ГАБ с «Вайлдберис» в подвале с отличной окупаемостью.

📌 Несмотря на все метаморфозы с «Вайлдберрис», ГАБы с их ПВЗ продолжают покупать.
Особенно быстро продаются в подвалах и цоколях с 6-летней окупаемостью.
Подобные ГАБы, которые мы рассматривали на канале, уже раскуплены.
Сейчас мы выбрали наиболее ликвидный из тех, что в продаже,
отбраковав 5-этажки, входы со двора и пр.📌

🟢 г. Москва, ул. Радужная, д.26.
Подвал.
160 кв.м.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость- 17 млн.руб.
МАП- 240 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги - 10 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 6,2 лет.
Доходность- 13,8%🟢

✅ ГАБ находится на первой линии оживленной улицы.
✅ Сетевой надежный арендатор, который платит арендную плату без задержек.
📉 Это подвал , и МАП ( месячная арендная плата) для него слишком высокая.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Радужная, д.26.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
«Вайлдберрис»- надежный сетевой арендатор ( не франшизеры).
Пункт выдачи заказов функционирует около года, ГАБ проверен временем.
ПВЗ имеет неплохие обороты, «письма счастья» о понижении арендной платы продавец пока не получал.
Вход в помещение хорошо виден с улицы, расположен на 1 линии.
Отсутствие рядом большего количества коммерческих помещений позволяет устанавливать высокую арендную плату.
Отличная окупаемость для федерального арендатора.

🔴 Слабые стороны.
Это подвал.
Несмотря на хорошее расположение, ликвидность помещений в подвале хуже, чем на 1 этаже.
Торга нет.

🟢 Возможности.
Рядом строятся дома по программе реновации, количество жителей будет увеличиваться.

🔴 Угрозы.
«Вайлдберрис» может закрыться из-за жалоб посетителей (а они есть) на лестницу в подвал.
Однако для этого им нужно будет подобрать альтернативное помещение на 1 этаже.
Пока таких нет.
Если съедет пункт выдачи заказов, помещение скорее всего получится сдать по более дешевой цене.

✅ Выводы.
ГАБ для любителей быстрой окупаемости.
Готовых рискнуть, но в меру.
Другие ГАБы с такой доходностью находятся в 5-этажках или имеют входы со двора.

ГАБ с «Вайлдберрис» в новом ЖК.

📌 Опять Вайлдберрис(.
Постараемся после этого обзора сделать перерыв, и какое-то время не делать разборы ГАБов с этим неоднозначным арендатором.
Однако здесь не смогли удержаться.📌

🟢 МО, дер. Сабурово, ул. Парковая, д.24.
1 этаж,
114 кв.м.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 21 млн.руб.
МАП- 228 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 11 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 8 лет.
Доходность- 12%🟢

✅ ГАБ находится в ЖК, где практически нет коммерческих помещений.
✅ Планируется дальнейшая застройка рядом.
📉 Вход в помещение не на первой линии ( смотрит в поле).

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, дер. Сабурово, ул. Парковая, д.24.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
«Вайлдберрис»- надежный сетевой арендатор ( в очередной раз) , не задерживает арендную плату.
В ЖК «Пятницкие кварталы» спроектировали очень мало коммерческих помещений (1 дом= 1-2 коммерческих помещения).
Практически нет конкуренции, все остальные - сданы.
В таких условиях ПВЗ ( пункт выдачи заказов) «Вайлдберрис» «обречен на коммерческий успех».
На помещение была очередь из потенциальных арендаторов.

🔴 Слабые стороны.
Вход в помещение смотрит на пустырь ( на нем планируется застройка новой очереди ЖК, но пока это - поле).
Помещение находится в последнем доме, который еще не полностью заселен.
ПВЗ только открылся, ГАБ не проверен временем.

🟢 Возможности.
Дальнейшая застройка ЖК.
Торг по цене.

🔴 Угрозы.
В это непростое для себя «турбулентное время» Вайлдберрис» может попросить скидку.

✅ Выводы.
Даже если «Вайлдберрис» съедет , помещение долго пустовать не будет.
Думаем, что ГАБ будет реализован в течение полугода.

ГАБ с «Вайлдберрис» в новом ЖК

💰Продан💰

🚀Очень быстро🚀

Экспонировался около месяца.
Для нас немного неожиданно, но мы тоже увидели в нем хорошую перспективу.


https://t.me/publicGaB/149

ГАБ на Веерной с «Вайлдберрис» и «КИБ».

💰Продан💰

Экспонировался больше года.
За это время цена снизилась на 2 млн.руб.
До 36,5 млн.руб.
За эту сумму похоже и был продан.
Тут мы немного ошиблись в прогнозе, ожидали его реализации еще осенью.

https://t.me/publicGaB/27

https://t.me/publicGaB/127

ГАБ с «Ароматным миром» в Химках-2.

📌 Год назад мы делали анализ подобного ГАБа в Химках даже с худшей доходностью.
Он был реализован в течение пары месяцев. Сейчас ГАБы с алкомаркетами продаются очень быстро.
Поэтому спешим сделать этот анализ📌

🟢 МО, г. Химки, Тепличный проезд, д.6.
1 этаж,
70 кв.м.
Арендатор- «Ароматный мир».
Стоимость- 16,2 млн.руб.
МАП- 120 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 11,3 лет.
Доходность- 8,9 %🟢

✅ Хорошее расположение на въезде в район и соседство с магазином «Красное и белое».
✅ В наше время сложно найти ГАБы с алкомаркетами и с такой доходностью в новостройках.
📉 Не обойдется и без Угроз и Слабых сторон.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Химки, Тепличный проезд, д.6.
Арендатор- «Ароматный мир».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится на 1 линии в 1 доме ЖК «Химки-2019»
Соседствует с магазином «Красное и Белое».
Для жителей района синергия алкомаркетов является точкой притяжения.
Заключён долгосрочный договор аренды на 10 лет.
«Ароматный мир» арендует помещение уже 2 года.
Не съехал после индексации арендной платы.

🔴 Слабые стороны.
Нет торга по цене.
«Ароматный мир» считается менее надежным арендатором, чем «Красное и белое» или «Винлаб».

🟢 Возможности.
Доступна индексация арендной платы по инициативе арендодателя.

🔴 Угрозы.
В случае дальнейшего появления конкурентов в ЖК продажи «Ароматного мира» могут ухудшиться.

✅ Выводы.
На сегодняшний день- это одно из лучших предложений по доходности с алкомаркетами.
Прогнозируем быструю продажу.

ГАБ с «Вкусвилл» в Воскресенском.

📌 Мы ранее не делали обзоры на ГАБы с этим арендатором.
Сегодня хотим исправить это упущение.📌

🟢 г. Москва, пос. Воскресенское, Чечерский проезд, д.128.
1 этаж.
243 кв.м.
Арендатор- «Вкусвилл».
Стоимость - 80 млн.руб.
МАП- 520 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 12,8 лет.
Доходность- 7,8%🟢

✅ Отличное расположение в точке притяжения рядом с «Пятерочкой» и напротив Торгового центра.
✅ Район активно заселяется.
📉 Долгая окупаемость для такого «динамичного» арендатора как «Вкусвилл»

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, пос. Воскресенское, Чечерский проезд , д.128.
Арендатор- «Вкусвилл»

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в одном из лучших мест района. Напротив торгового центра «Бутово Молл».
Рядом - точка притяжения «Пятерочка».
В помещение - 2 входа спереди ( поделено на 2 кадастровых номера).
«Вкусвилл» известен своей любовью к переездам в лучшие локации.
Но в этом случае лучшее расположение они вряд ли подберут.
«Вкусвилл» арендует помещение с 2021 года.

🔴 Слабые стороны.
У «Вкусвилл» краткосрочный договор.
Очень долгая окупаемость объекта.
Район не полностью заселен.

🟢 Возможности.
Раньше на месте Вкусвилл было 2 арендатора- «Цветовик» и «Дринкс».
Если помещение сдать по частям , возможно получить больше.
Район будет заселяться.

🔴 Угрозы.
Насколько нам известно, дела у магазина идут не очень.
Закрывать не планируют, но думают над увеличением прибыли.

✅ Выводы.
Высокая цена обусловлена не только нахождением «Вкусвилл» в помещении, но и его расположением.
Высока вероятность, что в период срока окупаемости этого помещения арендаторы будут меняться.
Однако, это возможно только увеличит МАП.

ГАБы раскупают.

Именно сейчас этот процесс ускорился.
Мы на своем канале стараемся публиковать самые интересные ГАБы по доходности или просто любопытные.

Выбирая объект для анализа, зачастую не успеваем его проработать.
Некоторые из них экспонируются меньше месяца‼️

Сейчас вы не найдете ГАБы с «Красным и белым» в новостройке с 11- летней окупаемостью .
Да и другие сетевые алкомаркеты или аптеки продаются в новых жилых домах очень быстро.
Многие из тех, кто покупал раньше квартиры под сдачу в аренду, перешли на покупку ГАБов.

В итоге, думаем все ГАБы не купят.
Просто у них доходность приблизится к квартирной.
На этом все и остановится.

ГАБ с диагностическим центром «Хеликс»
На Каширском шоссе.

💰Продан💰

Экспонировался около полугода.
Цену продажи снизили с
42 млн.руб. до 37,8 млн.руб.
Был продан в феврале.


https://t.me/publicGaB/82

https://t.me/publicGaB/83

ГАБ с «Верным» в Долгопрудном.

📌 К этому ГАБу привлекли наше внимание, и он действительно его заслуживает📌

🟢 МО, г. Долгопрудный, ул. Виноградная, д.7.
1 этаж+ антресоль.
980 кв.м.
Арендаторы- «Верный», пекарня.
Стоимость- 95 млн.руб.
МАП- 1 108 800 руб. ( минимальный)
Окупаемость ( «грязная»)- 7,5 лет.
Доходность- 13,4%🟢

✅ Очень хорошая окупаемость.
✅ Круглосуточный супермаркет «Верный» ( обречен на успех в этом месте) практически не имеет конкурентов рядом.
🥄 Если не «ложку дегтя», то минусы точно добавим.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Долгопрудный, ул. Виноградная, д.7.
Арендаторы- «Верный», пекарня.

🟢 Сильные стороны.
ГАБ находится рядом с густо населенным ЖК.
На автобусной остановке.
Круглосуточный супермаркет «Верный» практически не имеет конкуренции в этом районе.
ГАБ проверен временем - арендаторы успешно работают около 3 лет.

🔴 Слабые стороны.
Помещение расположено чуть в стороне от жилого массива.
На небольшом пригорке.
Здание переделали из бывшего производственного.

🟢 Возможности.
Есть торг по цене.
Арендный поток можно попробовать увеличить путем смены арендатора.

🔴Угрозы.
В случае появления конкурента на 1 этаже ЖК, часть покупателей в «Верный» не дойдет.
Исходя из данных в открытых источниках- нецелевое использование земельного участка (для размещения сельскохозяйственного предприятия).

✅ Выводы.
У ГАБа с таким расположением очень хорошая окупаемость, но нужно разбираться с документами.

Выбирая интересные помещения для своего анализа мы зачастую обращаемся к компании MalinaProperty, считаем их ведущими экспертами по торговой недвижимости.

На маркетплейсах коммерческой недвижимости ежедневно публикуется более 1000 предложений на продажу, многие предложения не заслуживают внимания, многие с неадекватными показателями и подводными камнями, коллеги из MalinaProperty фильтруют эти варианты и берут в работу только качественные варианты.

Рекомендуем подписаться на их телеграм-канал и посетить их сайт malinaproperty.ru, у них собран самый большой каталог качественных помещений с арендаторами на продажу в Москве и Московской области.
https://t.me/malinaproperty_ru

ГАБ в г. Королев.
С «Гемотест» и «Городской базой цветов».

📌 ГАБ достаточно давно продается.
Возможно потому, что его плюсы не сразу «бросаются в глаза».
Поэтому выбрали его для разбора📌

🟢 МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25.
1 этаж.
199 кв.м.
Арендаторы:
«Гемотест»- 121 кв.м.
«Городская база цветов»- 78 кв.м.
Стоимость - 29,9 млн.руб.
Общий МАП- 226 500 руб.
МАП «Гемотест»- 136 500 руб.
МАП «Городская база цветов»- 90 000 руб.
Окупаемость ( «грязная»)- 11 лет.
Доходность- 9%🟢

✅ ГАБ с 2 надежными сетевыми арендаторами.
✅ Хорошая доходность для сетевых арендаторов.
✅ Расположен в центре района на автомобильном траффике.
📉 Безусловно будут и минусы.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25.
Арендаторы- «Гемотест», «Городская база цветов».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ с 2 надежными сетевыми арендаторами.
Которые находятся на объекте не первый год ( с января 2022 года).
Каждый арендатор имеет отдельный вход.
У «Гемотест» подписан долгосрочный договор аренды на 5 лет.
Помещение находится на хорошем автомобильном траффике.
Рядом автобусная остановка.
В этом же доме по соседству сетевые арендаторы- «Магнит», «Красное и Белое», «Фикс Прайс», «Вайлдберис».
Сетевые соседи обеспечивают в этом месте точку притяжения.
Около дома есть парковка.
Арендная плата не завышенная.
В районе у этих арендаторов нет конкурентов.

🔴 Слабые стороны.
Есть сомнения, что в этом районе высокий спрос на услуги, которые предоставляют арендаторы.

🟢 Возможности.
У «Гемотест» в договоре прописана возможность индексации арендной платы на 5% .
Есть торг по цене.
Этот дом интересен для развития аптечным сетям.
Можно переподписаться с другими арендаторами по более выгодной арендной ставке.

🔴 Угрозы.
Исходя из плана БТИ, отдельный вход в «Городскую базу цветов» не узаконен.
Если это так, то возможны дополнительные затраты на его узаконение ( возможно продавец уже прошел эту процедуру)
У «Гемотест» пару месяцев назад были задержки арендной платы - возможны грядущие проблемы.

✅ Выводы.
Сейчас это лучший ГАБ с «Гемотест» на рынке.
По соотношению «цена-качество».
Для коллекционеров ГАБов ( серийных арендодателей) должен представлять интерес.

Перспективный ГАБ с «Ароматным миром»
В ЖК «Тетрис»

💰Продан💰.

Похоже, что покупателя не отпугнула низкая доходность и отсутствие торга.

Стоило начаться строительству нового корпуса ЖК, как помещение исчезло из открытой продажи.



https://t.me/publicGaB/144

https://t.me/publicGaB/145

ГАБ в реновационном доме.

📌 Рынок настолько очистился, что мы решили сделать обзор ГАБа в доме, попавшем в программу реновации📌

🟢г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д.2
1 этаж.
31,5 кв.м.
Арендатор- «Планета здоровья».
Стоимость- 41 590 000 руб.
МАП- 410 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 8,5 лет.
Доходность- 11,8%🟢

📉 Помещение находится в доме, который попал в программу реновации.
📉 Снос по графику предстоит в 2029-2032 гг.
✅ Будут и сильные стороны.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

#️⃣ Недоходный ГАБ.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д.2.
Арендатор- «Планета здоровья».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится рядом с входом в метро Сходненская.
Постоянный поток пассажиров проходит около него.
Пока дом стоит, помещение пустовать не будет.
Надежный сетевой арендатор уже не первый год на объекте.
Этот актив будет выкуплен городом по рыночной стоимости ( по мнению города), как придет время.
Вам не нужно будет искать покупателей на него ( легкий выход из актива)
Практика говорит о том, что выкупную цену можно оспорить через суд и немного увеличить ее.

🔴 Слабые стороны.
По графику снос этого дома предстоит в период 2029-2032 гг.
Это квартира, переделанная в нежилое помещение.

🟢 Возможности.
Есть торг по цене.
Программу реновации могут перенести на более поздний срок ( но могут и ускорить).

🔴 Угрозы.
Велика вероятность, что ваш актив снесут до возврата инвестиций.
Если не были соблюдены все формальности по переводу квартиры в нежилое помещение, город выкупит помещение по совсем маленькой цене.

✅ Выводы.
Сложно сказать, кто может купить такой ГАБ.
Он может подойти под какие-то совсем изощренные цели.

#️⃣ Недоходный ГАБ.

ГАБ в пос. Северный.
С «Красным и Белым».

📌 Этот арендатор пользуется популярностью у покупателей ГАБов.
Именно поэтому подобные предложения сейчас сложно найти 📌

🟢г. Москва, Дмитровское шоссе, д.165Д к.4.
1 этаж.
140 кв.м.
Арендатор- «Красное и Белое».
Стоимость- 22,5 млн.руб.
МАП- 170 000 руб.
Окупаемость («грязная»)- 11 лет ( но вообще-то больше).
Доходность- 9%🟢

✅ Помещение на выходе из строящегося метро «Физтех».
✅ ГАБы с «Красным и Белым» сейчас продаются с 12-13- летней окупаемостью.
📉 В этом помещении есть и минусы.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.