Результаты первички в Святой Руси воистину удивляют.

В сентябре объём продаж на уровне апреля, а ценник что сделал? Правильно перевал за 145 тыс. руб./кв. м. А че? В любой непонятной ситуации нужно повышать цены.

Мы как-то задавались вопросом, успеют ли построить тонкий звонкий бизнес центр в Филях - "Эйлер". Говорят, что да. Строить всего 22 тыс. кв. м., и все успеют до 4 квартала 2023 года, льют уже бетон.

Проект представляет собой 13-ти этажное здание с каскадными частными и общественными террасами, лаунж пространствами и местами для работы на свежем воздухе. Общая площадь террас составит 3 600 кв.м. Большую часть проекта займут видовые офисы с широкой товарной линейкой от 31 кв.м. до нескольких этажей. Площадь этажа составит 650 кв.м. Для эффективного решения задач будущих резидентов на первых двух этажах расположится насыщенная инфраструктура площадью 6 000 кв.м.

Реализацией занимается Группа Компаний СУММА, проектное финансирование в 2,9 ярда получили в домарф.

Офисные коробки

За 30 с небольшим лет существования офисный рынок в Москве так и не успел сформироваться по образцу европейских столиц. В начале лихих 90-х рынок офисов в современно понимании был представлен только комплексом ЦМТ. Все остальное - убитые временем заводы-пароходы. Понимание «бизнес-центра» как такового в Москве того времени не было от слова совсем. Пожалуй первым после бога, а точнее ЦМТ, стал Пушкин-Плаза в лохматые 96е. Рынок аренды, как и предложения, тогда был ничтожно узким, а формировали его западные компании, которые стали осваивать постсоветское пространство. Только им была под силу кабала арендных контрактов. Наши же соотечественники предпочитали бич варианты в задыхающихся зданиях НИИ с курилкой на этаже и сексом в туалете.

Первый звоночек на офисном рынке прозвучал в 98 на волне банкротств и ухода иностранцев из России. В то время начинали появляться ялдаки Москва-Сити, жаждущие собрать сливки спроса. Однако стройки встали. Рынок рухнул, не успев сформироваться.

Модно заниматься офисами стало в нулевые, когда в жилье был треш. Жилье тогда делилось на два типа: нищеброд панелька от или какой-то бизнес-ебанизм от миракс или баркли. Плюсуем, что в 00-ые белокаменная объективно ощутила пиздецовый дефицит офисных площадей, а экономика пошла в гору. Офисный рынок шагнул за пределы Садового в сторону Бауманской и знаменитой Белой площади. Начались рейдерские продажи прибранной к рука недвижимости в лихие 90. Опустим прелюдию и посмотрим правде в глаза - рейдерский беспредел очевидно сыграл на пользу становления офисников в Москве. Передовики направления рискнули войти в омут с головой и сорвали куш - кто не рискует, тот не пьёт просекко в этом городе. Растущий спрос на офисные коробки стал пушить остальных девелоперов на создание «образцовых» бизнес-центров, где ставки аренды улетали в космос. Тогда и появились предварительные договора аренды, которые окончательно вскружили голову собственникам офисных площадей.

Второй звоночек прозвенел в 2008, когда на кризисном рынке встал вопрос ликвидности бизнес-центров. Ультрамодный Сити показался неподъёмной тонной площадей, но как показала практика, что даже самые дорогие офисы были разобраны. Как говорится, нет худа без добра: на рынок вывалилось внушительное предложение качественных метров, о которых и не могли мечтать арендаторы. Подсуетился как всегда госсектор, который занял топовые локации по сниженным ценам. Параллельно сформировался рынок продажи мелких офисов - кризисные времена для всей недвижки одинаковы «мельче режешь, дальше едешь». Офисники поползли в поля замкадья, где недавно колосилась рожь.

Инвестиционная активность начала бомбить с 2011, когда девелоперы, почувствовав вновь запах офисных бабок, начали возобновлять замороженное стройки и штамповать новые офисники. И вот, новый поворот…. Обратное движение темпов мы лицезрели уже в 2013-14, когда уровень вакансии пробил свой максимум в 14% и офисных коробок стало больше, чем их мог поглотить потребитель. В ответ на спад спроса девелоперы подняли лапки и ввод новых площадей уменьшался вдвое. Занавес, затяжной антракт.

Продолжение следует...

#байкиинсайдера от #третийадмин

Наши читатели - уважаемые люди, которые инвестировали в Бадаевский, спрашивают че как дела у проекта, есть ли продажи. Мы проверили. Продаж с АПРЕЛЯ нет.

Два варианта:
1. Не регистрируют сделки в Росреестре. А значит деньги жмут карман - не нужно снижать процент по проектному финансированию. Сейчас продано 35% от проекта.
2. "Высокий" сегмент в Москве завис. Люди с бабками, алло, вы где? Очень ждем вас в офисе продаж.

Кстати, средняя цена реализации в 2022 году была копеечная - всего 950 тыс. руб./кв. м. И это реально один из самых знаковых проектов в городе. Дом на ножках, а не монолитная коробка с мрамором.

Репаблик в сентябре продал 14 лотов. Плюс дорегистрировали хороший улов в августе - более 40 лотов. Итог за 3 месяца реализации - всего 83 лота. Учитывая, что бронировать начали чуть ли не в мае 2022 - ну такое. Идут по прайсу 580 тыс. руб./кв. м.

Ребятам надо больше денег вьебать на рекламу проекта, а то чет Пресня сама себя не продает😏

У других умников на Пресне - из интеко. В Онесте продано 30 лотов за 5 месяцев. Но прайс на 100 тыс. больше - 680 тыс. руб./кв. м. Вероятно, помогает огненный маркетинг с мемориальным парком и рекламой в лифтах своих же проектов.

Проводим регулярный чек-ап роскошной Москвы. Она оказывается не такой роскошной, как бы хотелось месье девелоперам.

Всего 8 проектов в городе продают что-то дороже 1 млн. за квадрат.

Проектов дороже 2 млн. за квадрат - вообще 1 - Русские сезоны. Сдюжили продать 5 квартир - мощный результат.

Сильно идёт Лаврушинский от перфекционистов - толкнули целых 10 квартир за 9 месяцев. Прайс 1,8 млн. Но, это ниже изначально заявленной цены на предбронировании в районе 2 млн. руб. за метр.

На 3 месте гадюшник на 9 квартир - Lion gate. Кто там купил 3 квартиры? Вероятно любители красивых ремонтов. Потому что проект выглядит как место для "красоты".

Далее идёт Armani casa - вероятно забирает людей у кого не хватило бабок на Сезоны или им не нравятся перфекционисты. Замоскворечье - решает.

Троица с Чистых прудов - "Тургенев", у которого срок сдачи переехал на 2,5 года, "Абрикосов" и "Чистые пруды". Сразу видно, что пруды - более дешевые и не такие элитные как Замоскворечье.

Самый мощный проект - Lucky. Эталон рынка - прайс конский, темп бешенный. Надо было брать на старте продаж по 300.

В городе всего 2 проекта, которые находятся за ТТК и стоят дороже 500 тыс. руб./кв. м. - Victory park и Woods. У одних спасает Кутуза, у других ООПТ Сетунь. Хотя темп у Woods - слезы.

солидный господь для солидных господ

Как-то главный брокер нерезиновой - Олег Торбосов насчитал, что на рынке элитки формируется ебический навес метров.

Если это все реально выйдет - прайс могут вообще уронить и скатиться в цены бизнес-класс. И это мы не раздуваем сейчас хайповой истории на тему, что все люди с бабками взяли, сели в свои бизнес джеты и пошли отовариваться в Дубайске.

Математика Олега:

"Betskoy от Vanke — 350
Никольская от MR Private — 230
Фрунзенская от «Интеко» — 150
Тверская, 10 от Lux Pro — 110
Саввинская, 27 от Level — 70
Ильинка от «Интеко» — 68
Соймоновский от «ЛСР» — 68
«Сады Зарядья» от «КП» — 55
Софийская от MR Private — 53
Тружеников от Coldy — 51
Знаменка от MR Private — 50
«Левенсон» от Vesper — 40
«Красный октябрь» от Guta — 29
Обыденский от Sminex — 26
Саввинская, 17 от Level — 22

Итого я насчитал 1300 квартир, который планируют выйти в ближайший год по 1,5 миллиона и выше. Где-то идёт закрытое бронирование, где-то даже уже стартуют продажи. Это я ещё не брал десяток небольших клубных домов, где будет по 10-15 квартир. "

Вы не поверите, но в августе и в сентябре было продано по 3 квартиры в Береговом. Прайс - 500+ тыс. руб./кв. м. Итого продали 19 квартир за 32 месяца реализации. Может выпиздили Формана за то что Береговой нихуя не продавался.

Забавно, но общий ценник реализации в проекте - 528 тыс. руб./кв. м., и это меньше старта в виде 531 тыс. руб./кв. м.

Отметим, что строительная готовность в проекте высокая.

Не можем пройти мимо. Поздравляем госпожу Анастасию Малкову с 15 летием в Стоуне! 🎉

Всем примерам пример в плане карьерного трека.

Также гляньте интервью Анастасии на РБК.

Довольно забавно, что в сделках роскошная Москва - больше 30 мультов составляет такой же объем, что и топовый бюджет - 10-11 млн.

Постепенно перетягивает на себя объем диапазон площадей - 30-35 кв. м., с 35-40 кв. м.

Стандарт площади 10-летней давности - 45-50 кв. м. вообще просел.