Deroga distanze legali nel recupero sottotetto con sopraelevazione, quando è ammissibile.

Il recupero abitativo dei sottotetti può beneficiare delle deroghe alle distanze introdotte dal Salva Casa, ma occorre verificare lo ius superveniens nei giudizi civilistici pendenti.

La norma intende riconoscere una specifica deroga alle distanze tra costruzioni e dai confini a coloro che intendono effettuare interventi di recupero dei sottotetti per riconversione abitativa, consentendo modifiche della sagoma delle falde di copertura, o addirittura anche sopraelevazione sul filo esterno dell'edificio esistente, qualora quest'ultime previste dalle legislazioni regionali più favorevoli. A molti interesserà conoscere questa deroga perchè permetterebbe, in alcuni casi, di superare il ferreo divieto di costruire o ampliare edifici a distanza inferiore a 10 metri tra pareti finestrate, prevista dall'articolo 9 del D.M. 1444/1968.

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Tolleranze costruttive, l’art. 34-bis non salva corpi aggiunti e superfetazioni.
La dura realtà è che le tolleranze edilizie non sono un bonus volumetrico o una carta jolly spendibile per ogni difformità rilevabile, lo dice più volte il Consiglio di Stato n. 4188/2026 e n. 4842/2026.

La “guerra al centimetro” e le illusioni nate con l’ampliamento delle tolleranze costruttive del decreto Salva Casa continuano a essere respinte dalla giurisprudenza amministrativa. Il Consiglio di Stato fissa un confine netto: una cosa sono le lievi difformità geometriche, un’altra sono i nuovi corpi di fabbrica realizzati in totale assenza di titolo edilizio.

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ANTEPRIMA Gratuita: Cambio di destinazione d’uso, nuovo manuale operativo 2026 per professionisti e operatori immobiliari

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Mancanza temporanea Agibilità nel preliminare: quando chiedere la risoluzione, il punto della Cassazione.
La Cassazione n. 20952 del 2026 chiarisce che la richiesta di agibilità in corso esclude l’inadempimento nel preliminare di vendita.

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Foto di famiglia dimostranti lo Stato Legittimo dell’immobile contro l’ordinanza di demolizione, il TAR Veneto chiarisce quando documenti e immagini d’epoca possono fermare la rimessa in pristino.

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Capannoni mobili e tunnel industriali: quando la finta precarietà fa scattare l’abuso edilizio.

Un tunnel telonato, un Hangar-Box o una copertura industriale scorrevole possono facilmente superare il perimetro dell’edilizia libera e diventare nuova costruzione, soprattutto quando creano superfici coperte stabilmente utilizzabili come deposito, magazzino o ambiente di lavoro con cicli produttivi.
La recente giurisprudenza conferma un principio semplice: mobile non significa automaticamente libero.

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La conformità catastale NON è la conformità urbanistica.

Conformità catastale nei trasferimenti immobiliari: la Cassazione chiarisce limiti, nullità e sentenza esecutiva ex art. 2932 c.c.
Pur restando cosa disgiunta dalla conformità urbanistica, la planimetria catastale conforme allo stato di fatto non dimostra automaticamente lo Stato Legittimo dell’immobile

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Molti pensano che, se una tettoia è “piccola”, allora possa essere realizzata liberamente o al massimo con una pratica leggera.

In realtà non funziona così.

Secondo la giurisprudenza, una tettoia stabile, infissa al suolo o collegata stabilmente a un fabbricato può essere qualificata come nuova costruzione, anche se aperta sui lati e anche se realizzata come semplice riparo dalle intemperie.

Il punto non è solo la dimensione, ma soprattutto:
✅ stabilità dell’opera
✅ fissità al suolo
✅ collegamento al fabbricato
✅ creazione di superficie utile
✅ alterazione della sagoma o dell’assetto edilizio

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Balconi, con aggetto < 1,50 m non fanno distanza perchè esclusi dalla sagoma dell’edificio (R.E.T.)
Le definizioni uniformi del Regolamento edilizio Tipo comprendono nella sagoma gli aggetti superiori a 1,50 m

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Accesso agli atti edilizi, il Comune non può respingere richieste generiche (TAR Piemonte n. 1453/2026).

Le ricerche immobiliari richiedono precisione dei riferimenti, a volte non è possibile raggiungere questi dati per ottenere chirurgicamente le pratiche.

Senza fascicoli comunali, licenze, concessioni, permessi, DIA, SCIA, condoni e agibilità, ricostruire lo Stato Legittimo rischia di trasformarsi in una caccia archeologica dentro archivi spesso incompleti, disordinati o digitalizzati a metà.

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Stato Legittimo e varianti in corso d’opera: ogni passaggio edilizio deve essere verificato.
La regolarità dell’immobile va accertata lungo l’intera sequenza dei titoli e varianti intermedi, per verificare le reciproche modifiche intervenute nel tempo.

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Sanatoria sismica impossibile per abusi edilizi effettuati senza permesso di costruire (Cass. pen. n. 23744/2026).
Prosegue orientamento restrittivo sull’inammissibilità della sanatoria di opere compiute in violazione della disciplina antisismica per carenza di doppia conformità

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Destinazione d’uso dell’immobile, contano i titoli edilizi, non il catasto (Cons. di Stato n. 4620/2026).

Un’unità immobiliare potrebbe essere censita catastalmente con una una determinata categoria (ad esempio C/1, come attività commerciale), mentre sul piano urbanistico-edilizio potrebbe essere destinata ad uso artigianale. È possibile individuare come legittima destinazione d’uso dell’immobile quella presente in atti catastali? Il Consiglio di Stato risponde negativamente, qualora i titoli edilizi rappresentano un’altra destinazione d’uso, in particolare con la sentenza n. 4620/2026.

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Fotovoltaico su struttura abusiva: i pannelli non sanano l’opera senza permesso di costruire (Cass. pen. 25338/2026).
L’installazione di impianti fotovoltaici, fattibili in edilizia libera (a determinate condizioni), realizzata su strutture edilizie prive di titolo abilitativo, non consente di regolarizzare o legittimarle a posteriori.

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Perizia errata asta immobiliare, il perito CTU può risarcire danni all’aggiudicatario.

L’ordinanza di Cassazione civile n. 22597/2026 ha chiarito che una perizia redatta per una procedura esecutiva immobiliare (come una vendita all’incanto o asta) significativamente errata può causare all’aggiudicatario una perdita di chance patrimoniale risarcibile.

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