3 ошибки при покупке недвижимости, которые стоят инвестору денег.

Инвесторы теряют деньги не из-за плохого рынка. Деньги теряются на одних и тех же ошибок повторяющихся ошибках.

1️⃣Ошибка №1. Влюбиться в объект до проверки документов и экономики по нему
Посмотрели - понравилось - уже мысленно посчитали арендный поток.
В этот момент анализ и рациональное мышление отключается. Часто покупатель перестаёте замечать красные флаги: обременения и залоги, долгосрочные арендаторы с правом преимущественного выкупа, незарегистрированные перепланировки, скрытые сервитуты, задолженности перед управляющей компанией.
Сначала юрист и аудит - потом решение.

2️⃣Ошибка №2. Торговаться по цене, а не по условиям
Все торгуются по цене. Единицы торгуются по условиям.

Чаще именно там деньги: кто и на каких условиях остаётся арендатором, какие договоры переходят вместе с объектом, кто несёт расходы на устранение выявленных нарушений, что входит в передачу - оборудование, коммуникации, отделка и тд.

3️⃣Ошибка №3. Считать доходность, а не реальный денежный поток
Объект с арендатором и ставкой 12% годовых выглядит привлекательно.
Но добавьте налог на имущество, НДС если применимо, управляющая компания, капитальный ремонт по условиям договора аренды, простой между арендаторами, брокерская комиссия при переподписании, непредвиденные расходы на инженерию.
Общая картина по экономике объекта сразу меняется. Лучше рассматривать не цену объекта при сделке, а общую стоимость владения в перспективе лет.

Покупайте объект, который вы можете позволить себе содержать в минус - а не только в плюс на бумаге.

Сохраните - пригодится, когда будете считать следующую сделку.

Как я нахожу объекты, которых нет в открытых базах

В коммерческой недвижимости самые интересные объекты редко попадают на «Авито» и ЦИАН — их разбирают раньше, чем выкладывают в открытый доступ.

Вот как я их нахожу:
Личная сеть контактов Брокеры, юристы, бухгалтеры собственников — часто именно они первыми узнают о планах продажи задолго до публичного объявления.

Сигналы о смене стратегии бизнеса Если компания сокращается, переезжает, закрывает направление или меняет собственника — это повод связаться напрямую, пока объект не вышел на рынок.

Управляющие компании и эксплуатация зданий УК знают о проблемных арендаторах, низкой заполняемости и планах владельцев продать актив — это источник «горячей» информации.

Прямой контакт с собственниками Многие владельцы готовы продать, но не хотят публичности — рассылка точечных предложений напрямую часто работает лучше любых площадок.

Застройщики и фонды У них есть непроданные остатки, объекты под переуступку или активы, которые планируют вывести с баланса — но без широкой рекламы.

Закрытые сделки — это не магия, а системная работа с источниками информации. Если хотите подбор объекта под ваш бюджет и задачи — пишите в директ.

#коммерческаянедвижимость #инвестициивнедвижимость #недвижимостьмосква #коммерческаянедвижимостьмосква #инвестиции

Инвестиции и займы в земле: что нужно знать

Я работаю с землёй и коммерческой недвижимостью.

Расскажу, что важно понимать.
Земля не сгорает, не стареет и не требует ремонта. Коммерческий участок приносит доход даже без строительства: парковка, склад, реклама, автосервис, сезонная торговля.

Растёт и сама стоимость участка: в правильном месте через 2-3 года цена может вырасти в полтора-два раза. Не гарантия, но тенденция вполне просчитывается.
С займами под землю есть свои особенности. Банки смотрят на такой залог иначе: ликвидность ниже, требования жёстче, ставки выше.

Поэтому многие привлекают частное финансирование под конкретную сделку. Это быстрее и без долгих одобрений.

Из этого складываются три вещи, которые стоит держать в голове. Земля это инструмент, которым нужно уметь пользоваться.

Займы под неё дороже банковских, но при правильном расчёте сделки получаются выгоднее.

И без проверки участка не обойтись: юридическая чистота, назначение земли, обременения напрямую влияют на цену и на возможность взять её в залог.

Работаю с коммерцией и землёй. Здесь другие деньги и другие возможности.
Если нужно разобрать ваш участок или проект, пишите в директ. Помогу с деньгами, оценкой или выходом на сделку.