Если верить отчету Метриума, то инвестировать надо в апартаменты - идеальные условия для мамкиных-инвесторов, ценник идёт вниз, но скоро эта лавочка закончится, а значит "не проебал, а заработал".

Как помним, рынок апартов относительной восстановился, а значит девелоперам ронять цены - бессмысленно.

Единственное, что их может добить - инициатива по НДС для ДДУ. Напомним, что сейчас успех любого апартного проекта заключается в реализации по ДДУ, потому что после ввода девелопер налетает на налоги. Поэтому если налоги будет надо платить и при ДДУ - ох, звездец будет этому рынку.

Супер-котел спроса "Калошино". Часть 1.

Продолжаем летопись супер-котлов спроса Москвы - мест, где толпа Московских девелоперов зарабатывает адские бабки, продавая пачками квартиры в своих проектах.

Одно из мощнейших пятен - это пром. зона "Калошино". Глобально, от нее ничего не останется через лет 7-10. Вот такой вымирающий вид - эти ваши неэффективные промзоны. По активности застроев на квадратный сантиметр с ней могут поспорить разве что промзона Вагоноремонт, Дегунино-Лихоборы или клин проектов между Генерала Дорохова и Мичуринским в Раменках.

Текущие проекты:
1. Первая ласточка в пром. зоне был проект "Level Амурская". Конечно же, этот проект купил Level у MR. Проект "прославился" несколькими кейсами:
а. Пяр кампания по лавкам и ответ в стиле "саранча из Бирюлево".
б. Маркетинг в стиле "жить в окружении парков".
в. Появление общаги для студентов.
д. Проблемой вывоза мусора.
А такой "типовой" продукт от MR - башни, архитектура от СПИЧа. Продали максимально в 2018 году - более тыс. кв. - это более 50 тыс. кв. м. в год.

2. Вторым пошел "Сиреневый парк" от АФИ. В 2018 году ребята выходили по 120 тыс. руб./кв. м и максимально продавали в 2020 году - более 30 тыс. кв. м. Ох, были времена. В этом проекте АФИ выкинуло странный прикол с изменением лоджий в зимний сад.
3. Летом уже 2020 года ПИК выкатил "Амурский парк". Тогда выходили по 170 тыс. руб./кв. м., сейчас же пытаются продавать по 260-270 тыс. руб./кв. м. по 50 тыс. кв. м. в год. Этот проект знаменит своей разводкой отопления - "в плинтусах". Её явно придумал дьявол. Напоминаем, что она также встречается в Лосиноостровском, Матвеевском парках и "Руставели 14".
4. Осенью 2021 выходил "Лосиноостровский парк" - шарашат по 30-40 тыс. кв. м. в год по такой же цене, что и Амурский.
5. Знаменитый "Открытый парк", который отменяли и запускали 2 раза. Официальный, повторный старт произошел в мае 2022 года. Самый слабый проект ПИКа.

Как видим, ПИК плотно сел на иглу спроса в промзоне Калошино и развлекается там как может. Но, скоро им подпортят поляну.

Супер-котел спроса "Калошино". Часть 2.

Какая же перспектива в пром. зоне?
6. Новый проект от Брусники. Ягодная компания активно начала прелонч проекта, где воткнут 214 тыс. кв. м. своего офигенного (?) продукта. Администрация инсайдов долго спорила, кто будет лучше продаваться ПИК или Брусника, сошлись на мнении, что у Брусники нет шансов, ПИК будет продавать больше и дороже.
7. ЗУ "2-й Иртышский, 1С8" - небольшой участок, накрытый КРТ, ждём жилье. Возможно, кто-то возьмет из регионалов и сядет на хвост главного регионала - Брусники.
8. ЗУ "2-й Иртышский, 8" - очередной проект от ПИК - "Иртышский парк", вероятно будут выходить "дешево", чтобы собрать хоть какой-то спрос. Хотя каннибализм проектов ПИКа в локации должен быть страшный.

ЗУ "Амурская, 5" и "Амурская, 7" (9) - доформировывают финальный квартальчик за Левел Амурской вместе с "Иртышксим парком" от ПИКа. По сути после вовлечения их площадок, на самой Амурской улице практически закончится промка.

ЗУ "Монтажная, 11" (10) и ЗУ "Бирюсинка, 4" (11) - последний квартал промзоны, сверху граничит с ТЭЦ. Бирюсинка - сейчас принадлежит Галсу, но её скорее всего толкнут, возможно, кому-то из регионалов.

Две площадки - "Пермская, 3"(12) и "Пермская, 1" (13) - северо-западный осколок промзоны, который также будет освоен. С одной стороны для маркетинга - плюс - отличные виды на Лосиный остров, с другой стороны такой проект сложнее значительно протащить.

Вишенка на торте или огромная реновация должна появиться на ЗУ "Амурская, 1" (14).

Потенциальных ТЭП без реновации - 1+ млн. метров, поэтому если покупать здесь, то покупать на перспективу.

Не проходим мимо новостей офисной Москвы. Пессимисты обещали, что вакансия в нерезиновой пробьет офисное дно, а как бы не так, говорят незатейливые ребята из Ricci - фиксируем 10,9% по итогам 2 квартала, что так-то не сильно больше самых сладких времен. Как видим, деловая Москва остается деловой.

Как говорит #третийадмин, свое дело сделал недостаток ввода новых площадей. Напомним, что сейчас успех любого офисника определяется ака классам А, ибо заи и кисы уже не хотят садиться в морально устаревшие сараи.

Ап! И одним махом Самолет покупает МИЦ🔥. Похоже это крупнейшая рыночная M&A-сделка в истории российского рынка недвижимости 💰За активы Самолет заплатил более 40 ярдов, приобрел земельный банк 2 млн кв метров и 11 проектов в московском регионе. Портфель вполне комплементарный самолетовскому и позволит выйти в новые точки спроса. Все-таки как компанию назовешь – так она и полетит. Самолет идет к своей цели – стать намбер ван 😉

Чтобы как-то разбавить ленту новостей на тему МИЦ то, МИЦ се, а Самолет это, а Самолет то. Ловите любимый офисный чек-ап от #третийадмин. Продолжаем наблюдать рост цен, что нас не перестает удивлять. Но, как мы уже говорили, этот рынок живет по своим законам.

iCity – продолжают дерзко дергать прайс в самом дорогом офиснике Москвы - средняя в проекте 590 тыс. руб./кв.м. Но и на такой бюджет находится жирный клиент. За май толкнули два этажа целиком, полагаем, что сроки готовности здесь решают.

Twist – выбивается из общей логики офисного движения, ибо ребята роняют цены. Хотя нас это не удивляет, учитывая жесткий оверпрайсинг на старте. Но мы не можем не порадоваться за ребят, даже при таком неадекватном ценообразовании они умудрились найти чижик-лоха на 6 офисных лотов. Браво, пупсики! Средняя цена - 465 тыс. руб./кв.м. Интересно, сколько еще лохов найдется на такой прайс?

Стоун - средняя в чемодане по-прежнему 350 тыс. руб./кв.м, и это, пожалуй, самый минимальный прайс в ака классе А. В самом жирном офисном квартале на Белорусской продали почти все лоты в башнях второй очереди - конкуренции в локации на фактически готовый офисник у ребят нет.

Овесперительный Lucky - в строение 1 за апрель-май толкнули 5 тыс. метров, средняя цена прайса -454 тыс. руб./кв.м. Неспешно, но уверено Vesper занимает свою позицию в офисной Москве для уважаемых господ. Здравая тактика учитывая, что ребята замахнулись на два крупных офисных кластера - на Шаболовке, 31 и Бережковской, 20. С интересом наблюдаем.

Эйлер - просто хорошо, что тонкий звонкий офисник в нерезиновом Сити худо бедно строится. Средняя по прайсу - 396 тыс. руб./кв.м.

TALLER - средняя по проекту - 435 тыс. руб./кв.м, что не кисло. Котел спроса Павелецкой здесь решает. Но примечательно другое, ребята порезали Восточный корпус, а это значит, что с рынка минусуется еще один крупный объем.

OPUS - еще один порезанный офисник в котле спроса Павелецкой. Цены без изменений - средняя в проекте 400 тыс. руб./кв.м. По-прежнему регистрируют ДДУ только на этажи, нарезка - платная бронь до июля.