620 с метра на Павелецкой на старте продаж - влажные фантазии маркетологов девелоперских компаний. Да, Павелецкая - супер котел спроса, однако, давайте посмотрим, что у конкурентов:

1. Павелецкая Сити от MR- кое как вырвались на уровень цены 520 тыс. руб./кв. м. В среднем идут по 1-1,5 тыс. кв. м. в месяц. Готовят к продаже супер-пупер небоскреб, захотят ещё сильнее поднять цены, что конечно же на уровне спроса позитивно не скажется. Будет аргументация для продаванов в формате - "мы сделали вам охуенный продукт. продавайте дороже".
2. Воксхолл от Эталон - ребята достаточно ровно индексируют цены, но со своими ровными индексациями продают по 1-2 квартиры в месяц (удачно сложилось лето в июле-августе продали по 10 квартир), сейчас с такими "продажами" выкрутили ценник на 605 тыс. руб./кв. м. Что за тайный план в таком большом проекте так мало продавать - хз, может хер положили на наполнение эскроу и башляют повышенный процент за ПФ.
3. Высокая жизнь от Пионера - продают в среднем 5 квартир в месяц, хотели выйти на уровень 600+ тыс. руб./кв. м. - но рынок по рука за такое бьет, поэтому сидят сейчас на уровне 590 тыс. руб./кв. м.
4. Амарант от МИЦ - цены были ниже 500 тыс. руб./кв. м., но информация о сделке с Самолетом так окрылила парней, что они выкрутили ценник до 560 тыс. руб./кв. м. Это апарты на финише с самыми шикарными видами на Павелецкий вокзал. Лучшими видами.

Вывод такой: жирные коты - девелоперы хотят все зарабатывать на Павелецкой с метра - 600+. Но, проектов много, конкуренция в котле высокая, поэтому надо идти на встречу клиентам. Давать скидки, поддерживать реализацию снижением цены и все-так не наглеть. Павелецкая вам не Пресне, чтобы тут по 600+ всем продавать.

Мангазея начинает набирать постепенно хоть какой-то портфель проектов. Так, недавно рассказали Ведомостям, что взяли 1,4 га у метро Аэропорт. Это ЗУ "Красноармейская, 11", куда хотят воткнуть 61 тыс. кв. м. жилья и немного коммерции с ФОКом. ФОК скорее всего, чтобы местные жители не особо барагозили на тему проекта.

Кроме Красноармейской, сейчас у Мангазеи в портфеле: Северный порт; "Открытое, 9"; "Большая Тульская, 10". Отвалился проект на ЗУ "Ленинградский, 80".

Нереальная красотка - Ольга Филиппова из Frank RG сегодня зарядила очень интересный слайд, который намекает, что в сентябре 2023 будет рекорд по объемы выдачи ипотеки.

Эта ваша ипотека перевалит за 1 триллион рублей! Фиксируем и охуеваем одновременно от такого прогноза. Ипотечный кол растет даже при условии офигительных ставок.

Неутешительный прогноз у Ольги по разнице платежей на первичном и вторичном рынках. Эта вилка может составить 63,5 тыс. руб. в месяц. Это в очередной раз ударит по клиентам, которые хотят продать вторичку и купить первичку.

Frank RG страху так сильно нагоняет. Взяли мы тут среднюю ставку ИЖК, средний срок ипотеки по данным ЦБ РФ, среднюю цену метра по СберИндексу ну и в модельке прикинули ПВ 20% для лота 50 кв. м. в Москве. Че получилось?

До 2022 года в такой модели ежемесячные платежи на вторичке были ниже. Почему? Да, потому что 50 метров на вторичке можно как в усоссаной пятиэтажке купить, так и в бизнес-классе 00-ых. Ставки в 2022 все переиграли, первчика стала выгоднее, все ломанулись покупать её, вторичка начала хромать на обе ноги.

А что сейчас если прикинуть ставку на вторичку 14% в сентябре, то разница - первичка вторичка будет в районе 26 тыс. руб. в месяц. Весомый аргумент? Достаточно весомый. Самые хитрецы буду брать не котлован, а что-то перед самой сдачей, чтобы и ставку захватить нормальную, и не сидеть в ожиданиях 2 года. Такие хитрецы обычно и на елку залезут и жопу не окорябуют.

Эта вилка - плохой звонок, но не критичный для ипотечного кола. Наблюдаем, как ЦБ, банки и девелоперы будут выруливать из случившегося конфуза.

П.С. Не удивляйтесь, эксель ежемесячные платежи с минусом считает, так как это ваши расходы в месяц ;)