Х — Хрупкая экономика сделки

*буква Х вдохновляет аж на 2 поста 😁

Самые опасные проекты выглядят привлекательно:

красивый дисконт... перспективная локация... модная стратегия...

❌...Но прибыль держится на одном факторе. И если он исчезает — всё останавливается.

❓Что такое хрупкая экономика

Это когда результат зависит от:
— одной цены выхода
— одного типа покупателя
— одного административного решения
— одного источника финансирования
— одной государственной программы

Стоит этому фактору измениться — и вся модель начинает трещать.

В кейсе с аккумуляторной по расчётам из нашей стратегии экономика держалась на предположении:
«Продадим по 70 тыс. за кв.м.»

🔽Если рынок даст 60 — маржа тает.
🔽Если стройка выйдет дороже — прибыли нет.
🔽Если земля оформляется дольше — деньги заморожены.

Проект зависит от слишком большого количества условий.
Это уже хрупкость, поэтому лучше отказаться.

📌А теперь реальный опыт

В позапрошлом году мы решили поиграть в ИЖС: строили дома, посчитали экономику, спрос был живой, льготная ипотека работала.

😱 И вот как только дома были готовы — программу резко свернули. Рынок жилья замер, сделки остановились. Мы продавали дома год.

В итоге продали, даже в плюс: +50% по одному дому и +80% по другому. Неплохо, но не космос, и очень долго.

Не потому что дома плохие. А потому что модель была зависима от одного фактора — льготной ипотеки.

План Б придумать сложно, когда весь рынок стоит.

Почему я осторожно отношусь к хайпу

🤩 То все флиппят квартиры.
🤩 То массово делают кладовки.
🤩 То сдают коммерцию шестерочкам.
🤩 То строят глэмпинги, потому что государство даёт гранты.

В моменте это работает. Проблема в том, что чаще всего люди успевают провернуть один-два цикла. На третьем условия меняются.

И выход становится длинным и дорогим.

❓Можно ли работать в тренде?

Можно.
Но только если:

✔️ экономика устойчива без субсидий
✔️ есть альтернативный сценарий использования
✔️ объект ликвиден сам по себе
✔️ вы выдержите заморозку капитала

Если при изменении условий вы продолжаете стоять — модель сильная. Если нет — это игра на волне.

Именно поэтому в моем блоге нет кипящих-горячих-трендовых темок.

Торги — это не поиск самого модного направления. Это поиск устойчивых решений и холодный расчёт.

#банкротный_алфавит

Что общего у фото выше? Посмотрите, если еще не видели, а потом переходите к посту.

Ц — Цена отсечения

Недвижимость за 1 рубль? Бывает и такое. В теории...

Когда вы видите на публичном предложении «1 рубль», в голове включается фантазия:

«А вдруг повезёт?»
«А если дойдёт?»
«А если никому не нужно?»

Не надо так...

Цена отсечения — это минимальная цена, по которой лот вообще может быть продан.

Она прописана в положении о реализации имущества. Именно этот документ определяет, насколько глубоко лот может упасть. И иногда действительно в положении прописывают снижение до 1 рубля. Чаще всего это случается, если положение утверждал не кредитор.

Новички в этот момент не верят глазам. Правильно делают, т.к. за 1 рубль купить что-то практически нереально.

Такие лоты отслеживают десятки участников. В игру заходят раньше.

Но есть нюанс. И этот пост написан для того, чтобы вы его знали:

Иногда кредиторы выходят с оспариванием положения о реализации и говорят: «Продажа по 1 рублю экономически нецелесообразна. Это нарушает наши интересы». Суды часто соглашаются.

❓Что происходит дальше?

Последний этап публички просто убирают. И минимальная цена становится выше - на уровне предпоследнего этапа.
А в агрегаторе может продолжать висеть «1 рубль». Вы ждёте следующего снижения, но процедура завершается раньше.

❓Почему?

Потому что изменения внесены через судебный акт, а в карточке лота это не всегда отражается очевидно.

Инструкция для перестраховки перед тем, как ждать «рубль»:

— открываем положение о реализации;
— проверяем, нет ли споров по нему;
— смотрим судебные акты в КАД.Арбитр;
— убеждаемся, что порядок продажи не изменён.

А вот актуальные лоты, которые могут упасть до рубля:
🏠 7 соток с домом в деревне в Ярославской обл.: https://torgi.cdtrf.ru/trades/335627
🚘 Автомобиль Nissan Serena 2013: https://torgi.cdtrf.ru/trades/335217
🏠 Квартира в Краснодаре 😱 https://torgi.cdtrf.ru/trades/335108

#банкротный_алфавит

😶‍🌫️ Когда погода шепчет: спиии...

👨‍💻 Но ты несешь своё тело записывать курс по арестованным торгам 😅

Моя видеофея не упустила момент 😂😂😂 смеяться разрешается.

А как у вас с погодой?

🔞 Про лень и динозавров

Нейросети… кажется, это новый хайп, на котором все сошли с ума. Как помните, хайп я не люблю.

Моя аудитория — взрослые люди. И я уверена, почти каждый знает это состояние: появляется что-то новое, и тебе… не хочется разбираться. Потому что, ну честно, лень и есть дела поважнее.

Я сама так же откладывала нейросети. Долго.

Но есть вещи, которые можно игнорировать, и все будет ок. А есть те, без которых ты... становишься динозавром.

Вот нейросети — это второй вариант. Как бы к ним не относились, вопрос здесь не в «быть в тренде». Вопрос в том, будешь ли ты принимать решения быстрее рынка или будешь догонять.

Завтра покажу, как мы стали использовать нейросети... в ремонте 😱

Ч — чистота лота

Многие думают, что чистый лот — это лот без единой проблемы, но на практике всё иначе.

Чистый лот — это не обязательно идеальный объект.
Это объект, по которому ты понимаешь три вещи:
— что именно покупаешь
— какие там есть риски
— не сломают ли эти риски экономику сделки

Потому что проблема не в самом риске.

Проблема в риске, который ты не увидел до подачи заявки.

Например:
— в лоте есть неочевидное обременение
— земельный участок под зданием не оформлен так, как ты предполагал
— по объекту идёт спор
— в договоре есть условие, которое потом обойдётся дороже скидки на торгах
— объект формально продаётся, но фактически доступ к нему будет отдельной историей

Именно поэтому я почти не мыслю категориями
«хороший лот / плохой лот». И очень не люблю вопрос: стоит ли заходить в этот лот?

Мне ближе другая логика: понятный лот или непонятный.

С понятным лотом можно работать, даже если там есть нюансы. С непонятным — уже опасно.
Прибыль на торгах часто делается не на идеальных объектах, а на тех, где ты правильно оценил риск.

Поэтому чистота лота для меня — это не про “всё идеально”.

Это про:

— юридическую понятность
— фактическую понятность
— экономическую понятность

Если коротко:
чистый лот — это лот, по которому у тебя нет иллюзий.

Выше над постом собрала чек-лист, которым можно пользоваться перед подачей заявки. Скачивайте пользуйтесь и отправляйте друзьям 🛫

Ещё больше о торгах #банкротный_алфавит

Пока вы читаете договор, нейросеть уже нашла способ вас обмануть

Когда я готовила материал по нейросетям, мне нужен был тест, и я закинула в ИИ кадастровый номер здания, в котором находилась.

И узнала, что год назад поднимался вопрос о том, чтобы повесить на участок сервитут.

Если бы не нейросеть — я бы об этом не узнала. Ну точнее узнала бы уже о сервитуте в ЕГРН.

Сейчас разбираемся, но сам факт — показательный.

Вторая ситуация.

Во время курса по банкротным торгам мы с учениками купили объект. Арбитражный управляющий добавил в ДКП странное условие.

❓ Кто нашёл его быстрее всех? Студент нашего юрфака (горжусь, конечно!) и... нейросеть.

Юридические документы — это всегда про насмотренность, и все научатся их читать (если захотят). Но как сильно ускоряется процесс, когда у тебя есть помощник, который подсвечивает риски.

Сейчас я использую нейросети каждый день. Практически в каждой задаче, связанной с торгами, недвижимостью и продажами.

Ставьте 👍, если интересно, что нам решил впихнуть в договор арбитражный управляющий.

Итак, мы с учениками выиграли лот, получаем договор купли-продажи от финансового управляющего и видим, что что-то не так...

Я процитирую:

Задаток в сумме 25 483,14 (двадцать пять тысяч четыреста восемьдесят три) руб. 14 коп., внесенный Покупателем в обеспечение исполнения обязательств как участника торгов и заблокированный на лицевом счету Покупателя в личном кабинете на площадке торгов РАД, Покупателем самостоятельно перечисляется в счет оплаты Имущества по реквизитам, указанным в разделе 7 настоящего договора.

✏️Переводим на русский: задаток, который мы уже оплатили на площадке, нужно все-равно перевести на счёт должника 👀

❓ На закономерный вопрос: WTF?
Финансовый говорит: а площадка Вам его обратно отправит.

Естественно площадка уже "зажевала" задаток и возвращать не собирается, она его уже отправила в сторону ФУ. Короче, немного потанцевали вокруг этой ситуации, задаток нашёлся, главное - пункт из договора убрали.

💡 Условие о задатке написано мудрено, и не все ученики сразу его обнаружили, а вот ИИ сразу его подсветил, поэтому в таких ситуациях естественном интеллекту лучше работать в паре с искусственным.

Где вы теряете деньги, если не используете ИИ

В торгах деньги теряются не на «не нашёл объект», а на ошибках:

— не увидел риск в деле о банкротстве
— не заметил условие в договоре
— не проверил ограничения по участку
— не посчитал налоги
— неправильно оценил ликвидность

Раньше это решалось опытом и временем. Сейчас это решается быстрее.

Нейросеть за несколько минут может:
✅ разобрать дело о банкротстве и собрать карту рисков
✅ развернуть выписку ЕГРН в полноценный отчет
✅ проверить договор задатка и ДКП
✅ посчитать налоги под разные модели
✅ показать, что реально можно строить на участке
✅ собрать аналоги и оценить ликвидность
✅ вытащить судебную практику под конкретный риск

Это инструмент, который сокращает путь от «я не понимаю» до «я принимаю решение».

А если этого инструмента нет — вы просто дольше идёте.

___
🤝🤝🤝
Если вы есть в Max, читайте там другие мои посты о кейсах с нейросетями: https://max.ru/id633011322762_biz