Пока все обсуждают дело Долиной и судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью, я хочу сказать кое-что важное про торги.

👨‍👩‍👧‍👦Большинство думает: «купить на торгах — страшно, на вторичке — понятно и безопасно». На практике в ряде вопросов всё с точностью до наоборот.

❓Что сейчас происходит на вторичном рынке. После того как Верховный суд в декабре 2025 года по делу Долиной — Лурье защитил покупателя (Определение ВС РФ от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2), нижестоящие суды продолжили выносить решения против покупателей — зафиксировано как минимум 30 таких случаев.

👵 Продавцы, которые раньше ссылались на статью 178 ГК РФ (заблуждение), массово переключились на статью 177 ГК РФ (неспособность понимать свои действия). И как только суд ссылается на эту статью — покупатель почти гарантированно проигрывает, будь он хоть трижды добросовестным.

👀 В апреле 2026 года ВС вынес показательное решение по делу Евсейчик (Определение СК ВС РФ от 26.03.2026): квартиру вернули продавцу — пожилой женщине из Новгородской области, — потому что покупатель был профессиональным риелтором и купил её единственное жильё по заниженной цене.

В итоге часто получается так: квартиру суд возвращает продавцу, а взыскать с него деньги невозможно — он банкрот или средства уже выведены.

🧑‍⚖️ Теперь про торги. На банкротных и арестованных торгах вопрос дееспособности продавца физически не возникает, потому что там нет «продавца-физлица», который через год придёт в суд со ссылкой на статью 177 ГК РФ.

💰 Имущество реализует арбитражный управляющий или организатор торгов — должностное лицо, действующее строго в рамках судебного решения. Никакого «я не понимала, что подписываю», никакой психолого-психиатрической экспертизы.

Это не значит, что на торгах нет никаких рисков — они есть, и я про них говорю честно.

Но целый пласт проблем, который прямо сейчас превращает вторичный рынок в поле судебных войн, в торгах попросту отсутствует структурно.

✔️В воскресенье (10.00) и понедельник (19.00) на вебинарах по арестованным торгам разберу, какие риски там реально есть и как с ними работать. Ссылка на подключение будет в канале утром в день эфира.

#банкротныеторги #недвижимость #купитьквартиру #инвестициивнедвижимость

С какой суммы можно заходить в арестованные торги?

Ответ на этот вопрос проще, чем кажется, и он буквально написан в законе. Минимальная стоимость лота на арестованных торгах определяется тем, с какой суммы долга пристав вообще может арестовать имущество должника.

По части 1.1 статьи 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» — это 3 000 рублей.

Сейчас в Государственной думе находится на рассмотрении законопроект о повышении этого порога до 30 000 рублей.

Логика понятна: при нынешнем пороге административные расходы на организацию ареста и реализации имущества нередко превышают сумму самого долга, что делает процедуру экономически бессмысленной. Повышение порога должно отсечь совсем мелкие дела.
Как думаете, повысят? Голосуйте в опросе 👇

❤️🧡💛💚💙🖤
Завтра, 17 мая в 10:00 МСК, на вебинаре по арестованным торгам разбираю практику.

Ссылка на подключение появится в канале утром.

Если завтра не можете — второй эфир в понедельник, 18 мая, в 19:00 МСК.

Первые участники курса по арестованным торгам уже зафиксировали себе лучшие условия входа.

😉 Если вы были на вебинаре, то знаете, что делать в ближайшие 2 часа здесь: https://brickskills.ru/arest_torgi/

И спасибо за ваши вопросы и активность - получился очень живой диалог 🥰

✔️ Если не были на вебинаре, то приходите завтра на живой повтор: расскажу все еще раз и отвечу на новые вопросы.

❤️🧡💛💚💙🖤
18 мая в 19.00 мск
Ссылка для подключения та же:
https://protorgicom.getcourse.ru/pl/webinar/show?id=3284373

Поставьте себе будильник и сохраните ссылку, чтобы ничего не пропустить 😉

Провела оба эфира. Спасибо всем, кто был — вопросы были острые и по делу, именно ради таких разборов и стоит делать живые встречи.

По курсу. Я открыла запись на курс по арестованным торгам. Это не марафон с ежедневными эфирами и домашними заданиями в духе «напишите аффирмации». Это структурированное обучение с разбором реальных лотов, механики проверки объектов и работы с площадками. Для тех, кто хочет зайти в арестованные торги с пониманием, а не методом проб и ошибок на живых деньгах.

Для всех, кто присоединится к курсу сегодня до 22.00 (мск) сохраняются бонусы

🎁🎁🎁
1. Тариф База - доступ к курсу "Нейросети в торгах и недвижимости" на 12 мес. с обновлениями.
2. Тариф Практика: Нейросети + индивидуальный разбор 1 лота вместе со мной
3. Тариф Сопровождение: Нейросети + разбор + возможность задавать вопросы мне во время обучения в личном чате

Подробнее о программах здесь:

https://brickskills.ru/arest_torgi/

По всем вопросам можно писать сюда:
@zabota_protorgi

Могут ли отменить арестованные торги на втором аукционе?

Вчера нажимаю кнопку "завершить вебинар", и прилетает последний вопрос - он в заголовке.

Мои ученики знают, что я и по ночам отвечаю на вопросы 😅 и этот не давал мне спать сегодня.

Отвечаю:

Могут отменить. И многие думают, что основной риск в торгах - что-то не то с процедурой самих торгов. Но в арестованных торгах не так.

Самый большой риск лежит не в сфере торгов, а возникает еще ДО торгов.

Это основание взыскания - причина, по которой имущество вообще продают.

Если отпадает причина = отпадают торги.

Нужно уметь анализировать основания взыскания.

В курсе я с самого первого модуля ввожу вот такую табличку и говорю, что самые стабильные - судебные заложенные торги; а нестабильные - внесудебные незаложенные.

А внутри много вариантов, и их нужно анализировать. Сначала может показаться сложно, но после первых 5 проанализированных лотов все происходит на автомате.

🖥️ Погрузиться в тему арестованных торгов можно здесь:
https://brickskills.ru/arest_torgi/

А все, кто уже присоединился к курсу, не забудьте проверить почту, там доступ к платформе, а дальнейшие инструкции придут вам на следующей неделе

Пропустили вебинар по арестованным торгам?

Ответ на вопросы: «Эх, не успел на эфир», «Была в дороге, а запись будет?»

Запись есть.

Те, кто её досматривает до конца, начинают совсем по‑другому смотреть на арестованные торги: не как на страшную юридическую процедуру, а как на понятный, живой рынок, в который можно зайти простому человеку.

На вебинаре мы разбирали:

✔️ как устроены арестованные торги;
✔️ какие шаги нужно пройти от первого знакомства с системой до участия в реальных торгах;
✔️ 3 типичных ошибки при проверке лота, из‑за которых новички рискуют залететь в проблемный объект.

Сегодня и завтра я отдаю запись тем, кто не успел,
и параллельно набираю людей в поток, который стартует 3 июня.

В курсе мы не просто «смотрим, как это работает», а пошагово идём от нулевого понимания до ваших первых реальных лотов на арестованных торгах:

с объяснением механики, отбором лотов и разбором ваших вопросов по ходу.

💬 Если хотите запись вебинара —
напишите в комментариях слово «ВЕБИНАР»,
мои помощники пришлют ссылку в личку.

Коммент ни к чему вас не обязывает. Но очень часто именно с одной записи всё и начинается.

Что вы реально будете уметь после программы по арестованным торгам

Программа, которая стартует 3 июня, устроена так, чтобы провести вас через весь цикл сделки на арестованных торгах — от поиска лота до снятия обременений и работы со сложными случаями.

1️⃣ Карта местности и первые шаги

Вы понимаете, что вообще продаётся на арестованных торгах и где искать лоты.
Разбираемся, чем арестованные торги отличаются от других процедур, как имущество оказывается на торгах, и что вам нужно для старта: в том числе электронная подпись и регистрация на площадках.

2️⃣Правовая база без воды

Дальше мы идём в юридическую сторону, но по‑человечески:
– что такое основание для взыскания, как работает судебный и внесудебный порядок взыскания;
– в чём особенности реализации залогового и незалогового имущества;
– какие сроки вообще есть у приставов и кредиторов, и как они влияют на ваши сделки.

Это нужно для того, чтобы вы понимали, почему лот оказался на торгах именно сейчас и какие риски за этим могут стоять.

3️⃣ Пошаговая работа с лотом — от поиска до заявки

Здесь начинается самая прикладная часть:
– что происходит после того, как появилось основание для взыскания;
– как пошагово проводится процедура торгов;
– как делать первичный анализ лота,
– как проверять его по судебным сайтам и ФССП,
– какие запросы отправлять организатору торгов и приставу,
– как готовить осмотр, считать задаток, понимать вознаграждение площадки и правильно подать заявку.


По сути, вы получаете чек‑лист действий от момента «я увидел интересный лот» до «моя заявка подана корректно».

4️⃣ Что делать после победы и с проблемными случаями

Если вы выигрываете:
– как проходит участие в аукционе;
– как подводятся итоги торгов и заключается договор;
– как правильно принять имущество, вскрыть помещение/вещи должника, снять залог и другие обременения.

Отдельный большой блок — юридические обременения и сложные лоты: совместная и долевая собственность, проживающие и выселение, особенности недвижимости и авто, взносы и т.д.

5️⃣ Как защищать свои интересы

В финальной части курса вы учитесь воздействовать на должностных лиц и защищать свои сделки:
– работа с организатором торгов и Росимуществом, когда не дают данные;
– взаимодействие с приставами;
– обжалование решений Росреестра;
– обжалование торгов и действий организаторов в ФАС и в суде;
– возврат денег победителю, если торги оспаривают.

Это тот слой, который многие вообще не учитывают, пока не столкнутся с проблемой.

✔️ Плюс в программе есть бонусный модуль про продажу арестованного имущества без торгов и участие в торгах как агент.

📌 Если вы хотите не просто «посмотреть, что там на торгах», а по‑взрослому освоить полный цикл сделки, переходите на сайт с подробной программой, тарифами и оплатой:
brickskills.ru/arest_torgi
brickskills.ru/arest_torgi

На странице вы сможете спокойно изучить модули, выбрать подходящий тариф и сразу оплатить участие в потоке 3 июня.

А если останутся вопросы — напишите сюда: @zabota_protorgi

Когда налог с продажи недвижимости может “внезапно” вырасти с 13% до 22%

Часто слышу: «Ну с продажи квартиры же всегда 13% — что тут считать?»
К сожалению, это не всегда так. И иногда разница в ставке — это сотни тысяч рублей.

В этом году Минфин дал новое разъяснение по налогообложению доходов от продажи недвижимости:
Письмо Минфина России № 03-04-05/13086 от 20.02.2026.

Ключевая идея: если недвижимость признают “предпринимательской”, доход от её продажи может облагаться по ставке до 22%, а не по привычным 13–15%.

Пока до конца не ясно, как именно на практике будут отличать личную недвижимость от предпринимательской.

Но логично предположить, что инспекции будут смотреть на совокупность признаков.

Скорее всего, в зону риска попадут объекты, которые:
✔️ сдавались официально с оформленными договорами и отражением дохода как от деятельности;
✔️ давали вам льготы или применялись в спецрежимах как бизнес‑имущество;
✔️ перепродавались в короткие сроки сериями сделок, как это обычно бывает у тех, кто фактически занимается перепродажей профессионально.

Если же по объекту ничего из этого нет и он действительно использовался как имущество личного пользования, ваша позиция ближе к ставке 13–15%, но к документам и фактам всё равно придётся относиться внимательно.

📌 Вывод в двух строках
– Для недвижимости личного пользования в большинстве случаев сохраняется ставка 13–15%.
– Для имущества, которое по факту тянет на “предпринимательское”, риск ставки 13–22% становится гораздо реальнее.

В моих программах по имущественным торгам мы такие вещи разбираем отдельно:

важно считать не только “красивую” маржу на сделке, но и чистый результат после налогов и обязательных расходов.

➖➖➖
Канал в Максе

Найди лишнее.

Сделайте паузу, посмотрите на фото. Нашли лишнее? Если да, то читайте дальше.

Что вообще продаётся на арестованных торгах?

Первый вопрос, который возникает, когда только узнаешь про торги.

А давайте покажу: ссылка на лот
✔️Квартира 38,5 кв.м.
✔️г.Химки, мкр. Велтон, ул.Лесная, 6.

📈Цена на открытом рынке от 6,8 млн.

📉 Цена на торгах: 3.828.302 руб. Но цена на арестованных торгах обманчива. Научу вас определять минимальные вложения.

На арестованных торгах всегда есть: ➕вознаграждение площадки (платит победитель)
➕на аукционе обязательно должен быть сделан как минимум 1 шаг.

📌 Один шаг в этом лоте почти незаметен: 2 тыс. руб.

А вот вознаграждение площадки всегда разное и может быть ощутимо.

📌 Здесь оно составляет 10% от первоначальной цены, т.е. 382 830 руб.

Считаем все в целом и получаем, что минимальные вложения: 4 213 132 руб.

Да, возможно, на торгах будут активные конкуренты, но точно так же возможно, что их не будет 😉

А теперь сравниваем 4,2 млн. на торгах и от 6,8 млн. на открытом рынке. Потенциал для заработка от 2,5 млн. с одного лота.

Впечатляет? Ставим 🔥

🎙 Я решила провести еще один вебинар в среду 27 мая в 19.00 (мск). Новый вебинар с новой программой, покажу РЕАЛЬНЫЕ лоты разных типов и на разный кошелек. Возможно, кто-то даже что-то присмотрит для себя.

Ссылка будет в канале.