Вторичный рынок жилья в Москве начинает показывать признаки восстановления. Январь 2025 года ознаменовался 9490 зарегистрированными сделками, что на 27% превышает показатели аналогичных месяцев прошлого года (7460 сделок) и позапрошлого года (7670 сделок). Игорь Майданов, глава Московского Росреестра, отмечает, что такой уровень сделок в начале года был зафиксирован только однажды — в 2019 году, когда число сделок достигло 9850.

Однако ситуация в декабре выглядит менее оптимистичной: по сравнению с концом 2024 года, когда было заключено 17290 сделок, наблюдается снижение на 45%. Это не стало сюрпризом, так как в прошлом году разница между декабрем и январем составила даже более значительные -49,7%.

Что касается итогов 2024 года, то на вторичном рынке было зарегистрировано 146200 сделок, что на 16,4% меньше рекордных показателей 2023 года. Тем не менее, интерес к жилью во вторичном сегменте остается высоким, и рынок продолжает демонстрировать активность.

По данным, представленным компанией «Домклик», в течение последнего года средняя площадь новых квартир в Москве уменьшилась на 9–14%. Это уменьшение затронуло все категории жилья, кроме квартир класса люкс. В частности, площади квартир эконом-класса сократились на 9%, комфорт-класса — на 12%, а бизнес-класса — на 14%.

В Москве предложение на рынке массового жилья уменьшилось на 8,5% по сравнению с прошлым месяцем и на 19,3% относительно того же периода прошлого года, сообщает компания «Метриум». Это снижение объясняется высоким спросом на квартиры перед окончанием программы льготной ипотеки, а также возросшим интересом к доступному жилью в конце года.

Похоже, что Центральный банк наконец-то начал понимать проблемы, связанные с рассрочками, и готов предпринять шаги для решения данной ситуации.

Тем временем, застройщики продолжают реализовывать квартиры через так называемые «квазипродажи», увеличивая сроки выплат до более чем пяти лет, в то время как регулятор изучает потенциальные риски.

ЦБ выделяет три ключевые проблемы: скрытые долги покупателей, неопределенные условия сделок и возможные негативные последствия для финансового положения застройщиков, так как поступление средств на эскроу-счета происходит довольно медленно.

Рассрочки уже занимают 50-70% рынка, однако на самом деле это не полноценные продажи, а скорее предварительное резервирование жилья с минимальным первоначальным взносом. В отличие от ипотечного кредитования, девелоперы становятся кредиторами, рискуя своими средствами. Если Центральный банк решит установить определенные правила, рынок будет вынужден значительно изменить свою структуру.

Ипотечный сектор в Москве сталкивается с трудностями, что подтверждают статистические данные о падении интереса к займам. В январе 2025 года было выдано 7,65 тысячи ипотечных кредитов, что на 2,6% меньше, чем в январе 2024 года. Росреестр указывает, что эти цифры «выше среднего за последние пять лет», однако это не предвещает значительных перемен.

Сравнение с декабрем демонстрирует серьезное снижение — на 31,9%. Ведомство отмечает, что такое падение связано с новогодними покупками, когда клиенты старались завершить сделки до конца года, а в январе активность на рынке традиционно уменьшается.

По итогам 2024 года количество ипотечных сделок снизилось на 11,3% по сравнению с 2023 годом. Главными факторами, повлиявшими на сложившуюся ситуацию, являются не только праздничные дни, но и высокие процентные ставки, что делает покупку жилья доступной лишь для самых целеустремленных покупателей.

Рынок премиальной недвижимости в Москве продолжает показывать положительную тенденцию: в настоящее время стоимость одного квадратного метра составляет 1,9 миллиона рублей.

Покупатели с высоким уровнем дохода активно откликаются на текущие условия: за прошедший год было зафиксировано 1800 сделок, что значительно превышает показатели предыдущего периода. Кроме того, средняя площадь покупаемых квартир увеличилась и составляет примерно 156 квадратных метров.

В 2024 году на рынок выйдут 45 новых элитных жилых комплексов, но в 2025 году предполагается сократить темпы их строительства на одну треть. Тем не менее, интерес к приобретению жилья остается высоким: московская элита, знаменитости и состоятельные иностранцы стремятся покупать квартиры, не дожидаясь завершения новых проектов. По мнению экспертов, цены могут подняться на 12-15%, поскольку предложение будет сокращаться, в то время как количество желающих приобрести столичную недвижимость остается достаточно большим.

Власти Московской области собираются ввести ограничение на реализацию алкогольных напитков в магазинах, расположенных во дворах многоквартирных домов. Рассмотрение этого законопроекта намечено на заседание Московской областной думы.

Подобная инициатива может вызвать недовольство у владельцев магазинов, находящихся на нижних этажах.

По мнению Михаила Гольдберга, главы аналитического центра ДомРФ, россияне могут рассчитывать на возможность получения рыночной ипотеки не раньше 2027 года. Эксперт уверен, что до этого срока ключевая процентная ставка останется на высоком уровне.

В Москве отмечается рост активности среди арендаторов: к окончанию месяца интерес к аренде недвижимости, который определяется количеством просмотров объявлений, увеличился на 12,3%. Если такая тенденция сохранится, специалисты ожидают, что вскоре цены на аренду могут повыситься на 5%.

На пресс-конференции Эльвира Набиуллина высказала беспокойство Центробанка по поводу увеличения числа рассрочек, которые предлагают строительные компании. Она отметила, что это может привести к рискам для заемщиков, так как в будущем им возможно придется искать иные источники финансирования, когда условия по ипотечным кредитам станут более выгодными. При этом снижение процентных ставок по ипотечным кредитам может не произойти в ближайшие годы. Кроме того, стоит упомянуть, что рассрочка не фиксируется в Бюро кредитных историй, что увеличивает риск избыточного долгового бремени для заемщиков.

С 1 марта 2025 года станет невозможно зарегистрировать земельный участок в кадастре, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет данных о его границах.

Это также усложнит процесс регистрации прав на постройки, находящиеся на таких участках, а также их учет в кадастре. Данные ограничения введены в соответствии с изменениями в статье 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости», где эти запреты изложены четко.

Данные изменения касаются всех типов земельных участков, вне зависимости от их назначения.

Чтобы снизить риски при проведении сделок, Росреестр настоятельно советует заранее удостовериться в наличии информации о границах участка. Эта проверка может быть осуществлена двумя способами:

1) с использованием публичной кадастровой карты, указав кадастровый номер или адрес участка;
2) запросив выписку из ЕГРН через портал «Госуслуги» или в многофункциональном центре (МФЦ) в формате электронном или бумажном.

Если же будет установлено, что в ЕГРН отсутствуют данные о границах участка, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением и приложением межевого плана. При отсутствии межевого плана, его могут подготовить кадастровые инженеры, проведя нужные замеры на земле.

В Мордовии стартует новая программа, направленная на повышение рождаемости. В рамках этой инициативы родители, готовящиеся к появлению на свет первого ребенка или нескольких, получат возможность арендовать жилье. В будущем они смогут выкупить данную недвижимость.

Эти льготы будут доступны всем, кто станет родителем в период с 1 ноября 2023 года по 1 ноября 2027 года.

Об этом заявил Артем Здунов, глава республики, на заседании Совета директоров промышленных предприятий. Несмотря на положительные изменения в производственной сфере региона, демографическая ситуация продолжает вызывать тревогу и ухудшается. За последние десять лет численность населения сократилась на 50 тысяч человек. Современные условия требуют нового подхода к решению этой проблемы.

Региональному министерству строительства и министерству жилищно-коммунального хозяйства поручено начать строительство жилья для будущих родителей. Новые квартиры будут предоставлены с готовой отделкой. Дополнительно министерству финансов республики необходимо определить источники финансирования и рассчитать необходимые средства для реализации данной инициативы.

14 февраля Банк России решил сохранить процентную ставку на уровне 21%. Это решение не стало неожиданным для экспертов. Это второе заседание подряд, на котором ставка осталась без изменений, но она продолжает оставаться на рекордных высотах, что затрудняет получение кредитов и увеличивает финансовые burdens.

В течение последнего полутора лет Центральный банк активно оказывал воздействие на экономическую ситуацию. Повышение ставки началось с 7,5% и достигло 8,5% в июле 2023 года, после чего она возросла до 16% к концу того же года. Затем ставка увеличилась до 18% в июле, 19% в сентябре и наконец, достигла исторического максимума в 21% в октябре. В декабре было принято решение оставить ставку на прежнем уровне, однако ситуация не улучшилась.

Центральный банк предоставляет кредиты коммерческим банкам по определенной ставке, после чего эти банки выдают кредиты населению и организациям с надбавкой. Таким образом, с увеличением ставки возрастает и стоимость жизни.

Скорее всего, объем транзитных поставок автомобилей из Германии через Турцию и Центральную Азию увеличился до такой степени (жёлтая линия), что полностью компенсировал сокращение прямого экспорта в Россию (чёрная линия).

В целом, Германия использует различные методы, чтобы минимизировать воздействие санкций, введенных против России. Завершение конфликта в Украине и потенциальное поэтапное снятие ограничений с России лишь подтвердят правомерность действий многих европейских стран, продолжающих вести дела с российским рынком.

Теперь микрофинансовые организации, принадлежащие регионам, смогут предоставлять ипотечные кредиты.

Государственная Дума уже одобрила этот законопроект на первом чтении. Хотя это формально связано с госинициативами, в общем, положение дел останется прежним — на ипотечном рынке появятся новые участники. Также теперь разрешено использовать материнский капитал для погашения таких кредитов.

Центральный банк сообщил о намерении контролировать этот процесс, однако, как показывает опыт, "контроль" часто оказывается просто красиво оформленным списком на интернет-платформе. В то же время Министерство финансов выделило средства для банков с целью стимулирования выдачи льготных ипотечных кредитов, увеличив компенсации на 3-3,5% в зависимости от типа жилья. Таким образом, "карнаваль" кредитования продолжается, включая новых игроков в этой сфере.

Центральный банк наконец стал обращать внимание на неопределенность, связанную с рассрочками, и, похоже, готов предпринять активные действия.

Застройщики предлагают жилье по схеме «квазипродаж», что позволяет растянуть сроки выплат более чем на пять лет, пока регулятор анализирует возможные риски.

Выделены три основных проблемы: незафиксированные долги клиентов, неопределенные условия контрактов и финансовые трудности строителей, так как поступление средств на эскроу-счета происходит очень медленно.

Рассрочки занимают 50-70% рынка, однако такие сделки не могут считаться полноценными продажами; они скорее напоминают резервирование недвижимости с минимальным первоначальным взносом. В отличие от ипотеки, в этом случае застройщики выступают в роли кредиторов, что отрицательно сказывается на их финансовом состоянии. Если Центральный банк решит взять ситуацию под контроль, рынок будет вынужден пересмотреть свои подходы к работе.

В соответствии с данными компании «Метриум», в Москве цены на готовые квартиры растут значительно быстрее, чем на жилье, которое еще находится в стадии строительства. Это связано с изменениями в потребительских предпочтениях: высокая ипотечная нагрузка делает невозможным для многих людей одновременно оплачивать и аренду, и кредит. Поэтому они начинают искать варианты, которые позволят быстро получить ключи и заселиться. Также квартиры с готовым ремонтом становятся все более актуальными по аналогичным причинам.

Задолженности по коммунальным услугам могут привести к потере жилья.

С 1 февраля 2025 года в России планируется внедрить цифровые платформы для ускоренного взыскания долгов по жилищно-коммунальным услугам. Эти новые технологии помогут управляющим компаниям и поставщикам ресурсов более оперативно инициировать судебные иски, а также автоматизировать процессы расчета и начисления задолженности.

Ранее владельцы жилья могли долго не платить по счетам и накапливать долги благодаря трехлетнему сроку давности для подачи исков. Но с внедрением автоматизированных систем управляющие компании смогут быстрее реагировать на подобные ситуации.

Как эти изменения повлияют на ситуацию?
Уже через месяц после первой просрочки управляющая компания или поставщик ресурсов сможет начать судебное взыскание. Если долг составляет менее 500 тысяч рублей, такое дело будет рассматриваться в упрощенном порядке, что значительно ускорит процесс принятия решения суда.

«Выселение из жилья из-за долгов может произойти только в определенных случаях. Если человек арендует квартиру по договору социального найма и не оплачивает ее более шести месяцев, его могут переселить в более дешевое жильё по нормам общежития. В случае если квартира является частной собственностью, но не является единственным местом проживания, она может быть реализована на торгах для погашения долга. Однако если это единственное жилье и оно не находится в ипотеке, выселение будет считаться незаконным в соответствии с действующим законодательством», — отметил эксперт в области жилищно-коммунальных услуг Дмитрий Бондарь.

Если задолженность превышает два месяца, управляющая компания имеет право отключить подачу воды и электроэнергии (отключение газа в этом случае запрещено).

С учетом увеличивающегося интереса, состоятельные граждане активно вкладываются в элитные жилые комплексы, что приводит к росту цен.

В январе 2025 года объем инвестиций в недвижимость составил 30 миллиардов рублей, из-за чего цена одного квадратного метра увеличилась на 26%. Таким образом, нынешние расценки почти вдвое превышают стоимость квартир на вторичном рынке.

Количество продаж также возросло: было реализовано 112 квартир и 14 тысяч квадратных метров, что на 25% больше, чем в прошлом году. По данным компании Ricci, количество завершенных сделок составило 250, что на 51,5% выше показателей предыдущего года. В условиях проблем с выводом капитала за границу и нестабильности курсов валют состоятельные граждане предпочитают инвестировать деньги в московскую недвижимость.

Строительные фирмы адаптировались к текущей ситуации и представили на рынок 3,9 тысячи новых объектов, что увеличивает общее количество доступного жилья на 14-20%. Тем не менее, обстановка остается непростой: ряд застройщиков остановил свои проекты из-за финансовых трудностей, нехватки квалифицированных специалистов и роста цен на строительные материалы.

Спрос на элитную недвижимость имеет все признаки для дальнейшего роста — девелоперы уже готовят новые повышения цен. Если Центральный банк снова повысит процентные ставки, это может ускорить темпы роста.

В то же время сегмент премиум-апартаментов сталкивается с серьезными трудностями — объем продаж упал в четыре раза. Из-за ограничений на новое строительство и правовой неопределенности инвесторы начинают дистанцироваться от этого рынка.

Москва продолжает оставаться городом, где проживают обеспеченные люди, и экономические кризисы не мешают им выбирать более дорогостоящие варианты жилья.

Наш ТОП информативных каналов о недвижимости России
Оперативно и честно от экспертов и инсайдеров.

Недвижимость России: Задолженности по коммунальным услугам могут привести к потере жилья. В случае если квартира является частной собственностью, но не является единственным местом проживания, она может быть реализована на торгах для погашения долга.

DOFA: Отто Сопроненко вынужден будет заплатить 115 млн рублей за срыв строительства школ в Новосибирске. Школы должны были быть построены в рамках концессионного соглашения с правительством региона, лоббированием которого занимался лично глава ВЭБ.РФ Шувалов. Значительную долю финансирования предоставил Сбербанк. Ожидаемо, ничего построено не было, а деньги банально украдены.

Коммерческая недвижимость: Американская компания Coka-Cola планирует вернуться к нам и выпускать свою продукцию на тех же заводах, что и ранее.

Обмани меня риэлтор: При задолженности более двух месяцев управляющая компания может прекратить подачу воды и электроэнергии (газ отключать запрещено).

Земельный Фонд: Дело обманутых участников ИЖС в Татарстане подтолкнуло власти к усилению мер по обеспечению безопасности частного домостроения с привлечением подрядчиков. Министр строительства и ЖКХ РФ Ирэк Файзуллин отметил, что с 1 марта вступают в силу льготные меры поддержки для участников ИЖС, включая счета эскроу, что повысит безопасность в этой сфере.

В 2024 году рынок складских помещений в Москве стал особенно привлекательным для инвесторов, привлекая внимание специалистов в этой области. В частности, инвестиционная компания «Активо», которая занимается формированием закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для инвестиций в недвижимость, направила свои средства в сеть «Твой склад», управляющую множеством складских объектов. Ожидается, что из-за сокращения жилой площади в квартирах интерес к аренде складов продолжит расти, что в свою очередь приведёт к увеличению их популярности и стремительному росту цен.