Разбор ситуации: разделение квартиры и лоджии, объединенные с комнатами

Вопрос от дизайнера: «Объект — квартира. Сейчас она большая, но 20 назад это были две отдельные квартиры. Хотим вернуть изначальную планировку по БТИ, чтобы это снова были две квартиры. Плюс в двух комнатах когда-то были присоединены балконы и перенесены радиаторы под окна, еще один балкон когда-то был единым с соседним балконом. Важно, чтобы все решения были согласуемыми.

Отсюда вопросы:
1️⃣ Стоит ли возвращать отдельно балконы в изначальный вид?
2️⃣ Как грамотно вернуть планировку в изначальный вид как по БТИ? Данных об исходном состоянии нет.

Ответ PEREPLAN:

✅ Разделить квартиру на две — возможно, потому что изначально в них разные коммуникации (стояки вентиляции, канализации, холодного и горячего водоснабжения). Несмотря на объединение, квартиры могут быть автономны друг от друга, и в каждую возможно вернуть отдельный доступ.

✅ Лоджии. Если когда-то их было допустимо объединять, то сейчас нет. Необходимо восстанавливать теплый контур, установить стеклопакеты в том месте, где были. А чтобы понять, где они были — нужно заказать архивный план БТИ, план на момент постройки дома. Он поможет разобраться, где нужно устанавливать стеклопакеты.

✅ При подготовке нового дизайн-проекта или проекта перепланировки необходимо учитывать планировки квартир выше и ниже, чтобы не ухудшить ничьи условия проживания. По нынешним нормам согласования нельзя просто взять и вернуться к первоначальному плану БТИ.

✅ Поскольку прежняя перепланировка была узаконена, необходимо повторное согласование, при котором нужно отталкиваться от крайнего согласованного варианта, а не от первоначальной перепланировки. Просто восстановить все, как было, и вызвать БТИ нельзя.

Вопрос о нововведениях, касающихся замены газового оборудования в квартирах, вызвал много комментариев. Ответим на один из них.

Для начала напомним, что теперь все работы с газом в квартирах должны проводит только специалисты «Мосгаза» в Москве или «ПетербургГаз» в северной столице. Даже если при перепланировке плита передвигается на незначительное расстояние — буквально 10-15 см.

💬 «Момент с переносом плиты на 10 см „очень понравился“… Что за чушь. Покажите хоть один план БТИ, где плита привязана размером»

Разберемся в этом моменте.

Все планы БТИ чертятся в определенном масштабе, и если вызвать на квартиру техника БТИ, то передвинутую даже на 5 см плиту он обозначит на новом плане квартиры в «красных» неузаконенных линиях. И теперь даже для этих 5 см в Москве нужна справка из Мосгаза.

То, что обмер не указан на плане, совсем не означает, что его нет. Каждый план БТИ начерчен в масштабе. Каждый размер вычисляется. Если плита перенесена — это заметно.

❗️ Перед вызовом газовщика важно убедиться, что в квартире нет других нарушений — правильно сделана вытяжка и нет розеток рядом с плитой.

‼️ Прежде, чем вызывать специалистов БТИ, нужно убедиться, что плита находится в первоначальном месте согласно предыдущему плану квартиры.

#вопросответ

В апреле 2024 года вступили в силу поправки в законодательство, уточняющие понятие перепланировки помещения и порядок согласования. Изменения касаются Жилищного кодекса — главы 4, статей 25 и 28. Рассказываем, что изменилось для Москвы и Санкт-Петербурга.

✔️ изменилась статья 25 ЖК РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения». Список изменений, относящихся к перепланировке или переустройству, увеличился. Теперь практически любые действия в квартире, которые меняют первоначальный план БТИ, относятся к перепланировке, требуют согласования, оформления нового технического плана помещения и внесения изменений в ЕГРН;

✔️ изменилась статья 28 ЖК РФ о завершении переустройства. Переустройство и (или) перепланировка помещения в квартирах подтверждаются актом приемочной комиссии. Если раньше не было сроков утверждения акта, то теперь они есть и составляют 30 дней;

✔️ перепланировка считается завершенной только после того, как обновились данные в ЕГРН на основании технического плана помещения и акта приемочной комиссии.

Смотрите подробное сравнение — как было и как стало

Мы ждали, как нововведения начнут работать на практике. Рассказываем:

👉 на подготовку проектов нововведения никак не влияют — требования к документации остаются такими же;

👉 четкого требования в обязательном порядке вносить изменения по перепланировке в Росреестре на данный момент нет. Однако мы рекомендуем всем собственникам квартир и помещений делать это;

👉 оформление технического плана после перепланировки, который нужен для Росреестра, пока носит рекомендательный характер и не входит в список обязательных документов для согласования перепланировки. Это может быть связано с тем, что у госорганов еще нет технической возможности направлять техпланы в Росреестр в межведомственном взаимодействии. Но скоро эта возможность будет реализована;

👉 внесение изменений в Росреестр становится более востребованной услугой. При этом на данный момент можно просто получить Акт о завершенной перепланировке и не идти в Росреестр. Мы рекомендуем сразу обновлять данные в ЕГРН и можем помочь с этим — согласовав перепланировку в ЕГРН «под ключ» или подготовив технические планы для самостоятельной подачи заявления в Росреестр.

👉 когда изменения в Жилищном кодексе начнут работать в полной мере, они облегчат жизнь собственнику помещения. До них подача заявления для получения Акта о завершённой перепланировке в жилищной инспекции, заказ нового техпаспорта в БТИ, техплана и подачи заявления в Росреестр были четырьмя разными процессами.

Три услуги, без учета БТИ, по сути будут объединены. Как итог — в выписках ЕГРН всегда будет актуальная информация и не будет различий с данными из базы БТИ. Это упростит проверку документов при покупке-продаже квартиры.