Кейс: продажа земельного участка с двумя строениями, локация Нахабино

Знакомство с Верой Анатольевной произошло через бухгалтера СНТ «Электросвет». В этой локации мы уже не раз решали вопросы с продажей и покупкой участков, поэтому нас смело рекомендуют.

Первичное знакомство и документы
На первой встрече мы собрали весь юридический пакет по объекту. История участка оказалась уникальной - никаких переходов прав за всё время, документы в идеальном состоянии. Придраться было буквально не к чему. Оставалось только собрать пакет на саму сделку.

Стратегия и реклама
Определили план действий: как будем рекламировать, организовывать показы. Сделали сравнительный анализ, дали рекомендации по цене. Подготовили фото и видеообзор, разместили рекламу, отвечали на вопросы в соцсетях и на площадках. После небольшой корректировки цены вниз появились сразу несколько желающих. Работать стали с теми, кто первым внёс задаток.

Погашение долгов и подготовка документов
При сборе документов выяснилось, что есть задолженность по членским взносам и за газ. Эти вопросы решили за счёт задатка: продавец передал деньги и полный пакет документов. Я сам встретился с председателем и бухгалтером, закрыл долги и получил справки об их отсутствии, а также документы по электроэнергии для последующего перехода на прямой договор с Мосэнергосбытом.

Госуслуги и медицинские справки
У Веры Анатольевны не было регистрации на госуслугах. Мы вместе поехали в МФЦ, оформили аккаунт, получили логины и пароли. Заказали выписки из ЕГРН, чтобы подтвердить отсутствие обременений. Также организовали выезд в нарко- и психдиспансеры - это обязательная часть сделки, особенно если продавец в возрасте. Мы одинаково защищаем интересы и продавцов, и покупателей.

Подготовка к сделке
Для сделки потребовался счёт в Сбербанке. Клиентке открыли счёт, но у неё был лишь кнопочный телефон, поэтому часть действий приходилось брать на себя. На самой сделке я попросил приехать родственника с современным телефоном - мы вместе с сотрудником банка установили приложение, настроили электронную подпись и прошли все шаги электронной регистрации. Каждый этап я подробно объяснял, показывал, что именно подписываем и как проверяются переводы.

Регистрация и расчёты
Участок и два строения регистрировались отдельно - это заняло около 1 ч. 40 мин. Через пару дней сделки все объекты успешно зарегистрировали. Деньги поступили не сразу, поэтому пришлось немного подождать (3–5 дней). Продавец переживала, так как смс могла и не прийти на её телефон, поэтому несколько раз ходила в Сбербанк лично. В итоге смс о поступлении пришло, и она выдохнула с облегчением.

Передача объекта и финал
Я передал клиентке завершающий пакет документов и забрал ключи, акты приёма-передачи. Объект покупателям передавал самостоятельно: помог даже болгаркой снять старый замок на въезде. На эти же выходные покупатели пригласили меня на новоселье - отмечали ребрышками на барбекю.

Вот так клиенты стали не только новыми владельцами, но и моими соседями: совсем рядом у меня первый выставочный дом, который мы построили и который сейчас используется как дача. Я приезжаю туда с семьёй. Так клиенты стали соседями, а сделка - началом дружбы.

➡️Вы можете ознакомиться с другими кейсами

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_кейсы #кейсы #отзывы #москва #загородная_недвижимость

Новости недвижимости за неделю

Цитата недели:
Из Аналитического обзора НРА:

Доступность жилья демонстрирует тревожную динамику.

Про банки:
▪️Примсоцбанк снизил ставки по рыночной ипотеке.
▪️Ак Барс банк (КПЗН) также уменьшил ставки.
▪️ПСБ снизил ставки по ипотеке на апартаменты.

Актуальные своды недели:
Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку. Ставки.

Законодательные новации и идеи в процессе:
▪️Минсельхоз разработал законопроект, позволяющий педагогам в селе покупать льготное жилье.
▪️Минстрой рассматривает возможность введения дополнительных мер поддержки ипотеки в отдельных регионах РФ.
▪️Правительство дало отрицательный отзыв на законопроект от ЛДПР о согласовании аренды с соседями.

Другие новости:
▪️ЦБ снизил ключевую ставку на 1 п.п. до 17%.
▪️Вступил в силу новый административный регламент МВД: теперь оформить прописку можно через представителя по нотариальной доверенности.

➡️Сделки с недвижимостью: сроки, которые важно не пропускать
➡️Кейс: продажа земельного участка с двумя строениями

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_новости #новости #итоги_недели #москва

Можно ли взять две ипотеки?

Многие задумываются о покупке второй квартиры в ипотеку: для инвестиций, переезда в более просторное жильё или поддержки семьи.

Разберёмся, что говорит закон и как смотрят на это банки.

Закон не запрещает иметь две ипотеки. Главное для банка - не количество кредитов, а ваша способность их обслуживать.

Что учитывают при одобрении второй ипотеки:
▪️Платежеспособность - совокупный доход должен уверенно покрывать оба платежа.
▪️ПДН (показатель долговой нагрузки) - в среднем не выше 50-60%.
▪️Кредитная история - без просрочек, с высоким рейтингом.
▪️Наличие первой квартиры в залоге - может повлиять на условия и ставку.

Когда вторая ипотека реально возможна:
▪️Вы сдаёте первую квартиру, и аренда почти полностью закрывает её платеж.
▪️Доходы выросли, и новая нагрузка не «зажимает» бюджет.
▪️Первая ипотека взята на выгодных условиях, и закрывать её досрочно не хочется.

Основные риски:
▪️Потеря дохода - тогда уже два кредита тянут вниз.
▪️Рост ставки по плавающей ипотеке.
▪️Сложности с продажей: обе квартиры в залоге.

Вывод: вторая ипотека - инструмент, который можно использовать при грамотном финансовом планировании. Но важно трезво оценивать бюджет и риски.

❓А вы бы рискнули взять две ипотеки в нынешних экономических условиях?

Егоров PRO Недвижимость

#ипотека #егоров_про_ипотеку #москва

Как квартира в убитом состоянии подорожала на 500 000 ₽

У нас появляется в продаже двухкомнатная квартира в Москве, ул. Свободы, 42. Продавцы нашли нас через Яндекс.Карты, и совпало, что одновременно сработала рекомендация от клиента, которому я когда-то помогал решить жилищный вопрос в Тушино. То есть сработал «двойной переход» - и поиск в Яндексе, и рекомендация.

Первым делом мы организовали встречу на квартире. Я всегда стараюсь начинать именно с живого знакомства: видим друг друга, обсуждаем документы, проверяем юридический блок - что есть, чего нет. Это принципиальный момент: были случаи, когда я отказывался от сотрудничества, если документы не устраивали. Я несу ответственность и перед продавцом, и перед покупателем. В отличие от многих коллег, для которых на первом месте деньги, у меня философия другая.

Здесь всё оказалось в порядке: квартира досталась по дарению от отца сыну, свободная продажа, можно указывать полную стоимость.

Дальше начались сложности: продавец серьёзно заболел ковидом. Иногда он пропадал, то скорую вызывал, то уезжал на дачу. Параллельно реклама уже запущена, и я понимал, что будем работать «на повышение». Возник вопрос с ключами. Изначально планировалось показывать вместе, но в итоге мы решили передать ключи мне, чтобы никого не дёргать. В отчёте каждые 14 дней мы отправляли статистику: сколько показов, какая обратная связь.

В итоге я сам съездил на дачу, познакомился с родителями продавца, получил ключи и за один день организовал 5-6 показов. Спустя несколько дней стало ясно: квартира стоит дороже. Подняли цену на 500 тыс. руб. Спрос был высокий, а главное - у квартиры редчайшие видовые характеристики: панорама на Химкинское водохранилище и Москву-реку. Да, квартира в убитом состоянии, но ключевой фактор - перед домом ничего не застроится, вид сохранится. Это сильный аргумент для повышения цены.

Документы мы готовили полностью сами: заказали ЕГРН, выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности. С Мосэнерго ездили лично с папой. Получили справки ПНД и НД. Клиент никуда не ездил - всё сделали мы.

Покупатель был с ипотекой, всё согласовали, в Домклик сами подгрузили документы. Ждали только, когда продавец поправится. Сделка состоялась успешно.

Был интересный момент: продавец предложил оформить так, чтобы деньги поступили на мой счёт, а я потом разделил между ним и отцом. Я отказался: принципиально никогда не касаюсь денег клиентов. Это их средства, они должны проходить только напрямую. Да, часто мы командой вносим аванс или задаток, но основные расчёты - только через продавца и покупателя.

Мы заранее подготовили акт приёма-передачи, сами передали объект. Всё прошло успешно: деньги получены, все довольны. После сделки клиент нас снова порекомендовал и обратился ещё с вопросом по аренде.

Этот кейс показателен: мы не просто довели сделку до конца в «интересных» условиях, но и смогли продать дороже из-за правильного позиционирования объекта.

➡️Вы можете ознакомиться с другими кейсами

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_кейсы #кейсы #отзывы #москва #тушино #продажа