Начнём рабочую неделю с цифр!

Дано:
Арендый объект
✔️570 кв.м. - общая площадь.
✔️440 кв.м. - полезная.

🛠 Было: советский ремонт.
🧰 Стало: смотрим здесь.

До ремонта объект приносил ~200 тыс.руб. в мес. арендными платежами.

Проверяем интуицию, а ответы я вышлю позже ⤵️⤵️⤵️

40% в недвижимости

Говорят, что недвижимость — это консервативный инструмент, большой доходности не жди, зато будет стабильность.

Посчитаем.

✔️Площадь:
Общая — 570 кв.м.
Полезная — 440 кв.м.
Это 77% полезной площади.

Мы не рекомендуем брать объекты, где полезная площадь ниже 75%. Ремонтируете вы все 570 кв.м. А деньги вам несут только 440.

В этом объекте 40 кв.м. «съедает» лестница — третий этаж. Без неё было бы 83% полезной площади — почти идеал.

Но даже эти 40 кв.м. мы коммерциализируем — размещаем рекламу: свою и арендаторов.

✔️ Инвестиции в ремонт — 12 млн.
Это примерно 21 тыс. за кв.м.

На голосованиях регулярно находятся те, кто верят в ремонт дешевле 20 тыс. за кв.м. На курсе по доходной недвижимости многие не верят даже в 25 тыс.

Реальность такая:
25 тыс. за кв.м. — ориентир, к которому можно стремиться.
Но если это ваш первый объект, у вас нет своей бригады и «своих» цен, то 40–50 тыс. за кв.м. — вполне рабочий результат.

✔️ Формат кабинетов
Самые ходовые площади в нашей модели — 14 и 20 кв.м. Такие кабинеты разлетаются быстро.

✔️Ставки после редевелопмента:
— тем, кто давно с нами — 1400
— новым арендаторам — 1500

При том, что у соседей средняя ставка 900–1000.

Рост ставки — результат изменения продукта, а не рынка.

✔️ Коммунальная модель

Раньше не было отдельных счётчиков на каждый кабинет. Коммуналка была включена в ставку. Это был последний наш объект, где сохранилась такая модель.

Теперь везде:
— у каждого кабинета свой счётчик
— вода и электричество оплачиваются сверху основной аренды.

✔️ Экономика
Текущий доход — 638 тыс. руб., что на 438 тыс руб. в месяц больше, чем было.

✔️ Окупаемость ремонта (уже с учётом налогов и прочих расходов):
около 30 месяцев = 2,5 года = 40% годовых.

Эта модель и привела нас в торги.

1️⃣Берёшь недооценённый объект.
2️⃣Пересобираешь формат.
3️⃣Поднимаешь ставку.
4️⃣Фиксируешь стабильный денежный поток.

5️⃣Можно пойти дальше и продать как ГАБ - зафиксировать разовую сверхприбыль.

Но тогда исчезает поток.

🗣Часто слышу: недвижимость — это 10–15% годовых. Зато спокойно.

🔤Но спокойно — это когда ты купил бетон и просто ждёшь.

🔤Здесь 40% годовых: не пассивно, с управлением, расчётом и ответственностью.

А какая модель сейчас ближе вам:

👍 10-15% без управления
❤️ 40% с активной работой

Нажмите. Мне правда интересно, кто за какую стратегию. А завтра я выложу большое до/после 😉

Я обещала показать результат.

Вот он 🔝🔝🔝

✔️ Из помещения со ставкой 450–500 руб. за кв.м в объект с 1400–1500.
✔️ Из разрозненных кабинетов —
в понятную модель с управляемой экономикой.
✔️ Из «нормальной» доходности —
в 40% годовых.

Под прошлым постом многие отметили, что выбрали бы 40% доходности.

Если вам ближе модель активной доходной недвижимости, то летом мы запускаем курс по доходной недвижимости.

Не про «сдавать как есть», а про:

✅ выбор объекта
✅ расчёт экономики
✅ редевелопмент
✅ нарезку формата
✅ модель управления
✅ и масштабирование

Курс будет летом, но записаться лучше сейчас:

1️⃣ Информацию получают сначала те, кто в предзаписи.
2️⃣ Доступы к каналам и платформам не вечны. Если вдруг что-то изменится в Telegram или с рассылками, контакт в анкете — это способ не потеряться.

Ссылка на анкету предзаписи — здесь и ниже.

Для тех, кто выбирает не 15%, а 40%.

https://forms.yandex.ru/u/69a07a49f47e731ba5767629
https://forms.yandex.ru/u/69a07a49f47e731ba5767629

Возвращаем рубрику: #банкротный_алфавит

Если вы здесь новенький, пройдите по хэштегу, почитайте базовую информацию о торгах.

Сегодня в эфире буква Р

⭐️Реестр требований кредиторов

это перечень всех лиц, которые заявили свои денежные требования к должнику в процедуре банкротства. В нём фиксируется размер долга, его очередность и наличие обеспечения, например залога.

Многие начинающие инвесторы думают, что перед покупкой лота нужно обязательно глубоко изучать реестр. На практике в большинстве стандартных сделок по банкротству этого можно не делать.

После завершения процедуры требования кредиторов прекращаются, а покупатель получает имущество без долгов прежнего собственника.

Наш реальный контакт с кредиторами возникает в двух ситуациях.

1️⃣ Когда кредитор оспаривает торги

Это случается редко. Обычно основания такие:
— нарушен порядок публикации,
— не соблюдены сроки,
— неверно определена начальная цена,
— есть признаки аффилированности.

Если процедура проведена корректно, суды отказывают в признании торгов недействительными. Недовольство кредитора ценой или итогом само по себе не является основанием для отмены результатов.

2️⃣ Когда кредитор — залоговый

Об этом подробнее - завтра, чтобы не было #многобукв

Купил объект с торгов, а он в залоге.

Это второй случай, когда мы общаемся с залоговым кредитором и то, не всегда.

Первый случай здесь.

✔️ Если купили недвижимость, то обременение снимается в силу закона при реализации имущества в процедуре банкротства. Росреестр может зарегистрировать переход права без отдельного заявления залогового кредитора.

✔️ С движимым имуществом иначе. Запись о залоге в реестре уведомлений прекращает сам залогодержатель через нотариуса.

В соответствии со ст. 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате залогодержатель обязан подать нотариусу заявление о прекращении записи о залоге в течение трёх рабочих дней с момента, когда ему стало известно о прекращении залога.

➡️ Если кредитор — банк или его дочерняя структура, проблем обычно не возникает. При затягивании вопрос решается письменными требованиями и жалобами, в том числе в ЦБ России.

➡️С частными юридическими и физическими лицами сложнее. Они могут затягивать подачу заявления, требовать компенсацию за оформление доверенности или просто игнорировать обращения. Иногда их сложно найти. В таких случаях остаётся судебный порядок, а это время.

Завтра разберем частый страх: залоговый кредитор не включился в реестр и теперь (не?)может требовать заложенное имущество, которое мы уже купили.

Как искать объекты | База о торгах

Купил объект с торгов, он в залоге и.... залоговый кредитор (тот, у кого право на заложенное имущество) не участвовал, а может и не знал про банкротство своего должника.

Он может отобрать у меня объект?

Сам по себе факт незаявления требований таким кредитором в банкротстве не делает торги недействительными.

Проще говоря: пропустил информацию о банкротстве своего должника = сам дурак.

⚖️На языке Верховного Суда РФ:

...после реализации заложенного имущества в рамках дела о банкротстве гражданина залог прекращается, имущество переходит к покупателю свободным от обременений. При этом залоговый кредитор, не заявивший о своих требованиях в деле о банкротстве, утрачивает свои права в отношении такого имущества и не вправе претендовать на получение средств, вырученных в результате его реализации (Определение СКЭС ВС РФ № 310-ЭС21-6469 от 1.09.2021 по делу А68-3921/2019)

Вывод простой.

Реестр требований кредиторов помогает понять фон процедуры, но в большинстве стандартных сделок по недвижимости он не является фактором риска для покупателя.

Не забудьте поделиться видеоинструкцией, где искать реестр кредиторов, с друзьями 😉

Как искать объекты | База о торгах

С — Сроки в банкротных торгах

В банкротстве почти всё завязано на датах. Нарушение сроков может повлечь отмену процедуры, но не все участники знают, какие сроки для каких действий установлены.

Основные нормы — ст. 110 и 139 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

1️⃣ Публикация сообщения о торгах

Сообщение о продаже имущества публикуется не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов
(п. 9 ст. 110 127-ФЗ).

2️⃣ Срок приёма заявок

Минимальный срок приёма заявок — 25 рабочих дней со дня публикации сообщения о торгах
(п. 8 ст. 110 127-ФЗ). Именно рабочие дни, что на практике увеличивает календарный период подачи.

3️⃣ Задаток

Задаток должен поступить на счёт до даты составления протокола об определении участника торгов (п. 12 ст. 110 127-ФЗ). Значение имеет дата зачисления, а не отправки платежа.

4️⃣ Протокол о результатах

Протокол подписывается в день проведения аукциона; и в течение 5 дней после публичного предложения.

5️⃣Предложение заключить договор

Это критичный момент. Арбитражный управляющий в течение 5 дней со дня подписания протокола направляет победителю предложение заключить договор купли-продажи
(п. 16 ст. 110 127-ФЗ).

С этого момента начинает течь срок для подписания договора со стороны победителя - тоже 5 дней.

Пропуск или уклонение:

* задаток не возвращается,
* победитель признаётся уклонившимся,
* имущество предлагается следующему участнику или выставляется повторно.

6️⃣ Оплата имущества

Срок оплаты — не более 30 дней со дня заключения договора
(п. 19 ст. 110 127-ФЗ). Нарушение срока оплаты влечёт серьёзные последствия — вплоть до расторжения договора и утраты задатка.

Критические точки для инвестора:

— поступление задатка,
— 5 дней на подписание договора,
— срок оплаты,
— периоды снижения цены в публичном предложении.

#банкротный_алфавит

Где взять время на торги?

Многие, кто занят на постоянной работе или в предпринимательстве, переживают, что может не хватать времени на торги, и поэтому не заходят в эту сферу.

Мой день вчера 6 марта:

1️⃣утром отвела лекции в университете,
2️⃣приехала в офис, поработала над курсом, провели с мужем пару встреч;
3️⃣едем в школу к дочке на праздник;
4️⃣ едем на занятия по танцам, пока ждём дочку 1 час - смотрю лоты на торгах. И нахожу... тот, от которого сердечко бьётся чаще 🤩

Вечером перед сном скачиваю и анализирую документы. Должник в этот раз не промах - даже беру пару финтов, которые он прокрутил, себе на заметку 😄

7 марта суббота:

1️⃣дочка на доп.занятиях 2 часа счастливая занимается творчеством;
2️⃣ мы тем временем осматриваем лот, до него от места занятий - 5 минут на машине.
3️⃣посмотрели, обсуждаем стратегию в оставшийся час в кафе.

Решение принято: участвуем.
Осталось выбрать: сами или с партнером.

И потом торги - дело техники.

А пока забираем дочь и едем в кино 🥰 Всех дам с наступающим праздником!
🌷🌷🌷

Т — требования к заявке на банкротных торгах: топ-5 ошибок

Недопуск — самая болезненная точка в торгах. Вы можете быть готовы заплатить больше всех, но если заявка не соответствует требованиям — вас просто не допустят.

1️⃣ Заявка не содержит обязательных сведений

Нет данных об участнике или отсутствуют сведения о заинтересованности — формальное основание для отказа.

Ошибка в заполнении окошка с заинтересованностью - самое обидное. На некоторых площадках, там просто галочка, - не ошибёшься. На других - окно для заполнения, в нем лучше не писать просто "нет", напишите полное предложение, чтобы было понятно, чего НЕТ.

2️⃣ Не подтверждён задаток

Если задаток не поступил к моменту рассмотрения заявок — допуск невозможен. Иногда переводы летят медленно, иногда блокируются банками, будьте аккуратнее.

3️⃣ Старая выписка из ЕГИП/ЕГРЮЛ

Выписка должна быть актуальной, это значит:
1) соответствовать реальности, если были изменения день назад, значит, они должны быть отражены в выписке;
2) я не советую использовать выписку старше 2 недель, и стараюсь брать максимально свежую (день в день).

4️⃣ Приложены НЕ все страницы паспорта

Конечно, прмяого указания на все страницы в законе нет, но это практика. Не ленитесь, сканируйте паспорт целиком, и проблем не будет.

5️⃣ Заявка подана позже срока

И такое бывает, особенно, если Вы стараетесь закинуть заявку в последний момент. Одно зависание сети - и вы вне игры 🙈

🙂 Что важно понимать

Организатор торгов не вправе расширять перечень требований сверх закона. Но если требование прямо указано в извещении, его игнорирование приведёт к отказу — и дальше уже придётся спорить в суде.

В торгах есть две стратегии:

👍 Подать, как в извещении (даже если противоречит закону) и не спорить.
❤️ Подать спорно и быть готовым к процессу.

Первая дешевле, вторая правильнее.

За какую стратегию Вы? 👍 или ❤️

Всем привет!

В последнее время я немного выпадаю из Телеграма. Впрочем, Телеграм, кажется, тоже периодически куда-то выпадает, поэтому коротко расскажу, что у нас сейчас происходит и что будет дальше.

✔️ На этой неделе завершает обучение текущая группа по банкротным торгам 🤩

🧠 На следующей неделе у ребят откроется доступ к мини-курсу по нейросетям в торгах. Его потом смогут приобрести и читатели блога, потому что тема получилась слишком полезной, чтобы оставлять её только внутри потока.

Сейчас моя основная задача — курс по арестованным торгам. План запуска — конец апреля.

Если арестованные торги вас одновременно манят и немного пугают, это нормально. Формат там отличается от банкротных, рисков больше, и именно поэтому в него не стоит заходить наугад.

✍️Если хотите получить информацию о старте в числе первых, записывайтесь в предзапись:
https://forms.yandex.ru/u/69a079a2d04688148f9dd667

💪Летом, как ни странно, мои ученики обычно не отдыхают, а работают. Именно летом удобно закладывать базу, чтобы к осени уже быть в форме. Поэтому в июне стартует следующий поток по банкротным торгам.

Это хороший вариант для тех, кто только присматривается к теме и хочет начать с более понятной и фундаментальной конструкции.

✍️Анкета предзаписи на курс по банкротным торгам здесь: https://forms.yandex.ru/u/6985f54384227c41cfc56b23

❗️🙏 И очень прошу: не откладывайте заполнение анкеты на потом и внимательно указывайте почту. Сейчас это самый надёжный способ связи, чтобы не потеряться, если Телеграм в очередной раз решит пожить своей жизнью 🙈

Недавно разговаривала с подругой, которая тоже занимается торгами, и мы поймали себя на мысли, что иногда в торгах становится тесно. Особенно это чувствуется, когда долго работаешь в одной нише.

🕯 Рынок постепенно меняется: банкроты становятся более подготовленными, за хорошие лоты нередко идет серьезная конкуренция особенно в популярных нишах.

Я считаю банкротные торги лучшим входом в тему.

Но у многих в какой-то момент появляется желание расширить инструменты и понимать, какие еще возможности есть на рынке торгов.

Поэтому мне довольно часто задают вопрос про арестованные торги.

Это другой сегмент со своей логикой и своими рисками. На мой взгляд, это самый сложный вид торгов.

🏖️ Но для тех, кто уже имеет опыт участия в торгах и хочет расширить горизонты, это может стать следующим шагом.

Как раз поэтому я решила сделать отдельный курс по арестованным торгам. Планируем запуск в конце апреля.

В первую очередь он будет рассчитан на тех, кто хочет добавить в свою практику еще один инструмент для поиска объектов. Но и если вы совсем новичок и готовы начать сразу не с самого простого уровня, то курс вам тоже подойдёт - мы начнём с самых азов.

P.S. Ставим ❤️, если Телеграм у вас работает в терпимом режиме, и вы активно им пользуетесь.

💜Обязательно ли открывать ИП для торгов? Кто может участвовать в торгах?

💜 — Участник торгов

Разберем основные моменты:

💜В торгах МОЖНО участвовать как физическое лицо, т.е. без ИП. Это самый простой формат участия: с вас паспорт, задаток и заявка.

💜Если вы активно занимаетесь перепродажами или агентскими услугами - откройте ИП, заплатите налоги и спите спокойно.

💜 Юр.лицо тоже может участвовать в торгах, но там документов больше: устав, полномочия директора или представителя и т.д.

А иностранцы могут участвовать в торгах?

Да, для участия нужно предоставить те же документы, что и российским гражданам только с заверенным нотариальным переводом.

Важный момент!

Есть общие запреты на продажу отдельных объектов иностранцам.

💜 Например, иностранцам в России не продадут сельхозземли, земли в приграничных территориях, ЗАТО и в других стратегических зонах.

И так же следует проверять, не действуют ли на иностранца ограничения по покупке/продаже имущества лицам из недружественных стран.

Завтра расскажу, кто же все-таки НЕ может участвовать в торгах.

#банкротный_алфавит

Телеграм все?

Пока нет, но риски есть.

Как человек, который решил заниматься онлайн-обучением не как хобби, а всерьёз, я бы могла сейчас сидеть в панике.

Но в целом по ощущениям перспективы блокировки ТГ мной воспринимаются...как-то никак. Последние лет 5 жизнь так непредсказуема, что паниковать уже нечем.

Просто встаём, переходим в другое место и начинаем заново.

Конечно, терять ВАС мне очень не хочется, поэтому приглашаю на другие мои площадки.

Пока что они выглядят пустовато, но до лета они точно заживут яркими красками, поэтому, чтобы не теряться, подпишитесь.

💙 https://vk.ru/brickskills

✏️ https://dzen.ru/brickskills

Если вдруг потеряете ссылки и доступ к тг, отложите в долговременеую память словосочетания для поиска:

✔️ Владислава Мамедова
✔️ BrickSkills

Во всех моих ресурсах они будут использоваться. Макс тоже будет.

Всех благ 🙏

❔ Кто НЕ может участвовать в торгах?

Как и обещала, рассказываю.

Ответ находим в п.5 ст. 449.1 ГК РФ:

— должник;
— организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника;
— работники таких организаций;
— должностные лица органов государственной власти и органов местного самоуправления, если их участие может повлиять на условия и результаты торгов;
— члены семей указанных лиц.

А если я не должник, а его друг и хочу выкупить его квартиру?

Закон о банкротстве не содержит прямого запрета на участие в торгах лиц, которые являются заинтересованными по отношению к должнику.

Участвовать в торгах можно, но эти сделки находятся в зоне повышенного внимания.

Кредиторы и суд будут оценивать (если вообще узнают, что вы друзья):
— реальность конкуренции;
— отсутствие согласованных действий;
— отсутствие злоупотребления правом;
— соответствие цены рыночным условиям.

Если будет доказано, что торги носили формальный характер или имело место злоупотребление, результаты могут быть оспорены.

А если я кредитор должника, и мне нравится его дом?

Конкурсные кредиторы вправе участвовать в торгах на общих основаниях. Например, гражданин-кредитор может участвовать в торгах по продаже жилого помещения должника.

В следующем посте разберём финансовую модель сделки с удобной excel-табличкой. Не пропустите 🤩

💜 — Финансовая модель сделки

В торгах выигрывает не тот, кто купил дешевле. А тот, кто правильно посчитал.

Очень часто вижу одну и ту же ошибку:

люди считают только цену покупки и цену продажи.

А потом.... прибыль «куда-то исчезает».

Разберём, что нужно учитывать в модели сделки.

💜 Цена входа

— цена покупки по итогам торгов
— задаток (он засчитывается в оплату)

💜 Сопутствующие расходы

И вот здесь начинается реальность:

— госпошлина за регистрацию
— нотариальные расходы (если нужны)
— выезд, оценка, осмотр
— демонтаж / расчистка / вывоз
— кап.ремонт(если есть)
— налоги
— ремонт / предпродажная подготовка
— услуги риелтора
— реклама

Иногда эти расходы составляют 20–40% от цены покупки.

В наши помещения для аренды мы дополнительно вкладываем 100-200% от покупной стоимости, чтобы из 💩 сделать 🍬

💜 Цена выхода

Важно ориентироваться не на «хочу продать за», а на:

— цену реальных аналогов
— срок экспозиции
— сезонность
— ликвидность

💜 Срок владения

Самый недооценённый фактор.

Люди часто забывают, что время = деньги.

Пример:
Вы вложили 200 000
Продали за 260 000

Прибыль — 60 000
Доходность — 30%

Если продали за 2 месяца — это одна история. Если за 2 года — совершенно другая.

💜Как считать доходность

Базовая формула:

(Прибыль / Общие вложения) × 100%

Но лучше считать ещё и в годовых.

Например:
60 000 прибыли при вложениях 200 000 за 2 месяца
Это 30% за 2 месяца
И около 180% годовых.

Разница в восприятии огромная.

💜Мини-чек-лист перед участием

Перед подачей заявки спросите себя:
— Сколько я реально вложу с учётом всех расходов?
— По какой цене я смогу выйти в худшем сценарии?
— Сколько времени займёт реализация?
— Что будет, если продажа затянется?

Если ответов нет — это не инвестиция. Это надежда.

Совсем скоро разберу на примере аукциона, в котором участвовала.

А пока скачивайте удобную excel-таблицу для расчётов и делитесь с друзьями 🚀

#банкротный_алфавит