Что будет с ценами на квартиры в 2026–2027 году: 3 сценария рынка

Этот вопрос сейчас задаёт почти каждый второй человек, который думает о покупке или продаже квартиры.

Кто-то уверен, что цены скоро упадут. Кто-то, наоборот, боится, что через год будет ещё дороже.

Но правда в том, что рынок недвижимости почти никогда не движется по одному сценарию. Обычно одновременно происходят несколько процессов.

Попробую разобрать три наиболее вероятных варианта того, как может развиваться рынок в ближайшие 1–2 года.

Сценарий 1️⃣. Стагнация рынка (самый вероятный)
Это ситуация, когда цены почти не растут и не падают, а рынок как будто «замирает».

Что к этому приводит:
• высокая ипотечная ставка
• покупатели откладывают решения
• продавцы не готовы сильно снижать цену

В итоге сделки всё равно проходят, но:
— продаются в основном ликвидные квартиры
— объекты с завышенной ценой могут стоять месяцами
— реальные сделки часто происходят со скидкой от первоначальной цены
Такой рынок обычно выглядит странно: в объявлениях цены как будто не меняются, но фактические сделки проходят дешевле.

Сценарий 2️⃣. Плавное снижение цен
Этот сценарий возможен, если:
• ипотека останется дорогой
• спрос продолжит снижаться
• на рынке появится больше предложений

В такой ситуации цены могут постепенно корректироваться вниз.
Но важно понимать одну вещь:
в недвижимости редко происходят резкие падения цен.
Чаще это выглядит так:
— квартира выставлена за 20 млн
— несколько месяцев нет покупателя
— цена снижается до 19,5
— потом до 19
То есть снижение происходит медленно и точечно.

Сценарий 3️⃣. Возврат к росту
Этот вариант возможен, если:
• ипотечные ставки начнут снижаться
• появятся новые программы поддержки
• на рынок вернутся покупатели
В такой ситуации спрос может быстро восстановиться, и цены снова начнут расти.

Мы уже видели подобные периоды раньше:
как только ипотека становится доступнее, покупатели довольно быстро возвращаются на рынок.

Важная особенность рынка
На практике обычно происходит не один сценарий, а несколько одновременно.
Например:
— ликвидные квартиры могут расти в цене
— обычные объекты продаются со скидкой
— проблемные квартиры могут сильно зависать на рынке
Поэтому на вопрос «что будет с ценами?» часто невозможно ответить одной цифрой.

Продажа квартиры — это не только размещение объявления.
Это управление потоком обращений, показами и переговорами.
И чем раньше появляется система, тем легче понять, что именно происходит с продажей.

Если вы продаёте квартиру самостоятельно и пытаетесь разобраться, как сейчас формируется цена на рынке, в канале есть файл с тремя способами определить реальную стоимость квартиры — он закреплён вверху

Иногда уже на этом этапе становится понятно, почему квартира продаётся быстро или, наоборот, стоит без звонков

Почему нет звонков от покупателей

Обычно первые дни после публикации объявления проходят довольно активно

Звонят агенты
Иногда звонят покупатели
Иногда просто интересуются

Но через 1–2 недели может наступить тишина

Звонков становится всё меньше
А иногда они пропадают совсем

И в этот момент появляется мысль:

«Наверное сейчас плохое время для продажи»
«Покупателей на рынке нет»
«Рынок стоит»

Но если посмотреть на ситуацию чуть внимательнее, всё выглядит иначе

Если объявление размещено на популярных площадках, его видят покупатели

Они открывают объявление
Смотрят фотографии
Читают описание

И принимают решение — звонить или нет

Поэтому когда объявление смотрят, но не звонят, это означает только одно

Покупатели видят предложение, но оно не кажется им достаточно интересным, чтобы тратить время на звонок

Причины могут быть разные

- Иногда это цена относительно конкурентов
- Иногда фотографии или первое впечатление от объявления
- Иногда рядом есть более сильное предложение

Покупатели почти всегда сравнивают несколько вариантов

И выбирают тот, который выглядит для них более выгодным

Поэтому отсутствие звонков — это не признак того, что на рынке нет покупателей

Чаще всего это сигнал о том, что выгода купить именно эту квартиру для покупателя не очевидна (предложение выглядит слабее конкурентов)

Иногда достаточно посмотреть на своё объявление глазами покупателя или сравнить его с несколькими соседними вариантами, чтобы понять, что именно может останавливать людей от звонка

Если интересно, можно коротко описать ситуацию или прислать ссылку на объявление. Иногда со стороны довольно быстро становится видно, что именно мешает покупателям сделать первый шаг

Кстати, даже когда звонки появляются, это ещё не означает, что будут показы

Иногда люди интересуются квартирой по телефону, но до просмотра дело так и не доходит

Об этом — в следующем посте

Два взгляда на задачу по покупке квартиры

Когда есть зрелое решение о покупке квартиры, почти каждый задаётся вопросом:

с чего начать?

На практике у этой задачи всегда есть две стороны

В этом посте мы подсветим некоторые особенности процесса, которые помогут сделать выбор и покупку квартиры проще и легче

Я попросил своего хорошего знакомого и профессионального кредитного брокера Егора Беспалько поделиться этой темой со своей стороны — он подробно разобрал финансовую часть здесь:
https://t.me/broker_nomer_1/300

Я же продолжаю эту тему и покажу, как выглядит эта задача со стороны риэлтора

Итак, когда есть “база” в виде одобрения банка с понятными условиями — можно переходить к поиску
И здесь появляется важный момент
Если вам важно закрыть вопрос с покупкой в конкретные сроки
— например: — чтобы ребёнок пошёл в новую школу,
— чтобы выйти на работу в новом месте,
— или чтобы близкий человек был рядом, а не “где-то далеко”,
— нужен план.

По моему опыту, без него поиск очень быстро превращается в хаос: много вариантов, много сомнений, и ощущение, что вы не управляете процессом.
За годы практики я выработал несколько шагов и принципов, которые помогают проходить этот путь гибко, спокойно и при этом с контролем результата

1️⃣ Определите три стоп-фактора
Стоп-фактор — это то, что делает покупку невозможной. Всё остальное — обсуждаемо.
Это могут быть: — технические параметры (например: не первый этаж, раздельные комнаты),
— юридические (без обременений, без наследственных историй),
— или любые другие важные для вас условия.
Если покупка с ипотекой — важно заранее понять, что будет стоп-фактором со стороны банка.

2️⃣ Отсекайте лишнее сразу
Не тратьте время на всё подряд.
Используйте фильтры на площадках, формируйте подборки, но самое главное — сразу отсекайте варианты, которые не проходят по стоп-факторам.
Это резко снижает количество “лишних” просмотров и экономит время.

3️⃣ Определите три обязательных фактора
Если стоп-факторы — это то, чего быть не должно, то обязательные факторы — это то, что должно быть обязательно
Это ваш ориентир, на который вы будете опираться при выборе

4️⃣ Приоритизируйте варианты
Составляйте не просто список, а рейтинг.
1, 2, 3… — в порядке того, насколько вам реально хочется посмотреть эти объекты.
Это помогает не распыляться и двигаться более осознанно

5️⃣ Сравнивайте попарно
Посмотрели два варианта — сравните их между собой и выберите лучший.
Один — вычёркиваете.
Себя спрашиваете:

“готов ли я остановиться на этом варианте?”

Если да — переходите к переговорам.
Если нет — сравниваете его со следующим.
Всегда только попарно.

Такой подход позволяет: — не запутаться в большом количестве вариантов,
— выбрать действительно лучший для себя,
— и не застрять в “аналитическом параличе”.

Потому что хорошие варианты на рынке уходят быстро.

Если коротко:
финансовая часть отвечает на вопрос

“могу ли я купить”,

а работа с объектами —

“что именно я куплю и на каких условиях”.

И обе части важны

Если вы сейчас на этапе планирования — начните с финансовой стороны. Егор хорошо разобрал её у себя, а дальше уже выстраивайте сам процесс поиска и сделки.

На словах всё это звучит довольно очевидно и просто. Но, как обычно, дьявол кроется в деталях
Именно детали чаще всего и начинают перегружать, сбивать с толку и тормозить весь процесс.

Если вас уже задавили эти детали или вы просто не хотите связываться с ними самостоятельно — напишите мне.
Обсудим, как пройти этот путь легче, спокойнее и комфортнее.

Чего только эти молодые люди не подхватывают, то заболевание какое-то, то тренд))

«Бетон очень меня вдохновляет». Московские зумеры совсем озверели и стали жить в квартирах без ремонта и называют это модным трендом.

Как завышенная цена может затянуть продажу квартиры и в итоге снизить результат

Недавно закрыли сделку по продаже квартиры, которая стояла в продаже с ноября 2025 года

Главная проблема была не в квартире и не в отсутствии спроса.
Изначально собственник вышел по цене заметно выше рынка

В таких случаях рынок обычно реагирует одинаково: время уходит, интерес снижается, а в итоге продавать нередко приходится даже дешевле, чем можно было на старте при правильной стратегии.

Но в этом кейсе показательной была не только цена

В самом начале был покупатель, который предложил слишком мало. Тогда договориться не получилось.
При этом квартира ему действительно понравилась: он возвращался, звонил и постепенно повышал предложение.

Параллельно мы вели переговоры с другим покупателем, интересы которого представлял агент.
По документам вопросы были в целом понятными, но в соглашение об авансе начали добавляться условия, которые все сильнее смещали баланс в пользу покупателя.

Формально такую сделку можно было провести.
Но уже было видно, что дальше все пойдет тяжело: с лишним напряжением, постоянным торгом по условиям и необходимостью все время защищать позицию продавца

Тогда мы вернулись к первому покупателю.
Да, сначала он предложил слишком мало. Но дальше он вел себя спокойно, открыто и без давления

В итоге продали именно ему.
Сделку провели быстро, спокойно и без лишней борьбы

Для меня в этой истории главный вывод такой: в сделках с недвижимостью важны не только цена и документы.
Важно и то, как другая сторона ведет переговоры

Потому что сделки, в которых изначально много давления и перекоса в условиях, часто либо разваливаются, либо проходят гораздо тяжелее, чем могли бы

Стоит ли ждать падения цен или покупать сейчас?

Это один из самых частых вопросов, который я слышу от покупателей.
И почти всегда за ним стоит не только желание сэкономить, но и страх ошибиться.

Логика кажется простой: если цены снизятся — можно купить выгоднее.
Но на практике всё немного сложнее.

1️⃣ Во-первых, рынок недвижимости редко движется одинаково по всем объектам.
Даже если общий фон становится слабее, хорошие квартиры по адекватной цене всё равно продаются быстро. Их не ждут месяцами «до лучших времён».

2️⃣ Во-вторых, важно смотреть не только на цену квартиры, но и на ваши условия покупки.
Иногда снижение стоимости на 3–5% ничего не меняет, если параллельно дорожает ипотека, уменьшается выбор или уходят интересные варианты.

3️⃣ В-третьих, ожидание тоже имеет цену.
За это время можно продолжать платить аренду, терять комфорт, откладывать планы семьи или упускать возможность зафиксировать подходящий вариант.

Я считаю, что правильный вопрос звучит не так:

«Упадут ли цены?»

А так:

«Есть ли сейчас объект, который подходит мне по цене, качеству и задачам?»

Если квартира действительно хорошая, рынок понятный, а условия покупки комфортны — иногда разумнее покупать сейчас.
Если рынок перегрет, объект слабый, а решение принимается из страха — лучше подождать.

Главное — не угадывать рынок вслепую, а принимать решение из расчёта.
Потому что попытка «поймать идеальный момент» часто затягивается на месяцы, а иногда и годы.

Если хотите разобрать вашу ситуацию без общих советов — напишите мне в личные сообщения.

#мышление

Почему покупатели делают заниженные предложения
#практика

Даже если квартира стоит по рынку, покупатели почти всегда торгуются.
Иногда разница может быть очень большой.
И в этот момент возникает внутренний конфликт.
С одной стороны — не хочется продавать дешевле.
С другой — не хочется потерять покупателя.
И именно здесь начинается самая сложная часть продажи.

Я часто вижу, что заниженное предложение воспринимается как что-то личное

«Они просто наглеют»
«Они не понимают, сколько это стоит»
«Они хотят купить за копейки»

Но по моему опыту, в большинстве случаев это не эмоция, а стратегия.

Покупатели делают такие предложения по разным причинам
- У кого-то действительно ограничен бюджет
- Кто-то сравнивает с другими вариантами и пытается «поймать лучший»
- Кто-то просто проверяет, насколько можно снизить цену
Это нормальная часть процесса

❗️Важно другое
Цена, указанная в объявлении, и цена, по которой в итоге проходит сделка — это разные вещи
И разница между ними определяется не только рынком, но и тем, как проходят переговоры.

Я вижу, что многие собственники оказываются в одной из двух крайностей

1️⃣Либо сразу отказывают и теряют потенциального покупателя
2️⃣Либо начинают уступать без понимания, где граница

И в обоих случаях итоговая цена получается хуже, чем могла бы быть

Переговоры — это не про то, чтобы «согласиться» или «не согласиться»
Это процесс, в котором важно понимать:
— с кем ведётся разговор
— что для него важно
— какие у него ограничения
— и какие есть альтернативы

По моему опыту, итоговая цена формируется не в момент публикации объявления и даже не в момент первого предложения.
Она формируется в процессе переговоров и зависит от того, как этот процесс выстроен.

Иногда уже по первому предложению можно понять, это реальный интерес или просто попытка «поторговаться на всякий случай»
Если хотите, можете описать ситуацию: какая цена в объявлении и какое предложение сделали.
Со стороны часто быстрее становится понятно, что за этим стоит

И здесь важно понимать ещё одну вещь: Сильная позиция в переговорах формируется не в момент торга, а задолго до него — на этапе подготовки, звонков и показов. Именно там закладывается итог сделки.

Я долго принимал решения, чтобы никого не обидеть. И только сейчас понял, чем за это платил

После поста про книгу хочу поделиться одной мыслью, которая у меня реально прижилась

Когда я читал эту главу, я поймал себя на очень неприятном, но честном наблюдении. Я часто принимаю решения не потому, что хочу так сделать, а потому что не хочу вызвать у другого человека неприятные чувства: не обидеть, не задеть, не расстроить.

И это касается не только личной жизни. В работе это тоже бывало. Согласиться, когда не до конца согласен. Смягчить позицию. Пойти на уступку, чтобы “сохранить комфорт”.

В тот момент мне казалось, что это про нормальные отношения с людьми

Но в книге есть очень жёсткая мысль:

чувство вины — это не обязательная часть жизни, а выученная реакция и чаще всего мы испытываем его не потому, что сделали что-то неправильное, а потому что нарушили чьи-то ожидания

И ещё одна мысль, которая меня зацепила:

мы часто ведём себя так, будто отвечаем за то, что чувствуют другие люди, хотя на самом деле каждый человек сам управляет своими чувствами

Когда я это осознал, у меня как будто появилась новая степень свободы.

Я увидел, что:
— я не обязан соответствовать чужим ожиданиям
— я не управляю чужими чувствами
— и, самое главное, я не обязан чувствовать вину только потому, что кому-то может быть неприятно

И в этот момент появилась простая, но очень важная вещь:
Я могу выбирать, что я хочу чувствовать. И это сильно меняет поведение. В переговорах это вообще критично.
Потому что если ты постоянно стараешься “никого не задеть”, ты начинаешь:
— терять свою позицию
— принимать невыгодные решения
— соглашаться там, где не нужно

И при этом внутри копится раздражение.
Сейчас я всё чаще ловлю себя на том, что стараюсь разделять:
- есть мои решения
- и есть чувства других людей

И это не одно и то же.

Это не значит, что нужно становиться жёстким или игнорировать людей.
Это значит, что можно быть честным, не предавая себя.

Для меня это пока процесс, но уже сейчас я чувствую, насколько легче становится, когда я прекращаю жить из чувства вины.

#читаю_и_перевожу

Что на самом деле означает «я подумаю»
#практика

После просмотра квартиры покупатели часто говорят:

— «Мы подумаем»
— «Нам нужно обсудить»
— «Мы пошли одобрять ипотеку»

Иногда это правда
Но по моему опыту, очень часто это просто способ аккуратно закончить разговор

Я часто вижу одну и ту же ситуацию:
- Показ прошёл
- Разговор вроде бы нормальный
- Покупатель не говорит «нет»
- Но и «да» тоже не говорит

И в этот момент появляется ощущение, что всё прошло неплохо — просто нужно немного подождать.

Но здесь важно понимать одну вещь:
«Я подумаю» — это не решение
Это пауза
Это неопределённость.
Иногда — вежливый отказ.
И если на этом этапе ничего не происходит, эта пауза почти всегда заканчивается тишиной.

Я замечаю, что в большинстве случаев за этой фразой стоит не «желание подумать», а отсутствие ясности.
Покупатель не до конца понимает:
— подходит ли ему эта квартира
— что его смущает
— готов ли он вообще к покупке сейчас
— хватает ли ему денег

Иногда он сам не может это сформулировать.
И если в этот момент разговор заканчивается, всё остаётся в подвешенном состоянии.

Поэтому дело не в самой фразе «я подумаю». Она — лишь следствие.
Следствие того, что до этого момента:
- не было точного понимания потребности,
- не было проверки готовности,
- не было попытки зафиксировать решение.

По моему опыту, если после показа не появляется конкретики — процесс просто останавливается.
И дальше всё происходит по инерции.

Иногда достаточно задать несколько уточняющих вопросов, чтобы понять, есть ли за этим реальный интерес или нет

Если хотите, можете описать, что именно говорят покупатели после просмотра.
Со стороны часто становится понятно, что на самом деле стоит за этими словами.

Кстати, даже если покупатель заинтересован, почти всегда следующий шаг — это обсуждение цены.
И именно там решается, состоится сделка или нет.

Ситуация знакома многим.
Покупатель посмотрел квартиру. Сказал, что подумает. И больше не выходит на связь. Можно, конечно, сказать:
«раз пропал — значит не понравилось». Но по моему опыту, всё не так просто.
 
Я часто сталкиваюсь с тем, что после показа у собственника остаётся только один факт:
покупатель был — и исчез.

А что именно произошло — непонятно.
Что он ожидал увидеть?
Что для него было важно?
Что смутило?
Он вообще рассматривал покупку или просто смотрел варианты?

Без ответов на эти вопросы невозможно сделать следующий шаг.

 
Проблема здесь не в том, что «покупатели пропадают». Проблема в том, что процесс на этом этапе никем не управляется. Показ прошёл — и всё. Дальше каждый остаётся сам по себе. Покупатель уходит думать. Собственник ждёт. И чаще всего на этом всё заканчивается.
 
Я вижу, что многие воспринимают показ как финальную точку: показал квартиру — дальше решение за покупателем. Но в реальности показ — это только середина процесса. И если после него нет понятного продолжения,
решение начинает откладываться. А потом — просто исчезает.
 
Иногда достаточно одного разговора после показа,
чтобы понять, что именно произошло и есть ли вообще смысл продолжать. Если хотите, можете описать, как проходят показы и что происходит после них.
Со стороны часто быстрее становится понятно, где именно теряется покупатель.
 
Кстати, часто перед тем как «пропасть», покупатели говорят: «мы подумаем».
И это отдельная история.

Стоит ли вообще продавать квартиру в 2026 году — вопрос, который сейчас задают себе многие.

• Кто-то ждёт “лучшего момента”.
• Кто-то боится продешевить.
• Кто-то уже выставил квартиру, но не понимает — есть ли сейчас спрос или лучше снять объект с продажи.

Проблема в том, что универсального ответа здесь нет. Очень многое зависит от конкретной ситуации:
— какая квартира
— какая цель продажи
— есть ли альтернатива
— насколько срочно нужны деньги
— что происходит именно в вашем сегменте рынка

Поэтому я собрал короткий квиз: «Стоит ли продавать квартиру в 2026 году»

Внутри — 7 вопросов.
По итогам вы получите один из трёх вариантов:
— самое время продавать
— стоит задуматься о продаже
— лучше не торопиться и сначала всё оценить

После прохождения я дополнительно отправляю PDF-материал: «Когда лучше продавать, а когда покупать»

Без воды и общих советов — только практические ориентиры, которые помогут спокойнее оценить свою ситуацию.

Пройти квиз можно здесь

Если сейчас тема продажи квартиры для вас актуальна — думаю, будет полезно.

Иногда я замечаю, что самые полезные мысли о работе приходят не в офисе и не за компьютером. Сегодня я ехал на показ объекта в пригород. Обычно я стараюсь не заниматься делами в выходные. В субботу — почти никогда. А воскресенье у меня вообще особенный день.

Для меня это «разгонный» день перед новой неделей. И разгоняюсь я не операционкой, а тем, что называют «работой над бизнесом».

Мне очень близка мысль, что у любого амбициозного предпринимателя вся деятельность делится на две части:
— работа внутри бизнеса
— работа над бизнесом

Внутри — это операционка: клиенты, звонки, показы, переговоры, документы, сделки.

Над — это уже другое: системы, процессы, стратегия, организация, улучшения.

И вот что интересно. Операционка может утомлять. А работа над бизнесом меня наоборот — наполняет энергией.

Я долго пытался понять почему. И в какой-то момент вспомнил детство.

Помните советский металлический конструктор? С маленькими болтиками, гаечками и пластинами. Можно было собирать машинки и подключать моторчик к батарейке.

Вот это чувство, когда собираешь конструкцию, подключаешь питание — и она вдруг начинает ехать… Для меня это был настоящий детский восторг. Наверное, любовь к конструированию у меня осталась с тех времён.

Поэтому после школы — ЭВМ, комплексы и системы. В институте — микропроцессорные системы на транспорте.

И сейчас я периодически ловлю очень похожее ощущение. Когда удаётся придумать — как сделать что-то проще, быстрее, системнее. Когда новая схема начинает «крутиться и ехать».
Поэтому я даже воскресные дальние показы иногда специально превращаю в возможность подумать.
Я не беру машину. Не беру мотоцикл, хотя соблазн большой. Я еду общественным транспортом — с минимумом пересадок. Потому что именно в дороге лучше всего получается подняться над операционкой и снова немного «поиграть в конструктор».

#мышление

Недавно завершил сделку по продаже апартаментов в Москве — и получил вот такой отзыв.

Сделка растянулась на несколько месяцев. Это не редкость — рынок непростой, обстоятельства меняются. Главное в такие моменты — не пропадать. Я был на связи каждый день: отвечал на вопросы, давал обратную связь, оперативно решал то, что требовало решения.

Для меня это не «выше нормы» — это просто стандарт работы. Клиент не должен гадать, что происходит со сделкой. Моя задача — чтобы в любой момент было ощущение: процесс идёт, всё под контролем.

Отдельно про доверие. Я не продавливаю своё решение, если вижу весомые аргументы на другой стороне. Хорошая сделка — это партнёрство, а не перетягивание каната.

Если продаёте или покупаете недвижимость — пишите. Разберёмся.

#отзыв

Что сейчас происходит с ценами на квартиры в Ясенево?

Подготовил свежий обзор рынка по району за 21 неделю.

Несколько наблюдений, которые показались мне интересными:
— 4-комнатные квартиры в эконом-сегменте продаются в среднем почти полгода
— повышений цен сейчас в 2 раза больше, чем снижений
— средний срок продажи 3-комнатных квартир уже приблизился к 2 месяцам
— в бизнес-классе резко вырос объём предложения

По моему опыту, сама по себе «средняя цена по району» мало что даёт. Намного важнее:
— какой именно дом
— какая планировка
— насколько адекватно собственник вышел в рынок
— как сейчас ведут себя покупатели именно в этом сегменте

По всем вопросам пишите 👉 https://t.me/PavelKorobov_RE

Стоит ли вообще продавать квартиру в 2026 году — вопрос, который сейчас задают себе многие.

Проблема в том, что универсального ответа здесь нет. Очень многое зависит от конкретной ситуации:

— какая квартира
— какая цель продажи
— есть ли альтернатива
— насколько срочно нужны деньги
— что происходит именно в вашем сегменте рынка

Поэтому я собрал короткий квиз: «Стоит ли продавать квартиру в 2026 году»

Внутри — 7 вопросов.

После прохождения я дополнительно отправляю PDF-материал: «Когда лучше продавать, а когда покупать»

Пройти квиз можно здесь

Если сейчас тема продажи квартиры для вас актуальна — думаю, будет полезно