ГАБ с тремя сетевыми арендаторами ( «Вкусвилл», «Здесь аптека», «Италклин»).
На ул. Вавилова.

📌 Не так часто встречаются ГАБы в «старой Москве», но в новых домах.
В престижном ЮЗАО еще меньше.
Сегодня разберём один из них.📌

🟢 г. Москва, ул. Вавилова, д.81, корп.1.
1 этаж.
152 кв.м.
Арендаторы- «Вкусвилл», «Здесь аптека», Химчистка «Италклин», постаматы.
Стоимость - 80,5 млн.руб.
МАП «Вкусвилл»- 260 000 руб.
МАП «Здесь аптека» по октябрь 2024 г.- 90 000 руб.
С октября 2024 г.- 180 000 руб.
С апреля 2025 г.- 200 000 руб.
МАП «Италклин» по октябрь 2024 г.- 80 000 руб.
МАП «Италклин» с октября 2024 г.- 100 000 руб.
МАП постаматы ( «Яндекс», «Сберлогистика»)- 5 000 руб.
Общий МАП по октябрь 2024 г.- 435 000 руб.
Общий МАП с октября 2024 г.- 545 000 руб.
Общий МАП с апреля 2025 г.- 565 000 руб.
Окупаемость- 11 лет 11 месяцев.
Доходность- 8,2%🟢

✅ ГАБ в новом ЖК с сетевыми арендаторами в точке притяжения.

✅ У ГАБа очень хорошие перспективы.

📉 Еще не прошел проверку временем.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

P.S. Для желающих собрать свой ГАБ :
в этом же доме продаётся пустое помещение 155 кв.м. за 63 млн.руб и параллельно сдается за 467 000 руб. в месяц.

Если соберете быстрее, чем за полгода, или сдадите дороже, то получите чуть лучшую доходность, чем в рассматриваемом ГАБе.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Вавилова, д.81, корп.1.
Арендаторы- «Вкусвилл», «Здесь аптека», химчистка «Италклин», постаматы.

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в новом ЖК на 1 этаже.
В точке притяжения - рядом МФЦ.
Зальная планировка.
Именно в этом районе небольшое количество коммерческих помещений.
ГАБ заполнен сетевыми арендаторами, обеспечивающими синергию.
Арендаторы несколько лет ждали заселения этого и близлежащих ЖК, чтобы открыться здесь.
Грамотно выстроены «лестницы» по арендным платам, что обеспечивает взаимную выгоду арендодателя и арендатора.
При одном съехавшем арендаторе ежемесячный поток платежей не прекратится.

🔴 Слабые стороны.
ГАБ не проверен временем.
«Вкусвилл» и химчистка открылись в этом году,
«Здесь аптека»- в процессе открытия.
ГАБ с двумя и более арендаторами всегда требует чуть большего внимания, чем ГАБ с одним арендатором.
Невозможность получения алкогольной лицензии.

🟢 Возможности.
Через дорогу активно строятся дома по программе реновации.
Чуть дальше по улице также «хрущёвки», которые попали в эту программу.
На территории Черемушкинского рынка будут новые ЖК.
Через несколько лет плотность этого района заметно увеличится.
Договорами предусмотрена односторонняя ( безусловная) индексация арендной платы на 5% со всеми арендаторами.

🔴 Угрозы.
В случае съезда в ближайшее время «Вкусвилла» может понадобиться время на подбор нового.
Также может быть нарушена синергия.

✅ Выводы.
ГАБ выглядит надежной инвестицией на будущее.
Цена его в силу ряда вышеперечисленных факторов будет расти вслед за инфляцией.

ГАБ в креативном кластере Графит.
С «Мятой Signature».

💰 Продан💰

Цена ГАБа после смены арендатора выросла, но не пропорционально увеличению арендной платы.
Или дело в начале строительства домов в этом районе.
Наверно, совокупность этих факторов и привела к продаже.

https://t.me/publicGaB/270

https://t.me/publicGaB/271

ГАБ с несетевым арендатором.
В Москве.

💰Продан💰

Этот ГАБ , как заметил один из подписчиков, «висел» в продаже около года.

Возможно не всем были заметны его сильные стороны и возможности.

Но после публикации нашего разбора реализован за 2 месяца.

https://t.me/publicGaB/266

https://t.me/publicGaB/267

ГАБ с Вайлдберрис.
В Лобне.

📌 В этот раз разберём ГАБ с арендатором, показывающим хорошие обороты в этом месте📌

🟢 МО, г. Лобня, ул. Чайковского, д.25.
1 этаж.
75 кв.м.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 13,5 млн.руб.
МАП- 148 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги - 9 000 руб.
Окупаемость- 8,1 лет.
Доходность- 12,4 %🟢

✅ ГАБ с арендатором, который демонстрирует хорошие продажи в этом месте.

✅ Хорошая окупаемость для сетевого арендатора.

📉 Реальных угроз пока не наблюдаем, но слабые стороны в этом ГАБе есть.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Лобня, ул. Чайковского, д.25.

🟢 Сильные стороны.
Помещение арендует сам Вайлдберрис ( не франшизеры).
Судя по количеству заказов, у них отлично пошли дела в этом месте.
Помещение стратегически хорошо расположено для размещения ПВЗ.
Это последний высокий жилой дом перед выездом из Лобни.
Хорошая окупаемость этого ГАБа.
«Вайлдберрис» уже работают полгода.

🔴 Слабые стороны.
К помещению нет прямого заезда с трассы.
Оно находится с угла жилого дома.
Рядом не высокая проходимость.
Для ПВЗ это не является важным условием, но для возможных иных арендаторов- это минус.
Арендная плата выглядит завышенной.
Особенно по сравнению с ЖК через дорогу.

🟢 Возможности.
Помещение в данный момент может быть интересно другим ПВЗ и алкомаркетам.
Отсутствие свободных помещений в этом и соседних домах позволяет устанавливать высокую арендную плату.

🔴 Угрозы.
Только, если что-то случится с Вайлдберрис.
Со всей сетью.
В это сейчас верится с трудом.
Если придется менять арендатора, арендная плата скорее всего уменьшится.

✅ Выводы.
Сейчас сложно представить, что может случиться с арендатором.
Поэтому ГАБ выглядит хорошей инвестицией.

ГАБ с «Дикси».
В строящемся корпусе ЖК «Римский».

📌 Объявления о продаже этого ГАБа в последнее время часто встречаем в различных каналах. Решили сделать его независимый разбор📌

🟢 МО, пос. Развилка, Римский проезд, д.13.
1 этаж.
372 кв.м.
Арендатор- «Дикси»
Стоимость- 128 млн.руб.
МАП с 1-го по 3-й месяц- 750 000 руб.
МАП с 4-го по 7-й месяц- 375 000 руб.
МАП с 8 по 12-й месяц- 6% от товарооборота, но не менее 750 000 руб.
МАП с 13-го месяца - 6% от товарооборота, но не менее 1,1 млн.руб.
Выдача ключей - не позднее 31.03.2025 г.
Окупаемость («грязная»)- 10,9 лет.
Доходность- 9,5%🟢

✅ ГАБ с надежным сетевым арендатором в новом ЖК на 5000 квартир.

✅ ЖК уже заселен, за исключением последнего корпуса.

📉 У этого застройщика бывают задержки сроков по сдаче домов.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT- анализ
МО, пос. Развилка, Римский проезд, д.13.
Арендатор- «Дикси».

🟢 Сильные стороны.
«Дикси»- надежный сетевой арендатор.
В Московском регионе последнее время очень тщательно подходит к подбору помещений.
ЖК уже почти полностью заселен.
Планируется проживание 15 000 человек.
Сильных конкурентов для «Дикси» сейчас нет.
В ЖК есть супермаркет «Верный», через дорогу - «Магнит» с выручкой в 22 млн.руб ( очень хорошие показатели).
Рядом с «Дикси» построен многоуровневый паркинг.

🔴 Слабые стороны.
Основная прогулочная зона с фонтаном будет с внутренней стороны этого дома.
ГАБ не проверен временем, его пока в принципе нет.
Не предусмотрена индексация арендной платы ( вместо нее процент от товарооборота).

🟢 Возможности.
ГАБ состоит из 3-х помещений с отдельными входами.
Если арендодатель будет недоволен сотрудничеством с Дикси, то сможет сдать не только другому крупному супермаркету, но и по частям.
Арендная плата привязана к товарообороту, что частично защищает от инфляции.
6% от товарооборота - достаточно щедрое предложение от Дикси.

🔴 Угрозы.
Застройщик ФСК достаточно часто задерживает сдачу своих проектов.
Средний срок просрочки- 3 месяца.
В случае открытия в прогулочной зоне «Пятёрочки» часть покупателей не дойдет до «Дикси».

✅ Выводы.
Заманчивое предложение с интересными возможностями, но и определенными угрозами.

ГАБ с «Озон» и «Яндекс Маркет».
На Рублево-Успенском шоссе.

📌 Сегодня разберём максимально доступный ГАБ.
В достаточно престижной локации📌

🟢 МО, с. Успенское, ул. Советская, д.22, корп.4.
Цоколь.
67 кв.м.
Арендатор- «Озон», «Яндекс Маркет» ( один арендатор, работающий по 2-м франшизам)
Стоимость- 7,1 млн.руб.
МАП- 55 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 10,7 лет.
Доходность- 9,3%🟢

✅ ГАБ в престижной локации в новом ЖК «Апила».

✅ Арендатор находится не первый год в помещении, оставить его после покупки - «синица в руках».

✅ Еще есть возможность получить «журавля в небе».

📉 Арендатор - несетевой, есть и другие минусы в этом объекте.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, с. Успенское, ул. Советская, д.22, корп.4.
Арендатор- «Озон», «Яндекс Маркет».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в новом ЖК.
ЖК «Апила» состоит из 4-х корпусов- коммерческие помещения есть только в 4 корпусе.
Часть помещений в этом корпусе находится в «подвешенном состоянии»- ЮИТ уже не продает (финский застройщик ушел из России), Эталон еще не продает (или вообще не будет)
Из-за этого в районе очень ограниченное количество коммерческой недвижимости.
Пустое помещение в этом доме продаётся за 10 млн.руб.- есть определенная недооценка рассматриваемого объекта.
Арендатор не первый год находится в помещении.
Арендная плата - ниже рынка.

🔴 Слабые стороны.
Возле этого дома не очень хорошая проходимость.
Несмотря на витринные окна, все помещения расположены в цоколе.
По соседству сдается помещение по 1000 руб за кв.м. в месяц.
Арендатор- несетевой, у них всего 2 ПВЗ.

🟢 Возможности.
Есть торг.
При снижении цены до 6,6-6,7 млн.руб. окупаемость пропорционально уменьшится.
Несмотря на находящуюся напротив школу, в помещении можно получить алкогольную лицензию.
Этот район в приоритете для открытия ПВЗ Вайлдберрис - фиолетовая зона.
Которые могут заплатить намного больше текущих арендаторов.

🔴 Угрозы.
Погнавшись за «журавлем», можно упустить «синицу».
В соседнем помещении, что сейчас сдается в аренду, раньше уже был Вайлдберрис.
Они закрылись из-за низкой доходности.
Сейчас возможно ситуация изменилась.
Но возможно, что нынешняя арендная плата предельная для работы в плюс любых ПВЗ.

✅ Выводы.
Весьма перспективный ГАБ для специалистов в коммерческой недвижимости.
Впрочем новичкам тоже обещает хорошую доходность.

ГАБ в креативном кластере Графит.
С арендатором «Моремания».

📌 Ранее мы уже рассматривали ГАБ в креативном кластере Графит, резко прибавивший в стоимости после смены арендатора.
Сегодня проанализируем еще один 📌

🟢 г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32.
Креативный кластер Графит.
1 этаж.
392 кв.м.
Арендатор — сеть ресторанов «Моремания».
Стоимость — 172 500 000 руб.
МАП — 1 250 000 руб.
Затраты на эксплуатационные услуги — 72 705 руб.
Окупаемость — 12,2 лет.
Доходность — 8,2% 🟢

✅ Помещение находится в очень проходимом месте в 3-х минутах пешком от станции метро Шоссе Энтузиастов.

✅ ГАБ с надежным сетевым арендатором: в ресторан съезжаются с нескольких районов.

📉 Долгая окупаемость.


Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32.
Арендатор — «Моремания».

🟢 Сильные стороны.

Помещение находится рядом с метро — в 3-х минутах пешком.
Первое и самое проходимое помещение в здании.
Более 50 парковочных мест: платный городской паркинг + стихиный паркинг во дворе.
Хороший постоянный трафик: сотрудники ближайших бизнес-центров и жители нескольких районов.
Также дополнительный трафик образуется благодаря концертной площадке.
Рядом «Пятерочка», «Додо пицца», «Мята Signature», «Братья Караваевы».
Делает ремонт «Вкусно и Точка»- скоро появится еще одна точка притяжения.
Отдельная входная группа с улицы, панорамное остекление.
Земельный участок в собственности.
Небольшое количество помещений подобного формата в этом районе.
Подписан долгосрочный договор аренды на 5 лет, есть алкогольная лицензия.
Арендатор уже более 2-х лет на объекте.
Наличие летней веранды рядом со входом.

🔴 Слабые стороны.

Относительно долгая окупаемость — более 11 лет.
Несмотря ни на что, пока это все еще больше промзона.
Рядом немного жилых домов.


🟢 Возможности.

Собственник согласно договору в праве каждый год индексировать арендную ставку на 7,5%.
В рамках договора одна индексация уже была.
Планируется плотная жилая застройка района.
По соседству уже строят «EVOPARK Измайлово».
Помещение имеет универсальную планировку ( много входов) : в будущем можно сдать почти под любые проекты.



🔴 Угрозы.

По истечении договора арендатор может его не продлить.
Если это произойдет в период активной стройки, то на подбор нового потребуется время.

✅ Выводы.

После съезда предыдущего арендатора ( «Макдональдс»), новый ( «Моремания») был найден в течение 3-х месяцев и на более выгодных условиях ( арендная плата стала больше)
Вследствие этого ГАБ с «Мореманией» стоит дороже, чем стоил ГАБ с «Макдональдс».
ГАБ в востребованном у застройщиков районе с постоянным потоком гостей и привлекательным форматом.
Большой трафик ввиду ввода жилья, а также развития креативного кластера и активности концертной площадки.

ГАБ со стоматологией.
В Нахабино.

📌 Нам ранее попадались ГАБы со стоматологией, но разбирать их не было никакого резона.
В них была слишком долгая окупаемость.
Однако этот ГАБ, думаем, заслуживает вашего внимания📌

🟢 МО, р.п. Нахабино, ул. Чкалова, д.7.
1 этаж.
129,9 кв.м.
Арендатор- Стоматология.
Стоимость- 18 млн.руб.
МАП- 132 000 руб.
Окупаемость- 11,4 лет.
Доходность- 8,8%🟢

✅ Арендатор работает в этом помещении более 10 лет.

✅ Есть возможность индексации арендной платы.

📉 Арендатор не сетевой, да и к расположению есть вопросы.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, р.п. Нахабино, ул. Чкалова, д.7.
Арендатор- «Стоматология».

🟢 Сильные стороны.

Стоматология в этом помещении более 10 лет.
В этом районе практически не имеет конкурентов.
Этот вид бизнеса весьма надежен, стоматологии редко переезжают с места на место.
Арендатор компенсирует все коммунальные и эксплуатационные услуги, включая капитальный ремонт.
Арендная плата ниже рынка.
В этом районе цена 1200-1400 руб за кв.м.
В этом году была индексация арендной платы.

🔴 Слабые стороны.

Помещение находится в углу дома - вход со двора. Несмотря на то, что по центру есть арка, большинство коммерции ( Апрель, Красное и Белое и т.д.) с другой стороны дома.

🟢 Возможности.

Арендодатель имеет право на одностороннюю индексацию арендной платы на 10%.
Договор аренды заканчивается через 2 года.
Есть возможность сделать арендную ставку рыночной или даже чуть выше.

🔴 Угрозы.

Арендатор- не сетевой.
У него всего одна стоматология.
В данный момент не совсем понятно, кому еще из сетевых арендаторов можно сдать это помещение.

✅ Выводы.

В этом месте арендодатель и арендатор очень сильно зависят друг от друга.
Арендодателю будет сложно найти другого арендатора.
Арендатору - другое помещение.
Отличный вариант для тех, кто давно подыскивал стоматологию в качестве арендатора.

ГАБ с «Красным и белым».
В Лефортово.

📌 Сегодня рассмотрим очень противоречивый ГАБ.
С множеством граней- все, как мы любим📌

🟢 г. Москва, ул. Крюковская, д.23.
Цоколь.
193,7 кв.м.
Арендатор- «Красное и Белое».
Стоимость- 14,6 млн.руб.
МАП- 140 000 руб.
Окупаемость- 8,7 лет.
Доходность- 11,5%🟢

✅ С такой окупаемостью ГАБы с «Красным и Белым» нам не попадались.
В самых спорных окупаемость- от 10 лет.

✅ Даже если рассматривать его как пустое помещение, цена за квадратный метр очень привлекательна.

📉 Это цоколь пятиэтажного дома. С видом на «немецкое» ( Введенское) кладбище.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Крюковская, д.23.
Арендатор- «Красное и Белое».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ с надежным федеральным арендатором, который по своей инициативе съезжает крайне редко.
«Красное и Белое» практически не ошибаются с выбором места под свои магазины.
Заключён договор аренды на 15 лет.
Отличная окупаемость для ГАБа с «КИБ».
После 4-х месяцев работы магазин со слов продавца показывает хорошую динамику по прибыли.
У помещения высокая кадастровая стоимость - в случае сноса жилого дома вложения в покупку компенсирует государство.

🔴 Слабые стороны.
Расположение помещения оставляет желать лучшего.
Рядом несколько пятиэтажных домов, напротив кладбище, но не вход в него, а ограда.
Это цоколь пятиэтажного дома.
Договор на 15 лет:
это с одной стороны -надежность,
с другой- индексация арендной платы маловероятна.

🟢 Возможности.
Два пятиэтажных дома рядом попали в программу реновации.
Стоит ожидать появления на их месте высотных домов.
Неожиданно, но, находящиеся по соседству два особняка тоже продаются.
С текущей тенденцией они могут превратиться в многоэтажные дома.
А район вокруг этого ГАБа полностью преобразится.
Сейчас «КИБ» использует не всю площадь.
При увеличении потока покупателей возможно сделают второй зал.

🔴 Угрозы.
Дом 1961 года постройки.
Не вошел в программу реновации.
Однако в 30-40-х годах возможна новая программа сноса старых домов.
Капитальный ремонт дома запланирован через 8 лет и может принести большие неудобства арендатору.

✅ Выводы.
У этого ГАБа достаточно много граней.
Мы постарались рассмотреть каждую.
Несмотря ни на что, думаем, что быстро продадут.

ГАБ с «Красным и Белым».
В Лефортово.
P.S.

Решили, что недостаточно раскрыли еще одну грань этого ГАБа.

Продавец очень жалеет, что дом, в котором находится ГАБ, не попал в программу реновации.

По причине высокой кадастровой стоимости, он рассчитывает получить компенсацию ( в случае сноса), за которую сейчас его продает.

Вот такой интересный возможный зигзаг судьбы - ваш ГАБ покупает государство.

ГАБ с «Дикси».
В строящемся корпусе ЖК «Римский».

💰 Продан💰

Рецепт быстрой продажи- активная реклама, 1 этаж нового ЖК, близость к Москве.

https://t.me/publicGaB/289

https://t.me/publicGaB/290

ГАБы с арендаторами, переставшими развиваться.

Мы решили провести небольшое исследование.
Любопытно понаблюдать, как меняется количество таких ГАБов.
Сейчас в Московском регионе присутствуют крупные федеральные сети, которые не открывают новые филиалы.

Выделили 3 наиболее крупные, на наш взгляд, из них:
1️⃣ «Гемотест»
2️⃣ «Хеликс»
3️⃣ «Бристоль»

Начнём с первой компании.

«Гемотест» очень активно развивался в период 2020-2022 гг.
Ими были набраны огромные кредиты в расчете на продолжение пандемии коронавируса.
Несмотря на то, что продолжения не случилось, массовых закрытий лабораторий «Гемотест» тоже не последовало.
Последние 2 года они практически ничего нового не открывают.
Логично предположить, что количество ГАБов с «Гемотест» тоже пошло на убыль.

Сейчас в Москве и области в продаже 5 ГАБов с «Гемотест»:

❇️ МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25.
❇️ МО, г. Реутов, проспект Мира, д.17.
❇️ МО, г. Люберцы, ул. Вертолетная, д.46.
❇️ г. Москва, ул. Снежная, д.17, корп.1.
❇️ г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.

Попросили коллег из канала Доходные ГАБы разобрать наиболее интересный.

ГАБы с арендаторами, переставшими развиваться.
«Гемотест».

Коллеги из канала Инвестиции в недвижимость предложили выбрать и разобрать наиболее интересный ГАБ с «Гемотест».

Итак,
🟢МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25- уже разбирали.
🔴 Г. Москва, ул. Снежная, д.17- ГАБ из программы реновации.

Остаётся три варианта:
Из ГАБов в старом доме в Реутове,
в новом доме в Люберцах и
среднем доме в Москве выбираем последний:
🟢 Г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.

Надеемся, что после публикации разбора, поймете почему.