Кейс: продажа земельного участка с двумя строениями, локация Нахабино

Знакомство с Верой Анатольевной произошло через бухгалтера СНТ «Электросвет». В этой локации мы уже не раз решали вопросы с продажей и покупкой участков, поэтому нас смело рекомендуют.

Первичное знакомство и документы
На первой встрече мы собрали весь юридический пакет по объекту. История участка оказалась уникальной - никаких переходов прав за всё время, документы в идеальном состоянии. Придраться было буквально не к чему. Оставалось только собрать пакет на саму сделку.

Стратегия и реклама
Определили план действий: как будем рекламировать, организовывать показы. Сделали сравнительный анализ, дали рекомендации по цене. Подготовили фото и видеообзор, разместили рекламу, отвечали на вопросы в соцсетях и на площадках. После небольшой корректировки цены вниз появились сразу несколько желающих. Работать стали с теми, кто первым внёс задаток.

Погашение долгов и подготовка документов
При сборе документов выяснилось, что есть задолженность по членским взносам и за газ. Эти вопросы решили за счёт задатка: продавец передал деньги и полный пакет документов. Я сам встретился с председателем и бухгалтером, закрыл долги и получил справки об их отсутствии, а также документы по электроэнергии для последующего перехода на прямой договор с Мосэнергосбытом.

Госуслуги и медицинские справки
У Веры Анатольевны не было регистрации на госуслугах. Мы вместе поехали в МФЦ, оформили аккаунт, получили логины и пароли. Заказали выписки из ЕГРН, чтобы подтвердить отсутствие обременений. Также организовали выезд в нарко- и психдиспансеры - это обязательная часть сделки, особенно если продавец в возрасте. Мы одинаково защищаем интересы и продавцов, и покупателей.

Подготовка к сделке
Для сделки потребовался счёт в Сбербанке. Клиентке открыли счёт, но у неё был лишь кнопочный телефон, поэтому часть действий приходилось брать на себя. На самой сделке я попросил приехать родственника с современным телефоном - мы вместе с сотрудником банка установили приложение, настроили электронную подпись и прошли все шаги электронной регистрации. Каждый этап я подробно объяснял, показывал, что именно подписываем и как проверяются переводы.

Регистрация и расчёты
Участок и два строения регистрировались отдельно - это заняло около 1 ч. 40 мин. Через пару дней сделки все объекты успешно зарегистрировали. Деньги поступили не сразу, поэтому пришлось немного подождать (3–5 дней). Продавец переживала, так как смс могла и не прийти на её телефон, поэтому несколько раз ходила в Сбербанк лично. В итоге смс о поступлении пришло, и она выдохнула с облегчением.

Передача объекта и финал
Я передал клиентке завершающий пакет документов и забрал ключи, акты приёма-передачи. Объект покупателям передавал самостоятельно: помог даже болгаркой снять старый замок на въезде. На эти же выходные покупатели пригласили меня на новоселье - отмечали ребрышками на барбекю.

Вот так клиенты стали не только новыми владельцами, но и моими соседями: совсем рядом у меня первый выставочный дом, который мы построили и который сейчас используется как дача. Я приезжаю туда с семьёй. Так клиенты стали соседями, а сделка - началом дружбы.

➡️Вы можете ознакомиться с другими кейсами

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_кейсы #кейсы #отзывы #москва #загородная_недвижимость

Новости недвижимости за неделю

Цитата недели:
Из Аналитического обзора НРА:

Доступность жилья демонстрирует тревожную динамику.

Про банки:
▪️Примсоцбанк снизил ставки по рыночной ипотеке.
▪️Ак Барс банк (КПЗН) также уменьшил ставки.
▪️ПСБ снизил ставки по ипотеке на апартаменты.

Актуальные своды недели:
Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку. Ставки.

Законодательные новации и идеи в процессе:
▪️Минсельхоз разработал законопроект, позволяющий педагогам в селе покупать льготное жилье.
▪️Минстрой рассматривает возможность введения дополнительных мер поддержки ипотеки в отдельных регионах РФ.
▪️Правительство дало отрицательный отзыв на законопроект от ЛДПР о согласовании аренды с соседями.

Другие новости:
▪️ЦБ снизил ключевую ставку на 1 п.п. до 17%.
▪️Вступил в силу новый административный регламент МВД: теперь оформить прописку можно через представителя по нотариальной доверенности.

➡️Сделки с недвижимостью: сроки, которые важно не пропускать
➡️Кейс: продажа земельного участка с двумя строениями

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_новости #новости #итоги_недели #москва

Можно ли взять две ипотеки?

Многие задумываются о покупке второй квартиры в ипотеку: для инвестиций, переезда в более просторное жильё или поддержки семьи.

Разберёмся, что говорит закон и как смотрят на это банки.

Закон не запрещает иметь две ипотеки. Главное для банка - не количество кредитов, а ваша способность их обслуживать.

Что учитывают при одобрении второй ипотеки:
▪️Платежеспособность - совокупный доход должен уверенно покрывать оба платежа.
▪️ПДН (показатель долговой нагрузки) - в среднем не выше 50-60%.
▪️Кредитная история - без просрочек, с высоким рейтингом.
▪️Наличие первой квартиры в залоге - может повлиять на условия и ставку.

Когда вторая ипотека реально возможна:
▪️Вы сдаёте первую квартиру, и аренда почти полностью закрывает её платеж.
▪️Доходы выросли, и новая нагрузка не «зажимает» бюджет.
▪️Первая ипотека взята на выгодных условиях, и закрывать её досрочно не хочется.

Основные риски:
▪️Потеря дохода - тогда уже два кредита тянут вниз.
▪️Рост ставки по плавающей ипотеке.
▪️Сложности с продажей: обе квартиры в залоге.

Вывод: вторая ипотека - инструмент, который можно использовать при грамотном финансовом планировании. Но важно трезво оценивать бюджет и риски.

❓А вы бы рискнули взять две ипотеки в нынешних экономических условиях?

Егоров PRO Недвижимость

#ипотека #егоров_про_ипотеку #москва

Как квартира в убитом состоянии подорожала на 500 000 ₽

У нас появляется в продаже двухкомнатная квартира в Москве, ул. Свободы, 42. Продавцы нашли нас через Яндекс.Карты, и совпало, что одновременно сработала рекомендация от клиента, которому я когда-то помогал решить жилищный вопрос в Тушино. То есть сработал «двойной переход» - и поиск в Яндексе, и рекомендация.

Первым делом мы организовали встречу на квартире. Я всегда стараюсь начинать именно с живого знакомства: видим друг друга, обсуждаем документы, проверяем юридический блок - что есть, чего нет. Это принципиальный момент: были случаи, когда я отказывался от сотрудничества, если документы не устраивали. Я несу ответственность и перед продавцом, и перед покупателем. В отличие от многих коллег, для которых на первом месте деньги, у меня философия другая.

Здесь всё оказалось в порядке: квартира досталась по дарению от отца сыну, свободная продажа, можно указывать полную стоимость.

Дальше начались сложности: продавец серьёзно заболел ковидом. Иногда он пропадал, то скорую вызывал, то уезжал на дачу. Параллельно реклама уже запущена, и я понимал, что будем работать «на повышение». Возник вопрос с ключами. Изначально планировалось показывать вместе, но в итоге мы решили передать ключи мне, чтобы никого не дёргать. В отчёте каждые 14 дней мы отправляли статистику: сколько показов, какая обратная связь.

В итоге я сам съездил на дачу, познакомился с родителями продавца, получил ключи и за один день организовал 5-6 показов. Спустя несколько дней стало ясно: квартира стоит дороже. Подняли цену на 500 тыс. руб. Спрос был высокий, а главное - у квартиры редчайшие видовые характеристики: панорама на Химкинское водохранилище и Москву-реку. Да, квартира в убитом состоянии, но ключевой фактор - перед домом ничего не застроится, вид сохранится. Это сильный аргумент для повышения цены.

Документы мы готовили полностью сами: заказали ЕГРН, выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности. С Мосэнерго ездили лично с папой. Получили справки ПНД и НД. Клиент никуда не ездил - всё сделали мы.

Покупатель был с ипотекой, всё согласовали, в Домклик сами подгрузили документы. Ждали только, когда продавец поправится. Сделка состоялась успешно.

Был интересный момент: продавец предложил оформить так, чтобы деньги поступили на мой счёт, а я потом разделил между ним и отцом. Я отказался: принципиально никогда не касаюсь денег клиентов. Это их средства, они должны проходить только напрямую. Да, часто мы командой вносим аванс или задаток, но основные расчёты - только через продавца и покупателя.

Мы заранее подготовили акт приёма-передачи, сами передали объект. Всё прошло успешно: деньги получены, все довольны. После сделки клиент нас снова порекомендовал и обратился ещё с вопросом по аренде.

Этот кейс показателен: мы не просто довели сделку до конца в «интересных» условиях, но и смогли продать дороже из-за правильного позиционирования объекта.

➡️Вы можете ознакомиться с другими кейсами

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_кейсы #кейсы #отзывы #москва #тушино #продажа

Новости недвижимости за неделю

Цитата недели:
Экс-глава Минфина Михаил Задорнов:

Сегодня рыночная ипотека бессмысленна из-за высокой переплаты, а выгодной она станет при ставке 10%.

Про банки:
▪️Снизили ставки по рыночной ипотеке - Сбербанк, Уралсиб, Т-банк, ТКБ, МКБ, Татсоцбанк.
▪️Сбербанк отменил требование об обязательном предоставлении согласия супруга на заключение кредитного договора по базовым программам.
▪️МКБ возобновил семейную ипотеку (с нюансами).
▪️Банк Санкт-Петербург поднял ставку по семейной ипотеке с 5,75% до 5,99% (со страховкой).
▪️ТКБ возобновил рефинансирование и увеличил скидку к ставке за подтвержденный официальный доход.

Актуальные своды недели:
Семейная ипотека. Ставки.

Законодательные новации и идеи в процессе:
▪️Путин дал поручение правительству по земским программам («Земский учитель», «Земский доктор» и т.п.).
▪️Сенатор Наталия Косихина заявила, что индексация выплаты 450 тыс. рублей на погашение ипотеки многодетным может быть включена в бюджет на 2026-2028 годы (выплата не индексировалась с момента появления).
▪️Глава Минтруда предложил индексировать региональные маткапиталы.
▪️Минфин рассматривает механизм снижения ставки по семейной ипотеке при увеличении числа детей. Аксаков сообщил, что с января 2026 ставка по семейной может варьироваться от 4% до 12% в зависимости от количества детей.

Другие новости:
▪️Путин на совещании с правительством подчеркнул важность борьбы с теневым сектором и уклонением от налогов.
▪️Турбизнес предложил привлекать средства граждан в строительство отелей.
▪️Хуснуллин заявил, что не видит существенных рисков переноса сроков ввода жилья застройщиками.

➡️Что вам интереснее читать: чужие ошибки или чужие успехи?
➡️Можно ли взять две ипотеки?
➡️Опрос: как думаете, сколько ипотек можно оформить на одного человека?
➡️Как квартира в убитом состоянии подорожала на 500 000 ₽

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_новости #новости #итоги_недели #москва

Из однушки в двушку под реновацию - стратегия роста капитализации

Мы ранее уже публиковали кейс и прикрепляли отзыв. В одном из них клиент писал, что обязательно вернётся к новым задачам. Так и случилось.

Изначально у него была идея - купить квартиру для сына. Но стратегия скорректировалась. Так как мы уже купили не один объект для сдачи в аренду, было принято совместное решение:
продать объект, который находится в собственности более 5 лет (можно указывать полную стоимость) и купить двухкомнатную квартиру в пятиэтажном фонде под реновацию.

Логика сделки: увеличить площадь, добавить наличные средства → а в будущем при получении новой квартиры по реновации капитализация вырастет. Клиент - человек с консервативным подходом, мыслит стратегически и смотрит на перспективу в 5+ лет.

Клиент находился за границей. У нас была генеральная доверенность на 5 лет на сбор документов и управление. Забрали ключи у арендаторов, приняли объект, вернули депозит. Запустили рекламу, согласовали цену, добавили клиента в корпоративный чат. Всё, как и с арендой ранее, сделали дистанционно.

Клиент прилетел в Россию. Мы организовали так, чтобы продажа и покупка прошли в один день. Да, процедура заняла больше времени, но зато всё подписали сразу.

Подбор квартиры. Клиент не видел объекты вживую. Просмотры проводили по видео, давали комментарии по состоянию. Для нас ключевым было не состояние квартиры, а возможность её сразу сдавать.

Все документы и договор купли-продажи согласовали заранее. Перед каждой сделкой за 1-2 дня отправляем клиенту протокол проверки на фирменном бланке.

Там всё:
▪️банкротства
▪️кредиты, суды, иски
▪️задолженности
▪️ограничения
▪️проверка паспорта

Плюс - план схемы сделки и звонок от сотрудника, чтобы пройтись по всем вопросам. Я лично выезжал на сделку, так как параллельно мы готовили следующий шаг.

Новый этап - покупка трёшки. Уже внесён задаток на трёхкомнатную квартиру в пятиэтажке за наличные. Выбирали самую выгодную по цене на рынке. Арендаторы уже есть - значит, объект будет приносить доход сразу. Ситуация юридически непростая: два собственника, один лежачий. Чтобы исключить риски, согласовали:
▪️нотариальную сделку с выездом
▪️освидетельствование лицензированным специалистом, который подтвердит, что продавец осознаёт сделку и не находится под давлением.

Это дополнительные расходы (нотариус, выезд, освидетельствование), но экономить на проверках и юридической защите нельзя.

Философия работы. Мы всегда:
✔️фиксируем все нюансы в договоре
✔️согласовываем каждый шаг с клиентом
✔️объясняем простыми словами, даже если человек ничего не понимает в документообороте

Именно поэтому к нам возвращаются снова и снова. Потому что клиент в процессе понимает, что с ним происходит и зачем.

Эта сделка успешна, и мы продолжаем воплощать стратегию клиента - шаг за шагом, воплощая идеи в реальные результаты.

➡️Вы можете ознакомиться с другими кейсами

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_кейсы #кейсы #отзывы #москва #реновация #инвестиции

Новости недвижимости за неделю

Цитата недели:
Первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов:

С точки зрения краткосрочных последствий, [корректировка налогов в 2026-28гг] вызовет большую осторожность Банка России в дальнейшем снижении ставки.

Про банки:
▪️Снизили ставки по рыночной ипотеке - ВТБ, Банк Дом РФ, СНГБ, ВБРР, Совкомбанк, Абсолют банк.
▪️Сбербанк отменил расписку на ПВ при определенных обстоятельствах, разрешил промежуточный залог в ИЖС и повысил срок кредита до 30 лет по КПЗН.
▪️Россельхозбанк повысил мин. сумму кредита по семейной ипотеке в МиМО и СПБиЛО и остановил кредитование по семейной ипотеке в других регионах для внешних клиентов (только зарплатники и бюджетники).

Актуальные своды недели:
Рефинансирование. Кто дает и ставки.

Законодательные новации и идеи в процессе:
▪️Законопроект о продлении кредитных каникул до 1,5 лет для семей с двумя детьми принят в 1-м чтении.
▪️ЛДПР предложили запретить выделять долю в жилье супругам-иностранцам при использовании маткапитала, а также внесли законопроект о выделении бесплатной земли семьям с детьми, прожившими в бараке более 10 лет.
▪️Снова подняли тему с сибирской ипотекой.
▪️Депутаты из ЕР хотят откорректировать правила обязательного получения заключения о пригодности жилья при использовании маткапитала.

Другие новости:
▪️Банки и МФО хотят, чтобы им разрешили звонки клиентам без их согласия. Напомним, сейчас спам-обзвоны запрещены, и их можно отключить у своего мобильного оператора.
▪️ФНС начала рассылку уведомлений по налогам на имущество.
▪️ЦБ опубликовал ренкинг банков по количеству обоснованных жалоб на кредитование.

➡️Дух выплаченной ипотеки
➡️Из однушки в двушку под реновацию - стратегия роста капитализации
➡️Опрос: С чего начинается стройка мечты?

Егоров PRO Недвижимость

#егоров_про_новости #новости #итоги_недели #москва