Как вообще оценить инвестицию?

На глаза попалась статья Коммерсанта, в которой ряд экспертов высказывались на тему - выгодно ли покупать коммерческую недвижимость в ипотеку. Вывод там примерно такой - сейчас доходность по недвижимости низка, цены высокие, ставки по кредитам тоже, отсюда вся история - невыгодная.

Я с этим не согласен.
👉Причина для меня проста - инвестиция это индивидуальный процесс. Каждый должен решать только САМ - как, куда и под какую ставку он инвестирует. Никакие эксперты тут помочь не могут. Они могут только дать разные точки зрения.

Моя такая:
👉 если вы покупаете готовый арендный бизнес, у вас мало времени для управления и вы ищите пассивный доход, который подготовит вас к более независимой жизни в будущем, то схема с ипотекой для вас может отлично сработать.

Как?
👉Пример: Вы находите и подбираете хорошее помещение, в хорошем месте с хорошим арендатором. Далее вы идете в банк, даете 30-50% первоначальный взнос, берете ипотеку с невысокой ставкой (при таком взносе можно выйти на ставку ниже 10%) и затем остаток кредита гасит ваш арендатор ежемесячной арендой.

На выходе вы получаете актив, через 5-7 лет, за который вы заплатили 30-50% стоимости и который за это время скорее всего даже подрастет в рыночной цене, а аренду вы немного проиндексируете. И далее вы владеете этим активом всю жизнь.

Насколько такой путь правильный? Решать вам, я не даю инвестиционных рекомендаций, а высказываю свое мнение. Однако повод задуматься и посмотреть на варианты есть.

Мы, с продуктом анализлокации.рф, помогаем не ошибиться с локацией и предварительно понять будущие параметры доходности локации!

Всем прибыльных инвестиций! 💰

Хорошая локация это как?

Проще показать, чем пояснять. На видео отличный пример расположения объекта:

👉активные пешеходные потоки
👉угол оживленных улиц
👉остановка общественного транспорта рядом
👉фасады и витрины отлично видны с потоков
👉ступеней нет

Каких арендаторов сажать в таком месте?

Тут нужно понимать трафик, который окружает помещение. В данном месте это люди активно бегущие на работу, по делам или обратно домой.

Поэтому подойдут только экспресс покупки «с собой»:

👉готовая еда для дома
👉специализированные продуктовые (молочка, хлеб, мясная продукция)
👉фаст-фуд и кофе с собой
👉табак, мелкие услуги
👉аптеки

Важно! Не ошибайтесь с арендаторами. Они должны подходить под клиентов. Посадите в таком месте парикмахерскую, запчасти или турагентсво и могут быть проблемы🤷‍♂️

Всем выгодных инвестиций!💰💰💰

Про дефицит инвестиций в коммерцию.

Писал где-то выше уже, что очень скоро наступит этап, когда рынок арендатора не только уйдет, а просто провалится года на 3.

Тогда все арендодатели, которые сейчас вынуждены идти на уступки - оттянутся по полной. Терпите, коллеги! Очень скоро наше время🔥

Почему? Ну просто потому, что дно мы уже нащупали, а инвестиций в отрасль почти ноль. Ставки банков высокие, стройки нет. Вот отличный материал на эту тему.

Всем прибыльных инвестиций💰

Месяц назад писал про то, что мы проходим своего рода «дно» текущего кризиса.

Сегодня увидел статью Ведомостей, которая описывает робкие признаки восстановления рынка аренды и недвижимости.

Я не уверен, что восстановление уже вот так быстро началось, не соглашусь, что текущие цифры это серьезный показатель восстановления. Но для меня это подтверждение того, что «дно» точно уже прочно под ногами.

Поэтому несмотря на редкие посты и не самые хорошие новости - продолжаем сохранять оптимизм и темпы инвестиций!

Всем прибыльных сделок!💰

Что творится то!🙃

Коммерсант продолжает нас радовать новостями о восстановлении рынка коммерческой недвижимости.

На наш взгляд сми спешат с объявлением роста также, как спешили в ковид и в начале сво рвать волосы о падении и рецессии.

Рынок оживает, но новых сильных игроков на нем нет. Кроме всего прочего, ряд старых форматов сильно стагнирует (посмотрите на тот же сотовый ритейл и сеть «Связной»). Новых драйверов среди арендаторов пока нет.

Как скоро появится новый, сильный спрос? Если вы всерьез задаетесь этим вопросом, вероятно вы допускаете ошибки при инвестировании. Правильный выбор локации и цены входа в объект, долгосрочная стратегия - снимают такие вопросы.

Разумный инвестор в любое время ищет недооцененный актив, тщательно анализирует локацию, смотрит на риски и помнит - местоположение и цена входа определяют успех инвестиций.

Времена меняются, спрос колеблется, а базовые шаги всегда остаются неизменными!

Терпения и прибыльных инвестиций всем нам!💰

#анализлокации #коммерческаянедвижимость #инвестиции

На днях прочитал интересную статью про прогнозы в недвижимости в 2024 году

Я считаю, что несмотря на тренд складов и пристальный интерес к этому сегменту, рынок торговой недвижимости в малых городах и центрах городов остается максимально надежным и привлекательным. Почему?

👉🏻 Привязанность арендатора в таком формате к месту выше, чем у складов

👉🏻 Арендная ставка выше, а себестоимость проекта вполне сопоставима со складской недвижимостьью, в которой привязка сильно ниже и съехать сильно проще

👉🏻 Инвестиции в инфраструктуру (съезды, зоны разгрузки, разворотные площадки, парковки и другое) уравнивают объем инвестиций с форматом районного торгового центра или стрит ритейла

Что ещё важно учитывать - люди стабильно готовы покупать в формате у дома, на прогулке и в центре, в удобном месте.

Пешеходный, прогулочный трафик центров городов, наличие парковочных мест для приезжающих делают спрос в таких локациях стабильным. А склады, в отличие от торговых площадей, не всегда будут пользоваться спросом в малых городах.

Угрозы для районных центров

В прошлом посте мы рассказали, как районные ТЦ выстояли в кризисах и адаптировались к изменениям. Но, как и в любых инвестициях, всегда есть риски и угрозы 👇🏻

👉🏻 Как правило, в районном ТЦ всегда есть «якорь», потеря которого может стать фатальной для торгового центра.

👉🏻 Проблемы с импортом для крупных магазинов. Например, многие магазины бытовой техники и электроники испытывают проблемы с поставками товаров и обращаются за скидкой.

👉🏻 В «сезон» покупательский трафик переключается на крупные моллы - Новый год, сборы в школу, смена сезонов. В крупных ТЦ больше выбора для покупателей.

👉🏻 Стрит-ритейл переключает на себя трафик из районных ТЦ, так как застройщики новых жилых комплексов комплексно подходят к размещению коммерческих площадей на первых этажах домой. В локациях со старой жилой застройкой конкурировать придется с набирающими популярность легковозводимыми торговыми павильонами.

❗️Поэтому, делая выбор в пользу инвестиций в районный ТЦ, воспользуйтесь услугами специалистов и проведите анализ локации и подборку арендаторов.

По словам собеседников Forbes, в Москве достаточно крупных торговых центров и фокус сместился на небольшие ТЦ. Инвесторам, при желании, проще и дешевле купить готовый ТЦ у банка, чем самостоятельно строить. Но и у небольших ТЦ есть свои тонкости - многие нуждаются в реконцепции или в капитальном ремонте.

Росстат отмечает резкое ускорение экономического роста в России с февраля.

Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности вырос на невероятные 10.1% г/г после роста на 5.2-5.4% г/г с ноя.23 по янв.24. С момента начала СВО более сильного импульса еще не было.

Более существенный рост наблюдался только в постковидный апрель-июнь 2021 (12-15% г/г) на эффекте низкой базы, когда в апреле-мае 2020 экономика падала на 6-9% г/г, но не в этот раз.

Формально база сравнения низкая, в феврале прошлого года индекс снижался на 2.6% г/г, но примерно в этом же темпе снижение наблюдалось с апр.22 по фев.23, а максимальные годовые темпы прироста фиксировались в сен.23 (8.9%), т.е. присутствует ускорение роста экономики.

В сравнении с фев.22 (тогда санкции и первичный шок еще не подействовали на экономику и база сравнения высокая) индекс вырос на 7.2%, а по сумме за 12 месяцев рост на 6.6% за год и на 4.6% за два года.

За всю современную историю России более существенный рост индекса по сумме за 12 месяцев был только два раза: в начале нулевых (7.5-8.6% в период с 2кв05 по 1кв08) и постковидное восстановление (7.8% на пике в начале 2022).

Восстановление идет по агрессивной V-образной траектории с темпами выше, чем это было в 2009, но сейчас условия более экстремальные, хотя бы тем, что Россия отсечена от международного технологического, торгового (за исключением Азии) и финансового рынка.

Несмотря на два чувствительных кризиса (COVID в 2020 и санкционный шок в 2022) произошел возврат к умеренно восходящему тренду 2017-2019. Экономика себя чувствует более, чем уверенно.

В этих расчетах необходимо учитывать високосный февраль 2024, что добавляет рабочий день, но это не отменяет восходящего тренда.

Согласно оценкам Минэка России, в феврале рост ВВП составил 7.7% г/г после 4.6% г/г в январе, а к уровню февраля 2022 рост ВВП составил 4.7% vs 2% в январе.

Анализ промышленного производства в России был опубликован ранее, а прочие важнейшие экономические показатели будут разобраны в ближайшее время.

Виды недвижимости для инвестиций 👇🏻

📦 Склады
🛍️ Торговая недвижимость
🧑‍💼 Офисы
🏭 Производство

Более 15 лет я выбираю -
ТОРГОВУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Почему?

💰 Максимальная рентабельность (соотношение вложения-ставка)
💰 Гибкий порог входа
💰 Максимальная привязка арендатора к месту
💰 Минимальная подверженность кризисам* (об этом расскажу подробнее позже)

Куда инвестируете Вы? 👇🏻

💸Арендный Инвестор