Разрушенная аккумуляторная за 700к.

Под тем постом был задан классный вопрос: а что если ее взяли под долгосрочную аренду?

🕯 Честно признаюсь, поскольку долгосрочная аренда - наш основной бизнес, именно под эту стратегию я сначала рассматриваю любой объект.

🙈 Даже если это вообще не в тему, привычка - вторая натура, страсть к накопительству - наше все 😅 и чтобы думать в сторону перепродажи часто приходится себя ломать.

Хотя именно перепродажа - двигатель в наращивании капитала.

🏠Но посчитаем арендную модель. Я буду исходить из позиций, которые мы выработать в своей стратегии. Обязательно найдётся те, кто скажет: объект - мечта любого рантье.

Мы не рассматриваем объекты с дохнодностью менее 20% годовых.

Почему? Да потому, что на рынке немало объектов, откуда можно достать 20%+, зачем брать меньше? Это 5 лет окупаемости.

Сдай аккумуляторную по 1000 руб.за кв.м. и живи припеваючи, но проблема: рынок в этом районе 500-700 руб.

ℹ️ У нас изначально площадь 66 кв.м. Не вся она станет полезной, соответственно нельзя умножать 66 кв.м на арендную ставку.

Объекты с полезной площадью меньше 75% от общей лучше не брать.

Если вдруг случится чудо и тут будет 60 кв.м., сдадим их в среднем по рынку за 600 руб., получаем 36 тыс.арендной платы грязными (отсюда еще надо убрать налоги, поломку чего-нибудь, часть коммуналки и т.д.).

Чтобы это влезло в 5 лет окупаемости, весь проект под ключ должен встать в примерно 2,2 млн.

Если бы это было просто помещение, то да, при желании в 22 тыс. ремонта за кв.м. можно и нужно умещаться (не во всех регионах реально). Но тут здание.

🔒 Отдельно стоящее здание - это, с одной стороны, всегда плюс - никто не мешает. Но, с другой, минус - много расходов на содержание капиталки - фундамент, стены, крыша, асфальт вокруг и т.д. А тут стартовое состояние - не блестящее, считай, что строишь заново.

🛍 С учетом земли и прочего проект вылезет к 4,5 млн. При 4,5 млн. на весь проект мы получим около 10 лет окупаемости.

Вообще, это та самая цифра, на которую риелторы умножают ежемесячный доход ГАБа при его продаже (некоторые даже 15 лет вворачивают как норму).

Но вернемся к тому, с чего начали:

зачем брать окупаемость ниже 20% годовых, если можно найти выше?

Именно так с учениками на курсе по доходной недвижимости мы рассчитываем проекты:
1️⃣ Сначала понять, сколько можно зарабатывать с объекта.
2️⃣Оценить, сколько он должен стоить в финальном исполнении, чтобы нести 20% годовых.
3️⃣ Вычесть сумму ремонта/реконструкции.
4️⃣ Получить предельную сумму, за которую можно купить объект.

А не просто: "вижу дешёвый объект - беру".

Х — Хрупкая экономика сделки

*буква Х вдохновляет аж на 2 поста 😁

Самые опасные проекты выглядят привлекательно:

красивый дисконт... перспективная локация... модная стратегия...

❌...Но прибыль держится на одном факторе. И если он исчезает — всё останавливается.

❓Что такое хрупкая экономика

Это когда результат зависит от:
— одной цены выхода
— одного типа покупателя
— одного административного решения
— одного источника финансирования
— одной государственной программы

Стоит этому фактору измениться — и вся модель начинает трещать.

В кейсе с аккумуляторной по расчётам из нашей стратегии экономика держалась на предположении:
«Продадим по 70 тыс. за кв.м.»

🔽Если рынок даст 60 — маржа тает.
🔽Если стройка выйдет дороже — прибыли нет.
🔽Если земля оформляется дольше — деньги заморожены.

Проект зависит от слишком большого количества условий.
Это уже хрупкость, поэтому лучше отказаться.

📌А теперь реальный опыт

В позапрошлом году мы решили поиграть в ИЖС: строили дома, посчитали экономику, спрос был живой, льготная ипотека работала.

😱 И вот как только дома были готовы — программу резко свернули. Рынок жилья замер, сделки остановились. Мы продавали дома год.

В итоге продали, даже в плюс: +50% по одному дому и +80% по другому. Неплохо, но не космос, и очень долго.

Не потому что дома плохие. А потому что модель была зависима от одного фактора — льготной ипотеки.

План Б придумать сложно, когда весь рынок стоит.

Почему я осторожно отношусь к хайпу

🤩 То все флиппят квартиры.
🤩 То массово делают кладовки.
🤩 То сдают коммерцию шестерочкам.
🤩 То строят глэмпинги, потому что государство даёт гранты.

В моменте это работает. Проблема в том, что чаще всего люди успевают провернуть один-два цикла. На третьем условия меняются.

И выход становится длинным и дорогим.

❓Можно ли работать в тренде?

Можно.
Но только если:

✔️ экономика устойчива без субсидий
✔️ есть альтернативный сценарий использования
✔️ объект ликвиден сам по себе
✔️ вы выдержите заморозку капитала

Если при изменении условий вы продолжаете стоять — модель сильная. Если нет — это игра на волне.

Именно поэтому в моем блоге нет кипящих-горячих-трендовых темок.

Торги — это не поиск самого модного направления. Это поиск устойчивых решений и холодный расчёт.

#банкротный_алфавит

Что общего у фото выше? Посмотрите, если еще не видели, а потом переходите к посту.

Ц — Цена отсечения

Недвижимость за 1 рубль? Бывает и такое. В теории...

Когда вы видите на публичном предложении «1 рубль», в голове включается фантазия:

«А вдруг повезёт?»
«А если дойдёт?»
«А если никому не нужно?»

Не надо так...

Цена отсечения — это минимальная цена, по которой лот вообще может быть продан.

Она прописана в положении о реализации имущества. Именно этот документ определяет, насколько глубоко лот может упасть. И иногда действительно в положении прописывают снижение до 1 рубля. Чаще всего это случается, если положение утверждал не кредитор.

Новички в этот момент не верят глазам. Правильно делают, т.к. за 1 рубль купить что-то практически нереально.

Такие лоты отслеживают десятки участников. В игру заходят раньше.

Но есть нюанс. И этот пост написан для того, чтобы вы его знали:

Иногда кредиторы выходят с оспариванием положения о реализации и говорят: «Продажа по 1 рублю экономически нецелесообразна. Это нарушает наши интересы». Суды часто соглашаются.

❓Что происходит дальше?

Последний этап публички просто убирают. И минимальная цена становится выше - на уровне предпоследнего этапа.
А в агрегаторе может продолжать висеть «1 рубль». Вы ждёте следующего снижения, но процедура завершается раньше.

❓Почему?

Потому что изменения внесены через судебный акт, а в карточке лота это не всегда отражается очевидно.

Инструкция для перестраховки перед тем, как ждать «рубль»:

— открываем положение о реализации;
— проверяем, нет ли споров по нему;
— смотрим судебные акты в КАД.Арбитр;
— убеждаемся, что порядок продажи не изменён.

А вот актуальные лоты, которые могут упасть до рубля:
🏠 7 соток с домом в деревне в Ярославской обл.: https://torgi.cdtrf.ru/trades/335627
🚘 Автомобиль Nissan Serena 2013: https://torgi.cdtrf.ru/trades/335217
🏠 Квартира в Краснодаре 😱 https://torgi.cdtrf.ru/trades/335108

#банкротный_алфавит

😶‍🌫️ Когда погода шепчет: спиии...

👨‍💻 Но ты несешь своё тело записывать курс по арестованным торгам 😅

Моя видеофея не упустила момент 😂😂😂 смеяться разрешается.

А как у вас с погодой?

🔞 Про лень и динозавров

Нейросети… кажется, это новый хайп, на котором все сошли с ума. Как помните, хайп я не люблю.

Моя аудитория — взрослые люди. И я уверена, почти каждый знает это состояние: появляется что-то новое, и тебе… не хочется разбираться. Потому что, ну честно, лень и есть дела поважнее.

Я сама так же откладывала нейросети. Долго.

Но есть вещи, которые можно игнорировать, и все будет ок. А есть те, без которых ты... становишься динозавром.

Вот нейросети — это второй вариант. Как бы к ним не относились, вопрос здесь не в «быть в тренде». Вопрос в том, будешь ли ты принимать решения быстрее рынка или будешь догонять.

Завтра покажу, как мы стали использовать нейросети... в ремонте 😱

Ч — чистота лота

Многие думают, что чистый лот — это лот без единой проблемы, но на практике всё иначе.

Чистый лот — это не обязательно идеальный объект.
Это объект, по которому ты понимаешь три вещи:
— что именно покупаешь
— какие там есть риски
— не сломают ли эти риски экономику сделки

Потому что проблема не в самом риске.

Проблема в риске, который ты не увидел до подачи заявки.

Например:
— в лоте есть неочевидное обременение
— земельный участок под зданием не оформлен так, как ты предполагал
— по объекту идёт спор
— в договоре есть условие, которое потом обойдётся дороже скидки на торгах
— объект формально продаётся, но фактически доступ к нему будет отдельной историей

Именно поэтому я почти не мыслю категориями
«хороший лот / плохой лот». И очень не люблю вопрос: стоит ли заходить в этот лот?

Мне ближе другая логика: понятный лот или непонятный.

С понятным лотом можно работать, даже если там есть нюансы. С непонятным — уже опасно.
Прибыль на торгах часто делается не на идеальных объектах, а на тех, где ты правильно оценил риск.

Поэтому чистота лота для меня — это не про “всё идеально”.

Это про:

— юридическую понятность
— фактическую понятность
— экономическую понятность

Если коротко:
чистый лот — это лот, по которому у тебя нет иллюзий.

Выше над постом собрала чек-лист, которым можно пользоваться перед подачей заявки. Скачивайте пользуйтесь и отправляйте друзьям 🛫

Ещё больше о торгах #банкротный_алфавит

Пока вы читаете договор, нейросеть уже нашла способ вас обмануть

Когда я готовила материал по нейросетям, мне нужен был тест, и я закинула в ИИ кадастровый номер здания, в котором находилась.

И узнала, что год назад поднимался вопрос о том, чтобы повесить на участок сервитут.

Если бы не нейросеть — я бы об этом не узнала. Ну точнее узнала бы уже о сервитуте в ЕГРН.

Сейчас разбираемся, но сам факт — показательный.

Вторая ситуация.

Во время курса по банкротным торгам мы с учениками купили объект. Арбитражный управляющий добавил в ДКП странное условие.

❓ Кто нашёл его быстрее всех? Студент нашего юрфака (горжусь, конечно!) и... нейросеть.

Юридические документы — это всегда про насмотренность, и все научатся их читать (если захотят). Но как сильно ускоряется процесс, когда у тебя есть помощник, который подсвечивает риски.

Сейчас я использую нейросети каждый день. Практически в каждой задаче, связанной с торгами, недвижимостью и продажами.

Ставьте 👍, если интересно, что нам решил впихнуть в договор арбитражный управляющий.