Недвижимость инсайды
Всегда нравится вординг в обзорах ЦБ. Вот в свежем обзоре, "Ипотека продолжила активно расти за счет программ господдержки". Это заголовок, а вот дальше идет про выдачу "Всего выдачи выросли на незначительные 4% до 466 млрд с 447 млрд руб. в марте". Так активно…
ЦБ раздает самые важные цифры о рынке недвижимости. Их отчеты - самые профессиональные на рынке. Мастхэв к прочтению. Заголовки, конечно, трактуют позицию регулятора, а не позицию игроков рынка недвижимости.
В свежем отчете "О проектном финансировании строительства жилья" мы видим, что:
1. ЦБ не доволен выходом новых метров.
2. ЦБ не доволен ростом цен, даже с учетом снижения спроса. Ещё раз напоминаем, девелоперы будут растить цены. И делать это постоянно. А основной аргумент для роста - сокращение объема новых проектов. Это закольцованный круг, где ЦБ борется с выходом метров и ростом цены, но оказывается, что чем меньше метров на рынке - тем все равно выше цены. Остановить выход и снизить цены - это как на елку залезть и штаны не ободрать.
3. Вот снижения покрытия - это уже результат снижения продаж. Что будет делать сниженное покрытие? Правильно, давить на фин. расходы, удорожать стройку. Куда это переложит девелопер? Правильно, в цену метра - опять вырастут цены, чтобы потом опять все удивлялись, что спрос снижается, а ценник растет.
4. Ну и собственно результат. Стоимость ПФ выросла.
Что делаем:
1. Гасим спрос - закручиваем ипотеку
2. Гасим выход новых метров - замедляем рынок
Что ожидаем:
1. Снижение цен
2. Нормализации рынка, отсутствие навеса метров
Что получаем:
1. Снижение новых проектов - формирование дефицита метров
2. Повышение стоимости ПФ - начинает давить на цену
3. Рост цен при сниженном спросе.
Ответственность за такой рост цены на рынке недвижимости - исключительно лежит на банках и проектном финансировании. Они регулируют сейчас все, в том числе маржу девелоперов, которую так любят где-нибудь обсудить.
В свежем отчете "О проектном финансировании строительства жилья" мы видим, что:
1. ЦБ не доволен выходом новых метров.
2. ЦБ не доволен ростом цен, даже с учетом снижения спроса. Ещё раз напоминаем, девелоперы будут растить цены. И делать это постоянно. А основной аргумент для роста - сокращение объема новых проектов. Это закольцованный круг, где ЦБ борется с выходом метров и ростом цены, но оказывается, что чем меньше метров на рынке - тем все равно выше цены. Остановить выход и снизить цены - это как на елку залезть и штаны не ободрать.
3. Вот снижения покрытия - это уже результат снижения продаж. Что будет делать сниженное покрытие? Правильно, давить на фин. расходы, удорожать стройку. Куда это переложит девелопер? Правильно, в цену метра - опять вырастут цены, чтобы потом опять все удивлялись, что спрос снижается, а ценник растет.
4. Ну и собственно результат. Стоимость ПФ выросла.
Что делаем:
1. Гасим спрос - закручиваем ипотеку
2. Гасим выход новых метров - замедляем рынок
Что ожидаем:
1. Снижение цен
2. Нормализации рынка, отсутствие навеса метров
Что получаем:
1. Снижение новых проектов - формирование дефицита метров
2. Повышение стоимости ПФ - начинает давить на цену
3. Рост цен при сниженном спросе.
Ответственность за такой рост цены на рынке недвижимости - исключительно лежит на банках и проектном финансировании. Они регулируют сейчас все, в том числе маржу девелоперов, которую так любят где-нибудь обсудить.
Нарыл вчера СиТ визуализацию офисника от Sezar Group на Звенигородке - ЗУ "2-й Силикатный, 13" - это клочок земли за стоящем на перекрестке Big time (если вы помните ещё его).
#третийадмин подмечает, что Сезар здесь явно изменяет своему традиционному стилю "московская классика". Но может оно и к лучшему, хотя в целом архитектура на отъебись. Офисник крошечный - на 15 862 кв. м, явно воткнули его для офисной льготы.
#третийадмин подмечает, что Сезар здесь явно изменяет своему традиционному стилю "московская классика". Но может оно и к лучшему, хотя в целом архитектура на отъебись. Офисник крошечный - на 15 862 кв. м, явно воткнули его для офисной льготы.
Недвижимость инсайды
Все Магистральные улицы пойдут в КРТ для расширения Большого Сити. Это будет один из крупнейших проектов города, потому что одного жилья на 2,2 мульта метров и офисов тоже на до едрени фени - 1 мульт. Из условий в КРТ будет - максимальная реализация - 33 года…
Большой Сити нынче можно разделить на кластеры:
1. Сам Сити. Какое-то название ему придумать. Старый сити? Традиционный сити? Классический сити? Или Сити в пределах Тхора? Удивительно, но там все равно идёт активная девелоперская деятельность. Готовят золотой куб с причалом, согласуют арку высотой 445 метров (она такая большая, что очком назвать её язык не поворачивается), согласована Галсовская башня, строится дом Дау.
2. Сити-2. Масштабный проект города и Капиталистов, куда уже на домик залетел региональщик - Страна девелопмент. Изначально была концепция от Герцегов в формате "Нью Патрики", но потом все нормализовалось и трансформировалось в частокол из башен.
3. Магистральные улицы слева - первый лучик уже Большого Сити. Пачка проектов на разных стадиях, плюс КРТ размера - 3+ мульта метров. Очевидно, что все брокеры будут тянуть сову на тот самый глобус и доказывать, что это вообще локация Сити.
4. Магистральные улицы справа - опять и жилья и офисников как говна за баней. Далеко от самого Сити, у маркетологов есть варик локацию и к Ходынке привязать и к Сити. Будут тянутся сразу на два стула. Главное выбрать правильный стул.
5. Силикатные улицы или ТПУ Пресня и окрестности. Такая уже периферийная часть Большого Сити. Собственный центр. Уклон в сторону жилья, но локация за ТТУ всегда девелоперов подталкивает получить льготу за МПТ. Они себе в такой заманухе не отказывают. Гвоздем программы точно будет офисник от Гранельки на ЗУ "Силикатный, 13", секретный офисный объем в Джойсе. Секретный - потому что в материалах по реализации квартир как-то он особо не фигурирует.
6. Ну и Фили. Пока там из офисников планируются "утюги" и ТПУ. Уверенность - 100%, что на этом тема не остановится. А так жилой кластер уже сформировался в этой изначально не самой очевидной локации.
Сейчас даже макет из 2020 года выглядит пустым. Так активно развивается город!
1. Сам Сити. Какое-то название ему придумать. Старый сити? Традиционный сити? Классический сити? Или Сити в пределах Тхора? Удивительно, но там все равно идёт активная девелоперская деятельность. Готовят золотой куб с причалом, согласуют арку высотой 445 метров (она такая большая, что очком назвать её язык не поворачивается), согласована Галсовская башня, строится дом Дау.
2. Сити-2. Масштабный проект города и Капиталистов, куда уже на домик залетел региональщик - Страна девелопмент. Изначально была концепция от Герцегов в формате "Нью Патрики", но потом все нормализовалось и трансформировалось в частокол из башен.
3. Магистральные улицы слева - первый лучик уже Большого Сити. Пачка проектов на разных стадиях, плюс КРТ размера - 3+ мульта метров. Очевидно, что все брокеры будут тянуть сову на тот самый глобус и доказывать, что это вообще локация Сити.
4. Магистральные улицы справа - опять и жилья и офисников как говна за баней. Далеко от самого Сити, у маркетологов есть варик локацию и к Ходынке привязать и к Сити. Будут тянутся сразу на два стула. Главное выбрать правильный стул.
5. Силикатные улицы или ТПУ Пресня и окрестности. Такая уже периферийная часть Большого Сити. Собственный центр. Уклон в сторону жилья, но локация за ТТУ всегда девелоперов подталкивает получить льготу за МПТ. Они себе в такой заманухе не отказывают. Гвоздем программы точно будет офисник от Гранельки на ЗУ "Силикатный, 13", секретный офисный объем в Джойсе. Секретный - потому что в материалах по реализации квартир как-то он особо не фигурирует.
6. Ну и Фили. Пока там из офисников планируются "утюги" и ТПУ. Уверенность - 100%, что на этом тема не остановится. А так жилой кластер уже сформировался в этой изначально не самой очевидной локации.
Сейчас даже макет из 2020 года выглядит пустым. Так активно развивается город!
Удивительно, но факт: ricci выкатил отчет по офисной Москве за 1 кв 2024. Есть ощущение, что немного припозднились, но как смогли, так смогли. Кто вообще в конце мая читает отчеты за первый квартал?
Что видим: покупка блоков набирает обороты - прирост по сделкам на 25%. Все, что еще не достроили, уже толкнуть успели - как итог более половины предложения на низком вводе законтрактовано. И это нас не удивляет, #третийадмин уже давно говорил, что дефицит бустит спрос, ну и еще один нюанс - кэш на кармане сейчас держать ой как невыгодно. Вот вам и мотивация парковать в бетон и для корпората, и для мамкиного инвестора, которого греет влажная фантазия арендного потока.
По аренде ситуация следующая: если блок на всем готовом и не в ушатанном БЦ, улетит как горячий пирожок с мясом. Остальным останется выбирать из метров в бетоне, но и на них уже готов смотреть жирный арендатор - это, кстати, одна из немногих свежих мыслишек отчета ricci. А все потому, что других вариантов нет и не будет в обозримом будущем.
Что видим: покупка блоков набирает обороты - прирост по сделкам на 25%. Все, что еще не достроили, уже толкнуть успели - как итог более половины предложения на низком вводе законтрактовано. И это нас не удивляет, #третийадмин уже давно говорил, что дефицит бустит спрос, ну и еще один нюанс - кэш на кармане сейчас держать ой как невыгодно. Вот вам и мотивация парковать в бетон и для корпората, и для мамкиного инвестора, которого греет влажная фантазия арендного потока.
По аренде ситуация следующая: если блок на всем готовом и не в ушатанном БЦ, улетит как горячий пирожок с мясом. Остальным останется выбирать из метров в бетоне, но и на них уже готов смотреть жирный арендатор - это, кстати, одна из немногих свежих мыслишек отчета ricci. А все потому, что других вариантов нет и не будет в обозримом будущем.
Недвижимость инсайды
И продолжаем тему офисной Москвы: Level сдюжил обогнать Стоун со стартом по офиснику на Воронцовской. Со стартом ребята успели, а вот с продуктом не докрутили кажись - исторический момент друзья, второй девелопер за день тизирит В+ в офисе. Это как-то не в…
#третийадмин негодует - ака класс А от Level на Воронцовской. И правда, если долго не переобуваться, ноги завоняют.
Напомним, изначально офисник тизирили как честный жирный В+, за что ребят мы уважали. Интересно, а потолки тоже будут поднимать, или только статус?
P.S. У Стоуна "через забор" архитектура попизже то будет на класс так точно.
UPD: пяр Левела говорит, что "от пола бетонной плиты до бетонной плиты потолка этого же этажа - 3,7 метров вместо 3,25 тепер. по верхнему этажу - от пола бетонной плиты до потолка (бетонной плиты) - 4 м вместо 3,7 м". Типа увеличили. Странно, что нигде не пишут и держат в тайне.
Напомним, изначально офисник тизирили как честный жирный В+, за что ребят мы уважали. Интересно, а потолки тоже будут поднимать, или только статус?
P.S. У Стоуна "через забор" архитектура попизже то будет на класс так точно.
UPD: пяр Левела говорит, что "от пола бетонной плиты до бетонной плиты потолка этого же этажа - 3,7 метров вместо 3,25 тепер. по верхнему этажу - от пола бетонной плиты до потолка (бетонной плиты) - 4 м вместо 3,7 м". Типа увеличили. Странно, что нигде не пишут и держат в тайне.
Недвижимость инсайды
#третийадмин негодует - ака класс А от Level на Воронцовской. И правда, если долго не переобуваться, ноги завоняют. Напомним, изначально офисник тизирили как честный жирный В+, за что ребят мы уважали. Интересно, а потолки тоже будут поднимать, или только…
Не отходим далеко от офисов на Калужской. Мы тут всей редакцией задались вопрос, что за архитектурный писюн торчит у Level Воронцовская, который они зачем-то включают в офисную планировку. Надеялись, что #третийадмин в теме, но нет. Говорит, привычки разглядывать чужие письки не имеет.
Недвижимость инсайды
В 2023 году был отклонен проект по реконструкции ЗУ "Орджоникидзе, 11". Но сейчас через КРТ эти объемы согласуют. Разделили на 2 этапа. Высотность, удивительно не в стиле - доминанты, доминантные. Всего 85 метров в первом этапе и 127 метров во втором. Как…
Если КРТ на ЗУ "Орджоникидзе, 11" - не удивляет, то достройка ТЦ - Гагаринский на ЗУ "Орджоникидзе, 11/52" - очень даже удивляет. Во всяком случае дострой ТЦ что-то особо не припоминается. Общественную функцию в эти ТЭПы закатали. Уже реализуют.
Чет сегодня Большой Сити не отпускает. Вот такой офисник на 20 тыс. кв. м пытаются протолкнуть на ЗУ "1-й Силикатный, 14". И делают это не просто так, а с целью выскочить из КРТ.