Привет! Я — Яна 👋

Консультант по недвижимости в
📍 Марбелье, Сотогранде и Коста дель Соль.

Помогаю иностранным инвесторам и экспатам разобраться в рынке и найти свой новый дом.

В этом канале делюсь новостями и трендами в недвижимости Испании и Европы.

Немного обо мне:

10 лет я руководила собственным агентством недвижимости в Праге — работала с международными инвесторами и семьями, которые переезжали в Европу.

В 2020 году переехала на Коста-дель-Соль и решила изменить формат работы: теперь я — независимый консультант, который защищает интересы покупателя недвижимости.

Почему я ушла из классического агентского бизнеса?
За десять лет насмотрелась на то, как устроена система изнутри.

Модель агентства недвижимости — заработать на скорости и цене сделки: чем быстрее закрыл сделку, чем дороже продал, тем лучше для агентства и продавца.

А вот найти ПРАВИЛЬНЫЙ объект для конкретного человека — это уже не про бизнес-модель агентств.

В Испании я решила работать в другом формате ➡️ только в интересах покупателя.

📱 Подробнее обо мне в LinkedIn ( 🇬🇧)

Что вы найдёте в этом канале:

✅ Обзоры районов Коста-дель-Соль с честными ценами (Марбелья, Эстепона, Сотогранде)
✅ Что происходит на рынке прямо сейчас — кто что покупает и куда движутся цены
✅ Типичные ошибки покупателей (чтобы вы их не совершили)
✅ Интересные объекты на рынке — те, что я лично считаю достойными внимания

Моё преимущество:
📌 Работаю исключительно на стороне покупателя, а не на стороне агентства /продавца
📌 У меня есть доступ к базе 2000+ агентств по всему побережью — вы видите ВСЕ объекты на рынке, а не только то, что выгодно одному агентству
📌 Сама прошла путь переезда (2 раза!) — понимаю, каково это, искать дом в чужой стране
📌 15-летний опыт работы с иностранцами из разных стран мира = глубокое понимание того, как думают международные инвесторы и что им нужно при покупке за границей

👨‍💻 Как я могу вам помочь - читайте 👉 ЗДЕСЬ

🔥 Хотите видеть все новые предложения на рынке?

👉В моём закрытом канале каждый день публикуются новые объекты напрямую от местных агентств.

🟢Если хотите держать руку на пульсе рынка Коста-дель-Соль:

👉 Подпишитесь на мой закрытый канал-ленту
🤩Там каждый день — свежие объекты в режиме реального времени
🤩Вся картина рынка без информационной каши
🤩Без рекламы, фейковых объявлений и другого мусора
💰 Доступ к каналу - бесплатный

Без впаривания и давления — моя репутация строится на довольных
клиентах, а не на быстрых сделках.

Яна 🤗

канал | услуги |контакт|знакомимся|база недвижимости

🟢ПРОДАЖА

📋 Townhouse
📍 Spain, Málaga, Costa del Sol
🏘 Marbella

💰 399,000 EUR

📊 Характеристики:
• Спальни: 2
• Ванные: 1
• Площадь: 96м²
• Терраса: 25м²
• Участок: 50м²

✨ Преимущества:
🏊‍♂️ Бассейн
🚗 Парковка
🌳 Сад
🏡 Терраса


📝 Описание:
Discover this charming townhouse in Los Altos de Los Monteros, one of the most exclusive residential areas in East Marbella. With a south-facing orientation offering panoramic views of Marbella Bay, this property combines elegance, natural light, and an incomparable natural setting.

The property ...

📖 Подробное описание

🏷 Референс: R5166580

ЗАИНТЕРЕСОВАЛ объект? 👉 напишите мне.

📌 Изучайте и отслеживаете новый объекты в моем канале - базе от местных агентств 🏚

Каждый день 20 новый предложений! 🤩

🟢 ПРОДАЖА - Большая скидка❗️

📋 Detached Villa
📍 Spain, Málaga, Costa del Sol
🏘️ Marbesa

2,495,000 EUR
💰 995,000 EUR

📊 Характеристики:
• Спальни: 1
• Ванные: 1
• Площадь: 146м²
• Терраса: 0м²
• Участок: 833м²

✨ Преимущества:
🌳 Сад

📝 Описание:
Second line beach house on a large plot of 833 m2 in one of the most sought after beachside urbanisations in Marbella East. Located in Marbesa/Carib Playa at only a stone s throw from the Mediterranean sea. Easy walking distance to 5 beach restaurants and only 15 minutes walk to the marina of Cabopi...

Подробное описание, фото и перевод на русский ✍👇
📖 Подробное описание

#недвижимостьиспания #malaga #costadelsol #sevensierrasfeedru

🏷️ Референс: R5173471

🟢ПРОДАЖА - Скидка на цене❗️

📋 Penthouse
📍 Spain, Málaga, Costa del Sol
🏘️ Nueva Andalucía

849,000 EUR
💰 795,000 EUR

📊 Характеристики:
• Спальни: 3
• Ванные: 2
• Площадь: 120м²
• Терраса: 50м²
• Участок: 0м²

✨ Преимущества:
🏊‍♂️ Бассейн
🚗 Парковка
🌳 Сад
🏡 Терраса


📝 Описание:
This Stuning penthouse in Terrazas del Rodeo, Nueva Andalucía (Costa del Sol) combines luxury, comfort, and a privileged location.
The property features 3 spacious bedrooms and 2 bathrooms, distributed across 120 m² of living space, offering a modern and elegant atmosphere following its recent reno...

Подробное описание, фото и перевод на русский ✍👇

📖 Подробное описание

#недвижимостьиспания #malaga #costadelsol #sevensierrasfeedru

🏷️ Референс: R5164885

ЗАИНТЕРЕСОВАЛ объект?   👉 напишите мне.

📌 Изучайте и отслеживаете новые объекты в моем канале - базе от местных агентств 🏚

Каждый день 20 новый предложений! 🤩

🇪🇸 Иностранцы перестали покупать недвижимость в Испании: что происходит?

Вышли свежие данные Министерства жилищного строительства Испании, и картина... интересная.

Цифры без прикрас:
🤩 Во втором квартале 2025 года покупки недвижимости иностранными нерезидентами упали на 13.5% по сравнению с прошлым годом.
За первое полугодие в целом — минус 3.7%.

Видите тренд? Спад ускоряется.
Причём это не про какой-то один регион.
Падение затронуло все основные регионы: Андалусию, Каталонию, Валенсию, Канары, Балеары.
Даже Мадрид показал резкое процентное падение.

Почему иностранцы охладели к Испании?
Объективные причины:
🤩Цены на побережье и островах сильно выросли за последние годы - сейчас идет коррекция
🤩Предложение сократилось — хороших объектов стало меньше
🤩После постпандемийного безумия массового "переезда к морю" рынок просто нормализуется
🤩Покупатели не видят прежней ценности: покупатели хорошо информированы и не хотят переплачивать за перецененные объекты

🥴 А вот тут интереснее:
🤩Премьер-министр Педро Санчес регулярно делает публичные заявления о возможных налогах и ограничениях для иностранных нерезидентов из стран вне ЕС.
Конкретных мер пока не введено. Но сама риторика сделала своё дело — часть покупателей уже задумалась: "А стоит ли?"

Когда правительство страны открыто говорит, что может начать ограничивать и облагать налогами иностранных покупателей, это влияет на восприятие рынка. Даже если ничего не случится.

Что это значит для рынка?
Внутренний спрос в Испании по-прежнему сильный.
Но иностранные покупатели "дачи у моря" — важная опора для многих региональных рынков.

Если спад продолжится, это почувствуют:
🤩Строительный сектор
🤩Туристический и ресторанный бизнес
🤩Вся экосистема вокруг продажи и сдачи недвижимости

Мой взгляд:
После 15 лет на рынке я видела несколько циклов спада и подъема.
И вот что скажу:

1️⃣ Для серьёзных покупателей это может быть возможность.
Меньше ажиотажа = меньше конкуренции = больше возможностей для переговоров.
Рынок охлаждается, но это не значит, что он умирает.

2️⃣ Коста-дель-Соль пока держится устойчивее других регионов.
Марбелья и Сотогранде — это не массовый туристический рынок вроде Балеар.

3️⃣ В премиальных локациях вроде Марбельи и Сотогранде цены вряд ли рухнут — там спрос поддерживается не только отдыхающими, но и состоятельными резидентами.
Здесь другой профиль покупателя, другие деньги, другая логика инвестиций.

4️⃣ Политическая риторика — это риторика. Особенно в Испании.
За 4 года в Испании я видела много громких заявлений. Реальные законы внедряются медленно и со множеством исключений. Паниковать рано.

5️⃣ Но игнорировать тренд нельзя. Если вы думали "куплю потом, когда-нибудь" — это "потом" может оказаться в другой реальности: с более высокими налогами, ограничениями или просто с меньшим выбором.

🤩Мой совет:

✅ Пока идёт спад — это ваш шанс торговаться. Меньше покупателей = продавцы становятся сговорчивее.
Сейчас самое время "уломить" собственника на снижение цены в ваших интересах.

✅ Выбирайте регионы, которые не зависят от сезонности и туризма.
Районы, где люди живут постоянно, а не приезжают на две недели в августе.
Такие локации устойчивее к колебаниям туристического спроса.
На Коста-дель-Соль это, районы с активным местным сообществом, объединяющим как испанцев, так и иностранцев, проживающих на постоянной основе.
📍Например:

Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Guadalmina Baja, Guadalmina Alta, Los Monteros, Elviria, Río Real, Sotogrande, Estepona, Mijas, Benahavís.

👉 Примеры объектов в этих локациях

✅ Если покупаете для инвестиций — делайте ставку на долгосрочную аренду.
Краткосрочная аренда туристам сейчас под вопросом: спрос падает, конкуренция растёт, плюс государство вводит ограничения на лицензии. Долгосрочная аренда стабильнее, предсказуемее и не зависит от капризов туристического рынка.

Есть вопросы? Пишите в комментариях ⤵️

канал | услуги | контакт| знакомимся| база недвижимости

Не умеете торговаться? Вы переплачиваете!
5️⃣ правил, которые сэкономят тысячи евро

Продавцы нервничают. Спрос на недвижимость в Испании упал.
НО, вчера 60% опрошенных в другой соц. сети сказали:
"Это КОРРЕКЦИЯ, а не обвал".

Я тоже так считаю! И знаете, что это значит?
👉 Сейчас — лучшее время покупать, торговаться и сбивать цену!

✔️ Делюсь своей стратегией торга в Испании и предлагаю пошаговую инструкцию по переговорам.

Что нужно знать о торге в Испании ⤵️

📌 Правило №1: В 95% случаев цена завышена на 8-12%
Продавцы изначально закладывают пространство для торга.

📌Правило №2: Мотивация продавца = ваше главное оружие

Узнайте "невзначай" у продавца или его представителя:
🤩Срочная продажа из-за переезда? = Скидка 10-15% реальна
🤩Пустующая квартира/вилла? = Продавец устал платить коммунальные, налоги, охрану
🤩Развод или раздел наследства? = Желание "быстро закрыть вопрос с бывшим партнёром" играет вам на руку
🤩Объект висит 6+ месяцев? = Продавец уже снизил ожидания или он не мотивирован к продаже и просто "пробует удачу"

📌 Правило №3: Испанцы уважают аргументированный торг

Здесь не работает:
🤩 "Просто дайте скидку"
🤩 Агрессивный торг без объяснений
🤩Смехотворно низкие предложения без обоснования

Здесь работает:
🤩Уважительный тон
🤩Конкретные аргументы: например, анализ совершённых сделок в районе
🤩Указание на недостатки: "Нужна замена кухни — это €20,000, или плитки на террасе — это €3,000"
🤩Готовность к компромиссу: "Встретимся посередине"

7 критических ошибок в переговорах

🤩Ошибка #1: Показывать эмоциональную привязанность

🤩Правильно: "Интересный вариант, но есть и другие, которые мне понравились"

🤩Ошибка #2: Торговаться без аргументов

🤩Правильно: "Учитывая цену проданных объектов в этом районе и необходимость инвестировать в..., я готов(а) предложить..."

🤩Ошибка #3: Подписать arras без проверки документов
Потом обнаружить долги, обременения и т.п.

🤩Правильно: Сначала проверка документов, потом предложение

Включите в договор arras все условия (до мелочей), на которых вы устно договорились с продавцом!

💡 Совет:
🤩Наймите своего адвоката
🤩Посетите объект в день перед подписанием договора arras, чтобы удостовериться, что там никто не живёт (например, окупас или незаявленный арендатор)

🤩Ошибка #4: Быть слишком агрессивным в торге
Минус 20-30% без причин = обиженный продавец = отказ общаться

🤩Правильно: Начинайте с реалистичных -8-12%

🤩Ошибка #5: Не включить условие по ипотеке в arras
Банк отказал в кредите? Вы потеряли задаток.

🤩Правильно: Всегда прописывайте: "При отказе банка — возврат залога"

⚠️ Не все объекты стоит покупать — даже с огромной скидкой.

👉 5 типов недвижимости в Испании, от которых нужно бежать!


канал | услуги | контакт| знакомимся| база недвижимости

🟢Пошаговая инструкция по переговорам о цене недвижимости

Шаг 1: Оценка состояния объекта

На что обратить внимание при осмотре ⤵️

🔍 Проблемы с кровлей, состояние террасы
🔍 Старая электрика (замена = €3,000-€10,000)
🔍 Трещины в стенах или фундаменте
🔍 Плесень на стыках и в углах
🔍 Состояние бассейна (если есть)
🔍 Состояние автоматических ворот гаража (если покупаете виллу или таунхаус)
🔍 Возраст кондиционера, бойлера, газового оборудования (старше 10 лет = предстоит замена, €3,000-€5,000)
🔍 Необходимость обновления кухни/ванных (€15,000-€30,000)

➡️ При наличии хотя бы одной из этих проблем = минус 3-5% от цены

Шаг 2: Исследование рынка (2-3 дня) после просмотра объекта

Что нужно сделать:
🤩Найти 3-5 аналогичных объектов, проданных за последние 6 месяцев
🤩Узнать, по какой цене они РЕАЛЬНО продались (цена на порталах - это не реальная цена продажи!)
🤩Проанализировать, сколько времени такие объекты были в продаже
🤩Проверить район: растёт спрос или падает, план развития инфраструктуры

Шаг 3: Узнать мотивацию продавца

Вопросы, которые нужно задать продавцу (через агента или напрямую):

🤩Почему продаёте?
🤩Как долго объект в продаже?
🤩Вы здесь жили сами или сдавали?
🤩Есть срочность?
🤩Имеется ли задолженность перед comunidad?

Шаг 4: Первое предложение

Стандартная формула: Цена объявления минус 5-10%

Сейчас на рынке спад коррекция , поэтому можно начинать с -15%

Критически важно: Предложение должно быть письменным и включать:

📝 Аргументацию: "На основании анализа рынка и состояния объекта"
📝 Предлагаемую цену
📝 Условия покупки — оплата из личных средств, готовность сделать резервацию
📝Срок действия предложения: 2-7 дней
📝Запрос подтверждения об отсутствии задолженности перед comunidad

Шаг 5: Контрпредложение и финальный раунд

70% продавцов не принимают первое предложение.

Они вернутся с контрпредложением — обычно на "полпути" между вашей ценой и их.

Ваши действия:
🤩Вариант А: Встретиться посередине

🤩Вариант Б: Торговать дополнительные условия:
"Соглашаемся на эту цену, если вы замените кондиционеры"
"Принимаем, и закрываем сделку в течение 2 недель (или максимально быстро для вас)"

➡️ Что торговать кроме цены

Цена — не единственное, где можно выиграть:
🤩Мебель и техника
В Марбелье/Сотогранде хорошо обставленный дом = €20,000-€50,000 экономии

🤩Сроки передачи
Гибкость по датам может быть вашим плюсом

🤩Условия задатка (arras)

- Меньший процент (5-7% вместо стандартных 10%)
- Более мягкие условия возврата
- Более длинный срок до финальной сделки

При подготовке к торгу я использую все вышеперечисленные инструменты, включая профессиональные базы недвижимости, в которых я могу отследить историю изменения цены конкретного объекта и сколько времени он находится в продаже,
а также аналитические данные о совершённых нотариусом сделках, ценах и уровне цен в конкретной области с прогнозом.

👉 Буду рада помочь вам подготовить структурированное предложение при торге о цене недвижимости, независимо от места нахождения объекта по всей Испании.

🟢 НАЧНИТЕ с сообщения 👉 напишите мне.


канал | услуги | контакт| знакомимся| база недвижимости

С июля 2025 года в Испании работает обязательная регистрация для краткосрочной аренды — система NRA или NRUA (Número de Registro Único de Alquiler).

Это не просто бюрократическая формальность.
Это реально работающий механизм контроля.

Что происходит на практике⤵️

С января по сентябрь 2025 года платформы удалили 53,876 объявлений — у тех, кто не получил регистрационный номер или получил отказ.
Airbnb, Booking, Vrbo действительно удаляют.
Без предупреждений и компромиссов.

⚠️ Важно: NRA ≠ туристическая лицензия
Многие путают эти два понятия.

🤩 NRA — это национальный регистрационный номер.
Единый для всей Испании. Как IBAN в банке.

🤩 Туристическая лицензия — это разрешение от автономного сообщества (например, Андалусии) и муниципалитета.

Как они связаны?
Туристическая лицензия — один из документов, необходимых для успешного получения NRA.

Плюс еще нужны:
🤩Энергетический сертификат
🤩Разрешение сообщества собственников
🤩Соответствие техническим нормам
🤩Подтверждение, что в этой зоне разрешена краткосрочная аренда

Что я об этом думаю ⤵️

Испания стала первой страной в ЕС, которая ввела такую систему регистрации.
Европейская комиссия уже признала ее образцовой 👏

Рынок краткосрочной аренды проходит серьезную очистку.
Из 336,497 поданных заявок одобрили 78,75%.
Остальные 20,3% получили отказ — чаще всего из-за юридических проблем с недвижимостью, о которых владельцы даже не подозревали.

Что это значит для покупателей:
Если раньше можно было купить квартиру и сразу начать сдавать, сейчас всё сложнее.

Нужно планировать заранее:
✔️Проверять, разрешена ли краткосрочная аренда в конкретном районе
✔️Убедиться, что устав жилого комплекса это позволяет
✔️Понимать, какие документы потребуются для регистрации
✔️Выбирать объекты, которые точно пройдут проверку

Не все районы Марбельи и побережья Коста-дель-Соль одинаково подходят для туристической аренды.
Есть зоны с ограничениями, есть комплексы с запретами в уставе, есть микрорайоны, где нет спроса от туристов.

💡 Мой совет:
если покупаете недвижимость для сдачи туристам —
работайте с местным специалистом, который знает специфику каждого микрорайона.
Это сэкономит вам время, деньги и нервы.

Ошибка на этапе выбора объекта может сломать весь инвестиционный план.

Практический момент
🤩Регистрация NRA проходит онлайн через сайт registradores.org.
🤩Стоимость: 27 евро за каждую заявку + НДС.
🤩Срок действия: 1 год, после чего необходимо продление.
🤩NRA  обязаны получать только те, кто  сдает жилье через  интернет‑платформы с  возможностью  онлайн‑броней  и  оплаты

Продление включает:
🤩Обновление данных (если изменились владельцы, параметры жилья или условия аренды)
🤩Годовой отчёт об активности — список сделанных аренд
🤩Подтверждение, что жильё всё ещё соответствует техническим и юридическим критериям
🤩Оплата взноса

По сути NRA, это годовая подписка на право легально сдавать недвижимость туристам.

👉Есть вопросы?
Напишите в комментариях — будем разбираться вместе!

Планируете покупку для краткосрочной аренды?
✅ НАЧНИТЕ с сообщения 👉 напишите мне.


канал | услуги | контакт| знакомимся| база недвижимости

Ко мне обратилась девушка: «Агентство требует 6 месяцев аренды вперёд +2 депозита+ свою комиссию. Это нормально?»
Месячная аренда 2500 евро, т.е. девушка должна заплатить здесь и сейчас 22,500 евро!

❌ Это НЕ нормально, и противоречит закону, но я очень часто слышу такие истории от иностранцев в Испании.

Давайте разберём, где граница между «так принято» и «это уже беспредел».

✅ ЧТО ЗАКОННО

✔️ Депозит (fianza)

▫️Обычно 1 месяц аренды, иногда могут попросить 2 месяца
▫️Лучше, чтобы хранился у третьей стороны (Incasol в Барселоне, IVIMA в Мадриде), а НЕ у владельца
▫️Платить желательно банковским переводом и требуйте подписанное собственником подтверждение о оплате (можно по email)
▫️Возвращается в день возврата ключей или макс. в течение 30 дней

🥴 Реальность:
▫️В зонах высокого спроса владельцы могут давить на бОльший депозит
▫️Юридически допускается оплата макс.3 месячного депозита

✔️ Первый месяц аренды
▫️Оплата при заселении — это норма.

✔️ Комиссия агентству

▪️С мая 2023 года при долгосрочной аренде (от 1 года) вознаграждение агентству платит ВЛАДЕЛЕЦ, не арендатор
▪️Обычно 50-100% месячной аренды + 21% НДС
▪️Это оплата за поиск арендатора

⚠️ Важно: Многие агенты до сих пор пытаются взять комиссию с арендатора.

▪️Ссылайтесь на новый закон и отказывайтесь платить.
▪️Учитывайте высокий риск - что агент может выбрать другого кандидата, который ему все-таки заплатит.

👉У меня есть лайфхак по этому поводу- кому интересно пишите в ЛС.

✔️ Авансовый платёж

▫️При бронировании квартиры агент может попросить 1-2 месяца аренды как гарантию
▫️Деньги возвращаются вам при подписании договора аренды или идут в счёт депозита

✔️ Ежегодная индексация

▪️С января 2025 года максимум 2.19% по новому индексу IRAV (раньше привязывали к инфляции CPI)
▪️Должна быть прописана в договоре

➡️ Здесь можно проверить индексацию вашей текущей стоимости аренды, на случай если собственник решит поднять оплату
➡️ Здесь подробнее о регулировании арендной оплаты в "🔥 зонах"

❌ ЧТО НЕЗАКОННО (но всё равно пытаются впарить)

➡️ Комиссия агента с арендатора при долгосрочной аренде

С мая 2023 это прямое нарушение. Но агенты обходят:
▫️Называют это «услугами посредничества»
▫️Говорят: «В нашем районе так принято»
▫️Просто требуют и всё

➡️ Скрытое повышение аренды

Владелец не может добавлять новые платежи вроде:
▫️Вывоза мусора
▫️Взносов в комунидад
▫️Улучшений общих зон
Это способ поднять арендную плату обходным путём — незаконно.

➡️ Отказ регистрировать договор

▫️Владелец ОБЯЗАН зарегистрировать ваш договор аренды в местных органах.
Если не регистрирует — нарушает закон.

🥴 СЕРАЯ ЗОНА

▪️ Дополнительные месяцы аренды вперёд

В зонах высокого спроса могут попросить 6-12 месяцев сразу, особенно если у вас нет стабильного дохода в Испании.
Формально не запрещено.
Практически — способ отсеять «ненадёжных» арендаторов.

⚠️ Я не рекомендую принимать такие условия, т.к. получив деньги хозяин не заинтересован в решении возникающих проблем, а вы привязанны к жилью, т.к.за него уже заплатили.

▪️Банковские гарантии (aval bancario)

Могут потребовать банковскую гарантию на сумму нескольких месяцев аренды.
Особенно любят давить этим на иностранцев.

▪️Страховки от неуплаты

Требуют Предлагают застраховать риск неуплаты.
Формально добровольно, на практике — без неё договор не подпишут.

В следующих постах разберу ⤵️

📌 Права арендатора
📌 Как защититься от беспредела агентов 😬
📌 Какие платежи по содержанию квартиры обязан платить собственник
📌 Какие налоговые обязательства владельца жилья в Испании

📱 Подписывайтесь, чтобы не пропустить!


👉 Обращайтесь ко мне за консультацией перед подписанием договора аренды!

Помогу разобраться и посоветую проверенного юриста (и переводчика, если нужно).

А если вы думаете о покупке — найду то, что действительно ваше, а не то, что кому-то выгодно быстрее продать.
✅ НАЧНИТЕ с сообщения 👉 напишите мне.


канал | услуги | контакт| знакомимся| база недвижимости

🎵 Вот и до Испании берёзки добрались...

Берёзы в Испании я ни разу не видела 😁

Пальмы, оливы, апельсиновые деревья - видела.

Увидела в сети cover «Матушка Земля» на испанском - делюсь.

Приятно ностальгировать по березкам под 🌴 на берегу моря в Испании 😉

Как вам испанская версия? Нравиться? Ставьте 👍

источник YouTube
➿
ℹ️ Кстати, эта песня в оригинале называлась «Про любовь» и впервые появилась в интернете в 2018г., хотя была написана еще в 2014г.
Исполнялась Татьяной Куртуковой под псевдонимом TAiNA, а автор музыки и слов - Пётр Андреев.

Разбираемся, что вам полагается по закону и как это работает на практике ⤵️

ОСНОВНЫЕ ПРАВА АРЕНДАТОРА (регулируются этим законом)

Долгосрочная аренда (от 1 года):

✅ Минимум 1 год, право продлить до 5 лет (7 лет, если владелец — юр.лицо)
✅ После 6 месяцев имеете право съехать, дав уведомление за 30-60 дней
✅ Владелец может выселить только при нарушении условий договора или если сам будет использовать это жильё (после 1 года, уведомив за 2 месяца)
✅ Защита от выселения для пожилых, людей с ограниченными возможностями, малоимущих
✅ Право на автоматическое продление договора

Краткосрочная аренда (до 11 месяцев):

❌ Меньше прав
❌ Нет права автоматически продлить
❌ Защита нового жилищного закона НЕ распространяется

⚠️ Внимание: Не соглашайтесь на 11-месячный договор, если речь идет о долгосрочной аренде (на год и более).
Даже подписав договор долгосрочной аренды вы всё равно можете съехать через полгода, но при этом получаете полную защиту закона и возможность использовать жильё до 5 лет.

Если ваша цель - сезонная аренда 3-10 месяцев, то всё в порядке.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПРАВА

✔️ Контроль роста арендной платы:

▪️Максимум 2.19% в год (индекс IRAV на 2025)
▪️В зонах высокого спроса — дополнительные ограничения
▪️Без вашего согласия поднять больше нельзя

✔️ Владелец ОБЯЗАН оплачивать:

▫️Комиссию агентству (не вы!)
▫️IBI (налог на недвижимость)
▫️Страховку здания
▫️Крупные ремонты и структурные работы
▫️Взносы в комунидад (gastos de comunidad)
▫️Все расходы, связанные с владением недвижимостью

👉 Рекомендую заключить страхование ответственности, если затопите соседей - ущерб возместит страховка

🏠 ПРАВА НА КОМФОРТ И БЕЗОПАСНОСТЬ

▪️Квартира должна соответствовать базовым стандартам пригодности, безопасности и гигиены.
▪️Если что-то сломалось и нарушает комфортное использование жилья — владелец обязан это починить без права повышения аренды.
▪️Владелец не может прийти без вашего разрешения.
Для осмотров, ремонтов или показа квартиры должен предупредить заранее и согласовать удобное время.
▪️Письменный договор:
На понятном вам языке (например испанско- английская версия)
▪️Владелец обязан зарегистрировать договор в местных органах.

🔧 Кто платит за ремонт или замену техники?

Если техника сломалась от естественного износа, возраста или технической неисправности (не по вине арендатора)
➡️ Владелец обязан отремонтировать или заменить её за свой счёт.

Если поломка произошла из-за неправильного использования, небрежности или намеренных действий арендатора
➡️ Платит арендатор.

Мелкий ремонт (обычно до €100 и связанный с текущим обслуживанием, если он не случается каждый месяц!)
➡️ Может быть возложен на арендатора по договору.

Серьёзные поломки — ответственность владельца.
Если техника была указана в первоначальной описи или необходима для комфортного использования жилья
➡️ Владелец обязан обеспечить её работу и заменить, если ремонт невозможен.

⚖️ Этот принцип защищает ваше право на пригодное для проживания жильё и распространяется на всю крупную технику, включённую в договор аренды или опись имущества.

👉 Важно: тщательно проверять все, что указано в протоколе передаче жилья при заселении!


В следующих постах разберу ⤵️

📌 Самые частые нарушения прав арендатора
📌 Как защититься от беспредела агентов 😬
📌 Какие платежи по содержанию квартиры обязан платить собственник
📌 Какие налоговые обязательства владельца жилья в Испании

📱 Подписывайтесь, чтобы не пропустить!


👉 Обращайтесь ко мне за консультацией перед подписанием договора аренды!

Помогу разобраться и посоветую проверенного юриста (и переводчика, если нужно).

А если вы думаете о покупке — найду то, что действительно ваше, а не то, что кому-то выгодно быстрее продать.
✅ НАЧНИТЕ с сообщения 👉 напишите мне.



канал | услуги | контакт| знакомимся| база недвижимости