Не покидаем локацию Сельскохозяйственной улицы. «ОМ Девелопмент» выложил документы на свой проект «ОМ Ботанический», а значит скоро будет старт проекта с архитектурой от IND. Это будет первым серьезным стартом для компании в Москве. Ранее вывели в реализации только проект «Станиславский» в Области, а тут все серьезно, — архитектурные излишества как вызов себестоимости стройки, проект куплен был уже с документами, а это всегда вызов маржинальности и фин. моделированию. Напомним, что ЗУ «Сельскохозяйственная, 42, стр. 1» был в портфеле Пионера, но в 2024 году ОМ купил площадку. И к весне 2026 года всё подшаманили. Ожидать каких-то цен ниже 500 тыс. руб./кв. м даже не стоит.

В портфеле «ОМ Девелопмент» числятся участки: «Малая Тульская, 2/1, корп. 9»; «Летная, 71» и «Летная, 98» и «1-й Митинский, 15».

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

КСО присоединился к команде ВЭБ.РФ в статусе архитектора будущего. Также он займет должность управляющего партнера в КБ Стрелка. Сергей Кузнецов будет курировать подготовку и реализацию проектов группы ВЭБ в сфере городской экономики, вопросы мастер-планирования и комплексного развития городов с упором на повышение качества жизни людей.

То есть масштабирование архитектурных излишеств случится на территории всей нашей Святой Руси? КБ Стрелка в Мамутновскую бытность была известна своей любовью предложить проект благоустройства в городе, где годовой бюджет города меньше.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Один из немногих плюсов проектного финансирования — это наличие довольно прозрачной аналитики, которую собирает ДОМРФ. Кто не в курсе, рассказываю, как это работает.

Вместе с появлением ДДУ рынок начал обеляться с точки зрения публикуемой документации. Как минимум у всех проектов появилась проектная декларация (ПД). Хрен знает, был ли какой-то утвержденный формат проектных деклараций, но долгое время там застройщики писали всё, что душе угодно, и оформляли ее соответствующе. В конце 2016 года всех шуганули, что в проектной декларации должен быть перечень всех помещений в проекте или продавать по ДДУ нельзя. Тогда это был шок-контент, как это в ПД вставить табличку со всеми квартирами, кладовками и другими помещениями. Но уже с 2017 года у всех в ПД появился реестр того, что застройщик строит и предлагает купить клиенту.

В 2019–2020 гг. происходит переход на проектное финансирование (ПФ), а где ПФ от банков, там появляется тройной контроль. Не только того, что строится, но и сколько бабок на это потратили. Поэтому теперь каждый месяц застрои обновляют проектную декларацию, где уточняется не только информация по проекту, но и по его финансовому здоровью, если так можно сказать.

Главные показатели для нас — это сумма контрактации и метры контрактации. Поделив одно на другое, можно понять, за сколько был продан тот самый метр в проекте. Не без нюансов, конечно, потому что сумма контрактации — это за сколько девелопер продал квартиру, а не сколько денег получил на свой счет, а в текущей ситуации это довольно серьезный нюанс.

ДОМРФ является с одной стороны регулятором рынка, с другой стороны — участником. Такой играющий тренер. Хорошо ли это для отрасли? Ну, скорее нет, чем да. Потому что где ты и тренируешь, и играешь, получается ситуация в стиле одного большего банка, который скорее душит бизнес, а не помогает ему за счет эффекта своего масштаба.

Но вернемся к данным из ПДешек, опубликованных из-за ПФной кабалы на сайте играющего тренера — ДОМРФ. Рынок Святой Руси просел по продажам ещё на 12% относительно февраля 2026 года и на 16% относительно марта 2025 года, всего было реализовано 32 тыс. квартир. Цифры не радуют, но вроде некритичные, нельзя сказать, что рынок «встал». Встать он может чуть попозже.

Цены стагнируют на уровне 190 тыс. руб./кв. м. Все эти скидки 35–40% — это «скидка от накидки», это «посыл, оффер для сайта», но не реальность, о которой можно говорить. Скидку более 15% в реальности не даст дать банк, который вообще не заинтересован в такой девелоперской щедрости. Ситуация, когда возможно хоть какое-то снижение цены: банку и девелоперу надо срочно наполнить эскроу, а фин. модель держит снижение цены. Такое может быть либо на старте, или на финише проекта. На финише скидки ещё замотивирован согласовать девелопер, которому не нужно отрицательное раскрытие ПФ (это когда бабок на эскроу меньше, чем потратили на стройку), а значит все оставшиеся квартиры пойдут в залог, а с залогами манаться — это ещё то развлечение.

В апреле ожидаем продажи на уровне 35 тыс. квартир. ценник в районе 185 тыс. руб./кв. м. Факторов для позитива особо нет. Костыли, палочки-выручалочки закончились.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Давайте сделаем шаг назад и посмотрим на продажи квартир первичного рынка Святой Руси в разрезе кварталов. Как видим, осознание, что на рынке жопа, ещё до девелоперов не пришло, потому что за счет высокой базы января не так уж плохо был пройден 1 квартал 2026. Грех жаловаться, было реализовано 126 тыс. квартир, в том же первом квартале 2025 года было продано 111 тыс. квартир. Поэтому ждем прихода данного осознания через некоторое время. Отдельно хочется отметить пару моментов:

1. Как рос рынок до 2 квартала 2022 года. Ветер дул в спины девелоперов, они в среднем за эти 5 кварталов продавали по 148 тыс. лотов в квартал. Отлично шли продажи — отлично росла цена. Есть спрос — жмём на кнопку поднять цены. Нет спроса — сидим придумываем, что у конкурентов лучше условия реализации и т. д. Логика линейная и надёжная, как швейцарские часы.
2. 2023-й — тут уже не дует в спину ветер, а дуют закручивающиеся гайки льготной ипотеки, которую раздавали всем, что обесценивало деньги, но пушило ценник вперёд. Посмотрите, что цены со 2 квартала 2022 года по 3 квартал 2023 г. стагнировали, как пошёл спрос — полетела вперёд цена.
3. Ещё один пинок цене дал 2 квартал 2024 года, когда был последний танец льготной ипотеки. На энергии ценник начал двигаться вверх дальше, но и появился важный фактор — включения всяких рассрочек, комиссий банкам в цену, чтобы не ругался ЦБ. И если раньше в цене контрактации «сидела» только квартира, то к ней в период конца 2024 года добавились финансовые инструменты покупки этой квартиры.
4. Ну и финал перед заморозкой. 4 квартал 2023 года. Народ отоваривал семейную ипотеку, использовал донорскую семейную и т. д. Итог — забрали спрос с начала 2026 года и сейчас сидят без продаж.

Кажется, что во втором квартале результат в 100-110 тыс. квартир по итогам квартала будет очень хорошей историей. Ценник теперь стагнирует, зависая в коридоре 185-190 тыс. руб./кв. м.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX