🏢 Недвижимость ≠ просто объект. Где бизнес теряет деньги на налогах

Из опыта общения с представителями бизнеса... Общие подходы в серии постах.
Одна из самых дорогих ошибок в сделках с недвижимостью — думать, что налоги зависят от формального статуса объекта.
На практике ФНС и суды давно смотрят не на бумагу, а на фактическое использование.

И именно здесь бизнес чаще всего «горит».


❌ Ошибка №1. «Это же жилая недвижимость — значит льготы»

Нет.
Если объект фактически используется в предпринимательской деятельности, он для налогов перестаёт быть «просто жильём».

Что это значит на практике:

▪️ не работает освобождение по НДФЛ за 3/5 лет владения
▪️ имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ не применяются
▪️ доходы уменьшаются только на профессиональные вычеты
▪️ возможна переквалификация доходов в предпринимательские

Даже если:
— собственник не ИП
— в ЕГРН объект значится как «жилой»
— договоры аккуратно названы «гражданскими»


❌ Ошибка №2. Апартаменты + аренда = «безопасно»

Апартаменты — нежилое имущество.
А дальше всё зависит от регулярности и цели.

Если апартаменты:
▪️ систематически сдаются
▪️ приносят доход
▪️ используются как инвестиционный актив

— налоговая квалифицирует это как предпринимательскую деятельность.

Важно:
🚫 НПД (самозанятость) на аренду нежилых помещений не распространяется.
И это одна из самых частых доначисляемых позиций.



❌ Ошибка №3. «Я физик, не ИП — значит, бизнеса нет»

Суды давно ушли от формального подхода.

Критерии предпринимательской деятельности:
▪️ систематичность получения дохода
▪️ активные действия по извлечению прибыли
▪️ назначение объекта и ВРИ земли
▪️ цель приобретения имущества
▪️ фактическое использование, а не статус лица

Если объект объективно не предназначен для личных, бытовых целей,
бремя доказывания ложится на налогоплательщика.

И это подтверждено судебной практикой.


📌 Ключевой вывод

Для налогов важно не “что написано”, а “как используется”.

Формально жилая недвижимость легко превращается в коммерческую:
➡️ без льгот
➡️ без вычетов
➡️ с доначислениями, пенями и штрафами

И чаще всего это выясняется уже после сделки.


В следующем посте разберём:
👉 почему «5 лет прошло — налогов нет» — опасная иллюзия
👉 когда возникает НДС
👉 как ФНС выбирает: НДФЛ, УСН или ОСНО


Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🧾 Продажа недвижимости: НДФЛ, НДС и иллюзия «5 лет прошло — налогов нет»

Самая опасная фраза, которую я слышу перед анализом сложившейся ситуации:
«Мы владели больше 5 лет — значит, налогов быть не должно».

Для жилой недвижимости — иногда да.
Для недвижимости, используемой в бизнесе, — почти никогда.

🔴 Что ломает льготы автоматически

Если объект:
▪️ сдавался в аренду
▪️ использовался под офис, склад, торговлю
▪️ приносил систематический доход

— освобождение по НДФЛ за срок владения не работает.

Имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ — тоже.

Остаётся только:
➡️ профессиональный вычет (20 % или подтверждённые расходы)
➡️ и споры о квалификации дохода.


⚠️ НДС — сюрприз после сделки

Продажа:
▪️ жилой недвижимости — без НДС
▪️ земли — без НДС
▪️ коммерческой недвижимости — с НДС

Причём:
— на УСН при превышении лимитов
— при переквалификации деятельности
— при продаже через ИП

НДС часто «догоняет» уже после получения денег.

📌 Вывод

Срок владения не спасает, если объект:
— использовался в бизнесе
— или налоговая это докажет

А доказывают они это всё чаще.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

💸 Занижение цены и «продали родственнику»: где ФНС доначисляет без шансов

Если спросить налогового инспектора:
«Где проще всего доначислить?»
Ответ будет коротким — цена сделки.

🔍 Как ФНС проверяет стоимость

Используют сразу несколько источников:
▪️ кадастровую стоимость
▪️ сайты объявлений
▪️ цены аналогичных объектов
▪️ цену покупки и последующих перепродаж
▪️ судебные экспертизы

И да — гражданские решения судов им не указ.

❌ Продажа родственникам — не защита

Типовой сценарий:
— отец продаёт сыну
— цена ниже рынка
— «в семье же»

Результат:
▪️ доначисление НДС
▪️ доначисление НДФЛ или налога на прибыль
▪️ пени и штрафы

Суды стабильно поддерживают налоговые органы.


⚠️ 54.1 НК РФ — универсальный инструмент

Если занижение:
— системное
— экономически необоснованное
— влияет на налоговую нагрузку

ФНС заходит через необоснованную налоговую выгоду.

Даже без формального трансфертного контроля.


📌 Вывод

Цена — это первое, куда смотрит налоговая.
Особенно если:
— взаимозависимость
— УСН «на грани»
— смена собственников внутри группы

Экономия на бумаге → потери в проверке.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🔹 Аналитика / Верховный суд и земельный налог — сигналы 2026 года

ФНС России выпустила обзор судебной практики по спорам о земельном налоге, дошедшим до Верховного суда в 2025 году (письмо от 05.02.2026 № БС-36-21/849@).

Формально — просто обзор.
По сути — методичка для инспекций на 2026 год.

Разберём, какие сигналы бизнесу уже даны.


📌 Сигнал №1. Реестр важнее факта

Если вы числитесь собственником в ЕГРН — налог платите.
Даже если:
• суд признал право отсутствующим;
• сделка признана недействительной;
• фактически участком вы уже не владеете.

Пока запись в реестре не изменена — вы плательщик.

ВС подтвердил: для целей налогообложения приоритет имеет государственная регистрация, а не судебное решение само по себе.

❗️ Не внесли изменения в ЕГРН — получите начисление.



📌 Сигнал №2. Пониженная ставка — не для бизнеса

Ставка 0,3% по ИЖС и «жилищным» участкам — только если использование действительно соответствует льготной цели.

Если:
• участок приобретён как инвестиционный актив;
• разделён на множество участков для последующей реализации;
• используется в предпринимательской модели —

будет ставка 1,5%.

Верховный суд прямо указал: льгота предназначена для граждан, строящих для проживания, а не для извлечения прибыли.



📌 Сигнал №3. Формальное право = налог

По землям общего пользования СНТ:

Если право оформлено на товарищество (в том числе старым свидетельством о коллективной собственности) — налог платит СНТ.

Аргумент «это собственность членов» не освобождает от обязанности.



🎯 Общий тренд

Земельный налог становится всё менее формальным и всё более фискальным:
• приоритет данных ЕГРН,
• анализ экономической цели,
• ограничение льгот,
• перенос рисков на налогоплательщика.

Инспекции получили чёткий ориентир:
🔎 смотреть не только на бумаги, но и на экономическую модель владения землёй.



В следующих постах разберём каждое дело подробно и покажем, где именно кроются риски для бизнеса.

Продолжение следует.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🧠 «РАНТЬЕ», дарение и расторжение сделок: где налоговая уже всё видит

Завершаем этим постом серию о недвижимости!

ФНС давно не ищет нарушения вручную.
Она сопоставляет данные автоматически.

🔎 ФНС анализирует:
▪️ сайты аренды и продажи
▪️ банковские операции
▪️ частоту сделок
▪️ поведение налогоплательщика

Цель — выявить:
— незадекларированные доходы
— предпринимательскую деятельность без статуса
— занижение налоговой базы

И это работает.

🎁 Дарение коммерческой недвижимости

Важно помнить:
▪️ близким родственникам — НДФЛ нет
▪️ если одаряемый использует объект в бизнесе — возникает внереализационный доход
▪️ дарение между ИП коммерческого имущества — последствия в виде налоговых рисках...

Дарение — не «обнуление налогов», а часто их перенос.


🔄 Расторжение сделки — налоги остаются

Нюанс:
▪️ по НДФЛ — можно подать уточнёнку
▪️ по НДС, налогу на прибыль, УСН — нет, или можно получить акт.

Возвраты учитываются в текущем периоде.
И это критично для планирования.

📌 Финальный вывод серии

ФНС:
— знает,
— видит,
— сопоставляет.

А сделки с недвижимостью — один из её приоритетов.

Ошибки здесь стоят дорого.


Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

2026: бизнесу закручивают гайки. Что меняется на самом деле

2023–2025 — это была «подготовка».
2026 — это уже системная фаза.

Разбираем ключевые сигналы.

🔹 514-ФЗ: выход участника теперь может разорить компанию

Раньше долю выплачивали по балансовой стоимости.
Теперь — по рыночной стоимости чистых активов.

Если участник не согласен с бухгалтерскими цифрами:
• подаёт заявление,
• привлекается оценщик,
• активы пересчитываются по рынку,
• обязательства — тоже по рынку.

Итог: сумма может быть в разы выше балансовой.

Суд?
Будет ориентироваться на рыночную оценку.

Это значит:
• конфликт учредителей = финансовый удар,
• корпоративные войны станут дороже,
• бизнесу придётся заранее просчитывать риски выхода партнёров.

🔹 Оптимизация больше не «игра на грани»

Дробление фактически не работает.
Автоматизированный контроль исключает старые схемы.

Проверки сейчас идут за 2023–2025 годы.
2026 будет жёстче.

Вывод простой:

Налоги стали дороже.
Но санкции за неуплату — дороже в разы.

🔹 Госдума заговорила о крупных корпорациях

Прозвучала мысль: проверки в основном идут по малому бизнесу,
крупные игроки проверяются реже.

Если фокус действительно сместится —
давление перераспределится.

Но расслабляться рано — цифровой контроль уже работает на всех.

🔹 Нелегальная занятость — в приоритете 2026

ГИТ + ФНС + МВД + органы занятости
будут выходить в совместные рейды.

Цель — легализация доходов.


🔹 Банкротства из-за доначислений

Статистика показывает:
арбитраж всё реже встаёт на сторону налогоплательщиков.

Доначисление = кассовый разрыв = процедура.

И здесь уже вопрос не права, а устойчивости.

Вывод:
Выживут те, кто считает риски заранее.
Эпоха «проскочим» закончилась.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

Привет, друзья! 😊
Помните нашу недавнюю подборку крутых каналов о недвижимости, архитектуре и дизайне интерьеров? Если пропустили — самое время наверстать! Там всё для тех, кто хочет сделать свой дом идеальным: тренды 2026, советы по ремонту, урбанистика, анализ рынка и куча вдохновляющих идей.
В папке 27 полезных чатов — от зонирования пространства до лайфхаков по экономии. Идеально для мечтателей о уютном гнёздышке или тех, кто планирует ремонт!
➡️ Не забудьте сохранить: https://t.me/addlist/3aWMRVp6galkMWMy
Нажмите на ссылку и держите всё под рукой. Кто уже добавил — поделитесь в комментариях, что вам понравилось! 📍🏠

🔹 Разбор практики ВС / Суд отменил право собственности — налог всё равно платите

Дело № А32-21393/2023
Определение ВС РФ от 28.04.2025 № 308-ЭС25-2893

Это решение — тревожный сигнал для собственников земли.


📌 Суть спора

Компания владела земельным участком с 2011 года.
Позже суд признал право собственности отсутствующим.

Логика налогоплательщика простая:
раз право признано отсутствующим — значит, и налог платить не должен.

Но налоговая начислила земельный налог за 2021 год.
Основание — в ЕГРН собственником по-прежнему числилось общество.


📌 Что сказали суды

Первая инстанция — налог законен.
Апелляция — отменить начисление.
Кассация — вернуть позицию первой инстанции.
Верховный суд — отказал в передаче жалобы.

Итог: налог платить.


📌 Ключевой вывод Верховного суда

❗️ Само по себе судебное решение о признании права отсутствующим
не прекращает обязанность по уплате налога.

Почему?

Потому что:
• право на недвижимость возникает и прекращается с момента внесения записи в ЕГРН;
• налоговая рассчитывает налог на основании сведений реестра;
• инспекция не вправе игнорировать данные Росреестра.

Пока в реестре вы собственник — вы налогоплательщик.


📌 Даже ничтожная сделка не спасает

ВС отдельно подчеркнул:

Признание сделки недействительной (даже ничтожной)
не прекращает налоговую обязанность автоматически.

Сначала — регистрация прекращения права.
Потом — прекращение налоговой обязанности.


📌 Ошибка налогоплательщика

В материалах дела не было доказательств,
что компания своевременно обратилась в Росреестр для регистрации прекращения права.

То есть:

👉 проиграли суд по собственности
👉 но не оформили изменения в реестре
👉 получили налог за весь период до даты внесения записи

И суд признал это законным.


🎯 Что это значит для бизнеса

1️⃣ Контроль записей в ЕГРН — обязательная процедура.
2️⃣ Судебное решение — это только основание для изменения записи.
3️⃣ Пока запись не исправлена — налог начисляется.
4️⃣ Риски несёт собственник, даже если фактически участком не владеет.


⚠️ Главный риск 2026 года

Налоговые органы теперь будут жёстко придерживаться принципа:

«Реестр — единственный ориентир».

Любые споры о собственности без внесения изменений в ЕГРН
будут заканчиваться начислением налога.

В следующем посте разберём ещё более чувствительную тему:
когда ставка 0,3% превращается в 1,5% из-за предпринимательской цели.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🔹 Разбор практики ВС / 0,3% или 1,5%? Когда льгота по ИЖС превращается в доначисление

Дело № А76-36990/2023
Определение Судебной коллегии ВС РФ от 26.06.2025 № 309-ЭС25-172

Это дело — серьёзный сигнал для ИП, девелоперов и инвесторов в землю.


📌 Суть спора

Индивидуальный предприниматель приобрёл несколько земельных участков сельхозназначения.

Дальше:
• участки были разделены,
• ВРИ изменён на ИЖС,
• территория включена в проект застройки,
• заключено инвестиционное соглашение с администрацией.

Предприниматель применил ставку 0,3%.

Инспекция доначислила по ставке 1,5%.


📌 Что решили суды

Первая, апелляция и кассация — частично поддержали предпринимателя.
Верховный суд — отменил эти решения и встал на сторону налоговой.

Итог: ставка 1,5%.


📌 Ключевая позиция Верховного суда

❗️ Для применения ставки 0,3% недостаточно формального ВРИ.

Необходимо:

1️⃣ чтобы участок относился к льготной категории;
2️⃣ чтобы он фактически использовался по целевому назначению;
3️⃣ чтобы использование не носило предпринимательский характер (если речь об ИЖС).


📌 Что стало решающим

Суд указал:
• приобретён единый участок → затем разделён на множество;
• объективно не может использоваться для личных нужд;
• проект реализуется в рамках инвестиционной модели;
• цель — извлечение прибыли.

То есть:

📌 Экономическая модель важнее формального статуса участка.


📌 Важный момент

ВС отдельно подчеркнул:

Планирование застройки, генеральный план, будущее размещение инфраструктуры
не дают права на 0,3%.

Объект должен существовать фактически
и использоваться для обеспечения жизнедеятельности населённого пункта.

Будущие намерения значения не имеют.


🎯 Что это значит для бизнеса

С 2020 года законодатель прямо исключил из льготы ИЖС-участки,
используемые в предпринимательской деятельности.

Теперь ВС подтвердил жёсткое толкование:
• инвестиционная модель = ставка 1,5%;
• владение активом без строительства = ставка 1,5%;
• девелоперский проект = ставка 1,5%.


⚠️ Зона риска

Под угрозой:
• ИП-девелоперы,
• инвесторы, скупающие массивы земли,
• владельцы участков под перепродажу,
• проекты «нарезки» земли под коттеджные посёлки.

Инспекции будут анализировать:

🔎 масштаб
🔎 количество участков
🔎 экономическую цель
🔎 фактическое использование

А не просто смотреть на кадастровую запись.


📌 Главный вывод

Льгота по земельному налогу — это социальная поддержка,
а не инструмент оптимизации девелоперской модели.

Если земля — бизнес-актив,
ставка 1,5% становится базовой.


В следующем посте разберём спор по СНТ:
кто платит налог за земли общего пользования — товарищество или члены?

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🔹 Разбор практики ВС / Земли общего пользования СНТ: кто платит земельный налог?

Дело № А41-99502/2024
Определение ВС РФ от 13.11.2025 № 305-ЭС25-11028

Финальный аккорд серии — спор, который касается тысяч СНТ по всей стране.


📌 Суть спора

Земельный участок общего пользования (1,89 га) ещё в 1990-х был передан:

👉 в коллективную совместную собственность
👉 без распределения долей между членами
👉 с выдачей свидетельства старого образца

В ЕГРН правообладателем указано СНТ.

Инспекция начислила земельный налог самому товариществу.

СНТ возражало:

«Это собственность членов, а не юрлица. Почему платим мы?»


📌 Позиция судов

Три инстанции — отказ.
Верховный суд — жалобу не передал.

Итог: налог платит СНТ.


📌 Ключевая логика

1️⃣ Плательщик земельного налога — лицо, указанное как правообладатель.
2️⃣ Старые свидетельства (до закона о регистрации) имеют ту же юридическую силу, что и запись в ЕГРН.
3️⃣ Если участок предоставлен в коллективную совместную собственность без распределения долей — налогоплательщик СНТ как юрлицо.


📌 Что изменилось после 2019 года

Закон № 217-ФЗ признал такие земли общей долевой собственностью членов СНТ.

Но:

❗️ это не освобождает товарищество от обязанности платить налог.

Почему?

Потому что:
• СНТ — зарегистрированный правообладатель;
• именно оно фигурирует в реестре;
• налоговый орган ориентируется на данные регистрации.


📌 Важный нюанс

Суд указал:

Если СНТ уплатило налог за весь участок,
оно вправе взыскать с членов сумму пропорционально их долям.

То есть:

📌 перед налоговой отвечает СНТ
📌 внутри — расчёты между членами


🎯 Практический вывод

1️⃣ Если земли общего пользования оформлены на СНТ — налог будет начисляться товариществу.
2️⃣ Ссылки на «коллективную собственность членов» не работают.
3️⃣ Если в ЕГРН сведения некорректны — их нужно исправлять, иначе начисления неизбежны.
4️⃣ Налоговые риски ложатся на управленческий орган СНТ.


📌 Итог всей серии

Три дела Верховного суда — три чётких ориентира для инспекций:

✔️ Реестр важнее фактических обстоятельств.
✔️ Экономическая цель важнее формального ВРИ.
✔️ Формальный правообладатель отвечает перед бюджетом.

Земельный налог перестаёт быть «техническим» платежом.
Он становится инструментом контроля экономической модели владения землёй.

И в 2026 году инспекции будут применять эти позиции.

Серию завершаем.
Но тему — нет.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

❗️Осторожно с налоговой оговоркой: можно заплатить дважды

678 000 рублей — столько компания потеряла из-за одной формулировки в договоре.

Разбираем ситуацию с точки зрения бизнеса.


📌 Что произошло

В договоре была прописана налоговая оговорка:
перевозчик обязан компенсировать заказчику налоговые потери, если:
• налоговый орган вынес решение;
• этим решением доначислен НДС и/или налог на прибыль;
• доначисления связаны с услугами перевозчика.

Казалось бы — защита есть.

Но компанию вызвали на комиссию по легализации налоговой базы.
Показали «дерево связей» в АСК НДС-2 — контрагент подсвечен красным.

Инспектор настойчиво рекомендовал уточниться.

Компания, не желая конфликта, подала уточнённую декларацию и сняла вычет.
Заплатила 678 тыс. руб.

А потом попыталась взыскать эту сумму с перевозчика.


📌 Что сказал суд (дело № А14-7450/2020)

Суд отказал.

Почему?

Потому что решения о доначислении не было.
Налоговый орган официально ничего не предъявлял.

Компания сама отказалась от вычета.

Комиссия — это не акт проверки.
Не решение.
Не требование.

Юридически обязательств компенсировать не возникло.


🎯 Какие выводы для налогоплательщика

1️⃣ Читайте триггеры в оговорке

Если написано:
«при вынесении решения налогового органа» —
значит без решения механизм не запускается.

Добровольная доплата = ваш риск.


2️⃣ Комиссия ≠ доначисление

Разговор, рекомендации, демонстрация «красных связей» —
это давление, но не правовой факт.

Прежде чем уточняться, оцените (что написано в договоре и если оговорка совпадает с примером):
• есть ли акт проверки;
• есть ли решение;
• есть ли формальное доначисление.


3️⃣ Прописывайте гибкую конструкцию

Если хотите реальной защиты, оговорка должна учитывать:
• отказ в вычете по результатам проверки;
• вынесение решения;
• вступление решения в силу;
• либо иные случаи, когда налогоплательщик понёс расходы в связи с действиями контрагента…

Формулировка «только при решении» — слишком узкая.


4️⃣ Не спешите платить «на всякий случай»

Добровольное уточнение декларации:
• экономит нервы,
• но может лишить права взыскания.

Иногда дешевле выдержать процедуру, не каждая комиссия приводит к проверке, но и игнорировать ситуацию не стоит.


📌 Главный совет

Налоговая оговорка — это не шаблон из интернета.
Это инструмент распределения рисков.

Если он написан формально — и работать будет формально.

И тогда вы:
• теряете вычет,
• платите налог,
• и остаётесь без компенсации.


Договор — это не формальность.
Это ваша страховка.

И проверять её нужно до подписания, а не после комиссии.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

❗️ Суд запретил взыскивать налог — а инспекция списала пени? Это незаконно.

Очень важная позиция для всех, кто сейчас судится по доначислениям.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 09.02.2026 по делу № А39-2105/2025 указал:

Если суд приостановил взыскание налога, инспекция не вправе списывать пени по этой недоимке.
Даже если в определении суда слово «пени» не написано.

📖 Что произошло

Компания оспаривала крупные доначисления — НДС, налог на прибыль и штрафы.

Арбитражный суд Республики Мордовия принял обеспечительные меры и приостановил взыскание части сумм.

Казалось бы — деньги защищены.

Но инспекция продолжила списывать пени.

Логика инспекции была простая:
суд прямо не запретил взыскивать пени — значит, можно.

Компания не согласилась и заявила о неисполнении обеспечительных мер.


⚖️ Что сказала кассация

Кассация заняла принципиальную позицию:
• пени — это часть совокупной налоговой обязанности;
• если исполнение решения приостановлено,
то и пени по этой недоимке взыскивать нельзя;
• отдельного упоминания в определении суда не требуется.

Итог:

✔️ штраф инспекции за неисполнение;
✔️ восстановление определения первой инстанции;
✔️ судебные расходы в пользу компании.


🎯 Почему это важно для бизнеса

Вот где реальный риск.

Когда идут споры на десятки миллионов:
• обеспечительные меры получены,
• решение приостановлено,
• компания расслабляется…

А пени продолжают «тихо» списываться через ЕНС.

Если не контролировать — деньги уйдут автоматически.

И потом придётся отдельно их возвращать.


📍 Практический алгоритм

Если вы оспариваете доначисления и получили обеспечительные меры:

1️⃣ Проверьте, как отражена задолженность в ЕНС.
2️⃣ Отслеживайте списания после даты определения суда.
3️⃣ При любом списании пеней — подавайте заявление о неисполнении судебного акта.
4️⃣ Требуйте судебный штраф и расходы.


Главный вывод

Обеспечительные меры — это не формальность и не «бумага для отчётности».

Это реальный запрет на взыскание всей связанной задолженности.

Если налог приостановлен —
пени тоже трогать нельзя.

И суды это подтвердили.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🚛 Реестры перевозчиков и экспедиторов: что бизнесу нужно сделать уже сейчас (и в какие сроки)

В конце 2025 года приняты два закона:
• Федеральный закон № 520-ФЗ — о допуске к перевозкам грузов автотранспортом
• Федеральный закон № 140-ФЗ — об изменениях в сфере транспортно-экспедиционной деятельности

Они вводят обязательные реестры участников рынка.

Это фактически «входной билет» в отрасль.

📌 Ключевые даты

🔹 Реестр экспедиторов — с 1 марта 2026 года /
• Если вы уже работаете — нужно зарегистрироваться в период с 01.03.2026 по 01.05.2026.
• Если хотите начать деятельность с 1 марта 2026 года — зарегистрируйтесь заранее.
• Новые компании смогут работать только после включения в реестр.

🔹 Реестр перевозчиков — с 1 марта 2027 года
• Уведомление подается в течение 30 дней после 01.03.2027.
• Срок регистрации — 1 рабочий день.

Уведомления для регистрации в обоих реестрах подаются через Госуслуги.

🎯 Самый важный вопрос: вы точно понимаете, кто вы?

Смотреть нужно не на название договора, а на фактическую модель работы.

📦 Вы — экспедитор, если:
• организуете перевозку;
• выбираете перевозчиков;
• заключаете договоры перевозки;
• сопровождаете груз документально;
• координируете отправку и получение.

Даже если договор называется «перевозка».

🚚 Вы — перевозчик, если:
• доставляете груз своим транспортом;
• не привлекаете третьих лиц;
• работаете по заявкам;
• несёте ответственность за доставку.

⚠️ Смешанная модель

Если:
• часть грузов везёте сами,
• часть отдаёте сторонним перевозчикам,

- регистрироваться придётся в двух реестрах.

❗️ Кто НЕ регистрируется

Если вы перевозите собственный товар своим транспортом своему покупателю,
и не оказываете услуги третьим лицам — реестры вас не касаются.

📋 Требования к перевозчикам (с 01.03.2027)

Включение в реестр обязательно, если:
• используете транспорт категории N свыше 3,5 тонн;
• транспорт в собственности или аренде;
• есть специалист по БДД (штат или ГПХ).

⚖️ Что это значит для бизнеса на практике

1️⃣ Работать «по-тихому» станет практически невозможно.
2️⃣ Номинальные компании будут легко выявляться.
3️⃣ Дробление бизнеса станет прозрачнее.
4️⃣ Крупные заказчики начнут требовать подтверждение включения в реестр.

📌 Что рекомендую сделать уже сейчас

✔️ провести аудит договоров
✔️ определить фактическую модель работы
✔️ проверить кадровую структуру
✔️ оценить соответствие транспорту требованиям
✔️ заложить расходы на перестройку процессов

Главная ошибка — думать, что «ещё есть время».

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

💰 УСН «доходы минус расходы»: разрешили списывать больше. Проверять будут жёстче.

С 2026 года меняется логика учета расходов на УСН.

Перечень расходов перестает быть фактически закрытым.
Формально — учитывать можно почти всё, если это экономически обосновано.

Звучит как послабление.

Но давайте честно: просто так «морковку» не дают.

Одновременно снижается порог по НДС — до 20 млн рублей.
Больше компаний будут платить НДС.

Чтобы бизнес не задохнулся, разрешили активнее снижать базу по УСН.

Теперь внимание.

⚖️ Что реально изменится для налогоплательщика

Раньше спор был простой:

«Этого нет в перечне — нельзя учитывать».

Теперь спор будет другой:

«Докажите, что расход связан с деятельностью и направлен на получение дохода».

Контроль смещается со списка — на экономический смысл.

А это не всегда проще.

🔎 Где вы окажетесь в зоне риска

📣 Маркетинг, блогеры, SMM

Потратили 500 000 ₽ на продвижение?

Подготовьте:
• договор;
• акты;
• отчёты;
• аналитику заявок/продаж;
• расчёт ожидаемого эффекта.

Нет связи с доходом — расход снимут.

Совет: не ждите проверку. Делайте обоснование в момент оплаты.

🎓 Обучение, коучинг, консалтинг

Расход должен быть связан с вашим видом деятельности.

Если связь «творческая» — инспекция её разорвёт.

Совет: оформляйте служебные записки с обоснованием деловой цели.
Одна страница текста экономит сотни тысяч в споре.

🍽 Представительские и «деловые» встречи

Теперь учитывать можно шире.
Но если нет следов переговоров, переписки, итогов — это личные траты.

Совет: фиксируйте цель встречи и результат. Даже если контракт не заключён.

📌 Что поручить бухгалтерии уже сейчас

1️⃣ Ввести правило «экономического досье» на каждый крупный или нестандартный расход.
2️⃣ Проверить личные траты, которые проводятся через компанию.
3️⃣ Проанализировать повторяющиеся спорные статьи (маркетинг, консультации, подписки).
4️⃣ Пересмотреть договоры с подрядчиками — убрать формальные формулировки.

С 2026 года защищать придётся не статью НК, а бизнес-логику.

🎯 Вывод для собственника

Свободы стало больше.
Контроль станет глубже.

Нельзя прикрываться формулой: «В перечне есть — значит, можно».

Придётся отвечать на вопрос: «Как этот расход помогает вам зарабатывать?»

Если ответ готов — списывайте спокойно.
Если ответа нет — лучше не рисковать.

❗️ Налоговая больше не спорит со списком.
Она будет спорить со смыслом.

Хотите списывать больше — готовьтесь объяснять лучше.

Это уже не бухгалтерия.
Это управленческая дисциплина.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

❗️ МСП и НДС 2026: смягчение правил. Что облегчит бизнес

Минфин внес в Правительство поправки в НК РФ, чтобы сгладить переход МСП на новые правила 2026 года.

Это не отмена реформы.
Это корректировка, чтобы бизнес не «сломался» на старте.

Разбираем, что можно использовать налогоплательщику.

1️⃣ Общепит: временное освобождение от НДС

Для организаций и ИП в сфере общепита на УСН и ПСН, которые с 2026 года стали плательщиками НДС, предлагают:

📌 освободить от НДС на период с 1 апреля по 31 декабря 2026 года

И главное —
без требования о соответствии средней зарплаты по региону.

Что это значит, если вы в общепите:
• появляется временное окно для корректировки бизнес-модели;
• есть возможность аккуратно пересобрать договоры с поставщиками и клиентами.

Совет: используйте этот период не для «пожить спокойно», а для финансового пересчета маржи под режим с НДС.

2️⃣ Переходные вычеты и корректировки

🔹 Для ИП, утративших ПСН с 2026 года

Разрешат заявить вычеты по НДС по товарам, работам, услугам и имущественным правам, которые не были использованы на ПСН.

Совет: уже сейчас проведите инвентаризацию остатков и авансов — чтобы не потерять входной НДС.

🔹 Для УСН, ставших плательщиками НДС

Можно будет уменьшить доходы по УСН на сумму НДС, начисленного с авансов, полученных в период, когда вы еще не были плательщиком НДС.

Это важный технический момент.

Совет: поднимите авансы — пересчет потребуется почти всем.

🔹 Проценты по вкладам не будут «ломать» лимит

Предлагается не учитывать проценты по банковским вкладам и остаткам на счетах при определении дохода за 2025 год (для целей утраты освобождения от НДС) — если доход не превышал 60 млн руб.

Это защищает ИП, у которых доход «раздулся» из-за банковских процентов.

Совет: перепроверьте расчет лимита 2025 года — возможно, вы сохраняете право на освобождение.

3️⃣ Выбор системы налогообложения — дополнительный шанс

Если ИП совмещал ПСН и ОСН и превысил 20 млн руб. дохода в 2025 году:

📌 можно перейти на УСН с 1 января 2026 года
📌 уведомление — до 25 апреля 2026 года

Также ИП, совмещавшие ПСН и УСН, смогут до 25 апреля изменить объект налогообложения по УСН на 2026 год.

Совет: просчитайте оба объекта УСН (6% и 15%) с учетом НДС-нагрузки. Решение теперь нужно принимать на цифрах, а не «по привычке».


4️⃣ Пониженные страховые взносы — проще применять

Для МСП в обрабатывающей промышленности предлагают:
• убрать требование о 70% дохода от основного вида деятельности;
• разрешить суммировать доходы по основным и дополнительным ОКВЭД из перечней Правительства.

Это снижает риск утраты льготы из-за технического «перекоса» выручки.

Совет: проверьте структуру доходов за 2025 год — возможно, вы сохраните пониженные тарифы без сложных перерасчетов.

🎯 Главный вывод для налогоплательщика

Это не амнистия.

Это окно для аккуратной адаптации.

Кто пересчитает модель заранее —
продолжит 2026 год управляемо.

Кто проигнорирует переходные нормы —
будет догонять ...

Используйте послабления как инструмент.
А не как повод расслабиться.


Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🔹 Новости

Что происходит в налоговой повестке: наличные, контроль ФНС и новые риски для бизнеса

Собрали несколько новостей последних недель. Они показывают общий тренд: контроль государства усиливается, а налоговые риски бизнеса и граждан становятся более технологичными.

Разбираем по ключевым темам.

💰 Россияне снова уходят в наличные

По данным Банка России, по итогам 2025 года объём наличных сбережений «под подушкой» достиг 17,1 трлн рублей.

За год рост составил 4,6%.

Причины очевидны:
• высокая неопределённость;
• рекордные ставки по вкладам;
• опасения контроля за банковскими операциями.

При этом в банках сейчас хранится около 57 трлн рублей средств граждан.

🏠 Верховный суд разрешил продать «единственное жильё»

Интересное решение из судебной практики.

Гражданин перед банкротством подарил долю в другой квартире матери, чтобы формально оставить у себя только одно жильё.

Суд посчитал это искусственным ухудшением жилищных условий и разрешил включить квартиру в конкурсную массу.

📌 Вывод судов:
если жильё стало «единственным» в результате манипуляций перед банкротством, защита может не применяться.

❗️ ФНС усиливает цифровой контроль

По информации из профессиональной среды, ФНС активно тестирует цифровые системы анализа налоговых рисков.

Внутренние алгоритмы:
• анализируют операции компаний;
• формируют профиль налогоплательщика;
• моделируют налоговые риски заранее.

Фактически система способна выявлять признаки нарушений ещё до налоговой проверки.

Это продолжение курса ФНС на автоматизированный налоговый контроль.

❗️ Усиление контроля за «теневой занятостью»

В 2025 году только в Москве:
• около 85 тыс. человек легализовали доходы,
• бюджет получил около 9 млрд рублей.

Основные источники выявления:
• банковские операции;
• сделки с недвижимостью;
• доходы от аренды;
• предпринимательство без регистрации.

Такой опыт контроля планируется масштабировать на другие регионы.

🌍 Новые идеи по контролю миграционных доходов

Обсуждается возможность с 2027 года изменить систему патентов для мигрантов.

В числе предложений:
• платить патент с учётом иждивенцев,
• повышенный платёж (до +50%),
• подтверждение официального дохода не ниже прожиточного минимума.

Пока это инициативы, но они показывают направление будущего регулирования.

⚠️ Валютные риски: расчёты с иностранцами

Налоговые органы напоминают важное правило валютного законодательства.

Если гражданин покупает имущество у иностранца (например, автомобиль), расчёт должен проходить через уполномоченный банк.

Оплата:
• наличными
• криптовалютой
• через иностранные карты

может быть признана нарушением валютного контроля.

Штраф — 20–40% суммы сделки.

📉 Давление на малый бизнес усиливается

По оценкам экспертов:
• налоговая нагрузка МСП достигает около 9% выручки;
• в 2026 году может закрыться 250–300 тыс. микропредприятий.

Основной фактор — новые налоговые правила, включая обязанность платить НДС при росте оборотов.

Это ставит бизнес перед сложным выбором:
• повышать цены;
• снижать маржу;
• перестраивать структуру бизнеса.

📌 Совет бизнесу

Сейчас ключевая ошибка предпринимателей — пытаться выжить за счёт рискованных схем:
• фиктивное дробление бизнеса,
• «номинальные» ИП,
• неофициальные сотрудники,
• параллельные кассы.

Большинство таких схем уже хорошо отслеживается налоговыми алгоритмами.

Гораздо безопаснее:

✔️ заранее пересчитать налоговую модель
✔️ оптимизировать структуру бизнеса легальными способами
✔️ выстроить корректный документооборот.

В эпоху цифрового контроля ошибки выявляются быстрее, чем раньше.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🧾 ККТ против СНИЛС: как налоговая считает «серых» кассиров

Налоговики одного из региона рассказали, как выявляет признаки серой занятости.

Цифры показательные:
87 компаний и ИП в регионе попали в группу высокого риска из-за расхождения между количеством онлайн-касс и официально оформленных сотрудников.

Разрыв — от 2 до 10 человек на одного налогоплательщика.

Разберём механику. Это важно.

📊 Как считают риск

Налоговая сопоставляет:
• данные ККТ,
• расчёт по страховым взносам,
• форму 6-НДФЛ,
• выручку за период.

Используется автоматизированная система контроля.

1️⃣ Какие кассы берут в расчёт

Считаются «актуальные» ККТ, по которым:
• есть выручка,
• средняя выручка ≥ 50 000 ₽ за квартал (в расчёте на 3 месяца).

То есть «мертвые» кассы отбрасывают.

2️⃣ Как считают численность

Берут:
• количество уникальных СНИЛС в разделе 3 расчёта по страховым взносам,
• которым начислялся доход,
• плюс 1 — если это ИП (учитывают самого предпринимателя).

3️⃣ Формула расхождения

Количество ККТ
минус
Численность по РСВ

Разница = предполагаемое количество неоформленных сотрудников.

Дальше считается потенциальное отклонение по выручке.

🚨 Что дополнительно привлекает внимание
• зарегистрированы кассы,
• проходит выручка,
• но нет 6-НДФЛ и РСВ,
• либо отчётность нулевая.

Это автоматический триггер риска.

🎯 Что это значит для бизнеса

Это уже не «выездная проверка по жалобе».

Это математика.

Система видит:
• сколько касс работает,
• какая выручка идёт,
• сколько людей официально получают зарплату.

Если у вас 5 активных касс и 1 сотрудник —
алгоритм сделает вывод быстрее, чем инспектор.

📌 Что сделать налогоплательщику

1️⃣ Сверить количество активных ККТ и оформленных сотрудников.
2️⃣ Проверить, нет ли нулевых отчётов при фактической выручке.
3️⃣ Оценить модель сменности — хватает ли официального штата для работы касс.
4️⃣ Подготовить пояснения, если есть объективные причины (сезонность, аренда кассы, совмещение функций и т.д.).

Если получили письмо о рисках — игнорировать нельзя.
Нужно направить мотивированные пояснения.

📉 Тенденция

В 2026 году по сравнению с 2025-м в регионе отмечено снижение числа компаний в группе высокого риска — особенно в:
• общепите,
• салонах красоты,
• автогрузоперевозках,
• гостиничном бизнесе.

Это говорит об одном:
алгоритм работает, и рынок постепенно адаптируется.

🎯 Вывод для собственника

Серая занятость больше не выявляется «на глаз».
Она считается формулой.

Если модель бизнеса не бьётся с математикой ФНС —
вопросы будут.

Проверьте себя раньше, чем вас проверят.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

📩 Вызов «ДИРЕКТОРА» в налоговую: обязательно ли идти лично?

Компания получает уведомление о вызове.
В тексте жирным, курсивом или ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ:

ЯВИТЬСЯ ЛИЧНО РУКОВОДИТЕЛЮ.

Расчёт понятен — создать ощущение, что директор обязан прийти лично.

Но важно смотреть не на шрифт, а на норму закона.

📌 Кого на самом деле вызывают

В большинстве случаев требование адресовано организации, а не конкретному физическому лицу.

Инспекция «предлагает» явку руководителя,
но Налоговый кодекс не обязывает директора лично присутствовать на комиссии или при даче пояснений.

Исключение — допрос.
Вот там вызывают конкретное физлицо.

Во всех остальных случаях компания вправе направить представителя.

⚖️ Что говорит закон

Интересы организации может представлять:
• директор,
• штатный сотрудник по доверенности,
• внешний юрист,
• адвокат.

Это законное право налогоплательщика.

Форма выделения текста в требовании правового значения не имеет.

🔎 Почему инспекция часто против юриста

Практика показывает:

Когда приходит юрист:
• разговор становится предметным,
• фиксируются формулировки,
• задаются встречные вопросы,
• снижается эмоциональное давление.

Когда приходит директор без подготовки —
диалог часто строится иначе.

И да, иногда звучат угрозы, даже такие:
• «признаем номинальным»,
• «привлечём к административной/уголовной ответственности»...

Если речь не идёт о допросе и нет нарушений порядка представительства — такие заявления необоснованны.

🎯 Когда директору всё-таки лучше идти лично

Иногда личная явка оправдана:
• если есть стратегия переговоров;
• если нужно продемонстрировать управленческую позицию;
• если вы готовы к диалогу и понимаете цель встречи.

Но идти «потому что написали» — плохая стратегия.

📌 Что сделать правильно

1️⃣ Проверить, кому адресовано требование.
2️⃣ Определить формат мероприятия (комиссия, пояснения, допрос).
3️⃣ Назначить подготовленного представителя.
4️⃣ Подготовить письменную позицию до визита.

🎯 Вывод для налогоплательщика

Налоговая может выделять текст как угодно.
Обязанности создаёт закон, а не шрифт.

Представительство — ваше право.
Используйте его осознанно.

На комиссии фиксируют информацию.
Далеко не всегда ищут компромисс.

Идти нужно не «кому написали»,
а тому, кто лучше защищает интересы бизнеса.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

🏠 Продажа недвижимости: как правильно считать минимальный срок владения

От срока владения зависит главное:
нужно ли подавать декларацию и платить НДФЛ при продаже.

Ошибка в дате — это либо лишний налог, либо претензии инспекции.

Разбираем правила, на которые ориентируется ФНС России.

📌 Базовое правило

Срок владения считается с даты регистрации права собственности.

Если минимальный срок соблюдён —
НДФЛ платить не нужно и декларацию подавать не требуется.

Но есть важные нюансы.

🔎 Особые случаи

1️⃣ Наследство

Если недвижимость получена по наследству —
срок считается с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права.

Это принципиально. Часто именно здесь налог переплачивают.

2️⃣ ДДУ (долевое строительство)

Если квартира приобретена по договору долевого участия:

срок владения считается с даты полной оплаты стоимости по договору,
а не с даты регистрации права собственности.

3️⃣ Раздел, перепланировка, выдел доли

Если объект:
• разделили,
• реконструировали,
• выделили долю,

срок владения новым объектом считается с даты владения исходным объектом.

То есть «обнуления» срока не происходит.

4️⃣ Доли, купленные в разное время

Если доли приобретались постепенно —
срок владения считается с даты покупки первой доли.

Это правило работает в пользу налогоплательщика.

5️⃣ Объединение нескольких объектов

Если несколько квартир объединены в одну —
срок владения считается с даты приобретения последнего из объединённых помещений.

Здесь наоборот — срок может «сдвинуться».

🆕 Нормы, действующие с 1 января 2025 года

👶 Доля ребёнка при маткапитале

Если квартира куплена с использованием материнского капитала и выделена доля ребёнку:

срок владения долей ребёнка считается
с даты приобретения квартиры родителями.

Это снимает риск налога при продаже.

🌱 Земельные участки

Если участок:
• под ИЖС,
• для ЛПХ,
• под гараж,
• дачный или огородный,

и он образован путём раздела исходного участка,

то срок владения новым участком считается
с даты владения первоначальным участком.

Но правило действует, если при разделе образовано не более двух участков.

🎯 Что важно сделать до сделки

1️⃣ Проверить дату, от которой реально считается срок.
2️⃣ Учесть способ приобретения.
3️⃣ Пересчитать срок по специальным правилам (доли, объединение, раздел).
4️⃣ Не ориентироваться только на дату из ЕГРН без анализа основания.

Ошибки здесь стоят 13% от стоимости сделки.

📌 Вывод для налогоплательщика

Минимальный срок владения — это не формальность.

Перед сделкой проверьте основание возникновения права.
Иногда один правильный расчёт экономит миллионы.
Это инструмент законно продать без налога.

Налоговый Прогон | Связь : ✉️ Telegram

📊Рынок требует четких решений и реальных результатов — Компании больше не готовы тратить ресурсы на эксперименты, ожидаемые эффекты должны быть ощутимы сразу же.

📂МЫ СОБРАЛИ УНИКАЛЬНУЮ ПОДБОРКУ ДЛЯ СПЕЦИАЛИСТОВ В ИНВЕСТИЦИЯХ — ЭТО:

📌Эксперты отрасли, практикующие успешные подходы к инвестициям и управлению недвижимостью
📌Реальные кейсы оптимизации процессов управления активами, модернизации объектов и повышения доходности проектов
📌Полезные шаблоны и методики: расчёты рентабельности инвестиций, методы оценки стоимости недвижимости, планы развития территорий и проекты реновации
📌Инструменты для принятия обоснованных решений по инвестициям и развитию портфелей активов
📌Лучшие практики организации работы команд специалистов и агентства недвижимости
📌Обзоры новинок строительства, технологий ремонта и обустройства пространства

ЭТА ПАПКА ОРИЕНТИРОВАНА НА ПРОФЕССИОНАЛОВ, КОТОРЫХ ИНТЕРЕСУЕТ:
• Максимизация прибыли и минимизация рисков
• Эффективность вложений и реальные доходы
• Повышение привлекательности и ликвидности объектов недвижимости
• Совершенствование процессов продажи и аренды имущества.

📌ЗАБРАТЬ ПАПКУ

🤩 Организаторы : Green.Папка