Мои хорошие, тут послабление ж было после ПФЭМ по лимитам безНДСного УСН.
Так вот законопроект прошел третье чтение в госдуме.
Сам законопроект тут можете отслеживать до подписания президентом.
Кратко: лимит 20 млн остается еще на 2027, 2028, 2029 годы.
С 2030 г - 15 млн, 2031 г - 10 млн.
Так вот законопроект прошел третье чтение в госдуме.
Сам законопроект тут можете отслеживать до подписания президентом.
Кратко: лимит 20 млн остается еще на 2027, 2028, 2029 годы.
С 2030 г - 15 млн, 2031 г - 10 млн.
❤1
По патентам пока тишина.
По АУСН думаю лимит тоже снизят до 20 млн. Ждем новостей
По АУСН думаю лимит тоже снизят до 20 млн. Ждем новостей
Нужно ли сдавать 3-НДФЛ, если сдали машину по трейд-ин?
#погорячимследам
Трейд-ин для налоговой — это обычная продажа. Дилер засчитывает стоимость вашего старого авто в счет нового, но для вас все равно возникает доход, и его нужно показать в декларации.
Когда 3-НДФЛ нужна:
• Машина была в собственности МЕНЕЕ 3 лет.
В этом случае передача по трейд-ин считается доходом, и его нужно отразить в 3-НДФЛ.
Доход — это сумма, за которую дилер принял ваш автомобиль по договору.
Дальше считается налоговая база:
• доход минус расходы на покупку авто (если есть договор и платежные документы);
или
• доход минус имущественный вычет 250 000 руб., если подтвержденных расходов нет или так удобнее.
Если после вычетов база > 0 — платите НДФЛ.
Если база = 0 — налог не платите, но декларацию подать при владении менее 3 лет все равно нужно.
Когда 3-НДФЛ не нужна:
• Машина была в собственности БОЛЕЕ 3 лет.
Тогда доход от продажи (в том числе по трейд-ин) НДФЛ не облагается, и декларацию сдавать не нужно.
Какие документы приложить обязательно
Если вы сдавали авто по трейд-ин/продали авто и подаете 3-НДФЛ, минимальный обязательный набор такой:
• договор купли продажи при покупке автомобиля;
• договор трейд-ин / купли продажи при передаче дилеру;
• документы об оплате покупки (квитанции, банковские выписки, кассовые чеки).
Все остальное — ПТС, СТС, акты приема передачи — уже из категории «полезно, но не строго обязательно» и применяется по ситуации.
С уважением, Наталья Орлова
#погорячимследам
Трейд-ин для налоговой — это обычная продажа. Дилер засчитывает стоимость вашего старого авто в счет нового, но для вас все равно возникает доход, и его нужно показать в декларации.
Когда 3-НДФЛ нужна:
• Машина была в собственности МЕНЕЕ 3 лет.
В этом случае передача по трейд-ин считается доходом, и его нужно отразить в 3-НДФЛ.
Доход — это сумма, за которую дилер принял ваш автомобиль по договору.
Дальше считается налоговая база:
• доход минус расходы на покупку авто (если есть договор и платежные документы);
или
• доход минус имущественный вычет 250 000 руб., если подтвержденных расходов нет или так удобнее.
Если после вычетов база > 0 — платите НДФЛ.
Если база = 0 — налог не платите, но декларацию подать при владении менее 3 лет все равно нужно.
Когда 3-НДФЛ не нужна:
• Машина была в собственности БОЛЕЕ 3 лет.
Тогда доход от продажи (в том числе по трейд-ин) НДФЛ не облагается, и декларацию сдавать не нужно.
Какие документы приложить обязательно
Если вы сдавали авто по трейд-ин/продали авто и подаете 3-НДФЛ, минимальный обязательный набор такой:
• договор купли продажи при покупке автомобиля;
• договор трейд-ин / купли продажи при передаче дилеру;
• документы об оплате покупки (квитанции, банковские выписки, кассовые чеки).
Все остальное — ПТС, СТС, акты приема передачи — уже из категории «полезно, но не строго обязательно» и применяется по ситуации.
С уважением, Наталья Орлова
Туристический налог и гостевые дома: простыми словами, без путаницы
Сейчас вокруг туристического налога и гостевых домов много мифов. Разберём базу — что это, кто платит и где здесь посуточная аренда.
Что такое туристический налог
Туристический налог — это местный налог, который могут вводить муниципалитеты.
Он взимается со стоимости услуг по временному проживанию физических лиц в средствах размещения.
Важно:
налог действует не по всей стране автоматически;
он появляется только там, где его ввели местные власти;
он связан именно с услугами размещения, а не просто с недвижимостью.
По сути: это налог на гостиничную модель бизнеса.
Что такое гостевой дом
С юридической точки зрения гостевой дом — это:
индивидуальный жилой дом или его часть;
где комнаты используются для временного проживания гостей;
и который соответствует требованиям закона об эксперименте по гостевым домам.
Но ключевой момент не в названии.
Чтобы объект считался гостевым домом в правовом смысле, он должен:
пройти классификацию;
быть включён в Единый реестр средств размещения.
Без этого — это просто жилой дом, даже если он активно сдаётся посуточно.
Подробно можно почитать в
Законе о гостевых домах
Кто платит туристический налог
Плательщиками являются:
- организации;
- ИП;
- а в ряде случаев — физические лица, самозанятые, если они оказывают услуги размещения через классифицированные объекты.
Главное условие: 👉 объект должен быть включён в реестр классифицированных средств размещения.
То есть налог возникает не из-за факта сдачи жилья, а из-за статуса объекта и вида деятельности.
Где действует туристический налог
Туристический налог:
введён не во всех регионах;
применяется только в тех муниципалитетах, где принято решение о его введении.
По состоянию на 2026 год он действует уже в большинстве туристических регионов России — это сотни муниципалитетов в десятках субъектов РФ.
Но важно: 👉 наличие налога нужно проверять не по региону, а по конкретному муниципалитету.
Как всё связано с посуточной арендой
Здесь главный узел путаницы.
Есть три реальности:
1. обычная посуточная аренда жилья
2. гибрид (аренда + сервис, агрегаторы, поток гостей)
3. классифицированное средство размещения (гостевой дом / мини-гостиница)
И именно переход из одной модели в другую меняет налоговые последствия.
Вывод
Туристический налог — это не «налог на всех, кто сдаёт жильё».
Это налог, который включается там, где:
появляется официальное средство размещения;
и бизнес выходит в гостиничную модель через классификацию.
Поэтому ключевой вопрос для собственника сегодня звучит так: вы просто сдаёте жильё или уже фактически ведёте гостиничный бизнес?
Сейчас вокруг туристического налога и гостевых домов много мифов. Разберём базу — что это, кто платит и где здесь посуточная аренда.
Что такое туристический налог
Туристический налог — это местный налог, который могут вводить муниципалитеты.
Он взимается со стоимости услуг по временному проживанию физических лиц в средствах размещения.
Важно:
налог действует не по всей стране автоматически;
он появляется только там, где его ввели местные власти;
он связан именно с услугами размещения, а не просто с недвижимостью.
По сути: это налог на гостиничную модель бизнеса.
Что такое гостевой дом
С юридической точки зрения гостевой дом — это:
индивидуальный жилой дом или его часть;
где комнаты используются для временного проживания гостей;
и который соответствует требованиям закона об эксперименте по гостевым домам.
Но ключевой момент не в названии.
Чтобы объект считался гостевым домом в правовом смысле, он должен:
пройти классификацию;
быть включён в Единый реестр средств размещения.
Без этого — это просто жилой дом, даже если он активно сдаётся посуточно.
Подробно можно почитать в
Законе о гостевых домах
Кто платит туристический налог
Плательщиками являются:
- организации;
- ИП;
- а в ряде случаев — физические лица, самозанятые, если они оказывают услуги размещения через классифицированные объекты.
Главное условие: 👉 объект должен быть включён в реестр классифицированных средств размещения.
То есть налог возникает не из-за факта сдачи жилья, а из-за статуса объекта и вида деятельности.
Где действует туристический налог
Туристический налог:
введён не во всех регионах;
применяется только в тех муниципалитетах, где принято решение о его введении.
По состоянию на 2026 год он действует уже в большинстве туристических регионов России — это сотни муниципалитетов в десятках субъектов РФ.
Но важно: 👉 наличие налога нужно проверять не по региону, а по конкретному муниципалитету.
Как всё связано с посуточной арендой
Здесь главный узел путаницы.
Есть три реальности:
1. обычная посуточная аренда жилья
2. гибрид (аренда + сервис, агрегаторы, поток гостей)
3. классифицированное средство размещения (гостевой дом / мини-гостиница)
И именно переход из одной модели в другую меняет налоговые последствия.
Вывод
Туристический налог — это не «налог на всех, кто сдаёт жильё».
Это налог, который включается там, где:
появляется официальное средство размещения;
и бизнес выходит в гостиничную модель через классификацию.
Поэтому ключевой вопрос для собственника сегодня звучит так: вы просто сдаёте жильё или уже фактически ведёте гостиничный бизнес?
👍2
Ипотека с шаровым платежом: простыми словами
«Хочу ипотеку, где сейчас плачу мало, а основную сумму долга отдам потом, одним платежом»
Это и есть логика шарового (balloon) платежа.
Что такое шаровой платеж
Представьте:
- вы берете кредит на 6 000 000;
- несколько лет платите только проценты (или проценты + совсем немного тела);
- а сами 6 000 000 гасите одним большим платежом в конце срока.
Этот крупный разовый платеж как раз и называют шаровым.
По ощущениям: ежемесячно дышится легче, но в конце срока ждет большой «финальный максимум» в виде одного огромного платежа.
Почему банки редко предлагают такое физлицам
Для массовой ипотеки банки в основном используют:
- аннуитетные платежи — когда сумма платежа каждый месяц одинаковая;
- дифференцированные платежи — когда платежи постепенно уменьшаются.
В обоих вариантах тело кредита гасится постепенно, и к концу срока долг уже «растянут» по времени.
Шаровой платеж — это больше история:
- для бизнес‑кредитов и инвест‑проектов;
- для индивидуальных условий, когда есть понятный источник крупного погашения (продажа другого объекта, завершение проекта и т.д.).
Для «обычного» ипотечного заемщика банки не любят брать на себя риск, что человек не сможет найти 6 000 000 в один момент.
Выгодно ли это по деньгам
Если говорить честно: по общей переплате — обычно невыгодно.
Почему так:
- тело долга (все те же 6 000 000) долго почти не уменьшается;
- проценты начисляются на большую сумму дольше;
- в итоге вы платите больше процентов, чем при классической ипотеке с теми же ставкой и сроком.
Что при этом приятно для заемщика:
- ежемесячный платеж меньше;
- сейчас нагрузка на бюджет ниже.
То есть вы как бы «покупаете» низкий ежемесячный платеж ценой большей переплаты и большого риска в конце срока.
Когда такая схема может иметь смысл
В быту — редко.
Но в инвестициях и бизнес‑историях шаровой платеж может быть инструментом:
- покупка объекта «под ремонт и перепродажу»;
- строительство/реконструкция с продажей в конце;
- временный кредит под залог недвижимости, пока не продан другой актив.
Там логика другая: важно не только сколько вы переплатите банку, а сколько заработаете на сделке. Если прибыль с проекта перекрывает дополнительную переплату по кредиту, инструмент может быть оправдан.
С уважением, Наталья Орлова
«Хочу ипотеку, где сейчас плачу мало, а основную сумму долга отдам потом, одним платежом»
Это и есть логика шарового (balloon) платежа.
Что такое шаровой платеж
Представьте:
- вы берете кредит на 6 000 000;
- несколько лет платите только проценты (или проценты + совсем немного тела);
- а сами 6 000 000 гасите одним большим платежом в конце срока.
Этот крупный разовый платеж как раз и называют шаровым.
По ощущениям: ежемесячно дышится легче, но в конце срока ждет большой «финальный максимум» в виде одного огромного платежа.
Почему банки редко предлагают такое физлицам
Для массовой ипотеки банки в основном используют:
- аннуитетные платежи — когда сумма платежа каждый месяц одинаковая;
- дифференцированные платежи — когда платежи постепенно уменьшаются.
В обоих вариантах тело кредита гасится постепенно, и к концу срока долг уже «растянут» по времени.
Шаровой платеж — это больше история:
- для бизнес‑кредитов и инвест‑проектов;
- для индивидуальных условий, когда есть понятный источник крупного погашения (продажа другого объекта, завершение проекта и т.д.).
Для «обычного» ипотечного заемщика банки не любят брать на себя риск, что человек не сможет найти 6 000 000 в один момент.
Выгодно ли это по деньгам
Если говорить честно: по общей переплате — обычно невыгодно.
Почему так:
- тело долга (все те же 6 000 000) долго почти не уменьшается;
- проценты начисляются на большую сумму дольше;
- в итоге вы платите больше процентов, чем при классической ипотеке с теми же ставкой и сроком.
Что при этом приятно для заемщика:
- ежемесячный платеж меньше;
- сейчас нагрузка на бюджет ниже.
То есть вы как бы «покупаете» низкий ежемесячный платеж ценой большей переплаты и большого риска в конце срока.
Когда такая схема может иметь смысл
В быту — редко.
Но в инвестициях и бизнес‑историях шаровой платеж может быть инструментом:
- покупка объекта «под ремонт и перепродажу»;
- строительство/реконструкция с продажей в конце;
- временный кредит под залог недвижимости, пока не продан другой актив.
Там логика другая: важно не только сколько вы переплатите банку, а сколько заработаете на сделке. Если прибыль с проекта перекрывает дополнительную переплату по кредиту, инструмент может быть оправдан.
С уважением, Наталья Орлова
👍3
НПД — не навсегда.
Когда самозанятый слетает с режима (и что особенно важно для ИП)
Налог на профессиональный доход многие воспринимают как “включил и забыл”.
Но у НПД есть жёсткие правила. Нарушили — режим перестаёт к вам применяться, а налоги могут пересчитать задним числом.
Важно разделять две ситуации:
- физик на НПД;
- ИП на НПД.
Причины слёта похожи, но последствия и манёвры разные.
Общие причины слёта с НПД:
- Перевыполнен лимит по доходу 2,4 млн. за год
Пока суммарный доход по НПД в пределах лимита — всё ок.
В день, когда доходы перевалили через лимит, право на НПД вы теряете с даты превышения, а все доходы после этой даты должны облагаться уже по другому режиму.
- Появились сотрудники по трудовым договорам.
НПД — режим “один человек – один доход”.
Как только появляются люди в штате — это уже бизнес с персоналом, а не самозанятость.
- Доходы идут из запрещённых для НПД видов деятельности.
Посреднические договоры они же агентские, торговля акцизными товарами, участие в товариществах, доверительное управление имуществом и ряд других историй — всё это вне рамок НПД.
- Фактически вы работаете как сотрудник, а не как самозанятый.
Фиксированный график, рабочее место у работодателя, подчинённость, зарплата раз в месяц — признаки трудовых отношений, а не самозанятости.
ИП на НПД: свои подводные камни
ИП на НПД — отдельная история, и здесь два критичных момента:
1. НПД не совмещается с другими спецрежимами.
Если вы применяете НПД, вы не можете одновременно вести деятельность как ИП на УСН, патенте и других специальных режимах.
Формат «часть бизнеса на НПД, часть на УСН/патенте» в рамках одного ИП — это ошибка.
2. Добровольный переход ИП на УСН — только с нового года!
Если вы ИП на НПД и хотите по собственному желанию перейти на УСН, сделать это можно только с 1 января следующего календарного года.
В середине года “просто передумать” и сменить НПД на УСН нельзя.
В течение года переход на другой режим возможен только если вы утратили право на НПД (перевыполнили лимит или начали деятельность, которая под НПД не подпадает).
А вот для перехода с НПД на УСН физическому лицу, не зарегистрированному в качестве ИП, необходимо сняться с учета в качестве самозанятого в приложении «Мой налог», а затем подать документы на государственную регистрацию в качестве ИП, одновременно подав уведомление о переходе на УСН.
Слет с НПД — не наказание, а маркер: ваша деятельность вышла из формата “самозанятость”, и режим нужно под неё подстроить.
- Физик на НПД чаще всего слетает из‑за перелимита или того, что по сути стал сотрудником.
- ИП на НПД — когда превращает свои услуги в полноценный бизнес с персоналом, нежилой коммерцией и сложными договорами, плюс забывает, что добровольно уйти на УСН можно только с нового года.
Если чувствуете, что ваш проект уже не влезает в рамки НПД — лучше обсудить переход на другой режим сейчас, а не после того, как налоговая пересчитает налоги задним числом.
С уважением, Наталья Орлова
Когда самозанятый слетает с режима (и что особенно важно для ИП)
Налог на профессиональный доход многие воспринимают как “включил и забыл”.
Но у НПД есть жёсткие правила. Нарушили — режим перестаёт к вам применяться, а налоги могут пересчитать задним числом.
Важно разделять две ситуации:
- физик на НПД;
- ИП на НПД.
Причины слёта похожи, но последствия и манёвры разные.
Общие причины слёта с НПД:
- Перевыполнен лимит по доходу 2,4 млн. за год
Пока суммарный доход по НПД в пределах лимита — всё ок.
В день, когда доходы перевалили через лимит, право на НПД вы теряете с даты превышения, а все доходы после этой даты должны облагаться уже по другому режиму.
- Появились сотрудники по трудовым договорам.
НПД — режим “один человек – один доход”.
Как только появляются люди в штате — это уже бизнес с персоналом, а не самозанятость.
- Доходы идут из запрещённых для НПД видов деятельности.
Посреднические договоры они же агентские, торговля акцизными товарами, участие в товариществах, доверительное управление имуществом и ряд других историй — всё это вне рамок НПД.
- Фактически вы работаете как сотрудник, а не как самозанятый.
Фиксированный график, рабочее место у работодателя, подчинённость, зарплата раз в месяц — признаки трудовых отношений, а не самозанятости.
ИП на НПД: свои подводные камни
ИП на НПД — отдельная история, и здесь два критичных момента:
1. НПД не совмещается с другими спецрежимами.
Если вы применяете НПД, вы не можете одновременно вести деятельность как ИП на УСН, патенте и других специальных режимах.
Формат «часть бизнеса на НПД, часть на УСН/патенте» в рамках одного ИП — это ошибка.
2. Добровольный переход ИП на УСН — только с нового года!
Если вы ИП на НПД и хотите по собственному желанию перейти на УСН, сделать это можно только с 1 января следующего календарного года.
В середине года “просто передумать” и сменить НПД на УСН нельзя.
В течение года переход на другой режим возможен только если вы утратили право на НПД (перевыполнили лимит или начали деятельность, которая под НПД не подпадает).
А вот для перехода с НПД на УСН физическому лицу, не зарегистрированному в качестве ИП, необходимо сняться с учета в качестве самозанятого в приложении «Мой налог», а затем подать документы на государственную регистрацию в качестве ИП, одновременно подав уведомление о переходе на УСН.
Слет с НПД — не наказание, а маркер: ваша деятельность вышла из формата “самозанятость”, и режим нужно под неё подстроить.
- Физик на НПД чаще всего слетает из‑за перелимита или того, что по сути стал сотрудником.
- ИП на НПД — когда превращает свои услуги в полноценный бизнес с персоналом, нежилой коммерцией и сложными договорами, плюс забывает, что добровольно уйти на УСН можно только с нового года.
Если чувствуете, что ваш проект уже не влезает в рамки НПД — лучше обсудить переход на другой режим сейчас, а не после того, как налоговая пересчитает налоги задним числом.
С уважением, Наталья Орлова
Telegram
ОрловыПро Налоги и бизнес
Наталья Орлова - Аренда квартир и флиппинг, онлайн-бизнес и интернет-магазины под присмотром взрослого бухгалтера. Считаю налоги так, чтобы ФНС не к чему было придраться. НДС/УСН/НДФЛ/АУСН/ПСН/НПД @Natalia87Orlova
👍2
Forwarded from Юрий Кормушаков | Налоговые грани (Yury Valiullovich)
По результатам проверки налоговым органом установлено занижение
выручки по ККТ в сумме 101 659 811 руб., о чем составлен акт
документарной проверки от 18.11.2024 № 009 (ПМ № 28240441000315937601
от 23.10.2024 в ЕРКНМ) и одновременно с указанным актом 18.11.2024
выдано предписание об устранении выявленных нарушений требований
законодательства Российской Федерации о применении ККТ, согласно
которому компании предписывалось сформировать чек коррекции на сумму неприменения ККТ - 101 659 811 руб.
выполняло только функции
туристического агента, оказывая информационное сопровождение и помощь в бронировании гостиниц для туристов, оплату за услуги проживания, питания и перевозки туристов осуществляли исключительно гиды, сопровождавшие группы, в наличной форме.
🧮Интересно, что компания применяла УСН. И штраф за неприменение ККТ превысил потенциальные суммы УСН
🎬ВС РФ № 303-АФ26-5750
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😱4
Памятка_ЭТрН_для_перевозчиков_Орлова_Н_В_.docx
24.5 KB
ЭТрН: что нужно знать бизнесу до 1 сентября 2026 года
Кого это касается
Правило распространяется на любую организацию или ИП, которая привлекает стороннего перевозчика для доставки груза, имеющего материальную ценность — независимо от размера бизнеса.
– Обязательна: перевозка груза с участием стороннего перевозчика (в том числе если продавец и перевозчик — разные юрлица одной группы).
– Отдельная регистрация в системе «ГосЛог» требуется экспедиторам — без неё вести экспедиторскую деятельность после установленного срока нельзя.
– Не требуется (пока): доставка своими силами без выделения перевозки отдельной услугой (достаточно электронного путевого листа); самовывоз транспортом покупателя; перевозки физлиц для личных нужд без договора перевозки.
– Временные исключения (бумага допускается): чрезвычайные ситуации и военное положение, воинские перевозки, отдельные случаи с иностранными контрагентами.
более подробно в памятке
Кого это касается
Правило распространяется на любую организацию или ИП, которая привлекает стороннего перевозчика для доставки груза, имеющего материальную ценность — независимо от размера бизнеса.
– Обязательна: перевозка груза с участием стороннего перевозчика (в том числе если продавец и перевозчик — разные юрлица одной группы).
– Отдельная регистрация в системе «ГосЛог» требуется экспедиторам — без неё вести экспедиторскую деятельность после установленного срока нельзя.
– Не требуется (пока): доставка своими силами без выделения перевозки отдельной услугой (достаточно электронного путевого листа); самовывоз транспортом покупателя; перевозки физлиц для личных нужд без договора перевозки.
– Временные исключения (бумага допускается): чрезвычайные ситуации и военное положение, воинские перевозки, отдельные случаи с иностранными контрагентами.
более подробно в памятке
❤1👍1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Закончила расчет доходов/расходов по объектам за полугодие.
Любимый управленческий учет)
Готова взять в работу не больше двух проектов в августе. Сразу скажу - это дорого.
Для заявки пишите в личные сообщения @Natalia87Orlova
Любимый управленческий учет)
Готова взять в работу не больше двух проектов в августе. Сразу скажу - это дорого.
Для заявки пишите в личные сообщения @Natalia87Orlova
Типичные ошибки агентов по сдаче в аренду апартаментов, из‑за которых потом прилетает от налоговой
Работаете с апартаментами, всё идёт хорошо… пока кто‑то не решает посмотреть на ваши договоры и деньги внимательнее. Ниже — ошибки, которые я вижу у агентов чаще всего.
Ошибка 1. «Главное, что я плачу УСН, остальное не моя проблема»
Агент честно платит налог со своей комиссии и считает, что на этом его миссия закончена.
При этом:
- собственник апартаментов «самозанятый» и пробивает чеки НПД,
- объект — нежилой, режим НПД сюда не подходит вообще,
- вся схема в целом выглядит как попытка обойти нормальное налогообложение.
Инспекции интересует конструкция целиком, а не только ваши собственные налоги.
Ошибка 2. «Самозанятый + апартаменты — норм, главное чек есть»
Очень частая история:
— «Он самозанятый, показывает доход через “Мой налог”, значит всё ок».
Проблема в том, что:
- апартаменты юридически — нежилое помещение;
- самозанятому нельзя применять НПД к доходу от нежилой недвижимости;
- чек НПД по апартаментам — не защита, а дополнительный аргумент для доначислений.
Агент, который помогает строить такую схему, автоматически попадает в поле зрения инспекции.
Ошибка 3. Агент формально превращается в арендодателя
На бумаге — «агентский договор», в реальности:
- агент сам устанавливает цену и условия проживания;
- сам подписывает договоры с гостями;
- сам несёт ключевые риски по объекту.
Для проверяющего это не посредник, а участник арендной сделки. Договор легко переквалифицируется из «агентского» в аренду/субаренду.
Ошибка 4. Предмет договора написан «как попало»
Когда в договоре у агента:
- «сдаёт апартаменты в аренду»,
- «предоставляет помещения в пользование»,
- «обеспечивает предоставление апартаментов»,
эти формулировки работают против вас. Они рисуют картинку, где вы — арендодатель, а не агент по привлечению клиентов и управлению бронированиями.
Ошибка 5. Непрозрачный денежный поток
Агент принимает деньги от гостей, что само по себе нормально, но:
- в договорах не видно, что он действует по поручению собственника;
- нет отчётов типа «поступило → комиссия → перечислено владельцу»;
- акты услуг не отражают реальную комиссию.
Итог: при проверке сложно доказать, что вы удерживали только вознаграждение, а не «забирали себе» всю аренду.
Ошибка 6. Никто не контролирует статус собственника
Собственник сегодня самозанятый, завтра — уже нет.
Агент продолжает:
- платить как будто ничего не изменилось;
- не перестраивает формат выплат (физлицо, ИП, ООО);
- не отражает в документах, что изменился налоговый статус партнёра.
В результате накапливаются периоды, когда режим у собственника один, а договоры и деньги живут по логике другого.
Ошибка 7. Отсутствие разделения ролей «кто за что отвечает»
В моделях управления апартаментами часто смешивается всё:
- собственник «передаёт всё агенту»,
- агент «решает всё сам»,
- гостям вообще непонятно, кто их арендодатель.
Для инспекции это идеальная почва, чтобы сказать: «раз вы всем управляете и всё решаете, вы и есть фактический арендный бизнес, а не служба привлечения клиентов».
Хорошая новость в том, что все эти ошибки исправляемы:
- формулировки в договорах приводятся в соответствии с реальной агентской деятельностью;
- настраиваются отчёты агентов и акты на агентское вознаграждение;
- приводится в чувство статус собственника (физик с НДФЛ через налогового агента или ИП/ООО).
Я за то, чтобы вы зарабатывали на недвижимости, а не теряли на собственных налоговых ошибках.
С уважением, Орлова Наталья
Работаете с апартаментами, всё идёт хорошо… пока кто‑то не решает посмотреть на ваши договоры и деньги внимательнее. Ниже — ошибки, которые я вижу у агентов чаще всего.
Ошибка 1. «Главное, что я плачу УСН, остальное не моя проблема»
Агент честно платит налог со своей комиссии и считает, что на этом его миссия закончена.
При этом:
- собственник апартаментов «самозанятый» и пробивает чеки НПД,
- объект — нежилой, режим НПД сюда не подходит вообще,
- вся схема в целом выглядит как попытка обойти нормальное налогообложение.
Инспекции интересует конструкция целиком, а не только ваши собственные налоги.
Ошибка 2. «Самозанятый + апартаменты — норм, главное чек есть»
Очень частая история:
— «Он самозанятый, показывает доход через “Мой налог”, значит всё ок».
Проблема в том, что:
- апартаменты юридически — нежилое помещение;
- самозанятому нельзя применять НПД к доходу от нежилой недвижимости;
- чек НПД по апартаментам — не защита, а дополнительный аргумент для доначислений.
Агент, который помогает строить такую схему, автоматически попадает в поле зрения инспекции.
Ошибка 3. Агент формально превращается в арендодателя
На бумаге — «агентский договор», в реальности:
- агент сам устанавливает цену и условия проживания;
- сам подписывает договоры с гостями;
- сам несёт ключевые риски по объекту.
Для проверяющего это не посредник, а участник арендной сделки. Договор легко переквалифицируется из «агентского» в аренду/субаренду.
Ошибка 4. Предмет договора написан «как попало»
Когда в договоре у агента:
- «сдаёт апартаменты в аренду»,
- «предоставляет помещения в пользование»,
- «обеспечивает предоставление апартаментов»,
эти формулировки работают против вас. Они рисуют картинку, где вы — арендодатель, а не агент по привлечению клиентов и управлению бронированиями.
Ошибка 5. Непрозрачный денежный поток
Агент принимает деньги от гостей, что само по себе нормально, но:
- в договорах не видно, что он действует по поручению собственника;
- нет отчётов типа «поступило → комиссия → перечислено владельцу»;
- акты услуг не отражают реальную комиссию.
Итог: при проверке сложно доказать, что вы удерживали только вознаграждение, а не «забирали себе» всю аренду.
Ошибка 6. Никто не контролирует статус собственника
Собственник сегодня самозанятый, завтра — уже нет.
Агент продолжает:
- платить как будто ничего не изменилось;
- не перестраивает формат выплат (физлицо, ИП, ООО);
- не отражает в документах, что изменился налоговый статус партнёра.
В результате накапливаются периоды, когда режим у собственника один, а договоры и деньги живут по логике другого.
Ошибка 7. Отсутствие разделения ролей «кто за что отвечает»
В моделях управления апартаментами часто смешивается всё:
- собственник «передаёт всё агенту»,
- агент «решает всё сам»,
- гостям вообще непонятно, кто их арендодатель.
Для инспекции это идеальная почва, чтобы сказать: «раз вы всем управляете и всё решаете, вы и есть фактический арендный бизнес, а не служба привлечения клиентов».
Хорошая новость в том, что все эти ошибки исправляемы:
- формулировки в договорах приводятся в соответствии с реальной агентской деятельностью;
- настраиваются отчёты агентов и акты на агентское вознаграждение;
- приводится в чувство статус собственника (физик с НДФЛ через налогового агента или ИП/ООО).
Я за то, чтобы вы зарабатывали на недвижимости, а не теряли на собственных налоговых ошибках.
С уважением, Орлова Наталья
🔥2❤1
⚠️ Самозанятость нельзя совмещать с другими налоговыми режимами
Очень частая ситуация: ИП работает на УСН или патенте, а затем регистрируется в приложении «Мой налог» — например, для подработки, другого направления или сдачи имущества.
Кажется, что можно разделить доходы:
одну деятельность оставить на УСН, другую проводить как самозанятый.
Но так делать нельзя.
Налог на профессиональный доход — это отдельный спецрежим. ИП не вправе одновременно применять НПД и другой режим налогообложения.
Под запретом совмещение НПД с:
- УСН;
- патентной системой;
- ЕСХН;
- АУСН;
- ОСНО — то есть с предпринимательской деятельностью, доходы от которой облагаются НДФЛ.
Не имеет значения, что деятельность разная, клиенты разные, а чеки «Мой налог» формируются только на отдельные услуги. Закон запрещает совмещать режимы в целом, а не только по одному виду деятельности.
Что будет при проверке
Налоговая видит и регистрацию в качестве плательщика НПД, и действующий статус ИП на УСН/патенте, и чеки, сформированные в приложении «Мой налог».
Если обнаружится период одновременного применения режимов, возможны:
- перерасчёт налогов по режиму, который должен был применяться;
- доначисление страховых взносов ИП за себя;
- начисление пеней;
- требование представить отчётность за соответствующий период;
- при наличии оснований — штраф.
ИП освобождается от обязательных страховых взносов за себя только на период правомерного применения НПД. Если самозанятость совмещалась с другим режимом, это освобождение может быть утрачено, а взносы — доначислены.
На скринах как раз такой случай. В 2023 - 2024 гг ИП был на УСН и зарегистрировался как самозанятый в конце 2023 г., снялся с самозанятости в начале 2024 г.
В 2026 г налоговая это увидела и доначислила страховые взносы и пени на текущий день.
С уважением, Наталья Орлова
Очень частая ситуация: ИП работает на УСН или патенте, а затем регистрируется в приложении «Мой налог» — например, для подработки, другого направления или сдачи имущества.
Кажется, что можно разделить доходы:
одну деятельность оставить на УСН, другую проводить как самозанятый.
Но так делать нельзя.
Налог на профессиональный доход — это отдельный спецрежим. ИП не вправе одновременно применять НПД и другой режим налогообложения.
Под запретом совмещение НПД с:
- УСН;
- патентной системой;
- ЕСХН;
- АУСН;
- ОСНО — то есть с предпринимательской деятельностью, доходы от которой облагаются НДФЛ.
Не имеет значения, что деятельность разная, клиенты разные, а чеки «Мой налог» формируются только на отдельные услуги. Закон запрещает совмещать режимы в целом, а не только по одному виду деятельности.
Что будет при проверке
Налоговая видит и регистрацию в качестве плательщика НПД, и действующий статус ИП на УСН/патенте, и чеки, сформированные в приложении «Мой налог».
Если обнаружится период одновременного применения режимов, возможны:
- перерасчёт налогов по режиму, который должен был применяться;
- доначисление страховых взносов ИП за себя;
- начисление пеней;
- требование представить отчётность за соответствующий период;
- при наличии оснований — штраф.
ИП освобождается от обязательных страховых взносов за себя только на период правомерного применения НПД. Если самозанятость совмещалась с другим режимом, это освобождение может быть утрачено, а взносы — доначислены.
На скринах как раз такой случай. В 2023 - 2024 гг ИП был на УСН и зарегистрировался как самозанятый в конце 2023 г., снялся с самозанятости в начале 2024 г.
В 2026 г налоговая это увидела и доначислила страховые взносы и пени на текущий день.
С уважением, Наталья Орлова
ИП превысил 20 млн на патенте в сентябре: когда будет НДС?
☝🏻 Напомню важную деталь: патент не существует сам по себе. ИП применяет ПСН наряду с основной системой налогообложения — обычно УСН или ОСНО.
Поэтому при утрате патента доходы не «исчезают»: они переходят на основной режим.
Разберём две ситуации.
1. Патент взят только на сентябрь
В сентябре доходы с начала года превысили 20 млн руб.
Право на сентябрьский патент утрачивается с 1 сентября — с начала срока патента. Весь доход за сентябрь нужно учесть на основной системе налогообложения.
Если основной режим — УСН:
— за сентябрь считаем УСН без НДС;
— обязанность по НДС возникает с 1 октября, то есть с первого числа месяца после превышения лимита;
— с октября нужно изменить настройки ККТ и порядок оформления документов, подготовиться к сдаче деклараций по НДС.
2. Патент взят сразу на весь год
Здесь последствия заметно серьёзнее.
Если годовой патент действовал с 1 января по 31 декабря, а лимит 20 млн руб. превышен, например, в сентябре, право на ПСН утрачивается с 1 января 2026 года.
То есть нужно пересчитать по УСН или ОСНО доходы за весь период с начала года, а не только за сентябрь.
Именно поэтому в 2026 году тем, кто не уверен в прогнозе доходов, безопаснее рассматривать патент на квартал или месяц: при превышении пересчёт начнётся лишь с начала последнего патента.
Можно ли перейти на АУСН?
С октября можно перейти на АУСН, если соблюдаются условия этого спецрежима. Но рекомендую крепко подумать, есть свои подводные камни.
Главное правило: при превышении лимита 20 млн патент утрачивается с начала срока, на который он выдан. Поэтому один и тот же доход в сентябре может привести либо к пересчёту только одного месяца, либо к пересчёту всего года.
С уважением, Наталья Орлова
☝🏻 Напомню важную деталь: патент не существует сам по себе. ИП применяет ПСН наряду с основной системой налогообложения — обычно УСН или ОСНО.
Поэтому при утрате патента доходы не «исчезают»: они переходят на основной режим.
Разберём две ситуации.
1. Патент взят только на сентябрь
В сентябре доходы с начала года превысили 20 млн руб.
Право на сентябрьский патент утрачивается с 1 сентября — с начала срока патента. Весь доход за сентябрь нужно учесть на основной системе налогообложения.
Если основной режим — УСН:
— за сентябрь считаем УСН без НДС;
— обязанность по НДС возникает с 1 октября, то есть с первого числа месяца после превышения лимита;
— с октября нужно изменить настройки ККТ и порядок оформления документов, подготовиться к сдаче деклараций по НДС.
2. Патент взят сразу на весь год
Здесь последствия заметно серьёзнее.
Если годовой патент действовал с 1 января по 31 декабря, а лимит 20 млн руб. превышен, например, в сентябре, право на ПСН утрачивается с 1 января 2026 года.
То есть нужно пересчитать по УСН или ОСНО доходы за весь период с начала года, а не только за сентябрь.
Именно поэтому в 2026 году тем, кто не уверен в прогнозе доходов, безопаснее рассматривать патент на квартал или месяц: при превышении пересчёт начнётся лишь с начала последнего патента.
Можно ли перейти на АУСН?
С октября можно перейти на АУСН, если соблюдаются условия этого спецрежима. Но рекомендую крепко подумать, есть свои подводные камни.
Главное правило: при превышении лимита 20 млн патент утрачивается с начала срока, на который он выдан. Поэтому один и тот же доход в сентябре может привести либо к пересчёту только одного месяца, либо к пересчёту всего года.
С уважением, Наталья Орлова
❤3