Обещанного 3 года ждут. Так вот ПИК тянул с проектом на ЗУ "Пыжевский, 5". Этот проект был ещё заявлен в сентябре 2021 года. И только сейчас начинается снос.

Бренду Mono все-таки быть. И элитке от ПИКа тоже на рынке быть. Поздравляем коллег по рынку, что наконец-то это болото роскошной недвижимости кто-то расшевелит.

ЦБ как обычно мочит цены девелоперов. Имеют право. Два оборота цен злит простой люд. Радуются только мамкины-инвесторы, которые залетели на этот рынок ранее.

Довольно логичный вывод: "Широкие льготные программы очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается, но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем."

Собственно в чем обсер и с чем борется ЦБ. Если мы возьмем цены (СберИндекс) и посмотрим, как они росли в % с января 2020 года, то окажется, что в 2022 году цены на первичку начали расти значительно быстрее, чем на вторичку.

Дельта между ростом цен начала составлять более 20%, сейчас она составляет 27%, максимальная разница была в ноября-декабре 2022 - 31%, когда все загоняли в субсидированную ставку, наводили шороху, что скоро ставок таких не будет.

Почему так получается вообще? Спасибо, субсидированной ипотеке, ипотеке с субсидированием процентов от застройщиков и тд. Вот именно эти вещи дали буст ценам застройщиков.

А теперь для тех, кто в % роста не всекает. Первичка всегда была дороже вторички. Это нормально, так как вторичка может быть настолько усоссаной (амортизированной), что стоит копейки. А первичка - рынок, где цены ставит толпа умников. Об этом было выше.

По тому же СберИндексу во всей Святой Руси разница первичка-вторчика на начало 2020 была 23%, потому что первчика стоила 73 тыс., а вторичка - 59 тыс. за метр в среднем (какие смешные цены, ностальгия). СберИндекс занижает оба показателя, но нам это не важно, важна суть, нужно смотреть в глубину. А дальше, из-за более активного роста первички, факторы которого вы уже знаете - дельта перевалила за 40+%. Максимум, конечно же, был в конце 2022 года, когда людей гнали палками на околонулевые ставки.

Сейчас разница составляет 42%. Очевидно, что хотят снизить эту разницу хотя бы в диапазон 20-30%.

Вы это видели? А дети ваши? Ууу, срочно смотреть, трогать и, конечно же, играть! Пионер построил обалденный игровой комплекс (как нынче модно звать - плейхаб) на 800 м кв. в LIFE Варшавская.

Зовётся эта «мекка» детского движа "Змейка", в ней есть качели, песочницы и обучающие штуки для совсем малых, но также в наличии горки, мостики, башенки, сетки, гамаки для тех, кто стал постарше и уже хочет экстрима.

Демонополизация рынка недвижимости

Монополизация на рынке недвижимости Москвы и Подмосквы отменяется. За 10 месяцев 2023 года ТОП-3 продало 47% рынка. Хотя, на первую тройку в 2022 году приходилось 56% продаж.

Почему так произошло?

Дерзкие регионалы с бридж кредитом на кармане проникли на рынок:

1. Покупают куски проектов ПИКа.
2. Покупают готовые проекты у Капиталистов.
3. Покупают КРТ. Пример.
4. Покупают землю на аукционах кис из домарф. Пример или вот пример.

ТЭПы без этих инструментов залетным согласуют плохо, но всегда можно пойти к мастер-девелоперам (девелоперы, которые хорошо общаются с городом), а это ПИК, Капиталисты, MR, Level (с натяжкой). То есть для города монополизация произошла, а вот для клиента брендов становится больше. Конкуренция начала расти.

Новые команды на рынке. Крутые пацаны устают работать на дядю, поэтому у кого есть нужный GR, нужный чемодан лавэ, свой ЗУ в хорошей локации или ещё что-то - смело могут пойти и поиграть в девелопера самостоятельно, хотя многие говорили, что эскроу-счета и проектное финансирование закроют доступ новичкам. Ошибались. Амбициозные новички залетают на рынок с завидной регулярностью. Выделим ребят из Dominanta и October Group.

Архитекторы, играющие в девелоперов. Вертикальная интеграция, епта. Когда ты архитектор, ты знаешь условно ребят из МКА, можешь с ними потрещать, проект согласовать. Получается остается купить ЗУ (то есть найти партнера с ЗУ) и потом начать продажи. Вот вам весь девелопмент. Тут засветились: Sense - APEX, Олипроект - ZIGGURAT, Gravion - Gravion.

Усиление середняков, которые были представлены на рынке. Речь а-ля о Level (сейчас они по продажам даже в 10 вошли), АЕОН, Основе, и тд. Кто на выводил проектов и начал активнее продавать, - жрать спрос у крупняка.

Так что рынок из девелоперского, дефицитного обратно поплыл в сторону клиента. Где нужно будет потолкаться руками, чтобы продать все свои навыдуманные, фантазийные метры. 2023 год убудет как 2021, а дальше вообще можем скатиться до уровня 2019.

Говорят, что могут отключить субсидированную ипотеку на Москву и Московскую область. Но уровень слуха «бабка на лавке у подъезда сказала».

Офисная Москва бомбит по продажам – смотрим на традиционный чек-ап от #третийадмин и оцениваем, кто бревном в прорубе болтается, а кто сливки собирает.

iCity – ребята подвели итоги года для шакалов, кажись план продаж сдюжили и продавать уже ничего не собираются. Цена на удивление еще не пробила потолок – до 680 тыс. руб./кв. м.

Slava – хуй поймёшь, что по темпам: то продают, то сдают, то стопорятся. У семи нянек дитя без глаза, как говорится.

Twist – продолжают дергать прайс, проект небольшой, каждая сделка плюсует цену. Текущий прайс до 630 тыс. руб./кв. м, вопросики по влажным фантазиям инвест. доходности остаются без ответа.

Стоун и его набитый чемодан метров/проектов. Прайс с разбегом от 285 тыс. руб. до 480 тыс. руб./кв. м, что решает готовность. Продажи бустит Ходынка, но на ее фоне неплохо чувствуют себя и остальные офисники. Ходят слухи, что готовят еще квадратных метров в рынок. Стоун для офисной Москвы как понос, который никак не может пройти.

Овесперительный Lucky – в продаже все те же 2 лота, цена прайса – до 720 тыс. руб./кв. м. Ждём закрытия продаж, просекко уже отложили и охладили.

Эйлер – сдюжили монолит с горем по полам, как колхозили на стройке – смотрите здесь. Теперь очевидно точно сдадут тонкий звонкий офисных утюг до конца года, только не понятно, до конца какого года.

TALLER – продана 1/4 от объема, для обещанной готовности – 2024 год – хуевый темп, и даже святой ДДУ не спас. В первых презах обещали, что компании сядут в новый офисник уже в начале 2024 года, но чуда не случится. Прайс до 465 тыс. руб./кв. м.

Geolog 2 – отложенный спрос и отсутствие новых офисников в локейшен бустанули продажи – уже толкнули 9 лотов на 1,5 тыс. кв. м. Недурно, желаем держать темп красавчикам из Hutton. Прайс в проекте до 360 тыс. руб./кв. м.

OPUS – новых сделок в проекте не зарегистрировано, пошли на понижение прайса –50 тыс. руб. с кв. м и больше. Пешкодрапом от метро и завышенные ожидания в ценообразовании сделали свое дело. Со старта продаж весной еще ни одного ДДУ не зарегистрировано.

PORTA ака ПИК – застряли с бронями, новостей нет, как и новых продаж. Все еще ждём официальной инфо.

Абсолют, похоже, по полной вкладывается в свое детище Luzhniki Collection, заводя партнерства с именитыми и проверенными. На площадку вышел генподрядчик ENKA. Ожидаемо. Конкурентов у лидера строительного инжиниринга на сегодняшний день в России нет.

«Нулевку» уже стартовали – стягивают силы, готовят площадку к установке башенных кранов. Наблюдаем с любопытством и ждем результатов.