Диванные эксперты предрекали, что офиники могут пустовать, а вот аналитика от шакалов по итогам 1 квартала говорит об ином - офисная Москва пробила рекорд по объемам сделок последних 15 лет - реализовано около 446 тыс. кв. м. площадей, что на 35% выше 1 квартала 2022.

Как говорит #третийадмин, главное уверовать. А покупка VK офисной башни, о которой сегодня пишут газетные товарищи, еще одно подтверждение - купил офисник и спишь спокойно, ибо сам себе хозяин.

В открытые продажи вышел "Квартал Марьино" от Самолета - 198 тыс. руб./кв. м. с отделкой и кухней.

Локейшен проекта - где в лесах и полях Новой Москвы. Надо ли говорить, что это оверпрайсовый оверпрайс? Думаю, что все сами догадаются. Ставим, что цена в проекте не будет расти ближайшие 2-3 месяца точно.

А были времена (точнее лето 2018 года), когда Самолет стартовал в Остафьево по 76 тыс. руб./кв. м.

Региональный застройщик - АВА Групп взяли ЗУ "Проезд №607, 21". Площадка в элитном, премиальном, офигенном районе Москвы - Строгино. Жалко, что ТЭП не на жилье, а на технопарк, гостишку и мед. клинику. Очевидно, что гостишка мигрирует в апарты или в жилье.

Ранее АВА в Москве взяла ЗУ в центре - "Большой Ватин, 4с1", прямо за высоткой на Котельнической набережной. Заходят точечными, маржинальными проектами: центр, запад.

Не отпускаем тему Строгино, там давно ничего не строили достойного, но как видим есть неплохой земельный банк, чтобы его забрать и собрать весь отложенный спрос со всего района, а то локалам приходится ехать за МКАД в Спутник или вообще на Октябрьское поле.

Вот, например, ЗУ "проезд №607, 26 корпус 3". Пока площадка без девелопера, но участок точно просится в реализацию. Ведь ТЭПов на 200+ тыс. кв. м. воткнуть без проблем можно.

Вот и пошел "прогрев" или "разгон" темы, что банки тоже в минусе от ай-ай-ай поведения ЦБ. Это обязательная, публичная прелюдия любой ебли жабы с гадюкой.

Берем 3 экспертов, которые вчера ещё в Вышке учились. Садимся им на уши, говорим, ребята, жизнь устроена так, девелопмент - это вообще про спасение людей из трущоб, а не про сверх прибыль, давайте делать ресерч. Делается ресерч, где намекается, что деятельность гадюки - ЦБ - руинит вообще всю экономику, а не только девелоперский бизнес, вон посмотрите, даже банки в минусе на 80 ярдов. Ещё раз. Жалких 80 ярдов в рамках банковского кредитования, ха-ха-ха. Ипотеки например, в прошлом году выдали на 2,6 трлн рублей. Не надо, конечно, сравнивать прибыль с валовым объемом, но речь идёт не о 20-30-40% рынка.

Дальше ресерч с "громким" заголовком выдается в свет и вуаля вы прочитаете его во всех бизнес СМИ и телеграмм-каналах разной паршивости. Особенно нравятся формулировки: "может оказаться на 80 млрд руб. ниже, чем ожидалось". ЧЕМ ОЖИДАЛОСЬ. Никого не смущает, да? Плюс по сути, это оценка тех самых денег, которые формируют пузырь на рынке - вкидываются дольщиком для завышения стоимости актива и снижения ставки.

Какой итог? Жаба нормально так накинула на гадюку. У простого читателя уже сформировано представление, что что-то идёт не так, ипотека становится недоступной и в таком духе. Фактчекинг, да кому он нужен? Манагеры что банков, что девелоперов хотят выполнять планы здесь и сейчас, а не играть в долгосрок.

История ипотечного кола рынка недвижимости:

1. Апрель 2020 - все сидят по домам, а девелоперы начинают выдавать ипотеку онлайн. Включается ипотека со ставкой 6,5%.
2. Ипотека становится к лету 2020 главным драйвером рынка. Цены ещё вверх не пошли, а ставка низкая. Начинается беспорядочный инцест инвест.
3. Все зачем-то внимательно смотрят за лимитом по субсидированию. Зачем на него смотрели и что он значил - по итогу не знает никто, потому что дальше про него тупо забыли и продолжили вваливать бабки в ипотеку.
4. К осени 2020 вообще становится понятно, что ставку надо вырубать, но манагеров не остановить, весенний, отложенный спрос пошел, рекорды продаж. Нужно поднимать цену и стричь купоны.
5. К концу 2020 начинают замечать, что вилка между первичкой и вторичкой достигает своего максимума с 2016 года. Но, в 2020 ещё предположить не могли, что произойдет с этой вилкой в 2022 году.
6. В ноябре 2020 начинается полный кайф, ковид отпустил, секси-ставка на месте, время "инвестировать", чтобы потом в 2022 году пытаться больше чем по полгода продать это добро на вторичке.
7. Также в ноябре 2020 Продлевается программа субсидирования до июля 2021. А кто там сомневался то?
8. Да, кстати, стоит отметить тот факт, что кроме самого субсидирования был на тот момент очень низкий ключ, который даже бы без субсидирования пушил бы рынок вперед.
9. Девелоперы перестают продавать квартиры, они все больше начинают продавать ипотеку "С кем поведешься, с тем и ипотеку выплачивать".
10. И это никого не смущало, что весь 2020 рынок ехал на субсидированной ставки - 80%+.
11. Весна 2021 - начинается откат ключевой - рост пока ещё незаметный рост ипотечных ставок.
12. Уже весной 2021 начинаются прогнозы, а что будет если субсидирования не будет, а ключ будет расти.
13. Летом субсидирование решили не отменять.
14. Из-за низкой ставки начинает расти срок ипотеки.
15. Рост ключевой становится страшилкой для клиента и основным драйвером покупки в 2021 году. Потому клиент должен ходить всегда пуганным.
16. В конце 2021 ставка по ипотеке становится около ключевой, чего раньше никогда не было.
17. Конец февраля 2022 ставки улетают в космос. Ряд банков останавливает выдачу ипотеки. Как итог ежемесячный платеж тоже улетает.
18. Включается режим "можем повторить" - давать опять субсидированную ставку.
19. Девелоперы в апреле 2022 открывают для себя субсидирование ставки и перестают продавать квартиры - везде ставка ниже чем гос. поддержка. ПИК врубает ставку 0,1% чем начинает злить ЦБ.
20. Появляется ипотечный кол.
21. В сентябре 2022 ЦБ начинает мочить радость девелоперов, потому что понимает, что пузырь есть. Мочить её будет ЦБ весь конец 2022.
22. В октябре начались слухи, что субсидирование запретят.
23. Из-за лобби девелоперов умерла вторичка, потом эта история догнала девелоперов, потому что оказывается, умереть не встать, вторичка часто идет на ПВ первички, удивительно, да?)
24. Субсидирование от государства отменять никто и не планировал. А в конце 2022 субсидирование продлили до июля 2024.
25. Низкая ставка была ключевым драйвером покупки в 2022. Оно и понятно по тому как меняется ЕП из-за ставки сейчас, но факт - фактом рынок стал рынком ипотеки, а не рынком денег.

Наблюдаем дальше.