Как считать экономию застройщика?
Специализированный застройщик "Жилье-2000" строил дома на средства дольщиков.
Так называемую экономию застройщика (разницу между средствами дольщика и затратами) определял в целом по дому.
Налоговики решили, что считать надо поквартирно.
Какая разница - спросите Вы - ведь в итоге должны выйти на тот же результат?
А вот и не на тот же. По тем квартирам, где получалась прибыль - налоговики сплюсовали.
А где убыток (ну мало ли - на этапе котлована продавали, скидку дали за оплату наличкой или покупку нескольких объектов) - нет.
Ведь "это не убыток, а отсутствие положительного результата по конкретному дольщику"🤯
В результате такого изощренного расчета компания слетела с УСН.
Итог: -18,8 млн. руб.
Постановление 8ААС 👉 тут
П.с. Чтобы Вы понимали, что это не досадное недоразумение, а вполне наметившийся тренд - почитайте тут, тут, тут и вот тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Специализированный застройщик "Жилье-2000" строил дома на средства дольщиков.
Так называемую экономию застройщика (разницу между средствами дольщика и затратами) определял в целом по дому.
Налоговики решили, что считать надо поквартирно.
Какая разница - спросите Вы - ведь в итоге должны выйти на тот же результат?
А вот и не на тот же. По тем квартирам, где получалась прибыль - налоговики сплюсовали.
А где убыток (ну мало ли - на этапе котлована продавали, скидку дали за оплату наличкой или покупку нескольких объектов) - нет.
Ведь "это не убыток, а отсутствие положительного результата по конкретному дольщику"🤯
В результате такого изощренного расчета компания слетела с УСН.
Итог: -18,8 млн. руб.
Постановление 8ААС 👉 тут
П.с. Чтобы Вы понимали, что это не досадное недоразумение, а вполне наметившийся тренд - почитайте тут, тут, тут и вот тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Убыток застройщика по отдельной квартире
Помните это дело?
Специализированный застройщик "Жилье-2000" строил дома на средства дольщиков.
Экономию застройщика (разницу между средствами дольщика и затратами) определял в целом по дому.
Налоговики решили, что считать надо поквартирно. По тем квартирам, где получалась прибыль - сплюсовали.
А где убыток (ну мало ли - на этапе котлована продавали, скидку дали за оплату наличкой или покупку нескольких объектов) - нет.
Ведь "это не убыток, а отсутствие положительного результата по конкретному дольщику".
В результате такого изощренного расчета компания слетела с УСН.
Но кассация не согласилась с таким подходом.
Ни в 214-ФЗ, ни НК РФ не содержат запрета считать экономию застройщика в целом по дому.
Но даже если считать поквартирно - убыток по отдельному дольщику можно учесть.
Ведь расходы, понесенные за счёт средств целевого финансирования, не учитываются при расчете налога на прибыль ровно в той мере и в тех пределах, в которых они не учитывались в составе доходов.
"Если расходы, не покрытые средствами дольщиков, понесены застройщиком за счет собственных (за счет прибыли от сдачи остальных домов и средств, полученных по иным видам деятельности) и (или) заемных средств и обусловлены целью получения доходов и прибыли
от осуществляемой ими деятельности, то такие расходы при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды, подлежат учету в целях налогообложения прибыли".
Итог:-18,8 млн. руб.
Постановление АС ЗСО от 21.07.2020 по делу #А70-9841/2019 👉 тут
П.с.Такой же исход (направили на новое рассмотрение) у дела компании Стерх - постановление АС ЗСО от 24.07.2020 по делу #А70-12281/2019 👉 тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Помните это дело?
Специализированный застройщик "Жилье-2000" строил дома на средства дольщиков.
Экономию застройщика (разницу между средствами дольщика и затратами) определял в целом по дому.
Налоговики решили, что считать надо поквартирно. По тем квартирам, где получалась прибыль - сплюсовали.
А где убыток (ну мало ли - на этапе котлована продавали, скидку дали за оплату наличкой или покупку нескольких объектов) - нет.
Ведь "это не убыток, а отсутствие положительного результата по конкретному дольщику".
В результате такого изощренного расчета компания слетела с УСН.
Но кассация не согласилась с таким подходом.
Ни в 214-ФЗ, ни НК РФ не содержат запрета считать экономию застройщика в целом по дому.
Но даже если считать поквартирно - убыток по отдельному дольщику можно учесть.
Ведь расходы, понесенные за счёт средств целевого финансирования, не учитываются при расчете налога на прибыль ровно в той мере и в тех пределах, в которых они не учитывались в составе доходов.
"Если расходы, не покрытые средствами дольщиков, понесены застройщиком за счет собственных (за счет прибыли от сдачи остальных домов и средств, полученных по иным видам деятельности) и (или) заемных средств и обусловлены целью получения доходов и прибыли
от осуществляемой ими деятельности, то такие расходы при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды, подлежат учету в целях налогообложения прибыли".
Итог:
Постановление АС ЗСО от 21.07.2020 по делу #А70-9841/2019 👉 тут
П.с.Такой же исход (направили на новое рассмотрение) у дела компании Стерх - постановление АС ЗСО от 24.07.2020 по делу #А70-12281/2019 👉 тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Договор о развитии застроенной территории и повышающий коэффициент
Компания ГрандСервис-Ек заключила с муниципалитетом договор о развитии застроенной территории.
По его условиям, застройщик получил 9 земельных участков под высотную застройку.
Инспекция провела камералку и доначислила земельный налог с повышающим коэффициентом х2.
Напомню, по правилам ст.396 НК РФ, застройщик с момента регистрации участка платит земельный налог по льготной ставке 0,3%, но с коэффициентом х2.
Построил за 3 года - налог пересчитывается с коэффициентом х1, переплата возвращается. Не уложился за 3 года - плати с коэффициентом х4.
Налогоплательщик возразил - мне сперва нужно снести аварийные дома и расселить людей, подготовить проектную документацию и построить 5 жилых домов общей площадью 17000 кв.м, возвести всю коммунальную инфраструктуру и благоустроить территорию.
При всем желании в 3 года не уложиться. Не зря ведь договор с властями заключили на 10 лет.
Нижестоящие суды подошли к делу формально - нет в кодексе исключений.
Но за застройщиков заступился ВС РФ.
Для чего ввели повышающий коэффициент?
Чтобы льготной ставкой налога (0,3% против 1,5%) не воспользовались те, кто не имел объективных препятствий для жилищного строительства, но уклонился от освоения земельного участка.
Либо те, кто изначально не намеревался строить, а покупал землю, к примеру, для перепродажи.
"Истолковав положения данной нормы без учета взаимосвязи налогового и градостроительного законодательства, и применив повышающий коэффициент без учета доводов налогоплательщика о наличии объективных препятствий в начале осуществления жилищного строительства,
обусловленных законодательным регулированием развития территорий, суды по существу допустили возникновение ситуации, когда застройщик будет нести более высокое бремя налогообложения в связи с самим фактом выбора юридической формы осуществления жилищного строительства в рамках развития территорий".
Дело направили на новое рассмотрение.
Судам предстоит установить, в какие сроки застройщик должен был снести имеющиеся объекты и начать новое строительство жилья. Соответственно, с этого момента и надо повышающий коэффициент применять.
Итог: -0,017 млн. руб. (за полмесяца)
Определение ВС РФ от 15.10.2020 по делу #А60-50402/2019 👉 тут
#разбор_полетов #застройщик #вс_рф
@pronalog
Компания ГрандСервис-Ек заключила с муниципалитетом договор о развитии застроенной территории.
По его условиям, застройщик получил 9 земельных участков под высотную застройку.
Инспекция провела камералку и доначислила земельный налог с повышающим коэффициентом х2.
Напомню, по правилам ст.396 НК РФ, застройщик с момента регистрации участка платит земельный налог по льготной ставке 0,3%, но с коэффициентом х2.
Построил за 3 года - налог пересчитывается с коэффициентом х1, переплата возвращается. Не уложился за 3 года - плати с коэффициентом х4.
Налогоплательщик возразил - мне сперва нужно снести аварийные дома и расселить людей, подготовить проектную документацию и построить 5 жилых домов общей площадью 17000 кв.м, возвести всю коммунальную инфраструктуру и благоустроить территорию.
При всем желании в 3 года не уложиться. Не зря ведь договор с властями заключили на 10 лет.
Нижестоящие суды подошли к делу формально - нет в кодексе исключений.
Но за застройщиков заступился ВС РФ.
Для чего ввели повышающий коэффициент?
Чтобы льготной ставкой налога (0,3% против 1,5%) не воспользовались те, кто не имел объективных препятствий для жилищного строительства, но уклонился от освоения земельного участка.
Либо те, кто изначально не намеревался строить, а покупал землю, к примеру, для перепродажи.
"Истолковав положения данной нормы без учета взаимосвязи налогового и градостроительного законодательства, и применив повышающий коэффициент без учета доводов налогоплательщика о наличии объективных препятствий в начале осуществления жилищного строительства,
обусловленных законодательным регулированием развития территорий, суды по существу допустили возникновение ситуации, когда застройщик будет нести более высокое бремя налогообложения в связи с самим фактом выбора юридической формы осуществления жилищного строительства в рамках развития территорий".
Дело направили на новое рассмотрение.
Судам предстоит установить, в какие сроки застройщик должен был снести имеющиеся объекты и начать новое строительство жилья. Соответственно, с этого момента и надо повышающий коэффициент применять.
Итог: -0,017 млн. руб. (за полмесяца)
Определение ВС РФ от 15.10.2020 по делу #А60-50402/2019 👉 тут
#разбор_полетов #застройщик #вс_рф
@pronalog
Выгоднее документы совсем не давать? 😏
Компания Дагстройинвест строила два многоквартирных дома и котельную.
Сидела на упрощенке. Налог платила с экономии застройщика.
Налоговики обвинили в отсутствии раздельного учёта средств целевого финансирования.
Доначислили налог со всех поступлений от дольщиков.
В учётной политике методику раздельного учета не прописали, в декларации по УСН и бухотчетности средства целевого финансирования не указывали. Регистры принесли только в суд.
Расходы на строительство при этом налоговики не учли.
Дома для застройщика - не основные средства.
И не товар - так как построили сами, а не купили. /Бред, согласна🤷♀
Компания попросила тогда определить действительные налоговые обязательства расчетным путем.
Но налоговики (вместе с ними - суды) отказали. Дословно:
"В рассматриваемом случае инспекция не установила умышленное противодействие общества осуществлению налогового контроля, по запросу инспекции общество представило имеющиеся у него документы".
Получается, раздельный учёт - это удел тех, кто совсем ничего не даёт на проверке.
А вы добросовестно все требования исполняли - так что платите по полной😏
Итог: -10,6 млн. руб.
Постановление АС СКО от 02.12.2021 по делу #А15-2016/20 👉 тут
П.с. 📆 21.02.22 в 19.00 проведу вебинар по рискам совмещения функции застройщика и генподрядчика. Вопросы раздельного учёта тоже затронем.
#разбор_полетов #застройщик #налог_на_прибыль #раздельный_учет
@pronalog
Компания Дагстройинвест строила два многоквартирных дома и котельную.
Сидела на упрощенке. Налог платила с экономии застройщика.
Налоговики обвинили в отсутствии раздельного учёта средств целевого финансирования.
Доначислили налог со всех поступлений от дольщиков.
В учётной политике методику раздельного учета не прописали, в декларации по УСН и бухотчетности средства целевого финансирования не указывали. Регистры принесли только в суд.
Расходы на строительство при этом налоговики не учли.
Дома для застройщика - не основные средства.
И не товар - так как построили сами, а не купили. /Бред, согласна🤷♀
Компания попросила тогда определить действительные налоговые обязательства расчетным путем.
Но налоговики (вместе с ними - суды) отказали. Дословно:
"В рассматриваемом случае инспекция не установила умышленное противодействие общества осуществлению налогового контроля, по запросу инспекции общество представило имеющиеся у него документы".
Получается, раздельный учёт - это удел тех, кто совсем ничего не даёт на проверке.
А вы добросовестно все требования исполняли - так что платите по полной😏
Итог: -10,6 млн. руб.
Постановление АС СКО от 02.12.2021 по делу #А15-2016/20 👉 тут
П.с. 📆 21.02.22 в 19.00 проведу вебинар по рискам совмещения функции застройщика и генподрядчика. Вопросы раздельного учёта тоже затронем.
#разбор_полетов #застройщик #налог_на_прибыль #раздельный_учет
@pronalog
Кручу-верчу - застройщика запутать хочу
Спецзастройщик Горстрой строил дома по инвестконтракту с муниципалитетом.
По программе переселения из аварийного жилья.
После ввода дома - образовалась экономия застройщика. Заплатили налог на прибыль.
Налоговики решили - надо бы и НДС с экономии заплатить😈
- Это же инвестиции, не объектная операция, - возразил застройщик.
- В момент получения денежных средств застройщиком (заказчиком) объект обложения НДС не возник.
А вот после передачи результата инвестору "экономия образует реализацию по смыслу статьи 39 НК РФ, поскольку представляет собой плату застройщику за его деятельность".
"Следовательно, при инвестировании операцию для застройщика (кем и являлся налогоплательщик) представляет не факт передачи результата инвестиционной деятельности, а образовавшаяся экономия, что составляет оплату его услуг, и является реализацией в адрес инвестора, вследствие чего и подлежит налогообложению НДС".
Ну ок, пусть будет реализация. Но ведь объект - жилье, а оно не облагается НДС.
Но суды и на это нашли, что сказать.
Это вы в своих гражданский спорах будете козырять постановлениями Пленума ВАС про куплю-продажу будущей вещи.
У нас спор налоговый и понятия свои.
Поэтому продаете вы не жилье, а услуги застройщика. А поскольку контракт заключали по 39-ФЗ (а не 214-ФЗ) - такие услуги облагаются НДС🤷
"Заключение инвестиционного муниципального контракта предполагает, что фактически застройщик с точки зрения налогового регулирования в адрес инвестора реализует, в том числе, услуги застройщика, размер которых равен образовавшейся экономия застройщика".
Итог: -25,3 млн. руб.
Постановление АС УО от 10.02.22 по делу #А76-8466/21 👉 тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Спецзастройщик Горстрой строил дома по инвестконтракту с муниципалитетом.
По программе переселения из аварийного жилья.
После ввода дома - образовалась экономия застройщика. Заплатили налог на прибыль.
Налоговики решили - надо бы и НДС с экономии заплатить😈
- Это же инвестиции, не объектная операция, - возразил застройщик.
- В момент получения денежных средств застройщиком (заказчиком) объект обложения НДС не возник.
А вот после передачи результата инвестору "экономия образует реализацию по смыслу статьи 39 НК РФ, поскольку представляет собой плату застройщику за его деятельность".
"Следовательно, при инвестировании операцию для застройщика (кем и являлся налогоплательщик) представляет не факт передачи результата инвестиционной деятельности, а образовавшаяся экономия, что составляет оплату его услуг, и является реализацией в адрес инвестора, вследствие чего и подлежит налогообложению НДС".
Ну ок, пусть будет реализация. Но ведь объект - жилье, а оно не облагается НДС.
Но суды и на это нашли, что сказать.
Это вы в своих гражданский спорах будете козырять постановлениями Пленума ВАС про куплю-продажу будущей вещи.
У нас спор налоговый и понятия свои.
Поэтому продаете вы не жилье, а услуги застройщика. А поскольку контракт заключали по 39-ФЗ (а не 214-ФЗ) - такие услуги облагаются НДС🤷
"Заключение инвестиционного муниципального контракта предполагает, что фактически застройщик с точки зрения налогового регулирования в адрес инвестора реализует, в том числе, услуги застройщика, размер которых равен образовавшейся экономия застройщика".
Итог: -25,3 млн. руб.
Постановление АС УО от 10.02.22 по делу #А76-8466/21 👉 тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Вышло Определение ВС РФ по Корнер
Всe просто – прямой запрет на пониженную ставку для земель, используемых в предпринимательской деятельности, появился только с 01.01.2020. Без сомнения, норма ухудшает положение налогоплательщика и не может распространяться на 2019 год.
Отговорки о том, что норму не меняли, а лишь уточнили, привели ее в соответствие со сложившейся практикой ВС РФ, от лукавого.
Практики по ИЖС, запрещающей застройщикам применять пониженную ставку, никогда не было.
А было дело 2015 года по дачным землям (Определение ВС РФ от 18.05.15 по делу №А41-63325/13).
Компания Отдых построила на сельхозземлях, выделенных под дачное хозяйство и дачное строительство, коттеджный поселок. И применила льготную ставку.
ВС РФ с этим не согласился. Ведь по дачному строительству льготы в НК РФ нет, а дачное хозяйство по закону (66-ФЗ от 15.04.98) могут вести лишь физ. лица и некоммерческие организации.
Но, как это часто бывает, вырванные из контекста формулировки сперва перетекли в дела тех, кто ничего не строил на землях ИЖС. Получилось.
А потом и в дела реальных застройщиков, как Корнер.
После этих итераций налоговики уже и забыли про то, с чем боролись – с нецелевым использованием земель.
Чего в деле Корнер не было.
Определение ВС РФ от 11.04.22 по делу №А65-1304/21 тут
#разбор_полетов #застройщик #вс_рф
@pronalog
Всe просто – прямой запрет на пониженную ставку для земель, используемых в предпринимательской деятельности, появился только с 01.01.2020. Без сомнения, норма ухудшает положение налогоплательщика и не может распространяться на 2019 год.
Отговорки о том, что норму не меняли, а лишь уточнили, привели ее в соответствие со сложившейся практикой ВС РФ, от лукавого.
Практики по ИЖС, запрещающей застройщикам применять пониженную ставку, никогда не было.
А было дело 2015 года по дачным землям (Определение ВС РФ от 18.05.15 по делу №А41-63325/13).
Компания Отдых построила на сельхозземлях, выделенных под дачное хозяйство и дачное строительство, коттеджный поселок. И применила льготную ставку.
ВС РФ с этим не согласился. Ведь по дачному строительству льготы в НК РФ нет, а дачное хозяйство по закону (66-ФЗ от 15.04.98) могут вести лишь физ. лица и некоммерческие организации.
Но, как это часто бывает, вырванные из контекста формулировки сперва перетекли в дела тех, кто ничего не строил на землях ИЖС. Получилось.
А потом и в дела реальных застройщиков, как Корнер.
После этих итераций налоговики уже и забыли про то, с чем боролись – с нецелевым использованием земель.
Чего в деле Корнер не было.
Определение ВС РФ от 11.04.22 по делу №А65-1304/21 тут
#разбор_полетов #застройщик #вс_рф
@pronalog
ДДУ после сдачи дома
Компания ИК СМУ №3 (на УСН 6%) строила многоквартирный дом.
После завершения строительства застройщик продолжал заключать договоры долевого участия.
При этом дата заключения договора, указывалась за несколько дней до ввода жилого дома в эксплуатацию.
Налоговый орган решил, что денежные средства, полученные компанией после ввода дома в эксплуатацию и после передачи квартир дольщикам не могли использоваться по целевому назначению.
К моменту заключения рассматриваемых договоров обязательства застройщика исполнены, а объекты недвижимости полностью введены в эксплуатацию.
Включили указанные средства в доход, а вот расходы при расчете экономии застройщика исключили🤷♀
Итог: -3 млн. руб.
Постановление АС ПО от 03.02.22 по делу №А06-5909/19 👉 тут
П.с. ВС РФ истребовал дело, будем следить
#разбор_полетов #застройщик #дду
@pronalog
Компания ИК СМУ №3 (на УСН 6%) строила многоквартирный дом.
После завершения строительства застройщик продолжал заключать договоры долевого участия.
При этом дата заключения договора, указывалась за несколько дней до ввода жилого дома в эксплуатацию.
Налоговый орган решил, что денежные средства, полученные компанией после ввода дома в эксплуатацию и после передачи квартир дольщикам не могли использоваться по целевому назначению.
К моменту заключения рассматриваемых договоров обязательства застройщика исполнены, а объекты недвижимости полностью введены в эксплуатацию.
Включили указанные средства в доход, а вот расходы при расчете экономии застройщика исключили🤷♀
Итог: -3 млн. руб.
Постановление АС ПО от 03.02.22 по делу №А06-5909/19 👉 тут
П.с. ВС РФ истребовал дело, будем следить
#разбор_полетов #застройщик #дду
@pronalog