формат от всем известной Х5.
Помещение для магазина подобрано грамотно- рядом нет больших супермаркетов.
Только среднего размера «Магнит».
Заключен долгосрочный договор на 10 лет.

🔴 Слабые стороны.
Давыдковская улица в этом месте далеко не самое густонаселенное место.
С одной стороны долина реки Сетунь, с другой- небольшое количество домов.
«Додо пицца» закрывает потребность в перекусе в этом районе.
«Налету» предстоит жесткая конкуренция с ними.
Есть надежда на «супчики» и пресыщенность местных жителей пиццей.
Два сиротливых пластиковых столика около входа поставлены явно не для комфорта посетителей.
Индексация арендной платы по соглашению сторон.
Нет привязки арендной платы к товарообороту.

🟢 Возможности.
Если у «Налету» будет хорошая выручка ( определенные предпосылки к этому есть), то можно рассчитывать на увеличение арендной платы.
Х5 иногда демонстрирует подобную лояльность.

🔴Угрозы.
Не будем забывать, что
формат экспериментальный.
Х5 уже игрались с малыми форматами, но неудачно.
Слева от «Налету» находятся два пустых помещения.
В случае открытия там хорошего супермаркета, выручка малого формата снизится.
В случае открытия медицинской клиники будут проблемы с алкогольной лицензией.
Есть сомнения в размере арендной платы ( заплатит ли ее другой арендатор в этом месте).

✅ Выводы.
ГАБ интересен не только арендатором, но и расположением.
Прибавка к цене за арендатора сейчас выглядит существенной и рискованной.

Подарок 🎁.

С Новым Годом!

Мы опять готовы предложить свой традиционный подарок.

🎁 Разбор ГАБа🎁

Надеемся, что в этот раз он порадует самого быстрого читателя.

Итак, мы разберем первый ГАБ ( в Москве или МО), который вы отправите в комментарии.

Подведение итогов- 2025 г.

Перед торжественным вручением подарка немного статистики.

За 2025 год мы сделали разборы 22 ГАБов.

Из них- 13 проданы 💰 или сняты с реализации

🔜9 ГАБов продолжают продаваться.

Дальше пройдемся отдельно по каждому.

Подведение итогов- 2025 г.

❇️ ГАБ с «Вкусвилл»
В ЖК «Золотые ключи-2»
( Доска позора)

Снят с реализации.

«Вкусвилл» так и не открылся, но, похоже, что на его месте открылся «Винлаб».

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис»
В Видном.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с аптекой «Здравсити» и «Озоном».
В ЖК «Горки парк».
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Горздрав»
В Мытищах.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Бристоль»
В ЖК «Рафинад».
Снят с реализации.

❇️ ГАБ с «Винлаб»
В Южном Чертаново.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Вайлдберрис» и барбершопом.
В Северном Бутово.
В продаже.
🥱Цена не изменилась.

Продолжение следует.

Подведение итогов- 2025 г.

❇️ ГАБ с «Додо пицца».
В Красноармейске.
В продаже.
📉 Цена снизилась на 1 млн.руб.
Актуальная стоимость - 25 млн.руб.

❇️ ГАБ с «Магнитом».
В Северном Медведково.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Дикси GO».
В Балашихе.
Снят с публикации, возможно реализован🎉

❇️ ГАБ в ЦАО.
С «Алкотекой» и «Милти».
В продаже.
📈 Цена повысилась на
6 млн.руб.
Актуальная цена - 67 млн.руб.
Похоже, что с «Милти» всё-таки заключили договор аренды.

❇️ ГАБ в ЖК «Афродита».
С аптекой «Вита».
(Доска позора).
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ в Покровском-Стрешнево.
С «Вайлдберрис».
В продаже.
📈 Цена повысилась на 1,1 млн.руб.
В связи с тем, что арендную плату проиндексировали.
Актуальная цена - 19,5 млн.руб.

❇️ ГАБ в ЦАО.
С «Фикс Прайс».
🎉 Продан.

Продолжение следует.

Подведение итогов- 2025 г.

❇️ ГАБ с «Планетой здоровья».
В Косино-Ухтомский.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ с «Вкусвилл».
В ЦАО.
Снят с публикации, возможно продан🎉.

❇️ ГАБ с несетевой аптекой.
В Северном Тушино.
🎉 Продан.

❇️ ГАБ в Химках.
В ОСЗ с «Бристоль».
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Озон».
В новом ЖК.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с WineStyle.
В доме завода АТЭ-1.
Снят с публикации, возможно продан🎉.

❇️ ГАБ с «Красным и белым».
В Фили-Давыдково.
В продаже.
🥱 Цена не изменилась.

❇️ ГАБ с «Налету».
Новым форматом «Пятерочки».
В продаже.
📉Цена снизилась на 4 млн. руб.
Актуальная цена - 112 млн.руб.

Итоги и прогнозы.

🟢 ГАБы, опубликованные в первой половине года, почти все проданы.
Остальные будут реализованы в ближайшее время.

🔴 Окупаемость ГАБов с аптеками в новых ЖК достигает уже 15-16 лет.

🟢 Январь 2026 года подтверждает общую тенденцию.
Покупатели продолжают доедать прошлогодние салаты ГАБы.
Активность покупателей, несмотря на праздники, не снизилась.

🔴 Уменьшается общее количество ГАБов с алкомаркетами, Вкусвиллом, медицинскими анализами.

✅ Наш прогноз от апреля 2025 года продолжает сбываться.
https://t.me/publicGaB/350

ГАБ с 3-мя арендаторами.
В Южнопортовом районе.
Подарок 🎁.

📌 Мы счастливы, что в этот раз не огорчим самого быстрого читателя.
Этот ГАБ точно не на Доску позора.📌

🟢 г. Москва, ул. 5-я Кожуховская, д.18, корп.1.
1 этаж.
208 кв.м.
Арендаторы:
«Аптеки Столички»- занимаемая площадь 91 кв.м.
«Ремит»- занимаемая площадь 39 кв.м.
Хозяйственный магазин- занимаемая площадь 78 кв.м.
Стоимость - 59,5 млн.руб.
Общий МАП - 443 000 руб.
МАП «Аптеки столички»- 200 000 руб.
МАП «Ремит»- 113 000 руб.
МАП Хозяйственный магазин- 130 000 руб.
Окупаемость - 11,2 лет.
Доходность - 8,9%🟢


✅ Помещение в центре района с витринными окнами.

✅ Арендаторы давно находятся в этом помещении.

📉 Три арендатора и другие сопутствующие слабые стороны.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. 5-я Кожуховская, д.18, корп.1.
Арендаторы - «Аптеки столички», «Ремит», Хозяйственный магазин.

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится на 1 этаже в центре жилого района.
Витринные окна, парковка.
Аптека и «Ремит» более 10 лет на объекте, хозяйственный магазин - около 6 лет.
ГАБ выдержан временем.
«Аптеки Столички»- надежная федеральная сеть.
«Ремит» хоть и открыт по франшизе, но принадлежит крупному франшизеру ( более 12 точек).

🔴 Слабые стороны.
Наличие 3-х арендаторов всегда добавляет работы арендодателю.
Каждому нужно посчитать коммуналку и выставить счета.
«Ремит» и хозяйственный магазин ежегодно продлевают 11-месячные договоры.
С аптекой договор закончится в 2027 году.
Дом ( в котором находится помещение) кирпичный и 9-этажный, но 1966 года постройки.
Торга нет.

🟢 Возможности.
Хозяйственному магазину и «Ремиту» можно повышать арендную плату.
До этого года она стабильно у них увеличивалась.
У Хозяйственного - арендная плата ниже рынка.

🔴 Угрозы.
Осенью этого года заканчиваются договоры у «Ремит» и Хозтоваров.
В середине следующего года - у аптеки.
Дом не вошел в программу реновация, но в планах мэрии ее продолжить ( после 2032 года) и распространить как раз на подобные дома.

✅ Выводы.
ГАБ выглядит достаточно надежным.
Создалось впечатление, что его не особо торопятся продавать.

ГАБ в ЖК «Гринада».
Подарок 🎁 №2.

📌 Решили продлить вам новогоднее настроение и подарить подарок второму по скорости реакции читателю📌

🟢 г. Москва, ул. Феодосийская, д.7, корп.5.
1 этаж.
142 кв.м.
Арендаторы:
«Здравсити»- занимаемая площадь 39 кв.м.
«Вайлдберрис»- занимаемая площадь 97 кв.м.
Стоимость - 46,5 млн.руб.
Общий МАП- 350 000 руб.
МАП «Здравсити»- 120 000 руб.
МАП «Вайлдберрис»- 230 000 руб.
Некомпенсируемые коммунальные расходы - около 15 000 руб.
Окупаемость 11,5 лет.
Доходность - 8,6% 🟢

✅ Помещение в новом ЖК с 2-мя надежными сетевыми арендаторами.

✅ Арендаторы уже более года на объекте.

📉 Не самое лучшее место в этом ЖК.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.