Трудовыебудни только начались, а уже есть первые кадровые новости: Дмитрий Кашинский едва успел отпраздновать новый год, а уже идет на повышение. Теперь он будет президентом GloraX. Он уже был топ-менеджером Самолета, а последние полтора года работал на должности операционного директора GloraX.

Стоит отметить, что за время его работы компания сильно нарастила портфель проектов и начала бодрую экспансию в регионы: уже стартанула с проектом в Нижнем и приобрела участок в Казани. Челлендж для Кашинского на ближайшие два года - проведение IPO GloraX.

Страничка с топ-застройщиками не отпускает. Обратили тут внимание, что в ТОПе, есть любопытные девелоперы, которые сдают без переноса сроков. И особенно Донстрой бросается в глаза, потому что у них "сложный" портфель из проектов бизнес-класса, а не из одинаковых коробок в поле. Сложные, индивидуальные, дорогие проекты и 0 в переносах. Можно только поздравить коллег с таким достижением. И объем стройки не хилый, - практически 900 тыс. кв. м. Мира роскоши и комфорта.

Кстати, под конец года ДС сдал первый и третий кварталы "Острова" с опережением сроков. Неплохой подарочек собственникам на Новый год. Стартовала же стройка в 21 году. Как все-таки быстро растут чужие дети или сдаются проекты.

Странно, что девелоперы пошли в ФАС жаловаться на комиссию за гос. поддержку. Вроде, на банки есть более влиятельная организация, с которой некоторые девелоперы всегда на связи. Кто не понял, - ЦБ называется.

Там этот вопрос без лишнего пяр-шмяр вопроса можно было бы обсудить.

Или в ФАС опять оперативное решение будет которое этот междусобойчик урезонит?

Также пару наблюдений на тему ставки ИЖК (ипотечного жилищного кредитования).

Сейчас девелоперы пытаются сохранить комфортный для нихуя не деления уровень 1 в плане ипотечной ставки. Никто не хочет понять, что теперь "рабочий" уровень ставки - это уровень 2. Если отматывать на прошлое, то это как раз восстановление рынка 2015-2016 гг. Но, а как тогда объемы по метрам выполнять? Не порядок...

Есть уровень 3. "Рыночный" вариант, но тут господа девелоперы даже думать об этом не хотя. Ведь это "кризисные" - 2014-2015 гг. или 2009 г. И все что на такое может ответь типовой директор по продажам: "А давайте давать рассрочки, с предсказанием, что скоро ключ опустят - ипотека станет доступной". Только блять, в 2015 году эскроу не было. Ковенанты банковские выполнять не надо было. Более того ипотеки было 20%, а не 80%. И девелопер в таком раскладе вообще банк по координатам икс, игрик, и с точкой мог посылать.

Чего нет на этом графике, но очень важно?
1. Два оборота цены, которые были сделаны за время "халявной" ипотеки. С 2022 г.
2. Появление веревки на шее в виде ПФ и эскроу. С 2019 г.
3. Пересадка рынка с рынка "денег", когда ипотеки только 20%, на рынок ипотеки с уровнем 70-80%. С 2020 г.

Текущие ставки могут сломать "куриную ногу сроков". Потому что цимеса брать на 30 лет становится все меньше. Чем выше ставка - тем ниже эффект от долгого срока кредита. Может даже увидим какой пронзительный заголовок в стиле "сроки ипотечных кредитов пошли вниз".

Например, вы берете хатку однушку-евродвушку в Москве. Сейчас на котловане это минимум 11-12 мультов. То есть она по умолчанию на гос. поддержку не попадает.

Так, вот взяли 11 мультов на стол, точнее 30% от 11 мультов, как выбирать срок?

Если у вас была машина времени и вы бы могли улететь хотя бы на год - полтора назад, а не в 1985 как Марти Макфлай, то ставка 0,5% - это 44 тыс. руб. в месяц при сроке 15 лет. А если взять все тоже самое на срок 30 лет, то платеж сокращает чуть ли не в половину - 23 тыс. руб. в месяц. Чувствуете разницу, мои дорогие инвесторы? С таким расскладом берем 10 квартир, и потом их все под сдачу сливаем, потому что в Москве что-то снять дешевле 30 тыс. сейчас вообще нельзя, а значит вы в безопасной зоне. Все 10 хаток отправятся окупать себя и приносить копеечку. Пассивный доход и красивая жизнь на сказочном Бали, не находите?

Смотрим дальше. Хата за 11 мультов. ПВ тот же. Только ставка теперь рыночная, актуальная, никакого вам Марти Макфлая. И что видим? На 15 платеж будет 118 тыс. руб. в месяц, а на 30 лет этот же платеж 109 тыс. руб. в месяц. Есть ли цимес? Цимеса таки нет.

Вот поэтому куриная нога сроков должна быть перестать ногой.

Вот собственно и причины активного пяр срача по комиссии за гос. поддержку.

Весь 2023 год девелоперы удобно устроились и комфортно ехали на гос. поддержке. Не останавливая рост цен. Последние месяца с гос. поддержкой вообще шло 70% ипотечных сделок.

А теперь посмотрите, за этот шикарный инструмент алчные банки просят ещё комиссию занести. Оскорбительная ситуация.

Кормушка открытая в 2020 году дала возможность рынку развиваться, но что-то пошло не так. Вопрос что и у кого в головах. В головах девелоперов или банков. Или может быть города, который начал все больше накидывать обяз на девелоперов, в том числе по архитектуре. Но, что имеем - то имеем. Ну или кого имеют, того и имеют.

История льготной ипотеки или как сейчас модно называть - гос. поддержки на Святой Руси.

Уровень 1. Чет в районе 30%. Гос. поддержка является поддержкой. рынка, а не единственным инструментом продаж. Рынок чувствует себя замечательно. Бьются рекорды по продажам в конце 2020, сам 2021 становится синонимом слова рекорд для рынка недвижимости.

Ситуация 2. Кризис. Рынок спасен чисто гос. поддержкой. Тут его прям не поддержали, а пару месяцев спасали.

Уровень 3. Начинаем свешивать ноги и расслабляться. 50% сделок идет с гос. поддержкой. Плюс ЦБ держит закрытые глаза и на гос. поддержку можно навернуть девелоперскую поддержку и просубсидировать ставки до "Околоноля".

И конец 2023. Начинается какой-то рост поддержки. А что случилось? Неужели рост ключевой ставки и недоступность обычной ипотеки начало смещать спрос на поддержку? Ох, какая незадача, ох как так получилось, ничего себе. Что сделали девелоперы для поддержки спроса? Нихуя, они только цены последнее время поднимать умеют. Что сделали банки? Да примерно тоже самое, закручивая поддержку от девелоперов.

А сейчас по сути банки решили кинуть девелоперов. Девелоперы недовольные этой ситуации, решили накинуть на банки. И?

Что-то в этом споре не хватает, не находите? А точно. Не хватает этого самого простого клиента, который берет ипотеку у банка и покупает квартиру у девелопера. Про доступность жилья вообще уже никто ничего не вспоминает. Нам, пожалуйста, правильный объем выдачи кредитов. Ну и выполнение плана продаж для пополнения проектного финансирования. Откуда возьмет этот дольщик бабки - всем насрать.

История ипотечного кола рынка недвижимости. Часть 2.

26. В апреле 2023. Как-то все начали замечать, что субсидированная ипотека не повышает доступность жилья. Об этом открыто может сказать зеленый банк.
27. Яндекс публикует исследование, где показывает, что люди ищут не квартиры, а ипотеки.
28. В мае 2023. Домарф публикуют портрет типичного покупателя квартиры ипотеки. Прям очень подробный портрет.
29. В июне 2023. Домклик заявляет, что население Святой Руси плохо обыпотечено. Надо активнее ипотечеть.
30. В июне манагеры девелоперов начали серьезно переживать об амбициях по выполнению плана продаж.
31. Появляются всякие схематозы на тему кешбэка за ипотеку. Это придумано для того, чтобы затащить в воронку людей без первоначального взноса.
32. Семейная ипотека начинает спасать рынок сильнее других программ. Оно и логично - ЦА девелоперов - это семьи с детьми.
33. В июле 2023 начинается обсуждение истории, есть ли бабки в бюджете на гос. поддержку. Тревожный звонок для девелоперов.

Ключ повышается на 8,5%, а потом и до 12%.

34. Активно разрастается спор о "затоваривании" на рынке. Кто-то топит, что оно есть, а кто-то наоборот, что этого суслика на рынке нет. Если есть - надо ипотеку вырубать, а если нет, то оставлять. Логика спорящих только в этом.
35. ЦБ начинает активно мочить гос. поддержанную ипотеку.
36. В сентябре ЦБ начинает впрямую говорить, что есть "затоваривание" - как следствие не надо давать ипотеки.
37. Начинают закручивать гайки ипотеки - повышают ПВ до 20%. Сначала об этом говорят, а потом повышают.
38. ЦБ говорит, что цены перегреты, а ипотеки дают хер пойми кому.

Ключ повышается до 13%.

39. Даже со всей возней ипотека продолжает бить рекорды. Это явно злит ЦБ. Франк РГ наоборот радуется и прогнозирует ещё больший позитив.
40. Начинают качать тему разницы первичка VS вторичка. Но, слишком алармически выходит. Мы проверяли.
41. ЦБ в октябре опять недоволен рекордом ипотеки.

Ключ 15%.

42. Мы сравниванием ситуацию "тогда" и "сейчас", и перспективы у девелоперов не очень с таким ключом.
43. ЦБ качает историю разрыв между первичкой и вторичкой.
44. ЦБ усиливает дискуссию вбросом, что ипотеки то у людей с высокой долговой нагрузкой.
45. Немного не о ЦБ. Самолет запустил цифровую ипотеку с Домарф. Прикольная история, когда одобрение или не одобрение приходит за 15 минут. Все что нужно - подтвердиться на гос. услугах.
46. ЦБ предлагает адресные программы по ипотеке.
47. Отчет Домарф показывает как все шоколадно с таким уровнем ипотеки.

Ключ 16%.

48. ЦБ продолжает и в декабре негодовать на тему высокой выдачи ипотеки.
49. Отдельным треком разворачивается история по ипотеке для ИЖС. Наконец-то открыли там вентиль и народ активно начал брать.
50. Январь 2024. Банки решили взгреть девелоперов. И как понеслось: бац, бац, бац, бац.

Интересное продолжение явно следует.

Пока банковские псы дерутся на тему, у кого будет комиссия, а у кого нет. Мы подсобрали все нужные цифры по ипотечному колу в одну презентацию. Все для вашего вечернего чаепития.

Вот и ЦБ включился на тему схватки девелоперов с банками.

Мне лично так нравится формулировка "с комиссией". Не "с мздой", не "с заносом", не "с оброком", а "с комиссией".

Довольно хорошо продавались апарты рынка Столицы в декабре 2023 года. Условия по ставке сулили больше проблем, чем получилось по итогу.

Доля сделок с ипотекой минимальна. Новый рекорд, только 27% сделок "ипотечные". Думается, что по результатам января 2024 - будет еще меньше. Процентов так 20-25%. Не более. Происходит "управляемое сжатие" ипотечных, инвестиционных апартов.

В лидерах продаж, как обычно, Хайвей, Найс и Клементин. Раскочегаривается котелок в Левел "Южнопортовая". Инвесторы инвестируют.

Декабрьские продажи квартир в Москве можно вообще считать шоколадными. Удивительно, но продали даже больше чем в ноябре 2023.

Любит наш народ покупать квартиры под Новый год. С чем такая любовь связана - хер пойми, то ли с желанием что-то новое в Новом году иметь, то ли маркетинговое пиздобольство застройщиков дает свои плоды. Скидки там, скидки здесь. Некоторые девелоперы вообще не парятся и каждый ноября-декабрь года дают скидку 10%. А зачем бабушку лохматить как-то иначе, когда она и так лохматится хорошо? Вот поэтому на рынке особо креатива нет, а продажи в декабре есть.

Если на апарты доля сделок с ипотекой падает. То на квартиры ситуация обратная. Установлен рекорд. 83% сделок с квартирами в Москве в декабре 2023 года прошли с ипотекой. Тут надо понимать лаг, что в декабре "сидят" те сделки, что еще готовились и делались в ноябре. Но, факт-фактом. Новый рекорд на рынке. До этого рекорд был 81% в декабре прошлого года. Можно сделать вывод, что под Новый год у население жгучие желание взять ипотеку. Ну или просто всех гнали получить ипотеку с гос. поддержкой, чтобы успеть на ПВ 20% и тело кредита 12 мультов.

По итогам года девелоперы продали хорошо. Больше 8 млн. кв. м. зарегали по ДДУ квартир и апартаментов в Москве и Подмоскве. Что-то плюсом наторговали без ДДУ, но получается все-равно приличная цифра. Поздравляем девелоперов, но отмечаем следующие факты:

1. Установлен новый рекорд ипотеки. 75% сделок - ипотечные. Явно у народа не хватает, заканчивается кэш. Чемодана лавэ на покупку хаты теперь тупо никого нет.
2. Важная история - в 2020-2021 гг. порядка 4 млн. кв. м. продавалось за кэш. Цены позволяли. У людей бабки были. 2022-2023 гг. - уже уровень рынка "за кэш" всего 2 мульта метров.
3. Два предыдущих факта закольцовывают историю, что 2023 год - год, когда девелоперы все больше начали зависеть от ипотеки, от господ, которые её выдают - банков.

С одной стороны цены разогнали. С другой стороны зависимость от банков сейчас пиковая. Цены, конечно, падать никуда не будут, но положение девелопера с протянутой рукой перед банками теперь очевидна.

Сначала клянчат деньги на покупку земли. Потом клянчат на ПФ. Дальше выторговывают условия для клиентов по ипотеке. И так по кругу.

Какой прогноз на следующий год? Думаю, что если все будут сраться как в начале года - то ничего хорошего не будет, а ничего хорошего - это меньше 6 млн. кв. м. Если девелоперы с банками опять устроят истерику, то можно рассчитывать на 6-6,5 млн. кв. м. Шоколадно-максимальный уровень - это 7-7,5 млн. кв. м. Сейчас кажется, что это влажная фантазия, а не реальный план.

Как видим на волне инфоповодов про ключ, гос. поддержку и прочий ипотечный блуд девелоперы очень хорошо закрыли год.

Последний раз так красиво и хорошо у месье девелоперов было в конце 2020 года. Там отложенный спрос был, не было скачка цен, нарастал дефицит. Все точно это время вспоминают с долей ностальгии и приятных эмоций. А тут такой подарок принесли и в 2023 году.

По текущей динамики кажется, что январь-март 2024 будут по продажам в жопе, на уровне май-июнь 2020, апрель-июнь 2022 или январь-февраль 2023 года.

Финалим тему продаж в Московском регионе. Фактические цены реализации квартир в Москве + Московской области на первичном рынке перевалили за 300 к за метра. Декабрь получился вообще диким - практически 315 тыс. руб./кв. м. Влажные мечты девелоперов сбываются.

Средний прайс в Москве вообще перевалил в ноябре-декабре за 400 тыс. руб. за метр. Понимаете, 400 тыс. за метр. Раньше столько хороший премиум в городе стоил, а теперь это просто общий фон цены.

Московская область медленно, но верно подползает к ценнику 200 тыс. руб. за метр. 4 года назад это хороший бизнес-класс в Москве, а сейчас подмосковное поле картошки. Пока остановились на отметке 175-180 тыс. руб./кв. м. Вот и ответ, почему клиентура готова ехать в поля и стоять по 2 часа на маршрутку. Москва в 2,5 оборота дороже. Просто у людей нет денег жить внутри МКАДа, вот они и выбирают "экологичный район с хорошей транспортной доступностью".