Журналисты любят раздувать тему "маржинальности" девелоперов. Эту же тематику любят обсудить в гос. думе.

Вот все прихуеют, когда узнают, что сейчас маржинальность девелоперов де-факто регулируются банкиры, потому что даже на этом поле банки трахнули уважаемых господ девелоперов.

"Что ты несешь?", - напишите вы мне опять в сообщения, не понимая сути процесса. А я постараюсь объяснить на пальцах:

1. Когда было просто ДДУ или просто ЖСК - тогда маржу девелоперов никто не регулировал. Их маржа - только их маржа. Факт.

2. Когда появилось проектное финансирование (ПФ), то чтобы его получить - надо показать фин. модель проекта банку. Вот тут и начинается шоу.

3. Банки не дают девелоперам проектное финансирование, если показатель LLCR в фин. модели будет не ниже, чем 1,2. Что такое LLCR и что такое 1,2?

LLCR - Loan Life Coverage Ratio, а по-русски - коэффициент покрытия долга денежными потоками. Он рассчитывается путем деления NPV оно же ЧПС, оно же чистая приведенная стоимость денежных средств, доступных для погашения задолженности, на сумму непогашенного долга. Что-то стало понятно? Если нет, то проще говоря, это просто деления бабок дохода проекта, на объем бабок проектного финансирования (утрирую).

А что такое 1,2? Тут проще. Проектное финансирование стоит 100 рублей, то девелопер должен заработать 120 рублей. Угадаете сколько должен быть NPV? Правильно 20 рублей. А что такое маржа? Это те самые 20 рублей - 20%. Какой вывод? Девелопер не может получить проектное финансирование - начать стройку, если его маржа меньше 20%.

Если LLCR не выполняется, то уважаемый девелопер должен раздвинуть ляжки и придумывать себе такие цены продаж, чтобы все-таки проходить по этому показателю. Если же вообще не получается, то надо вкинуть собственных бабок сразу в банк. Чтобы банкстеры в любом случае свои бабки отбили.

Понятное дело, что есть банки которые дают бабки под другой LLCR или ещё какие-то условия, но общий посыл рынка сейчас такой. Заплати за ПФ, заплати за ипотеку, возьми на себя кучу обяз.

РБК поговорил с зампредом правления Сбера Кириллом Царевым. Вот, что он рассказал о новых условиях по льготной ипотеке: решение выдавать льготную ипотеку только при покупке недвижи у застройщиков-партнеров не было принято одним днем, с осени ситуация складывалась так, что в итоге для банков ипотека по госпрограммам стала просто-напросто убыточной. И появились два стула: либо не выдавать совсем, либо предложить застройщику вариант, в котором в каком-то объеме эти программы сохранить и их поддерживать. Нет, это не масонский мировой заговор плохих банкиров, просто банки не благотворительные фонды. Да, теперь объемы выдачи снизятся на 30-40%, но будем посмотреть.

Не все, кто претендовал на льготную ипотеку, действительно остро нуждался в жилье, были и просто инвесторы, а теперь они отваливаются: "Когда у вас ставка по депозиту банков 14-15% годовых, а квартиру стоимостью 6 млн руб. в рамках госпрограммы можно взять со ставкой от 8%, при этом в стране еще есть инфляция, вы способствуете тому, чтобы на рынок потенциально пришли не всегда те люди, кому такая квартира нужна. После изменения условий мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести".

Если говорить о недовольстве застройщиков, да, куда без него, но "в конечном итоге мы придем к какому-то балансу с точки зрения нахождения ценовых условий".

Что до решений ЦБ или Минфина - то для них пока еще рановато, у Сбера есть мнение, что "в текущем режиме сделки для банков являются убыточными. А значит, необходим механизм, при котором сделки перестают быть такими. Один из вариантов - это субсидия, когда застройщик сам субсидирует".

Существенного роста цен на хатки Царев тоже не ждет, мол, рыночек все равно все порешает, взвесит и расставит по своим местам: "Теперь рынок должен найти новый баланс и в цене, и в количестве: сколько квартир, сколько клиентов, по какой цене и по какой ставке".