Недвижимость инсайды
ПИК перевел Бусиновский парк в категорию ПИК+. И вывел два красивых корпуса. Коробки даже тут закончились, хотя казалось бы, это очень слабый проект по цене, который находится в полной жопе и клиентами сравнивается с подмосковными проектами. Тут фасады даже…
ПИК в какой раз перезапускают свой продукт. Удивительное дело, но в проекте "Бусиновский парк" они накатили на новые корпуса крутые фасады от бюро М.А.М. Дальше очередь планируют с фасадами от GENPRO. А солицалку - школу (1) и детский сад (2) сделали с бюро Syntaxis. Хотя казалось бы - Бусиновский - один из самых слабых проектов по цене внутри МКАД у ПИКа. Просто жопа мира, а там такое поле экспериментов и продуктовых улучшений происходит.
Круто, что привлекают разных архитекторов на различные элементы продукта. Получается разнообразная среда, настоящая городская ткань, а однотипные трущобы.
Круто, что привлекают разных архитекторов на различные элементы продукта. Получается разнообразная среда, настоящая городская ткань, а однотипные трущобы.
Недвижимость инсайды
Банки в очередной раз трахнули девелоперов "Нас ебут, а мы крепчаем", вероятно, именно такой логикой руководствуются уважаемые господа девелоперы. Такая зубастая отрасль, а по итогу с каждым поворотом именно девелоперы оказываются в проебе, а банкстеры с…
Журналисты любят раздувать тему "маржинальности" девелоперов. Эту же тематику любят обсудить в гос. думе.
Вот все прихуеют, когда узнают, что сейчас маржинальность девелоперов де-факто регулируются банкиры, потому что даже на этом поле банки трахнули уважаемых господ девелоперов.
"Что ты несешь?", - напишите вы мне опять в сообщения, не понимая сути процесса. А я постараюсь объяснить на пальцах:
1. Когда было просто ДДУ или просто ЖСК - тогда маржу девелоперов никто не регулировал. Их маржа - только их маржа. Факт.
2. Когда появилось проектное финансирование (ПФ), то чтобы его получить - надо показать фин. модель проекта банку. Вот тут и начинается шоу.
3. Банки не дают девелоперам проектное финансирование, если показатель LLCR в фин. модели будет не ниже, чем 1,2. Что такое LLCR и что такое 1,2?
LLCR - Loan Life Coverage Ratio, а по-русски - коэффициент покрытия долга денежными потоками. Он рассчитывается путем деления NPV оно же ЧПС, оно же чистая приведенная стоимость денежных средств, доступных для погашения задолженности, на сумму непогашенного долга. Что-то стало понятно? Если нет, то проще говоря, это просто деления бабок дохода проекта, на объем бабок проектного финансирования (утрирую).
А что такое 1,2? Тут проще. Проектное финансирование стоит 100 рублей, то девелопер должен заработать 120 рублей. Угадаете сколько должен быть NPV? Правильно 20 рублей. А что такое маржа? Это те самые 20 рублей - 20%. Какой вывод? Девелопер не может получить проектное финансирование - начать стройку, если его маржа меньше 20%.
Если LLCR не выполняется, то уважаемый девелопер должен раздвинуть ляжки и придумывать себе такие цены продаж, чтобы все-таки проходить по этому показателю. Если же вообще не получается, то надо вкинуть собственных бабок сразу в банк. Чтобы банкстеры в любом случае свои бабки отбили.
Понятное дело, что есть банки которые дают бабки под другой LLCR или ещё какие-то условия, но общий посыл рынка сейчас такой. Заплати за ПФ, заплати за ипотеку, возьми на себя кучу обяз.
Вот все прихуеют, когда узнают, что сейчас маржинальность девелоперов де-факто регулируются банкиры, потому что даже на этом поле банки трахнули уважаемых господ девелоперов.
"Что ты несешь?", - напишите вы мне опять в сообщения, не понимая сути процесса. А я постараюсь объяснить на пальцах:
1. Когда было просто ДДУ или просто ЖСК - тогда маржу девелоперов никто не регулировал. Их маржа - только их маржа. Факт.
2. Когда появилось проектное финансирование (ПФ), то чтобы его получить - надо показать фин. модель проекта банку. Вот тут и начинается шоу.
3. Банки не дают девелоперам проектное финансирование, если показатель LLCR в фин. модели будет не ниже, чем 1,2. Что такое LLCR и что такое 1,2?
LLCR - Loan Life Coverage Ratio, а по-русски - коэффициент покрытия долга денежными потоками. Он рассчитывается путем деления NPV оно же ЧПС, оно же чистая приведенная стоимость денежных средств, доступных для погашения задолженности, на сумму непогашенного долга. Что-то стало понятно? Если нет, то проще говоря, это просто деления бабок дохода проекта, на объем бабок проектного финансирования (утрирую).
А что такое 1,2? Тут проще. Проектное финансирование стоит 100 рублей, то девелопер должен заработать 120 рублей. Угадаете сколько должен быть NPV? Правильно 20 рублей. А что такое маржа? Это те самые 20 рублей - 20%. Какой вывод? Девелопер не может получить проектное финансирование - начать стройку, если его маржа меньше 20%.
Если LLCR не выполняется, то уважаемый девелопер должен раздвинуть ляжки и придумывать себе такие цены продаж, чтобы все-таки проходить по этому показателю. Если же вообще не получается, то надо вкинуть собственных бабок сразу в банк. Чтобы банкстеры в любом случае свои бабки отбили.
Понятное дело, что есть банки которые дают бабки под другой LLCR или ещё какие-то условия, но общий посыл рынка сейчас такой. Заплати за ПФ, заплати за ипотеку, возьми на себя кучу обяз.
Пионер продолжает качать свой бизнес-парк Останкино: стартанули с продажами офисов в корпусе 1 - последнем во всем проекте. 22к метров, из них 17к чистые офисы. Офисы в пяти корпусах уже бодро раскидали: пару зданий толкнули целиком, остальные разошлись в нарезку. Вывели блоки от 70 кв.м: #третийадмин подтверждает, что мелкий метраж по-прежнему прет, и податься бывшему квартирному инвестору теперь только в офисы и можно. Всего в бизнес-парке уже продано более 70% офисов и ритейла - что ни говори, а кабинеты за ТТК заходят и покупателям, и арендаторам.
Недвижимость инсайды
Ипотека_Инсайды_январь_2024.pdf
РБК поговорил с зампредом правления Сбера Кириллом Царевым. Вот, что он рассказал о новых условиях по льготной ипотеке: решение выдавать льготную ипотеку только при покупке недвижи у застройщиков-партнеров не было принято одним днем, с осени ситуация складывалась так, что в итоге для банков ипотека по госпрограммам стала просто-напросто убыточной. И появились два стула: либо не выдавать совсем, либо предложить застройщику вариант, в котором в каком-то объеме эти программы сохранить и их поддерживать. Нет, это не масонский мировой заговор плохих банкиров, просто банки не благотворительные фонды. Да, теперь объемы выдачи снизятся на 30-40%, но будем посмотреть.
Не все, кто претендовал на льготную ипотеку, действительно остро нуждался в жилье, были и просто инвесторы, а теперь они отваливаются: "Когда у вас ставка по депозиту банков 14-15% годовых, а квартиру стоимостью 6 млн руб. в рамках госпрограммы можно взять со ставкой от 8%, при этом в стране еще есть инфляция, вы способствуете тому, чтобы на рынок потенциально пришли не всегда те люди, кому такая квартира нужна. После изменения условий мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести".
Если говорить о недовольстве застройщиков, да, куда без него, но "в конечном итоге мы придем к какому-то балансу с точки зрения нахождения ценовых условий".
Что до решений ЦБ или Минфина - то для них пока еще рановато, у Сбера есть мнение, что "в текущем режиме сделки для банков являются убыточными. А значит, необходим механизм, при котором сделки перестают быть такими. Один из вариантов - это субсидия, когда застройщик сам субсидирует".
Существенного роста цен на хатки Царев тоже не ждет, мол, рыночек все равно все порешает, взвесит и расставит по своим местам: "Теперь рынок должен найти новый баланс и в цене, и в количестве: сколько квартир, сколько клиентов, по какой цене и по какой ставке".
Не все, кто претендовал на льготную ипотеку, действительно остро нуждался в жилье, были и просто инвесторы, а теперь они отваливаются: "Когда у вас ставка по депозиту банков 14-15% годовых, а квартиру стоимостью 6 млн руб. в рамках госпрограммы можно взять со ставкой от 8%, при этом в стране еще есть инфляция, вы способствуете тому, чтобы на рынок потенциально пришли не всегда те люди, кому такая квартира нужна. После изменения условий мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести".
Если говорить о недовольстве застройщиков, да, куда без него, но "в конечном итоге мы придем к какому-то балансу с точки зрения нахождения ценовых условий".
Что до решений ЦБ или Минфина - то для них пока еще рановато, у Сбера есть мнение, что "в текущем режиме сделки для банков являются убыточными. А значит, необходим механизм, при котором сделки перестают быть такими. Один из вариантов - это субсидия, когда застройщик сам субсидирует".
Существенного роста цен на хатки Царев тоже не ждет, мол, рыночек все равно все порешает, взвесит и расставит по своим местам: "Теперь рынок должен найти новый баланс и в цене, и в количестве: сколько квартир, сколько клиентов, по какой цене и по какой ставке".
Кисы из домарф на правах главных аналитиков рынка сделали мощный отчет по аренде. Кому лень читать все их слайдики, то:
1. Предложение об аренде уменьшилось. Причем в 2 раза. Казалось, что все хомячки, соевики покинули приделы Святой Руси, а оказывается нет. Спрос на аренду прет - предложения нет - цены растут. Удивительно, да?
2. Сильнейшее падение по количеству объяв в Москве и Питере. В 3 раза. Сейчас найти хоть какую-то квартирку под аренду - офигительно сложная задачка.
3. Все это пушит цены вверх. Аренда в Столице выросла на 40%. И это в среднем по рынку. А рынок аренды - это пиздец полярности: тонна бабкиных хат, тонна хат с дизайном от которого кровь из глаз, 2 тонны квартир, где мебель, которую бесплатно на Авито никто не возьмет. Поэтому есть уверенность, что квартира в новом доме даже с пиковской отделкой в стиле ипотечный минимализм - вообще большая удача.
4. Доходность в аренде жилья по-прежнему в жопе. Почему спросите вы? Да, потому что ценник в космос улетел, а значит часто продать хату и выйти в кэш - тоже хорошая идея.
1. Предложение об аренде уменьшилось. Причем в 2 раза. Казалось, что все хомячки, соевики покинули приделы Святой Руси, а оказывается нет. Спрос на аренду прет - предложения нет - цены растут. Удивительно, да?
2. Сильнейшее падение по количеству объяв в Москве и Питере. В 3 раза. Сейчас найти хоть какую-то квартирку под аренду - офигительно сложная задачка.
3. Все это пушит цены вверх. Аренда в Столице выросла на 40%. И это в среднем по рынку. А рынок аренды - это пиздец полярности: тонна бабкиных хат, тонна хат с дизайном от которого кровь из глаз, 2 тонны квартир, где мебель, которую бесплатно на Авито никто не возьмет. Поэтому есть уверенность, что квартира в новом доме даже с пиковской отделкой в стиле ипотечный минимализм - вообще большая удача.
4. Доходность в аренде жилья по-прежнему в жопе. Почему спросите вы? Да, потому что ценник в космос улетел, а значит часто продать хату и выйти в кэш - тоже хорошая идея.
Недвижимость инсайды
Давно не обновляли список проектов, которые смотрел ПИК для покупки. Обновляем. Делить Forma или ПИК не будем, так как хер проссыль логику чего куда запихнут по итогу, а вот Mono на свой вкус выделим, там набралось много интересных и довольно нетривиальных…
На ЗУ "Большой Афанасьевский, 7 стр 2, 3" получили ГПЗУ. Этим участком занимается ГК "Трансстройинвест". Ранее была сделана концепция от бюро GAFA, а соседний участок рассматривал для застройки ПИК.
На участке сейчас пока стоит рухлядь родом 1908 года. Домик очевидно снесут и дадут ещё одну точку для рынка роскошной Москвы.
На участке сейчас пока стоит рухлядь родом 1908 года. Домик очевидно снесут и дадут ещё одну точку для рынка роскошной Москвы.
Недвижимость инсайды
На ЗУ "Большой Афанасьевский, 7 стр 2, 3" получили ГПЗУ. Этим участком занимается ГК "Трансстройинвест". Ранее была сделана концепция от бюро GAFA, а соседний участок рассматривал для застройки ПИК. На участке сейчас пока стоит рухлядь родом 1908 года. Домик…
Вот собственно и концепция пятилетней давности от GAFA для Афанасьевского. Очевидно, что это архитектурное высказывание отправили в стол, поэтому надо подождать куда же пошла мысль архитекторов сейчас.