Признавайтесь: сколько времени в прошлом месяце вы убили на ручной подбор аналогов?

✅ Открываете ЦИАН, Авито, Домклик.
✅ Фильтруете по району, площади, этажу.
✅ Сравниваете состояние, годы постройки.
✅ Потом пытаетесь понять: цена предложения — это ещё не цена сделки. А какой торг реален? А какие аналоги вообще отсеять?

И в итоге – час, два, иногда полдня. А объект может уйти конкуренту.

Это та самая «скрытая рутина», которая съедает вашу энергию и не даёт масштабироваться.

Я приоткрою вам маленький кусочек курса по нейросетям.

Промпт, который превращает ИИ в вашего личного аналитика по подбору аналогов и расчёту рыночной цены.

Вы просто копируете текст промпта, вставляете в нейросеть – и она сама:

✅ задаст вам ровно 7 вопросов (тип, локация, площадь, состояние, назначение, ограничения, стратегия) - можете написать все сразу одним сообщением;
✅ найдёт 5–10 релевантных аналогов со ссылками;
✅ рассчитает цену за квадратный метр;
✅ отсечёт «висяки» и нерыночные предложения;
✅ определит реалистичный ценовой коридор;
✅ укажет факторы, которые снижают цену и увеличивают срок продажи;
✅ выдаст итоговый вердикт «реалистичная цена выхода» в рублях.

📍 Вот сам промпт ССЫЛКА

✅ копируйте, он длинный – 6 страниц.
✅ вставляйте в ИИ. Я люблю Perplexity платную версию, можно затестировать на бесплатной, либо отдайте промпт DeepSeek – он тоже хорош.

Попробуйте его уже сегодня на любом объекте, который сейчас рассматриваете. Один раз настроите – и будете пользоваться всегда.

Это только 1 из 20+ промптов в полном курсе.

В курсе вас ждут:
🔹 Анализ банкротных дел за 5 минут (долги, прописанные, риски оспаривания)
🔹 Проверка договора задатка с готовым протоколом разногласий
🔹 Расшифровка ЕГРН и ГПЗУ (что реально можно строить)
🔹 Налоговый калькулятор: физлицо, ИП, ООО – где чистая прибыль выше?
🔹 Скрипты для агента и продающее объявление на Авито
🔹 И ещё 15+ инструментов под любую сделку.

Хотите получить все промпты сразу и начать экономить 30+ часов в месяц?

[👉 КУПИТЬ ПОЛНЫЙ КУРС 👈]

✔️ Тариф «Старт» - 9 900 руб. на 4 мес.
✔️ Тариф «Про» - 18 900 руб. на 12 мес. с обновлениями раз в 3 мес.

Реклама. ИП Мамедова В.Э., ИНН 633011322762.
ERID 2VSb5yxSkMQ

Ш - шумы в купле-продаже

Иногда объект не покупают не потому, что он плохой, а потому что в голове звучит фраза:

«Слишком дешево — значит что-то не так».

И в этот момент решение принимает не инвестор, а ощущение.

Я много раз это видела:
человек на уровне фактов все проверил, но в финале отказывается, потому что «что-то смущает».

В инвестициях есть только две категории:
факты и мнения.

И если их не разделять — вы будете регулярно пропускать хорошие сделки.

Вот простой тест, который я сама использую:

👉 Можно ли это подтвердить документом или цифрой?

Если да — это факт.
Если нет — это мнение.

Возьмем классическую фразу:

«Слишком дешево — подозрительно»

Разбираем:

— «дешево» → это факт (можно сравнить с рынком)
— «подозрительно» → это уже интерпретация

Ключевой момент:
мнение — это не вывод, а задача на проверку.

Не «не беру», а → «что именно нужно проверить, чтобы это объяснить?»

Как думает начинающий:
«дешево → странно → лучше не рисковать»

Как думает инвестор:
«дешево → значит есть причина → ищу ее в фактах»

Почему это важно

Мозг всегда пытается вас защитить: от риска, неопределенности, ошибок.

И делает это через быстрые ярлыки: «плохой район», «неликвид», «что-то не так»

Что делать на практике

Каждую такую мысль нужно ловить и переводить:
❌ «объект сомнительный»
✅ «я пока не вижу факторов, объясняющих цену»

И дальше — в проверку.

Перед принятием решения задайте себе 3 вопроса:

✔️Какие факты у меня есть?
✔️Какие выводы — это мои интерпретации?
✔️Что нужно проверить, чтобы убрать неопределенность?

В инвестициях выигрывает не тот, кто «чувствует рынок». А тот, кто не принимает решения на ощущениях.

Я сделала простой чек-лист, который помогает это держать в голове. Его можно использовать на каждом объекте. Скачивайте и пользуйтесь 🤩

#банкротный_алфавит

30 апреля — последний день, чтобы не спорить с налоговой

До 30 апреля 2026 года нужно сдать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год.

Кого это касается в первую очередь:
— ИП, нотариусов, адвокатов (на общей системе или сдачи отчетности по НДФЛ)
— Тех, кто сдавал квартиру или дом в аренду без статуса самозанятого
— Тех, кто продал недвижимость или авто раньше минимального срока владения.

При этом сам налог нужно заплатить до 15 июля 2026 года.

Случаи, когда декларацию можно не сдавать:

✔️ Если вы продали квартиру, дом или участок, который был в собственности больше 5 лет (или 3 лет для отдельных случаев — наследство, дарение от близких, приватизация, единственное жильё)
✔️ Если жилье / участок под ним проданы не дороже 1 млн ₽, а авто и другая недвижимость — не дороже 250 тыс. ₽.

А если не уверены, надо или нет?

Лучше подать «нулёвку», чем не подать и потом объяснять.

Тема с неподачей декларации в 👆этих случаях, работает с 2021 года. Я не заметила это изменение и по привычке за 2021 подала декларацию.

👮‍♀ Налоговый инспектор перезванивает:

зачем вы подали декларацию? У вас же не было налога, а теперь из-за декларации придется платить.

Как я не пыталась объяснить, что в декларации заявлен вычет 1 млн., а участок был дешевле, я и так не буду платить, не получилось... но по бумагам и базам все прошло нормально, налог в итоге не платила 😁

Как дела с 3-НДФЛ?
❤️ - я уже сдал декларацию
👍 - пока в процессе сбора чеков и договоров 👇

#налоги #3НДФЛ #декларация #недвижимость #сроки

Давай уже после праздников

Вы уже поймали этот праздничный вайб? 😄

В моем случае "давай уже после праздников" - это про курс об арестованных торгах. Точнее я-то как раз активно буду его записывать в те самые "майские". А вот стать участником этого курса можно будет "уже после праздников".

Так что для всех планировавших пойти учиться на арестованные: в майские максимально отдыхаем, а уже после них активно приступим к учебе.

Курс получается 🔥🔥🔥

❌ Мне важно, чтобы ученики не просто как-то купили и потом как-то с этим жили.
✔️ Мне важно, чтобы они понимали:
⏺почему конкретно этот объект вышел на торги;
⏺есть ли здесь риск и какого он уровня;
⏺как не отказываться от лотов, потому что так делают все, а видеть безопасные исключения из того, что все считают опасным.

При этом стараюсь делать все без перегруза, так, чтобы в голове остался каркас, а нюансы ученики всегда смогли посмотреть в чек-листе.

В курсе будет ЦАРЬ-ЧЕК-ЛИСТ, ориентируясь по которому при покупке лота, вы точно ничего не упустите.

А пока набираемся сил, гуляем и жарим шашлыки, если погода позволяет ☀️

Праздники - время дарить подарки!

По поводу подарков недавно высказался Верховный Суд. Дело было так:
🤱 мать-предприниматель подарила дочери-предпринимателю нежилую недвижимость, в которой велась коммерческая деятельность.

🔎ФНС говорит: ну раз вы семья предпринимателей, то все, что для людей, для вас не работает, подарок нужно обложить налогом.

Напомню, что обычно подарок между близкими родственниками не облагается

🧞‍♂️ И пошли предприниматели по судам. Ходили 2 года и выходили. Верховный Суд сказал, что предприниматели, в первую очередь, люди, а уже потом предприниматели. Поэтому подарок между ними не облагается налогом.

💔 Но я не могу на этом остановиться. Есть в блогер-среде спикеры-устрашители. Они сразу начали писать: ВС РФ высказался только про НДФЛ. А если у ИП УСН и НДС, то их с подарка заплатить придётся 🤬🤬🤬откуда вы такие беретесь.

Выдержки из решения ВС РФ в ответ:

1) Суд признал неверной следующую идею нижестоящего суда:

если даритель,
являющийся индивидуальным предпринимателем, совершает дарение
коммерческой недвижимости, используемой в предпринимательской
деятельности, в пользу одаряемого - близкого родственника, который также
использует подаренную недвижимость в предпринимательских целях,
то полученная в порядке дарения недвижимость фактически квалифицируется в
качестве предпринимательского внереализационного дохода, подлежащего
налогообложению у одаряемого налогом, применяемым в рамках
осуществляемой деятельности.

Предпринимательский внереализационный доход - это как-раз то, что облагается УСНом.

2)

Фактически подход инспекции, означает, что ИП дожен будет уплатить налог со стоимости
полученного в дар имущества, а затем – продолжать уплачивать налоги
с дохода от использования этого имущества в предпринимательских целях,
не имея возможности вычесть расходы на его приобретение в виду отсутствия
последних.
При таких обстоятельствах взимание налога нарушает
принципы экономического основания налога и равенства налогообложения
(пункты 1 и 3 статьи 3 НК РФ), в соответствии с которыми правила
налогообложения должны учитывать объективные закономерности
экономической деятельности плательщиков налога, а плательщики – нести
равное бремя налогообложения при одинаковой платежеспособности.

3)

отношения по дарению между членами семьи и (или)
близкими родственниками по своей природе не предполагают и не могут
предполагать экономического (предпринимательского) характера сделки между
дарителем и одаряемым, поскольку имущество меняет своего собственника, но
остается внутри круга лиц, связанных между собой близким родством.

Короче, дарите и размножайтесь. А на случай важных переговоров запишите: Определение СКЭС ВС РФ 309-ЭС24-21782

#недвижимость #НДФЛ

Банк заблокировал задаток? Теперь он хотя бы скажет «извините, я вас кидаю»

❓Знаете эту боль: вы нашли лот, просчитали экономику, подали заявку, оплатили задаток… а там: операция заблокирована

Банк молчит, а вы пролетаете мимо торгов. Это больно, обидно и, главное, непредсказуемо.

Но что-то меняется.

ЦБ России дал банкам указание:
— немедленно сообщать клиенту о блокировке операции
— объяснять причину
— и не отключать онлайн-банк, чтобы клиент мог связаться с банком дистанционно.

А ещё — если вас внесли в базу «мошеннических операций» (да, такой кошмар существует), банк обязан разъяснить, как из этой базы выйти.

Звучит как фантастика, правда?Однако есть нюанс (куда ж без него).

Верховный суд недавно решил: банки не обязаны возмещать убытки клиентам, даже если блокировка была необоснованной. ВС сказал: вы же могли прийти в отделение и подать платёжку на бумаге. Не пришли — сами виноваты. Потребность в срочной оплате и отсутствие поблизости офисов банка также не являются аргументом (дело № А32-29429/2024).

Что это значит для участников торгов?

Если банк блокирует перевод задатка — требуйте письменное объяснение с указанием причины. Теперь у вас есть на это право по указанию ЦБ.

Если вы попали в «мошенническую базу» — не ждите, что банк сам вас оттуда вытащит. Пишите, звоните, подавайте заявления в банк через интернет-приемную.

Подавать жалобу на банк в Центробанк — можно и нужно. Это работает, особенно если вы не первый, кто на него жалуется.

Имейте запасной вариант. Держите деньги в двух банках. Если один заблокирует — переводите задаток с другого. Да, это неудобно. Но это страховка от внезапного «технического сбоя».

У кого банк блокировал переводы перед торгами? Как выкручивались? 👇

#банки #задаток #торги

Если вы в торгах, изучайте все их виды

Я всегда говорила, что банкротные торги — хорошая точка входа для тех, кто только разбирается в теме. Механика там понятная, документов к заявке минимум, площадки работают по примерно одинаковым стандартам. Многим кажется, что конкуренция там за последние годы сильно выросла и заходить уже поздно. В каких-то сегментах — да, это правда. В каких-то — совсем нет.

Буквально на прошлой неделе я отыграла лот клиенту: мы оказались единственными участниками торгов, а дисконт на лот составил около 40%. Про этот кейс расскажу отдельно.

Если в банкротных торгах вам уже тесно — или если вы хотите расширить инструментарий, не уходя в совсем другую тему — арестованные торги здесь хороший вариант.

Причина простая: в арестованных чаще встречаются именно те типы лотов, на которые в банкротных традиционно высокая конкуренция. Некоммерческие объекты — автомобили, земельные участки, жилая недвижимость — там присутствуют регулярно, и люди, которые умеют оценивать такие объекты, вполне могут работать с ними через ФССП.

Буду честной: арестованные торги устроены иначе, и это надо принимать как данность. Там другие площадки, другой порядок оформления, своя специфика проверки объектов. Это не сложнее банкротных принципиально, но и совсем не проще. Заходить можно как с нуля, так и с опытом в других торгах — важно понимать, что именно изучать.

Завтра покажу, где смотреть арестованные лоты, чтобы вы уже сегодня могли зайти и посмотреть, что продаётся в вашем и соседних регионах, и составить первое впечатление о наполненности площадки. Интересно?
__
➡️Вебинар, где я рассказываю про все типы торгов можно посмотреть в МАКС

#купитьавтодешевле #пассивныйдоход #инвестициивнедвижимость

Здесь продают чужое имущество. Дёшево. Законно.

Показываю, где искать лоты на арестованных торгах — заходите на torgi.gov.ru, выбираете свой регион, и уже через несколько минут видите, что реально продаётся рядом с вами. Площадка публичная, регистрация для просмотра не нужна, так что посмотреть «а что вообще есть» можно прямо сейчас.

🙈 Если здесь не грузит, то заходите в канал в Максе, там будет запись в ближайшие дни

#ФССП #купитьдешевле #инвестиции

Сегодня пристав забирает чужие часы. А завтра они ваши.

💌 История из юридического паблика. Мужчина приходит к приставу с долгом по коммуналке. На руке — часы, на пальце — кольцо, в кармане — телефон. Спорит, отказывается платить, ведёт себя уверенно. Пристав составляет акт, описывает имущество и арестовывает всё, что видит.

💬 В комментариях — стандартный набор реакций: одни пишут, что пристав «перегнул», другие злорадствуют «сам виноват», третий уверяет, что всё это потом куда‑то исчезает, и никто уже не найдёт ни часы, ни телефон.

🧠 А теперь давайте посмотрим на эту сцену глазами человека, который понимает, как работает система.
⚡️По закону должник имеет право сам продать часть арестованного имущества и направить выручку на погашение долга, если стоимость вещи не превышает 30 000 рублей и нет спора по оценке. Для этого нужно не возмущаться в кабинете, а подать приставу ходатайство о самостоятельной реализации и реально выполнить его в срок, перечислив деньги на депозит ФССП.

⚡️Если должник этого не делает или речь идёт о более дорогом имуществе, пристав передаёт объект на принудительную реализацию через Росимущество или специализированную организацию, а дальше это имущество продаётся уже по понятным правилам — в том числе на открытых торгах.

❓ Почему я вообще разбираю эту историю здесь, в канале про торги. Потому что большинство людей видят в ней только страх: «пристав забрал часы, завтра придут ко мне».

Я же смотрю на неё как на иллюстрацию того, как чужие вещи шаг за шагом превращаются в лоты, которые можно купить дешевле, чем на рынке, если вы знаете, где смотреть и как оценивать риск.

Сегодня это часы должника, о которых спорят в комментариях. Завтра это конкретная позиция в списке продаваемого имущества, с ценой, шагом торгов и датой проведения.

Кто‑то в этот момент продолжит писать, что «всё исчезает». Кто‑то зайдёт на нужную площадку, найдёт этот лот и заберёт его.

Задача этого канала — научить вас смотреть на такие ситуации не только глазами должника, которому неприятно, а глазами участника торгов, который понимает, какие объекты и по какой логике доходят до продажи и где в этой цепочке появляется ваша возможность.

🎓 В ближайшие недели я проведу вебинар по арестованным торгам, где покажу, как такие истории «перетекают» в конкретные лоты, на каких этапах они отваливаются, а где, наоборот, можно зайти с понятным риском и понятной доходностью.

Если вам интересно перестать просто читать чужие истории про приставов и начать понимать, что из этого реально выходит на торги и по каким ценам, этот вебинар вам пригодится. Следите за анонсами 😉

Каждый третий мой ученик по банкротным торгам записался на обучение по арестованным

Среди тех, кто уже прошёл у меня курс по банкротным торгам, значительная часть через какое-то время написала: «А расскажите про арестованные».

Честно говоря, именно по этой причине я и стала писать курс именно про арестованные, в моих планах были другие торги, но и до них мы тоже дойдем😃

Ученики поняли, что арестованные - смежная ниша, которая работает по похожей логике, но с другими объектами и другими площадками.

Один из таких случаев меня особенно тронул. Девушка написала мне перед записью на третье обучение — не второе, а именно третье. Привожу скрин её слов ниже.

Это, наверное, лучший отзыв о качестве, который я получала. Не «всё понравилось», не «рекомендую» — а «с вами хоть куда, даже туда, где сложно».

🔜Заполняйте анкету предзаписи на курс по арестованным торгам по ссылке ниже, если тоже ничего не боитесь.

✔️Старт уже в ближайшие недели.
https://forms.yandex.ru/u/69a079a2d04688148f9dd667

❓ Чем арестованные торги отличаются от банкротных?

На первых встречах с учениками всегда повторяется одна и та же ситуация: мне показывают лот должника, а он не банкротный, а арестованный.

А разве это не одно и то же? Нет, не одно и то же, хотя логика действительно похожая. Разберу главное.

❓ Кто продаёт.
💠 На банкротных торгах — арбитражный управляющий, действующий в рамках процедуры банкротства, после которой у должника "спишутся" все долги.

💠 На арестованных — судебный пристав, который реализует имущество в рамках исполнительного производства через Росимущество или уполномоченные организации. В этой процедуре закрываются не все, а один-два долга должника.

❓ Что продаётся.
💠 На банкротных торгах — всё имущество должника, которое попало в конкурсную массу. Это могут быть квартиры, автомобили, оборудование, дебиторская задолженность, доли в бизнесе.

💠 На арестованных торгах — имущество, на которое наложен арест в рамках конкретного исполнительного производства либо заложенное. Чаще это лоты "некоммерческие", используемые физическими лицами, не предпринимателями: машины, техника, недвижимость.

❓ Где смотреть.
💠 Банкротные торги — ЕФРСБ (подробнее о ресурсе здесь), электронные торговые площадки, на которых продается лот.

💠 Арестованные торги — ГИС ТОРГИ (разбирали здесь), сайт ФССП и электронные торговые площадки.

💠 Главное сходство. И там, и там — продавцу важна скорость закрытия, а не максимальная цена. Именно это создаёт дисконт, на котором зарабатывает покупатель.

Если вы разобрались в одной механике, вторую освоите в разы быстрее — потому что логика выбора лота, оценки рисков и оформления сделки во многом пересекается.

❓ Какие вопросы возникают по арестованным торгам?

Викторина выходного дня
На государственных торгах появился интересный лот.

✔️Начальная стоимость: 162 млрд.
✔️Шаг аукциона: 3,2 млрд.
✔️Задаток: 32,4 млрд.

Поиграем в угадайку?

Выбери свой день «Х» для арестованных торгов

🙈 Буду честной: я не самый умелый продаван в плане выбора дат.

Май — это месяц, когда часть аудитории уже мысленно на даче, у кого-то школьники заканчивают год с финальными экзаменами и контрольными, у кого-то праздники плавно перетекают один в другой. Идеального окна, когда все свободны и готовы учиться, в мае попросту нет.

Но я давно заметила одну вещь: тот, кому это действительно нужно, придёт в любой день.

Поэтому не буду делать вид, что высчитываю конверсию по дням недели, а просто спрошу вас напрямую.

❤️🧡💛💚💙🖤
Я проведу два вебинара по арестованным торгам:
🔴один вечером в будни для тех, у кого днём работа,
🔴 второй днём в выходной для тех, кто в будни не может.

На каждом разберу ключевые механики арестованных торгов и представлю программу курса по арестованным торгам.