В электоральный год России всё нехорошее, по традиции, начинается после очередных выборов. До – власти ситуацию как-то ещё держат. С другой стороны, вот именно этот кризис вряд ли кто-то назовёт неожиданным. Разве что с точки зрения сроков и темпов. Всё-таки большинство надеялись, что наши власти мудрее…
Но у тех свои заботы. А потому, крупному кризису на рынке недвижимости – быть!
Так говорят уже не только в кругах экспертов. Начинают бить тревогу и застройщики.
Удорожание ипотечных кредитов из-за повышения ключевой ставки Центробанка, а также продолжающийся рост цен на жильё могут привести к падению спроса на #недвижимость в России на 10-15% уже к концу осени. Такое мнение в понедельник выразил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По его мнению, всё дело в быстром ужесточении кредитно-денежной политики ЦБ. Под влиянием роста ключевой ставки банки резко удорожают стоимость ипотеки. Что приводит к снижению доступности ипотечных кредитов и постепенно начнет охлаждать спрос на рынке недвижимости.
«Вкупе с насыщением спроса и достаточно высокой динамикой роста средней стоимости квадратного метра, спрос на недвижимость будет снижаться. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в октябре-декабре спрос может снизиться на 10-15%», – сказал директор «Этажей». По его данным, средние одобренные ставки на рынке новостроек с июня выросли на 0,8%, на вторичное жилье - на 0,9%, на загородную недвижимость - на 1,1%. А совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин утверждает, что сейчас на первичном рынке жилья средневзвешенная ставка от 15 крупнейших банков уже составляет 8,3% годовых, а на вторичном - 8,5%. «Дальнейшее повышение ипотечных ставок станет дополнительным фактором сокращения спроса в ближайшие месяцы», – соглашается он с коллегой.
За последний год под влиянием льготных ипотечных программ цены на недвижимость заметно выросли. Например, на вторичном рынке жилья Москвы с мая 2020 г. по август 2021 г. цены выросли на 27% по данным портала irn.ru, в Новой Москве – на 28%, в Подмосковье – на 36%. В сегменте новостроек, который стимулировали государственные субсидии в виде льготной ипотеки, рост цен был еще более впечатляющим, даже в высокобюджетных сегментах. При этом столица вовсе не была лидером по темпам удорожания квадратного метра. В некоторых регионах и по некоторым объектам ценник вырастал в разы.
Придётся ли теперь больно падать?
С одной стороны, застройщики за последний тучный год накопили определённый «жирок», за счёт которого смогут в том числе субсидировать ипотечные ставки. Кроме того, рост мировых цен на #нефть благоприятствует доходам определённых слоёв населения сырьевой державы. С другой стороны, за минувший год спрос на жильё в России оказался во многом насыщен. Особенно среди семей с детьми, для которых были дополнительные льготы. По большому счёту, даже среди среднестатистических россиян смогли улучшить жилищные условия практически все, кто хотели.
Так что теперь самый оптимистичный сценарий для рынка недвижимости – стагнация. Причём на вторичном рынке она будет сопровождаться вынужденным снижением цен продавцами вместе с удлинением сроков показа квартир. А в самой тяжёлой ситуации окажутся те, кто не смогут выплачивать льготную ипотеку – их вынужденные продажи могут пойти по ценам даже ниже покупных. Особенно в регионах, где и рынок более тонкий, и запасы финансовой прочности у людей меньше. Тогда как в столице будет просто застой.

Еще немного сухих, но объективных цифр в копилку оценок текущей ситуации в России. Нет, это пока ещё не «Всё пропало!». Но уже «всё валится…». Причём такими темпами и скоростями, которые не в каждый #кризис увидишь.
Особенно сильно страдает Москва…
Что ж, российская столица традиционно была лидером и задавала тренд.
Исходя из данных статистики, столичный стройкомплекс столкнулся с двукратным спадом спроса. В мае 2022 года на рынке новостроек Москвы и области было зарегистрировано 7,5 тыс. сделок. Это на 43% меньше показателя мая прошлого года (13,2 тыс.). Выручка от продаж составила 86,7 млрд руб., что на 42% меньше показателей прошлого года (149,4 млрд руб.). Такие подсчёты обнародовали аналитики проекта Dataflat.
По их оценкам, число сделок за месяц на рынке новостроек на территории Старой Москвы уменьшилось по сравнению с маем прошлого года на 38% — 3,4 тыс. против 5,5 тыс., сумма выручки сократилась на 46% — 53,6 млрд против 98,7 млрд руб. Средняя цена 1 кв. м «символически» выросла на 0,3% — с 311,3 тыс. до 332,4 тыс. руб., а средняя стоимость лота уменьшилась на 11,3% — с 17,6 млн до 15,6 млн руб. В Новой Москве число сделок в мае этого года в два раза меньше, чем годом ранее — 1 тыс. против 2 тыс. На 41,7% сократилась выручка — с 17,5 млрд до 10,2 млрд руб. Впрочем, средняя цена 1 кв. м в регионе выросла на 27,2% (со 175,6 тыс. до 223,5 тыс. руб.), а средняя стоимость лота — на 24,6% (с 8,1 млн до 10,1 млн руб.). Наконец, в Подмосковье годовое сокращение сделок составило 81,2% — 5,5 тыс. в мае прошлого года и 3 тыс. в мае 2022 года. Выручка уменьшилась на 45,5% (с 32,2 млрд до 22,9 млрд руб.). При этом средняя цена «квадрата» выросла на 25,8% (со 129,6 тыс. до 163,1 тыс. руб.), а средняя стоимость лота прибавила за год 23,3% (с 7,4 млн до 6 млн руб.).
Такой вот «двойной удар» по продажам и выручке. И если ново- и подмосковных строителей ещё спасает некоторый перенос спроса за границы МКАД, то внутри «кольца» ситуация уже безрадостная. Столичные #цены на новостройки упёрлись в потолок ещё раньше. А теперь покупать новую #недвижимость желающих ещё меньше: как-то стрёмно уже. И денег не ахти. И вообще, кто его знает, что будет дальше.
Конечно, тут есть и вклад подорожавшей весной ипотеки. Но в целом он хотя и «охладил» рынок немного, ушатом холодной воды для него не стал. В отличие от геополитических событий. На фоне которых уже совсем не до инвестиций в «бетоно-метры».