📍 ГАБ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ АРЕНДАТОРОМ АЛКОМАРКЕТ

Продажа коммерческого доходного объекта в Москве


💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ:
Стоимость объекта: 27 000 000 ₽ (БЕЗ НДС)
Цена за м²: 206 738 ₽
МАП (аренда в месяц): 260 000 ₽
ГАП (аренда в год): 3 120 000 ₽
Окупаемость с индексацией: 7,57 лет‼️
Индексация: 4% (ежегодная)
Срок договора: 10 лет

🏢 ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА:
Площадь: 130,6 м²
Этаж: 1
Планировка: Открытая
Высота потолков: 3,5 м
Мощность электроэнергии: 35 кВт
Коммуникации: Центральное отопление, заключены все договора с коммунальными службами.

🎯 ЛОКАЦИЯ И ДОСТУПНОСТЬ:
Расположение: Первая линия с улицы
Трафик: Интенсивный пешеходный трафик
Входы: Основной вход с фасада + отдельный вход со двора

🗓 СТАТУС И СРОКИ:
Арендные каникулы: 3 месяца
Ремонт: Завершение через 2 месяца (в апреле), после чего сразу заезд арендатора.

📉 РАСХОДЫ СОБСТВЕННИКА (прогнозные):
Эксплуатация: ~10 000 ₽ / мес (120 000 ₽ в год).
Налог на имущество: ~200 000 ₽ в год.

📲 Для подробной информации пишите @Yuliiaa1!

🚀 Инвестиционное предложение
Строительство торговых площадей с якорным федеральным ретейлером

Локация: Московская область, Каширский район.
Уникальное предложение: Возможность заработка на девелопменте ГАБ с потенциалом значительного прироста капитала.

💰 ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИЙ
Основные параметры:
Общая площадь здания: 900 м² (с возможностью расширения до 1400 м²).
Стоимость объекта: 91 480 000 ₽ (поэтапное финансирование)
Цена за 1 м²: 101 644 ₽

Финансовые показатели:
МАП (Месячный арендный платеж): 1 350 000 ₽
ГАП (Годовой арендный платеж): 16 200 000 ₽
Доходность (без индексации): 17,71%
Доходность (с учетом индексации): 19,5%
Окупаемость (без индексации): 5,65 лет
Окупаемость (с индексацией): 5,1 лет‼️
Индексация арендной платы: Безусловная 5%

📈Суммарный доход от перепродажи: +62 420 000 ₽ к вложенному капиталу
Общая доходность: 68,23%

📲 Для подробной информации пишите @Yuliiaa1!

3 ошибки при покупке недвижимости, которые стоят инвестору денег.

Инвесторы теряют деньги не из-за плохого рынка. Деньги теряются на одних и тех же ошибок повторяющихся ошибках.

1️⃣Ошибка №1. Влюбиться в объект до проверки документов и экономики по нему
Посмотрели - понравилось - уже мысленно посчитали арендный поток.
В этот момент анализ и рациональное мышление отключается. Часто покупатель перестаёте замечать красные флаги: обременения и залоги, долгосрочные арендаторы с правом преимущественного выкупа, незарегистрированные перепланировки, скрытые сервитуты, задолженности перед управляющей компанией.
Сначала юрист и аудит - потом решение.

2️⃣Ошибка №2. Торговаться по цене, а не по условиям
Все торгуются по цене. Единицы торгуются по условиям.

Чаще именно там деньги: кто и на каких условиях остаётся арендатором, какие договоры переходят вместе с объектом, кто несёт расходы на устранение выявленных нарушений, что входит в передачу - оборудование, коммуникации, отделка и тд.

3️⃣Ошибка №3. Считать доходность, а не реальный денежный поток
Объект с арендатором и ставкой 12% годовых выглядит привлекательно.
Но добавьте налог на имущество, НДС если применимо, управляющая компания, капитальный ремонт по условиям договора аренды, простой между арендаторами, брокерская комиссия при переподписании, непредвиденные расходы на инженерию.
Общая картина по экономике объекта сразу меняется. Лучше рассматривать не цену объекта при сделке, а общую стоимость владения в перспективе лет.

Покупайте объект, который вы можете позволить себе содержать в минус - а не только в плюс на бумаге.

Сохраните - пригодится, когда будете считать следующую сделку.

Как я нахожу объекты, которых нет в открытых базах

В коммерческой недвижимости самые интересные объекты редко попадают на «Авито» и ЦИАН — их разбирают раньше, чем выкладывают в открытый доступ.

Вот как я их нахожу:
Личная сеть контактов Брокеры, юристы, бухгалтеры собственников — часто именно они первыми узнают о планах продажи задолго до публичного объявления.

Сигналы о смене стратегии бизнеса Если компания сокращается, переезжает, закрывает направление или меняет собственника — это повод связаться напрямую, пока объект не вышел на рынок.

Управляющие компании и эксплуатация зданий УК знают о проблемных арендаторах, низкой заполняемости и планах владельцев продать актив — это источник «горячей» информации.

Прямой контакт с собственниками Многие владельцы готовы продать, но не хотят публичности — рассылка точечных предложений напрямую часто работает лучше любых площадок.

Застройщики и фонды У них есть непроданные остатки, объекты под переуступку или активы, которые планируют вывести с баланса — но без широкой рекламы.

Закрытые сделки — это не магия, а системная работа с источниками информации. Если хотите подбор объекта под ваш бюджет и задачи — пишите в директ.

#коммерческаянедвижимость #инвестициивнедвижимость #недвижимостьмосква #коммерческаянедвижимостьмосква #инвестиции