❌Какие проблемы ждут рынок недвижимости? | Почему пузырь цен придется сдуть? | Доклад Сергея Смирнова❗️

⚠️ Доклад Сергея Смирнова на Закрытом сборе выпускников курса. В этом докладе Сергей разбирает системные ошибки рынка недвижимости, которые привели к "пузырю" номинальных цен на недвижимость. 🔎

🔔Из видео вы узнаете:

🟠 чем опасен рынок идеальной конкуренции?
🟠 почему бездумное снижение ипотечной ставки привело к пузырю?
🟠 проблемы заложены в 2018 году;
🟠 два события, которые сильно повлияли на рынок недвижимости;
🟠 у нас были не инвесторы в новостройки, а челноки-спекулянты;
🟠 какие важные изменения надо было внести в ФЗ-214;
🟠 спрос с 2018 года на недвижимость не рос;
🟠 заработали ли застройщики больше денег?
🟠 что надо делать с рынком новостроек после марта 2022?
🟠 почему в 2020-2021 году банки набрали себе проблемные залоговые активы?
🟠 как инвесторы теряют деньги в спекуляциях новостройками?
🟠 роль свободных денег на рынке недвижимости;
🟠 почему надо перестать заниматься дурью и орать про рост цен?
🟠 какие задачи должны сегодня решать эксперты, чтобы спасти рынок?

Смотреть видео

Почему рынок недвижимости нельзя изучать по ценам ЦИАНа?

Цифра в объявлении не имеет вообще никакого значения.

Рынок недвижимости в газетах прекрасно существовал без ЦЕН в объявлениях!

И работал себе прекрасно. Английский портал rightmove.co.uk до сих пор позволяет себе элитную недвижимость ставить в рекламу с УКАЗАНИЕМ "ЦЕНА ДОГОВОРНАЯ".

Большинство живёт в мире единорогов, порождённом глупостью it-шников, которые не понимают, как функционируют рынки товаров, которые физические лица продают друг другу.

Цена, которую вы видите в рекламе, - это ЦЕНА НЕ ПРОДАЖИ! Если объявление до сих пор висит в рекламе, значит, оно по этой цене НЕ ПРОДАНО. И ориентироваться в рынке по Ценам в ЦИАНе и «АВИТО» - всё равно что географию Москвы изучать по схеме метро.

Рекламные помойки - это не регулируемый никем мусорный поток информации, не имеющий ничего общего с реальным рынком.

⚖️ Чем апартаменты хуже квартиры? 1 за и 5 против ❗️

📊 Многие покупатели со сменой недвижимости заглядываются на апартаменты: выглядят классно, а цены ниже. В чём подвох?❓

🗣 Исполнительный директор юго-западного офиса Vysotsky Estate в Москве Иван Исаков рассказывает, с чем придётся столкнуться собственникам апартаментов. 👇🏻

📄Читать статью📄

Вот такой новостью делятся коллеги из канала @novostroyman

Такая новость говорит о том, что рынок аренды начал падать по спросу из-за оттока арендаторов и потому, что часть арендаторов просто не может платить за аренду по причине потери источника доходов. Напомню! Рынок аренды - опережающий индикатор рынка продаж! О каком ещё росте цен, кто-то там мечтает?

Количество объявлений о сдаче квартир в Москве выросло на 41% за месяц- ЦИАН

Та редкая статистика ЦИАНа, которую можно воспринимать всерьёз: число сдаваемых в Москве квартир резко увеличилось.

Если 10 февраля в базе компании было примерно 8,7 тыс. лотов, то 10 марта это число достигло 12,3 тыс. Отметку в 10 тыс. сдаваемых квартир рынок преодолел 1 марта.

@novostroyman

🏠 ЖК «Тропарёво Парк» от «Самолёта»: отзывы покупателей и эксперта 🗣

🛣На пересечении Киевского шоссе и МКАДа возводится комплекс апартаментов «Тропарёво Парк».

👦🏻Исполнительный директор юго-западного офиса Vysotsky Estate в Москве Иван Исаков проанализировал для своего клиента инвестиционную привлекательность объекта для последующей сдачи в аренду и сравнил с конкурентами в локации. К какому выводу он пришёл — читайте в новом обзоре.👇🏻

📄Читать статью 📄

В Китае уже даже накачка ипотечными деньгами не даёт рынку роста цен. Это давно надо понять нашим властям, что это дурной способ влияния на рынок.


Рост цен на жилье в Китае остановился в феврале, несмотря на значительную кредитную накачку со стороны финансовой системы, что фиксирует тренд на серьезный кризис в стройке - основном драйвере внутреннего спроса в Китае. Растущие цены на жилье позволяли закредитованным застройщикам выполнять кредитные обязательства. Согласно расчетам Reuters, основанным на данных, опубликованных Госстатом КНР, средние цены на новое жилье в 70 крупных городах Китая не изменились и составили 0,00% в месячном исчислении по сравнению с ростом на 0,1% в январе. https://t.me/shuohuaxia/5564

Сберегает ли недвижимость деньги от инфляции?❓

🥩 Тушёнка — более выгодный инвестиционный инструмент, чем недвижимость. Не верите? Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов доходчиво объясняет, почему это так.👇🏻

📄Читать статью📄

🪙 Сдаю квартиру и не плачу налоги. Что мне будет?❓

🗣 Юрист московского офиса Vysotsky Estate Запад рассказывает, что должок могут истребовать в самый неожиданный момент, и не всегда получится отделаться небольшим испугом. 👇🏻

📄Читать статью📄

⭕️10 самых безвкусных трендов в дизайне интерьеров 🎨

✅ Безвкусица — понятие нестабильное: ещё вчера глянцевые фасады и барные стойки на кухне были трендом, а сегодня большинство от них воротит нос.

👩🏻‍🎨 Дизайнер интерьера Екатерина Дятлова выразила своё субъективное мнение и рассказала нам о том, что, по её мнению, можно назвать безвкусицей в наше время. 👇🏻

📄Читать статью📄

Не поленился и разыскал архивы цен на продукцию в 2008 году, сопоставив с ценами 2022 года.

Говядина 1 кг: 2008 г - 150 рублей ______ 2022 год - 400 рублей
Молоко 1 л: 2008 г - 25 рублей ___ 2022 год - 75 рублей
Гречка. 1 кг: 2008 г - 25 рублей ___ 2022 год - 75 рублей

Цемент мешок 50 кг: 2008 г - 150 рублей _ 2022 год - 350 рублей
Древесина 1 куб метр: 2008 г - 5100 рублей __ 2022 год - 20 000 рублей

Если бы цена 1м2 следовала бы за ростом цен на продукты питания и на стройматериалы, то минимальная цена 1м2 в Москве должна была бы составлять сегодня 400 тыс рублей. А максимальная цена должна была бы быть 2 500 000 рублей. То есть квартира в 100м2 в центре должна проходить по цене в 250 млн рублей.

Сегодня минимальная цена 1м2 не превышает в городе 220 тыс рублей. Максимальная цена в лотах составляет 1 500 000 рублей.

Старый фонд не то, что не обогнал инфляцию, а скрыто подешевел за эти годы на 50%. Если говорить о валютных сбережениях, то инвестиции в недвижимость с 2014 года - самая неудачная инвестиция из возможных.

Дорогие мои подписчики! Мне "насыпают" в личку такие сообщения: "Брал квартиру у застройщика за 1,2 млн рублей, сейчас за 5 млн рублей отрывают с руками. "

Поясняю! Такие люди брали у застройщика не недвижимость, а бумажку с обещанием построить в полях дом и их квартиру. То есть нельзя приравнивать дисконт и плату за риск на стадии котлована к недвижимости.

Возьмите и посчитайте насколько выросла цена на недвижимость после того, как вы получили ключи. И увидите, что "чуда" не будет. Максимум и прибавила цена уже построенной недвижимости 50-60%. Более того, цена могла прибавить из-за искусственного роста спроса на отдельные локации: Анапа, Сочи, Крым.

И этот ажиотажный спрос на коротком периоде отнюдь не гарантирует, что на периоде 10-15 лет эта недвижимость удержит цену.

МНОГОЛЕТНЯЯ МАНИПУЛЯЦИЯ застройщиков, что инвестор покупает именно недвижимость на стадии котлована, выработала у людей ошибочное понимание, что есть такое недвижимость. Обещание построить - недвижимостью не является. Поэтому нельзя считать рост цены от стадии котлована ценой роста недвижимости. Цену роста недвижимости надо считать от стадии получения ключей по акту.

‼️Разрушаем 5 главных мифов о покупке недвижимости🔨

🗿«Я знаю, что я ничего не знаю» — эту сократовскую фразу стоит усвоить каждому (даже самому самоуверенному) покупателю, выходящему на рынок недвижимости. Хотите знать, в чём вы ошибаетесь? Читайте ниже. А главным разрушителем мифов сегодня выступит старший партнёр сети Vysotsky Estate Тамара Высоцкая.👇🏻

📄Читать статью📄

🪑 Бюджетное преображение интерьера: дизайнер Эльвина Дворникова 👩🏻‍🎨

🌐Желание обновить интерьер в квартире, где ремонт не делался уже давно — перманентное. Но как осуществить это с минимальными потерями для кошелька? 💸

⚪️Мы решили сделать серию материалов, посвящённую этому, как показывает опыт экспертов, несложному вопросу и начинаем с советов дизайнера интерьеров Эльвиры Дворниковой.👇🏻

📄Читать статью📄

⚠️Почему надо перестать слушать истерики Игоря Рыбакова и других блогеров? Как не пойти ко дну?❓

❗️В очередном выпуске подкаста ПРО БАБЛО Сергей Смирнов и Бабайкин автор канала «На пенсию в 35 лет!»объясняют, что истеричное поведение - животная реакция. Но истерики и панику лучше прекратить.🚫

👀Смотреть видео👀

🏘 ❗️СКИДКИ ДНЯ ❗️🏘

🌤 Москва
⚡️ Скидка до 1% в ЖК AFI Tower
📆 Срок сдачи - 4 кв. 2023
📏Метраж от 19,3 до 116,1 м²
💰 Цены стартуют от 8 742 720 до 39 195 360 ₽


🌤Ленинградская область
💨Скидка до 15% в ЖК «Аквилон STORIES»
📆 Срок сдачи- 4 кв. 2023
📏Метраж от 24,4 до 79,9 м²
💰Цена от 4 515 560 до 13 494 486 ₽


⏱Количество квартир ограничено. В акции участвуют только квартиры от застройщика.

💡 Подробная информация, как поймать персональную скидку, у нашего консультанта. ➡️ @ogo_consultant

🏘 ЖК «Парнас» в Санкт-Петербурге: отзывы покупателей и эксперта 🗣

✔️«Дом сдан. Идёт заселение» — эту фразу дольщики жилых комплексов «Парнас», «Три апельсина» и «На Заречной» у метро «Парнас» мечтали услышать годами. Агент северного офиса Vysotsky Estate в Санкт-Петербурге Оксана Зотова в серии обзоров разбирается, почему так получилось и кто сейчас достраивает дома. Начинаем с комплекса «Парнас». 👇🏻

📄Читать статью📄

Статья Смирнова Сергея специально для канала @novostoryman

Ф3-214 мертв!

"Ф3-214 как модель стимуляции рынка строительства жилья мертв", сказал мне сегодня Сергей Смирнов, старший партнеруVysotsky Estate. От неожиданности я даже онемела 😳. А потом попросила Сергея рассказать, что он имеет ввиду и что делать, если главный закон, регулирующий стройотрасль, почил. Получился весьма интересный материал. Далее - цитата Сергея:

©️ "Мало кто уже помнит, откуда в Россию привезли модель долевого (инвестиционного) строительства жилья. Она родом из Аргентины 🇦🇷. В период с 1983 до 1989 годах этой страной правил президент Рауль Риккардо Альфонсин, и в период его правления отмечалась высокая инфляция. Кредитовать строительство никто не хотел, а население накопить на недвижимость не могло. Тогда и была разработана схема, при которой инвестор частями каждую неделю пополнял счет застройщика, который таким образом строил дом, позволяя гражданам выкупить квартиру, по сути дела еженедельно финансируя стройку.

Английские фонды "допилили" эту схему, и в Россию уже приехала методика продажи "воздушных замков" на стадии строительства. Фактически эта схема необходима для тех рынков, где население неспособно инвестировать, а банки неспособны финансировать стройку.

Из вышесказанного можно понять, что в 90-х и начале 2000-х годов эта схема действительно позволяла строить жилье. Сегодня эта модель не соответствует реалиям рынка, да и просто вредна:
▪️Во-первых, строительство сейчас финансируется банком.
▪️Во-вторых, население может себе позволить вложить накопления или воспользоваться ипотечным займом.
То есть, в сути своей модель уже не работает. Но, "кто-то" предпочитает делать вид, что рынок живет на тех старых правилах.

Давайте разделим игроков на рынке недвижимости на два лагеря. 2020-2021 годы показали, что желающих заработать, рискуя в стройке, у нас хоть отбавляй. Желающих купить качественное готовое жилье тоже достаточно.

Сегодня глупость заключается в том, что банки, инвесторы и покупатели жилья дерутся за один пирог. Что и приводит к нездоровому перекосу цен. Давайте разделим два потока. Если мы переведем законодательство на рельсы ЗПИФ, мы получим более качественный рынок.

1️⃣ Инвестор, которому не нужна квартира, а нужна доходность от инвестиций в стройку, заходит в ЗПИФ, такая форма строго контролируется ЦБ РФ и там не очень-то поманипулируешь отчетностью. Инвестор заходит с пониманием рисков. НО! Ему необязательно наскребать всю сумму на квартиру. Он может и 1 млн рублей положить. Он же не за метрами пришел, а за доходностью. Таких инвесторов в стране найдется достаточно. Инвестор заходит в проект на срок от 2 до 5 лет, участвуя в разделе прибыли от стройки и продажи объекта. Каждый объект - отдельный ЗПИФ. Точка.

2️⃣ Покупатель заходит в отдел продаж и может купить только готовую квартиру. Никаких котлованов. Вот товар, вот бери. Ты же квартиру хотел. Никаких тебе обманутых дольщиков, никаких тебе "ой, а мне построили не то, что обещали". Отсюда растет само по себе качество продукта. Строить дерьмо не получится.

Все честно. И главное. Такая модель строго ограничивает раздувание цен, так как по законодательству ЗПИФ не имеет права обещать доходность в будущих периодах. Все строго.

Инвесторы не перегревают рынок, но и не обязаны рисковать суммами в полную стоимость недвижимости. Качество проектов сразу понятно.

А где же роль банков? Банки могут свои ЗПИФ открывать и предлагать инвестировать в стройку. Ну и кредитовать покупку готовых квартир.

Что получим? Те, кто готов рисковать, - в одни двери заходят. Те, кто хочет купить, – в другие".

@novostroyman