Пару измышлений на тему проекта Галса в Сити:

1. Проект для рынка не очень ликвидный. В аренду с лохматым сроком. Очередная пика в Сити, непонятно кому нужная.
2. И так есть навес метров в сити. Он же не резиновый, а тут ещё бахнули 196 тыс. кв. м. в ГНС.
3. Как интеллигентный девелопер Галс будет реализовывать такой объём офисов - тоже вопросик. У них ещё Дубининская, Ленинградский. Шлюзовую скинули в жилье. Есть ли вообще стратегия по реализации этого добра?
4. Кажется, что Галс решил помериться хуями с Капиталистами. Может башня и толстая потому что главное чтобы заметно было! Жирный офисник - плохой офисник.
5. Капиталисты в Capital Tower кажется просрали довольно много видов на воду, которые так хорошо бустовали цену метра в тонких башенках от маэстро Скуратова.
6. Сити, как парадная выставка небоскребов, превратился в площадку "смотра" девелоперов - глядите мол тоже можем.

Теперь наблюдаем за реализацией проекта.

Пока одни согласовывают свои офисники и неизвестно, когда планируют стартануть, вот вам списочек офисников, что вывалились на рынок в этом году. Смотрим по продажам, кто был красавчиком капитальным, а кто - лохом позорным.

1. Стоун на Ленинском стартанул в феврале с ценой метра 290 тыс. руб./кв. метр и спрос разогнал ее до 380 тыс. р. Здесь мы наблюдаем классический кейс офисного инвеста. Но и не забываем о том, что спрос драйвил поток января, когда рынок был на подъёме.
2. Opus от Пионер - вышел в рынок с апреля. Компактный, модный, в котле спроса Павелецкой. Экспонируется единым объемом - тактика на конечника.
3. Эйлер - старт продаж - июнь по 351 тыс. руб./кв. метр. За шесть месяцев ребятам удалось только этажность увеличить, а вот цену дёрнуть - не особо, отросли до 375 тыс.р/кв.м.
4. Ahead от Vos'hod - на рынке с июля и никакого движения. Апарты - мимо, офисы - мимо. Берем на карандаш - как херовый кейс микса офисы / апарты у ЖД.
5. Lucky (строение 1) - вышли в рынок уже почти с готовым предложением и по соответствующей цене метра - 505 тыс. руб./кв. метр. Офисник от Vesper для солидных господ, товарищи, заработать мамкиному инвестору здесь не вариант.
6. Стоун на Дмитровкой - сентябрь, цена скромная - 287 тыс. р./кв.м. Локейшен ещё не раскаченный машиной маркетинга, наблюдаем.
7. Новый объём в Стоун Тауэрс - вышли в рынок в ноябре по 335 тыс. руб./кв. метр. Раскаченный локейшен бустанет цену быстро, сомнений нет.
8. БЦ от insolver в районе Ленинского - неожиданно и очень тихо выкатились в рынок в ноябре. Оверпрайсят цены на старте, насмотревшись на соседей, - 396 тыс. руб./кв. метр. Здесь наблюдаем классический кейс ноунейм проекта от ноунейм девелопера и желаем удачи.

Логично, что спрос января бомбил рынок и те, кто не гонял балду - не лишили свою компанию маржи и поделились ей с мамкиным инвестором. Будет ли ещё такое на этом рынке - вопрос открытый. Но, как видим, офисники держатся и даже при отсутствии продаж не откручивают ценник.

За год спрос дважды сильно поскользнулся, но, как любит говорить #третийадмин, цену офисников держит отсутствие навеса метров. Ещё один хитровыебанный плюс - офиснику всегда можно переобуться с продажи на аренду, и не сливать объём на падающем рынке, а сдавать его самостоятельно, когда рынок восстановится, а это происходит всегда - вопрос времени.

Посмотрели как московские девелоперы прошли осень продаж. Сравнили продажи октябрь / сентябрь, ноябрь / октябрь и ноябрь / сентябрь.

Лучше всего напродавали: Текта, Тройка РЭД, Пионер, AFI.

Хуже всех: Интеко, Главстрой, Абсолют, Кортрос.

Крупняк - ПИК, Самолет, Гранель - смогли продать в ноябре больше чем в октябре, но не смогли перепрыгнуть данные сентября.

А101 вообще не смог в ноябре перебить результат октября и тем более сентября. Новая Москва из-за перегретых цен начала болеть по продажам - это видно в Пыпинщине.

Шакалы как и девелоперы крайне заинтересованы в продлении ипотечной иглы. Потому что чем больше объем реализации первички - тем больше комиссии они смогут положить в свой карманчик.

В бой уже идёт даже самовнушение, заговаривание и прогнозирование с 85% исходом. Следующий этап это бить в бубен, как делал директор по продажам Хаттона весной 2022.

Ипотечная игла - это главный фактор, который дул в спину всем товарищам связанным с недвижимостью, они свесили ножки и радостно сидят. И конечно, отката "назад" с сильнейшим снижением объема продаж никто из этих товарищей не хочет.

Чтобы исключить каких-то манипуляций на тему "спроса". Давайте посмотрим ретроспективу.

С точки зрения сезонности идеальный год - 2021. Там видно и "салатный" январь и "отпускной" август. Вообще был год идеальный для девелопмента - объёмы огромные, цены прут, не год, а сказка.

Какие аномалии были за последние 2 года, если исключить сезонность.

Аномалия 1. Падение в коронавирус. Люди физически не могли дойти до офиса продаж, подписать ипотеку и тд.
Хотя кто-то делал заявления, что все онлайн ещё в апреле 2020.

Аномалия 2. Пики продаж - чуть ли не мульт метров в месяц. Ведь, сформировался отложенный спрос от людей, которые не дошли до офиса из-за ковида. Плюс на это накатилась ипотека, поэтому началась игла ипотечного одобрения. По сути, чтобы цены не улетели и не сделали два оборота нужно было вырубать льготную ипотеку ещё в августе 2020 года. Но её не вырубили, а цены сделали два оборота.

Аномалия 3. Падение спроса в апреле на 48%, а в мае от апреля 21%. По хорошему именно в мае должны были снижать цены. Но нет, морда кирпичом, индексируем дальше, медленно растя объем. Вообще рост от мая до сентября 2022 был обоснован только перекидыванием бабок девелоперов из цены квартиры в льготу ипотеки. Надулся пузырь, с лагом в несколько месяцев его заметил ЦБ, пока эффективные манагеры радостно его дули.

Аномалия 4. Падение в октябре на 36%. Кажется вот вам ещё один звонок, что шоколадное время закончилось. А в итоге либо морда кирпичом, либо бездумные скидки 30%, привет Левел.

Вот с таким раскладом будем заходить в 2023, где основного инструмента - субсидированной ипотеки может и не быть. Поэтому начинаются заговоры / уговоры.

Джингл белз, епта.

2022 в Московском регионе выглядит хуже даже 2019.

В 2019 продавали больше 600 тыс. кв. м. В 2022 продают чуть больше 500 тыс. кв. м. в месяц и это с учетом всех субсидированной ипотеки, льготы и тд.

Не это ли кризис недвижимости в Москве?

Любопытный ракурс на Сити и новую башню от интеллигентного девелопера. Видно, как сити становится все выше и выше, в своей "классической" части. Сам "большой" сити уже удивляет размером, ведь там с десяток проектов готовится к старту.

1. Сити-2А - проект Капиталистов, где башни Капитал Тауэрс покажутся тренировочной песочницей. Изначально даже позвали Herzog & de Meuron, чтобы они сделали "Нью Патрики". Но как-то пошли проще - будут башни башенки с предельной высотой 450 метров, уже готовят стартовое пятно.
2. ТПУ Пресня - высотки от Гранельки, даже звучит страшно. Но проект в кармане есть, документики готовят.
3. Застройка базы "Красная Пресня" - также изменит облик района и даст супер виды на Сити-2.
4. Главстроевский Кампус. Архитектура - топ, только реализация у Главстроя так себе, спросите у жильцов Баланса.
5. Незначительно в локации выглядят две высотки "Cosmopolit". Проект уже строить начали, а вот продавать нет. Бабки жмут карман кому-то, могут и так развлекаться.
6. Пачка площадок на Силикатной - 3-й Силикатный проезд, 10, 2-й Силикатный проезд, 8, 3-й Силикатный проезд, 6.
7. ТПУ Сити-2 - рядом с офисником МР, будет продолжение проекта.

Пока Сити остается любимым местом для регионалов, потому что после "улица родная, семь домов, три доски" - стеклянные елдаки кажутся доказательством самореализации.

2022 год. Проптех революция в недвижимости.

Вероятно, данный вид лидогенерации подсмотрели у Ольги.

Вот это понимаем уход с российского рынка. ОБИ в Химках в прямом смысле взорвалось.

Галя, у нас отмена.

Из интересного. Площадка "Нижние Мнёвники, 62А" исключена из реновации. Никто не думал, что бывает такой процесс, а он бывает.

заказчик - ФР
генподрядчик - УЭЗ
деньги - городские
переселенцам - хуй

Согласовали КРТ в промзоне "Братцево"

На месте 22 га появится жилье, офисники, социалка - суммарно на 6,5 тыс. жителей и 2 тыс. рабочих мест. Как писали ранее, туда вложат 100 ярдов.

Уже были веселые картинки по посадке жилья.

Качественная социалка - это фишка любого проекта. Но иногда что-то идёт не так. Конечно же "не так" идёт в ЗИЛАрте.

Например, забор для детского сада выглядит вот так. Красота.

Силуанов: речи о сворачивании льготной ипотеки не идет.

Ну опять, помогают коллегам не обосраться. Льготная ипотека должна была быть завершена ещё в августе 2020 года. А так это чисто бездонный котел, в который можно постоянно кидать бабки. Чтобы манагеры девелоперов и банков дальше могли развлекаться.