Производители и импортеры на пути к самостоятельной утилизации отходов – через огонь, воду и РЭО с конвертером
Реформа расширенной ответственности производителей и импортеров товаров (РОП) за утилизацию отходов от использования товаров продолжает активно набирать обороты.
Очередной большой этап реформы завершится 1 января 2024 года – в эту дату вступят в силу статьи 24.2-1-24.2.4 ФЗ «Об отходах производства и потребления» с целым набором новых требований к утилизации. Поэтому в преддверии новогоднего «Дня икс» активно готовятся подзаконные нормативные акты по теме.
В их числе – два «свежих» проекта постановления Правительства во вопросам, связанным с утилизацией (разработчик – Минприроды): одно можно найти здесь, второе – вот тут. Оба постановления еще не приняты, проекты сейчас на стадии обсуждения – можно вносить по ним предложения.
В одном из постановлений – перечни отходов, которые можно утилизировать самостоятельно, и товаров, которые при утилизации таких отходов можно произвести (Минприроды эти перечни «конвертором» назвал). Всего в перечне – 51 группа отходов (а видов отходов – гораздо больше).
В другом – новые полномочия публично-правовой компании «Российский экологический оператор» (РЭО), которая с 2019 года активно курирует индустрию обращения с отходами. Теперь РЭО будет готовить заключения о том, вносить ли компанию в реестр утилизаторов Росприроднадзора, а также будет участвовать в выездных проверках заявителей.
Планируемая дата вступления в силу обоих постановлений – 1 января 2024 года (собственно, одновременно с новыми статьями ФЗ «Об отходах»).
Что за утилизация? Что за реестр? Какой РЭО?! Спокойно, сейчас все расскажем.
Вкратце (очень вкратце) – история следующая. Если компания производит или импортирует товары или упаковку, то и за их утилизацию тоже должна отвечать (и как лейтмотив нынешней реформы – отвечать все больше и масштабнее). При этом можно выбрать: либо утилизировать все это самостоятельно, либо заключить договор с тем, кто будет утилизировать за тебя, ну либо уплачивать экологический сбор, чтобы утилизацией занялось государство.
Чтобы компания могла утилизировать отходы от использования товаров самостоятельно, ей нужно в числе прочегораздобыть цветочек аленький быть включенной в специальный реестр утилизаторов Росприроднадзора (кстати, чтобы утилизировать за кого-то по договору – тоже в этот реестр попасть нужно будет). РЭО (о котором речь в одном из проектов постановлений) как раз и будет проверять документы всех желающих попасть в этот реестр и готовить заключения «о возможности (невозможности)» такого включения. Кстати, изучением документов РЭО может и не ограничиться: если у него появятся вопросы или сомнения, то РЭО и в выездной проверке поучаствует. Посмотрит на месте, может ли компания по факту утилизировать те отходы и в том объеме, как заявлено по документам.
Допустим, все прошло хорошо и компанию включили в реестр утилизаторов (ура!). Дальше возникает вопрос – а что именно из отходов можно утилизировать самостоятельно и какие товары в результате утилизации получить, чтобы считаться «правильным» утилизатором? На этот вопрос и отвечают перечни-«конвертеры» из проекта второго постановления. В перечнях все «по полочкам»: по группам расписано, какие виды отходов могут утилизироваться и какие товары из каждого такого вида отходов можно произвести (точнее, что пойдет в «зачет» исполнения обязанности по утилизации по закону).То есть, вариант с алхимией не пройдет: золото из свинца и бумагу из пластика, к сожалению, не засчитают.
На сайте РЭО, кстати, создан прототип конвертера – можно потестировать.
Ждем следующих «серий» реформы РОП. Будем держать вас в курсе 🫡
А если интересно подробнее узнать о том, как российский регулятор выстраивает экономику замкнутого цикла и какие возможности это создает для бизнеса – смотрите нашу публикацию в журнале Legal Insight.
#real_estate #environmental #экология и #краткообъясняемдлинное
Реформа расширенной ответственности производителей и импортеров товаров (РОП) за утилизацию отходов от использования товаров продолжает активно набирать обороты.
Очередной большой этап реформы завершится 1 января 2024 года – в эту дату вступят в силу статьи 24.2-1-24.2.4 ФЗ «Об отходах производства и потребления» с целым набором новых требований к утилизации. Поэтому в преддверии новогоднего «Дня икс» активно готовятся подзаконные нормативные акты по теме.
В их числе – два «свежих» проекта постановления Правительства во вопросам, связанным с утилизацией (разработчик – Минприроды): одно можно найти здесь, второе – вот тут. Оба постановления еще не приняты, проекты сейчас на стадии обсуждения – можно вносить по ним предложения.
В одном из постановлений – перечни отходов, которые можно утилизировать самостоятельно, и товаров, которые при утилизации таких отходов можно произвести (Минприроды эти перечни «конвертором» назвал). Всего в перечне – 51 группа отходов (а видов отходов – гораздо больше).
В другом – новые полномочия публично-правовой компании «Российский экологический оператор» (РЭО), которая с 2019 года активно курирует индустрию обращения с отходами. Теперь РЭО будет готовить заключения о том, вносить ли компанию в реестр утилизаторов Росприроднадзора, а также будет участвовать в выездных проверках заявителей.
Планируемая дата вступления в силу обоих постановлений – 1 января 2024 года (собственно, одновременно с новыми статьями ФЗ «Об отходах»).
Что за утилизация? Что за реестр? Какой РЭО?! Спокойно, сейчас все расскажем.
Вкратце (очень вкратце) – история следующая. Если компания производит или импортирует товары или упаковку, то и за их утилизацию тоже должна отвечать (и как лейтмотив нынешней реформы – отвечать все больше и масштабнее). При этом можно выбрать: либо утилизировать все это самостоятельно, либо заключить договор с тем, кто будет утилизировать за тебя, ну либо уплачивать экологический сбор, чтобы утилизацией занялось государство.
Чтобы компания могла утилизировать отходы от использования товаров самостоятельно, ей нужно в числе прочего
Допустим, все прошло хорошо и компанию включили в реестр утилизаторов (ура!). Дальше возникает вопрос – а что именно из отходов можно утилизировать самостоятельно и какие товары в результате утилизации получить, чтобы считаться «правильным» утилизатором? На этот вопрос и отвечают перечни-«конвертеры» из проекта второго постановления. В перечнях все «по полочкам»: по группам расписано, какие виды отходов могут утилизироваться и какие товары из каждого такого вида отходов можно произвести (точнее, что пойдет в «зачет» исполнения обязанности по утилизации по закону).
На сайте РЭО, кстати, создан прототип конвертера – можно потестировать.
Ждем следующих «серий» реформы РОП. Будем держать вас в курсе 🫡
А если интересно подробнее узнать о том, как российский регулятор выстраивает экономику замкнутого цикла и какие возможности это создает для бизнеса – смотрите нашу публикацию в журнале Legal Insight.
#real_estate #environmental #экология и #краткообъясняемдлинное
Верховный Суд держит Росреестр в тонусе
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ направила на новое рассмотрение дело о взыскании с Росреестра убытков (включая упущенную выгоду), понесенных в связи с неправомерной задержкой в регистрации перехода права собственности на коммерческие помещения (дело № А40-78202/2022). Убытки заключались в том, что покупатель не получал арендную плату за помещения до долгожданного момента регистрации своего права собственности на них. Суд первой инстанции удовлетворил иск, а апелляционный и кассационный суды отказали в нем. Отказ в иске был главным образом мотивирован тем, что, по мнению судов, продавец и покупатель помещений могли бы и договориться как-то так, чтобы при задержке регистрации покупатель не пострадал. А раз не договорились, то покупатель сам виноват, ибо несет предпринимательские риски и не приложил необходимые усилия для уменьшения своих убытков.
Но коллегия Верховного Суда выступила принципиально против перекладывания с больной головы на здоровую. Пусть Росреестр платит! Если бы Росреестр не расслабился и не затянул безосновательно с регистрацией перехода прав, то покупатель смог бы получить все те арендные платежи, на которые он рассчитывал – но и нес бы при этом затраты на содержание помещений, что тоже необходимо учесть при расчете суммы убытков покупателя. Коллегия не преминула указать на последнее: на первом круге в первой инстанции суд эти затраты не учел, поэтому дело и пришлось направить на пересмотр.
И это не дает угаснуть интриге: кажется, не всё ясно с возможной связанностью продавца и покупателя этих помещений. Росреестр заявлял этот аргумент, но суды сочли его недоказанным. Наименование продавца помещений не выглядит уникальным (зато выглядит неуловимо похожим на наименование покупателя), а детали его регистрации в судебных актах не приводятся. Тем не менее, если немного поискать в интернете, то возникает ощущение, что искать доказательства связанности есть смысл. И при новом рассмотрении будет возможность их представить суду. Если, конечно, Росреестр не расслабится и в этот раз.
#real_estate
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ направила на новое рассмотрение дело о взыскании с Росреестра убытков (включая упущенную выгоду), понесенных в связи с неправомерной задержкой в регистрации перехода права собственности на коммерческие помещения (дело № А40-78202/2022). Убытки заключались в том, что покупатель не получал арендную плату за помещения до долгожданного момента регистрации своего права собственности на них. Суд первой инстанции удовлетворил иск, а апелляционный и кассационный суды отказали в нем. Отказ в иске был главным образом мотивирован тем, что, по мнению судов, продавец и покупатель помещений могли бы и договориться как-то так, чтобы при задержке регистрации покупатель не пострадал. А раз не договорились, то покупатель сам виноват, ибо несет предпринимательские риски и не приложил необходимые усилия для уменьшения своих убытков.
Но коллегия Верховного Суда выступила принципиально против перекладывания с больной головы на здоровую. Пусть Росреестр платит! Если бы Росреестр не расслабился и не затянул безосновательно с регистрацией перехода прав, то покупатель смог бы получить все те арендные платежи, на которые он рассчитывал – но и нес бы при этом затраты на содержание помещений, что тоже необходимо учесть при расчете суммы убытков покупателя. Коллегия не преминула указать на последнее: на первом круге в первой инстанции суд эти затраты не учел, поэтому дело и пришлось направить на пересмотр.
И это не дает угаснуть интриге: кажется, не всё ясно с возможной связанностью продавца и покупателя этих помещений. Росреестр заявлял этот аргумент, но суды сочли его недоказанным. Наименование продавца помещений не выглядит уникальным (зато выглядит неуловимо похожим на наименование покупателя), а детали его регистрации в судебных актах не приводятся. Тем не менее, если немного поискать в интернете, то возникает ощущение, что искать доказательства связанности есть смысл. И при новом рассмотрении будет возможность их представить суду. Если, конечно, Росреестр не расслабится и в этот раз.
#real_estate
Нет согласия Правкомиссии? Верните недвижимость!
На днях Арбитражный суд Московского округа (кассация) впервые признал недействительной куплю-продажи недвижимости на том основании, что стороны не получили на сделку разрешение Правкомиссии.
Вкратце о деле. Продавали ремонтно-техническую базу бурового оборудования (со зданием и земельными участками) в городе Чехов (Московская область). Продавцом выступило ООО «Бауэр Технология», на тот момент 100% «дочка» немецкой компании. Покупатель – российский ИП. Договор купли-продажи заключили в августе 2022, а собственником этой недвижимости ИП стал в ноябре того же года.
Позже, когда у продавца появились новые собственники, а также сменился директор, продавецопомнился и отправился в суд с иском о признании купли-продажи недействительной. Оснований недействительности он заявил несколько, среди них – совершение бывшим директором сделки в ущерб ему, продавцу. Отметим, что это довольно редкое основание, предусмотренное частью 2 ст. 174 ГК, чаще всего к нему прибегают для оспаривания сделок, совершенных до смены собственников стороны сделки. А еще (и это интереснее всего) – истец упомянул про несоответствие сделки закону в силу отсутствия разрешения Правкомиссии на сделку.
Суд первой инстанции счел доводы истца неубедительными и в иске отказал. А вот апелляция посчитала иначе.
Суд апелляционной инстанции не согласился с первым основанием, заявленным истцом. Но согласился, что данная купля-продажа подпадает под особое регулирование (которое уже действовало на момент сделки), поскольку продавец на момент продажи был подконтролен немецкой компании – стало быть, из недружественного государства. Речь об Указах Президента от 01.03.22 № 81 и от 05.03.22 № 95: по ним, сделки с недвижимостью с такими «недружественными» компаниями требуют разрешения Правкомиссии.
Разрешение Правкомиссии стороны решили не получать.
Апелляция сочла эти причины достаточными, чтобы признать сделку купли-продажи недействительной. Она указала, что стороны действовали недобросовестно, так как должны были об этих ограничениях знать, и заключили сделку в обход закона с противоправными целями (связанными с совершением незаконных финансовых операций). Все доводы суд изложил очень подробно.
В кассации это решение было поддержано. Теперь стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке, и довольным собственником базы снова станет продавец.А вот просто законодательство надо было изучать внимательнее и к хорошим юристам за консультацией обращаться.
Считаем, что аргументы апелляции и кассации обоснованы, по такой сделке разрешение Правкомиссии действительно было необходимо. Это важные прецедентные решения, на которые будут в дальнейшем опираться суды в подобных спорах.
Интересно, что по этому делу решит Верховный Суд, если покупатель решится оспорить решение кассации. Будем следить за новостями. А для тех, кому интересно ознакомиться с аргументацией судов, делимся копиями судебных актов: 1, 2, 3.
#real_estate
На днях Арбитражный суд Московского округа (кассация) впервые признал недействительной куплю-продажи недвижимости на том основании, что стороны не получили на сделку разрешение Правкомиссии.
Вкратце о деле. Продавали ремонтно-техническую базу бурового оборудования (со зданием и земельными участками) в городе Чехов (Московская область). Продавцом выступило ООО «Бауэр Технология», на тот момент 100% «дочка» немецкой компании. Покупатель – российский ИП. Договор купли-продажи заключили в августе 2022, а собственником этой недвижимости ИП стал в ноябре того же года.
Позже, когда у продавца появились новые собственники, а также сменился директор, продавец
Суд первой инстанции счел доводы истца неубедительными и в иске отказал. А вот апелляция посчитала иначе.
Суд апелляционной инстанции не согласился с первым основанием, заявленным истцом. Но согласился, что данная купля-продажа подпадает под особое регулирование (которое уже действовало на момент сделки), поскольку продавец на момент продажи был подконтролен немецкой компании – стало быть, из недружественного государства. Речь об Указах Президента от 01.03.22 № 81 и от 05.03.22 № 95: по ним, сделки с недвижимостью с такими «недружественными» компаниями требуют разрешения Правкомиссии.
Разрешение Правкомиссии стороны решили не получать.
Апелляция сочла эти причины достаточными, чтобы признать сделку купли-продажи недействительной. Она указала, что стороны действовали недобросовестно, так как должны были об этих ограничениях знать, и заключили сделку в обход закона с противоправными целями (связанными с совершением незаконных финансовых операций). Все доводы суд изложил очень подробно.
В кассации это решение было поддержано. Теперь стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке, и довольным собственником базы снова станет продавец.
Считаем, что аргументы апелляции и кассации обоснованы, по такой сделке разрешение Правкомиссии действительно было необходимо. Это важные прецедентные решения, на которые будут в дальнейшем опираться суды в подобных спорах.
Интересно, что по этому делу решит Верховный Суд, если покупатель решится оспорить решение кассации. Будем следить за новостями. А для тех, кому интересно ознакомиться с аргументацией судов, делимся копиями судебных актов: 1, 2, 3.
#real_estate
Не надо недооценивать переоценку
В Москве завершилась государственная кадастровая оценка недвижимости
Своим распоряжением от 8 ноября 2023 года № 91214 Департамент городского имущества утвердил результаты определения кадастровой стоимости объектов, расположенных в Москве. После внесения в ЕГРН данные будут применяться для определения размера соответствующих налогов, административных штрафов и различных платежей с 1 января 2024 года.
Власти отмечают, что в среднем кадастровая стоимость жилой недвижимости в Москве выросла на 21 процент, а торгово-офисной – уменьшилась на три процента, что вполне соответствует тенденциям рынка. И действительно, когда в столице в предыдущий раз определяли кадастровую стоимость, рост кадастровой стоимости был примерно таким же. Неудивительно, что утверждение новой кадастровой стоимости не вызвало бурных обсуждений и споров, по крайней мере пока.
Но оценка оценке рознь 😱
Проведенная в этом же году кадастровая оценка в Санкт-Петербурге неприятно удивила своими результатами всех – и владельцев коммерческих объектов и собственников квартир: кадастровая стоимость зданий в среднем увеличилась в 1,5 раза, нежилых помещений — примерно вдвое (но по отдельным объектам стоимость выросла многократно), жилых — на 87%.
Что же случилось? Ответ прост: часто кадастровая оценка изначально отставала от рыночного показателя, а теперь еще и применили новое понятие «нежилые помещения, пригодные для предпринимательской деятельности», которое учитывало, например, фактор транспортной доступности, близости к центру и пр. Один фактор помножился на другой, третий- и в результате кадастровая стоимость такого помещения оказалась значительно выше, чем здания целиком.
Власти культурной столицы вовремя спохватились и единогласно одобрили в первом чтении продление налоговых льгот для бизнеса на 2024 год. Но, как мы ранее комментировали, мера эта краткосрочная, и явно требуется более комплексное решение.
Так что не стоит недооценивать оценку, а лучше вовремя знакомиться с проектом отчета и вносить замечания. Ну если они обоснованы, конечно 🤗
Переоценку обсудили Ольга Аникина и Светлана Португал.
#real_estate
В Москве завершилась государственная кадастровая оценка недвижимости
Своим распоряжением от 8 ноября 2023 года № 91214 Департамент городского имущества утвердил результаты определения кадастровой стоимости объектов, расположенных в Москве. После внесения в ЕГРН данные будут применяться для определения размера соответствующих налогов, административных штрафов и различных платежей с 1 января 2024 года.
Власти отмечают, что в среднем кадастровая стоимость жилой недвижимости в Москве выросла на 21 процент, а торгово-офисной – уменьшилась на три процента, что вполне соответствует тенденциям рынка. И действительно, когда в столице в предыдущий раз определяли кадастровую стоимость, рост кадастровой стоимости был примерно таким же. Неудивительно, что утверждение новой кадастровой стоимости не вызвало бурных обсуждений и споров, по крайней мере пока.
Но оценка оценке рознь 😱
Проведенная в этом же году кадастровая оценка в Санкт-Петербурге неприятно удивила своими результатами всех – и владельцев коммерческих объектов и собственников квартир: кадастровая стоимость зданий в среднем увеличилась в 1,5 раза, нежилых помещений — примерно вдвое (но по отдельным объектам стоимость выросла многократно), жилых — на 87%.
Что же случилось? Ответ прост: часто кадастровая оценка изначально отставала от рыночного показателя, а теперь еще и применили новое понятие «нежилые помещения, пригодные для предпринимательской деятельности», которое учитывало, например, фактор транспортной доступности, близости к центру и пр. Один фактор помножился на другой, третий- и в результате кадастровая стоимость такого помещения оказалась значительно выше, чем здания целиком.
Власти культурной столицы вовремя спохватились и единогласно одобрили в первом чтении продление налоговых льгот для бизнеса на 2024 год. Но, как мы ранее комментировали, мера эта краткосрочная, и явно требуется более комплексное решение.
Так что не стоит недооценивать оценку, а лучше вовремя знакомиться с проектом отчета и вносить замечания. Ну если они обоснованы, конечно 🤗
Переоценку обсудили Ольга Аникина и Светлана Португал.
#real_estate
Про воздвижение стен и внутрикомнатные излишки*
На прошлой неделе Государственная Дума приняла в третьем чтении законопроект, который был анонсирован в российской прессе как шаг, облегчающий процесс перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое).
На самом деле, данный законопроект затрагивает следующие моменты:
• Переустройство и перепланировку помещений (включая коммерческие помещения) в многоквартирных домах; и
• Перевод жилых помещений в многоквартирных домах в нежилые и наоборот.
Новые правила начнут применяться с 1 апреля 2024 года (отметим, что переходные положения сформулированы довольно сложно).
Что же изменится?
Скажем сразу, революционных изменений не произошло. Но изменения представляют интерес, поэтому мы решили их осветить:
Во-первых, изменено определение перепланировки. Сейчас Жилищный кодекс определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме витиевато - как «изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме». К этому определению всегда были вопросы.
Новый законопроект вносит больше конкретики, устанавливая, что перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой (1) изменение границ помещения и (или) (2) изменение площади помещения и (или) (3) образование новых помещений.
Во-вторых, изменен момент, с которого помещение считается переведенным из жилого в нежилое (или наоборот), а также момент, с которого перепланировка считается завершенной.
Сейчас перевод помещения из жилого в нежилое (или наоборот), для осуществления которого не требуется перепланировка, считается завершенным с момента выдачи заявителю решения органом местного самоуправления. Завершение перепланировки помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Иными словами, сейчас завершение процесса привязано к действию органа местного самоуправления.
Законопроект этот подход меняет, определяя, что и перевод помещения из жилого в нежилое, и перепланировка помещения в многоквартирном доме считаются завершенными со дня внесения сведений в ЕГРН.
В-третьих, законопроект устанавливает срок, в течение которого орган местного самоуправления должен направить в Росреестр заявление об осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации в случае перевода помещения из жилого в нежилое (или наоборот) или в случае перепланировки – 5 рабочих дней с даты утверждения органом местного самоуправления акта приемочной комиссии.
Вопрос о том, как определять срок для направления заявления в Росреестр в случае перевода помещения из жилого в нежилое (или наоборот) в отсутствие перепланировки, остается открытым.
Законопроект комментировали Максим Кузнеченков и Анастасия Останина.
* Зощенко. «Неприятность»
#real_estate
На прошлой неделе Государственная Дума приняла в третьем чтении законопроект, который был анонсирован в российской прессе как шаг, облегчающий процесс перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое).
На самом деле, данный законопроект затрагивает следующие моменты:
• Переустройство и перепланировку помещений (включая коммерческие помещения) в многоквартирных домах; и
• Перевод жилых помещений в многоквартирных домах в нежилые и наоборот.
Новые правила начнут применяться с 1 апреля 2024 года (отметим, что переходные положения сформулированы довольно сложно).
Что же изменится?
Скажем сразу, революционных изменений не произошло. Но изменения представляют интерес, поэтому мы решили их осветить:
Во-первых, изменено определение перепланировки. Сейчас Жилищный кодекс определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме витиевато - как «изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме». К этому определению всегда были вопросы.
Новый законопроект вносит больше конкретики, устанавливая, что перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой (1) изменение границ помещения и (или) (2) изменение площади помещения и (или) (3) образование новых помещений.
Во-вторых, изменен момент, с которого помещение считается переведенным из жилого в нежилое (или наоборот), а также момент, с которого перепланировка считается завершенной.
Сейчас перевод помещения из жилого в нежилое (или наоборот), для осуществления которого не требуется перепланировка, считается завершенным с момента выдачи заявителю решения органом местного самоуправления. Завершение перепланировки помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Иными словами, сейчас завершение процесса привязано к действию органа местного самоуправления.
Законопроект этот подход меняет, определяя, что и перевод помещения из жилого в нежилое, и перепланировка помещения в многоквартирном доме считаются завершенными со дня внесения сведений в ЕГРН.
В-третьих, законопроект устанавливает срок, в течение которого орган местного самоуправления должен направить в Росреестр заявление об осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации в случае перевода помещения из жилого в нежилое (или наоборот) или в случае перепланировки – 5 рабочих дней с даты утверждения органом местного самоуправления акта приемочной комиссии.
Вопрос о том, как определять срок для направления заявления в Росреестр в случае перевода помещения из жилого в нежилое (или наоборот) в отсутствие перепланировки, остается открытым.
Законопроект комментировали Максим Кузнеченков и Анастасия Останина.
* Зощенко. «Неприятность»
#real_estate
СНЕСТИ НЕЛЬЗЯ ОСТАВИТЬ
12 декабря 2023 года (спустя более десяти лет с принятия совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ 2010 года) Пленум Верховного Суда решил вернуться к этой теме и постарался разрешить ряд вопросов, возникших в практике.
В сорока семи пунктах (!) Постановления № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» детально разъяснено, когда вызывающая вопросы постройка не может быть снесена, какая исковая давность применяется, кто является надлежащим ответчиком и в каком случае суд признает права на постройку («Постановление»).
Напомним, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает возведения такой постройки:
- постройка возведена без получения необходимых разрешений;
- постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Верховный Суд подчеркивает, что указанный перечень является исчерпывающим и не может быть изменен по решению государственных органов и органов местного самоуправления.
Для признания постройки самовольной не нужно ждать окончания строительства, это возможно на любом этапе, начиная с возведения фундамента. Однако, если требования к строительству изменились уже после начала строительства, это не является основанием для признания постройки самовольной. Постановление затрагивает и обратную ситуацию – если какие-либо существовавшие требования, в нарушение которых создана постройка, были отменены, возведенную постройку нельзя считать самовольной на основании такого нарушения.
Важным также является указание на существенность нарушения градостроительных и строительных норм при принятии решения о признании постройки самовольной.
Заметим, что до 2015 года признак существенности также фигурировал в статье 222 ГК РФ, но по какой-то причине был исключен в следующих редакциях. В Постановлении Верховный суд определяет, что является существенным, а что – незначительным нарушением правил. Так, нарушение отступов от границ земельного участка или максимального процента застройки не является основанием для сноса самовольной постройки. А, например, нарушение требования к этажности объекта является существенным и может препятствовать сохранению постройки.
В целом, в Постановлении явно прослеживается новый вектор на сохранение самовольных построек, если они не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц. В Постановлении неоднократно указывается, что иск о сносе самовольной постройки может быть удовлетворен судом, только если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие установленным требованиям. Отмечается, что только лишь неполучение необходимых разрешений в отсутствие иных нарушений не может приводить к сносу постройки.
Остается надеяться, что суды увидят в Постановлении то же, что увидели в нем мы, и в каждом конкретном деле запятая будет поставлена в правильном месте!
Текст подготовили Валерия Веденина и Светлана Португал.
#real_estate
12 декабря 2023 года (спустя более десяти лет с принятия совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ 2010 года) Пленум Верховного Суда решил вернуться к этой теме и постарался разрешить ряд вопросов, возникших в практике.
В сорока семи пунктах (!) Постановления № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» детально разъяснено, когда вызывающая вопросы постройка не может быть снесена, какая исковая давность применяется, кто является надлежащим ответчиком и в каком случае суд признает права на постройку («Постановление»).
Напомним, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает возведения такой постройки:
- постройка возведена без получения необходимых разрешений;
- постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Верховный Суд подчеркивает, что указанный перечень является исчерпывающим и не может быть изменен по решению государственных органов и органов местного самоуправления.
Для признания постройки самовольной не нужно ждать окончания строительства, это возможно на любом этапе, начиная с возведения фундамента. Однако, если требования к строительству изменились уже после начала строительства, это не является основанием для признания постройки самовольной. Постановление затрагивает и обратную ситуацию – если какие-либо существовавшие требования, в нарушение которых создана постройка, были отменены, возведенную постройку нельзя считать самовольной на основании такого нарушения.
Важным также является указание на существенность нарушения градостроительных и строительных норм при принятии решения о признании постройки самовольной.
Заметим, что до 2015 года признак существенности также фигурировал в статье 222 ГК РФ, но по какой-то причине был исключен в следующих редакциях. В Постановлении Верховный суд определяет, что является существенным, а что – незначительным нарушением правил. Так, нарушение отступов от границ земельного участка или максимального процента застройки не является основанием для сноса самовольной постройки. А, например, нарушение требования к этажности объекта является существенным и может препятствовать сохранению постройки.
В целом, в Постановлении явно прослеживается новый вектор на сохранение самовольных построек, если они не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц. В Постановлении неоднократно указывается, что иск о сносе самовольной постройки может быть удовлетворен судом, только если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие установленным требованиям. Отмечается, что только лишь неполучение необходимых разрешений в отсутствие иных нарушений не может приводить к сносу постройки.
Остается надеяться, что суды увидят в Постановлении то же, что увидели в нем мы, и в каждом конкретном деле запятая будет поставлена в правильном месте!
Текст подготовили Валерия Веденина и Светлана Португал.
#real_estate
В гостях хорошо, а в учтенном гостевом доме лучше?
Малый и средний туристический бизнес обеспокоен перспективой принятия Федерального закона «О проведении эксперимента по предоставлению гостиничных услуг в гостевых домах». Проект закона сейчас готовится для рассмотрения Госдумой во втором чтении.
Эксперимент предлагается провести в Крыму, Краснодарском крае и городе Севастополе, но список субъектов может быть расширен.
Речь в проекте идет о гостевых домах – жилых домах, в которых собственники обустраивают отдельные номера для размещения туристов. В числе прочего предлагается включать такие дома в единый перечень классифицированных гостиниц, горнолыжных трасс, пляжей, предусмотренный ФЗ от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЭ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (на данный момент такого требования в отношении гостевых домов нет). При этом для включения в такой перечень гостевой дом должен соответствовать ряду предложенных критериев (в частности, его общая площадь не должна превышать 1 тыс. кв.м., в нем должно быть не более 15 номеров).
Такая инициатива не нашла горячей поддержки у туристического бизнеса, законопроект вызывает ряд споров и опасений. Недавно в Коммерсанте вышла статья на эту тему, подробнее можно ознакомиться здесь.
Мы решили поделиться нашими соображениями по нескольким спорным положениям законопроекта и ответами на вопросы, которые нам в связи с ним задавали участники рынка.
Вопросы объемные, поэтому для удобства комментарии по ним разделим на две части. Сегодня начнем этот разговор, завтра продолжим.
Первый вопрос, которым обеспокоен туристический бизнес: не создает ли предоставление гостевым домам возможности оказывать гостиничные услуги (и включение их в перечень гостиниц) правовую коллизию? Ведь ст. 17 Жилищного кодекса (ЖК) прямо запрещает размещение гостиниц в жилых помещениях.
Полагаем, что задачей законопроекта как раз и является устранение несоответствия в регулировании деятельности гостиниц и гостевых домов, в том числе и для этого предлагается внести изменения в целый ряд нормативных актов (включая упомянутое выше Положение о классификации гостиниц). При этом, на наш взгляд, без внесения изменений в ст. 17 ЖК все же не обойтись: ведь гостевые дома, под которыми в законопроекте понимаются именно жилые дома, прямо подпадают под запрет этой статьи. Необходимо будет смягчить действие этого запрета, прямо разрешив в ЖК гостиничным домам такие услуги оказывать (на данный момент в проекте такое изменение не предусмотрено).
Остальные комментарии опубликуем завтра. Не пропустите😊
#real_estate
Малый и средний туристический бизнес обеспокоен перспективой принятия Федерального закона «О проведении эксперимента по предоставлению гостиничных услуг в гостевых домах». Проект закона сейчас готовится для рассмотрения Госдумой во втором чтении.
Эксперимент предлагается провести в Крыму, Краснодарском крае и городе Севастополе, но список субъектов может быть расширен.
Речь в проекте идет о гостевых домах – жилых домах, в которых собственники обустраивают отдельные номера для размещения туристов. В числе прочего предлагается включать такие дома в единый перечень классифицированных гостиниц, горнолыжных трасс, пляжей, предусмотренный ФЗ от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЭ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (на данный момент такого требования в отношении гостевых домов нет). При этом для включения в такой перечень гостевой дом должен соответствовать ряду предложенных критериев (в частности, его общая площадь не должна превышать 1 тыс. кв.м., в нем должно быть не более 15 номеров).
Такая инициатива не нашла горячей поддержки у туристического бизнеса, законопроект вызывает ряд споров и опасений. Недавно в Коммерсанте вышла статья на эту тему, подробнее можно ознакомиться здесь.
Мы решили поделиться нашими соображениями по нескольким спорным положениям законопроекта и ответами на вопросы, которые нам в связи с ним задавали участники рынка.
Вопросы объемные, поэтому для удобства комментарии по ним разделим на две части. Сегодня начнем этот разговор, завтра продолжим.
Первый вопрос, которым обеспокоен туристический бизнес: не создает ли предоставление гостевым домам возможности оказывать гостиничные услуги (и включение их в перечень гостиниц) правовую коллизию? Ведь ст. 17 Жилищного кодекса (ЖК) прямо запрещает размещение гостиниц в жилых помещениях.
Полагаем, что задачей законопроекта как раз и является устранение несоответствия в регулировании деятельности гостиниц и гостевых домов, в том числе и для этого предлагается внести изменения в целый ряд нормативных актов (включая упомянутое выше Положение о классификации гостиниц). При этом, на наш взгляд, без внесения изменений в ст. 17 ЖК все же не обойтись: ведь гостевые дома, под которыми в законопроекте понимаются именно жилые дома, прямо подпадают под запрет этой статьи. Необходимо будет смягчить действие этого запрета, прямо разрешив в ЖК гостиничным домам такие услуги оказывать (на данный момент в проекте такое изменение не предусмотрено).
Остальные комментарии опубликуем завтра. Не пропустите😊
#real_estate
В гостях хорошо, а в учтенном гостевом доме лучше? (продолжение)
Сегодня продолжим обсуждать законопроект о гостевых домах, о котором говорили вчера.
И следующий вопрос, который волнует туристический бизнес: чем продиктованы специальные требования к собственнику гостевого дома в законопроекте? Как указано в законопроекте, он должен не только обладать правом собственности на дом, но и быть зарегистрированным в нем (или в соседнем с ним доме на том же земельном участке) по месту жительства. Зачем такое требование о регистрации?
На наш взгляд, идея такого требования о регистрации – ограничить действие эксперимента небольшими объектами и избежать масштабирования такого бизнеса, так как собственник может быть зарегистрирован только в одном объекте. Эта идея прослеживается и в ограничении максимальной площади гостевого дома. Логика простая: мы готовы освободить от излишнего бремени небольших собственников. Если же речь о среднем и крупном бизнесе, то должны действовать общие правила, которые предполагают большие затраты и усилия – собственно, те, которые сейчас несут сопоставимые по масштабу бизнеса гостиницы.
Еще один вопрос по законопроекту, который вызывает обсуждения – достаточно узкие критерии для признания жилого дома (помещения) гостевым домом. Сейчас законопроект требует вносить в единый перечень только те гостевые дома, которые размещены на участках с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». А что будет, если перечень расширят? Например, гостевыми домами признают также дома и помещения на землях других категорий (например, сельхозназначения), с другим разрешенным использованием и/или размещенные в нежилых помещениях?
Мы не видим риска злоупотреблений, если деятельность гостевых домов будет разрешена и в иных помещениях. Возьмем ситуацию с апартаментами. Если возможно продавать апартаменты в промышленном или административном здании для целей проживания, то почему нельзя использовать эти же помещения в качестве гостевых домов? Та же самая логика применима и к гостевым домам на землях сельхозназначения. Иначе вне эксперимента окажется большое число пригодных для размещения объектов (которые по факту используются как гостевые дома), а задача обеления рынка гостевых домов (которую, как мы видим, преследует законопроект) будет решена лишь отчасти. Но для такого расширения перечня объектов, которые используются как гостевые дома, потребуется доработать законопроект: ведь в апартаментах регистрация по месту жительства не осуществляется, а как мы обсуждали чуть выше, регистрация является существенным условием для собственника гостевого дома. Мы считаем, что из проекта это ограничение о регистрации можно было бы убрать совсем и оставить критерий площади объекта, а также предусмотреть, что в реестр не может быть внесено более одного гостевого дома для одного собственника.
Мы будем следить за новостями о гостевых домах.Надеемся, что ни у кого из читающих этот пост проблем с летним отпуском из-за эксперимента не возникнет.
#real_estate
Сегодня продолжим обсуждать законопроект о гостевых домах, о котором говорили вчера.
И следующий вопрос, который волнует туристический бизнес: чем продиктованы специальные требования к собственнику гостевого дома в законопроекте? Как указано в законопроекте, он должен не только обладать правом собственности на дом, но и быть зарегистрированным в нем (или в соседнем с ним доме на том же земельном участке) по месту жительства. Зачем такое требование о регистрации?
На наш взгляд, идея такого требования о регистрации – ограничить действие эксперимента небольшими объектами и избежать масштабирования такого бизнеса, так как собственник может быть зарегистрирован только в одном объекте. Эта идея прослеживается и в ограничении максимальной площади гостевого дома. Логика простая: мы готовы освободить от излишнего бремени небольших собственников. Если же речь о среднем и крупном бизнесе, то должны действовать общие правила, которые предполагают большие затраты и усилия – собственно, те, которые сейчас несут сопоставимые по масштабу бизнеса гостиницы.
Еще один вопрос по законопроекту, который вызывает обсуждения – достаточно узкие критерии для признания жилого дома (помещения) гостевым домом. Сейчас законопроект требует вносить в единый перечень только те гостевые дома, которые размещены на участках с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». А что будет, если перечень расширят? Например, гостевыми домами признают также дома и помещения на землях других категорий (например, сельхозназначения), с другим разрешенным использованием и/или размещенные в нежилых помещениях?
Мы не видим риска злоупотреблений, если деятельность гостевых домов будет разрешена и в иных помещениях. Возьмем ситуацию с апартаментами. Если возможно продавать апартаменты в промышленном или административном здании для целей проживания, то почему нельзя использовать эти же помещения в качестве гостевых домов? Та же самая логика применима и к гостевым домам на землях сельхозназначения. Иначе вне эксперимента окажется большое число пригодных для размещения объектов (которые по факту используются как гостевые дома), а задача обеления рынка гостевых домов (которую, как мы видим, преследует законопроект) будет решена лишь отчасти. Но для такого расширения перечня объектов, которые используются как гостевые дома, потребуется доработать законопроект: ведь в апартаментах регистрация по месту жительства не осуществляется, а как мы обсуждали чуть выше, регистрация является существенным условием для собственника гостевого дома. Мы считаем, что из проекта это ограничение о регистрации можно было бы убрать совсем и оставить критерий площади объекта, а также предусмотреть, что в реестр не может быть внесено более одного гостевого дома для одного собственника.
Мы будем следить за новостями о гостевых домах.
#real_estate
Пожарная тревожность на рынке складской аренды
На прошлой неделе кто только не написал о расторжении договора аренды между «Белый Раст логистика» и DPD (например, РИА Новости и Ведомости).
Большинство каналов и изданий сообщили, что повод для расторжения договора аренды – нарушение правил пожарной безопасности арендатором DPD, российским дочерним обществом GeoPost.
Новость важная, поэтому мы тоже поделимся своими мыслями на этот счет.
Действительно, обычно договоры аренды складов класса А предъявляют к арендатору крайне детальные и жесткие требования в области безопасности в целом и прежде всего – в области пожарной безопасности. Нарушение требований в области пожарной безопасности вполне могло являться основанием для расторжения договора арендодателем.
Но в отношениях с профессиональными и крупными арендаторами уровня DPD такие положения и основания для расторжения используются в складских арендах крайне редко.
Во-первых, арендаторы такого уровня обычно имеют серьезные механизмы контроля за пожарными рисками. Часто – гораздо более жесткие, чем этого ожидает увидеть арендодатель. Во-вторых, сложно себе представить, чтобы имело место нарушение, которое было бы невозможно исправить и из-за которого арендодатель мог бы себе позволить потерять крупного и ценного клиента. Интересно, что в публикации «Ведомостей» арендатор и арендодатель радикально разошлись в оценке случившегося.
Как бы ни были важны вопросы пожарной безопасности, в подавляющем большинстве случаев договоры расторгаются арендодателями все же по коммерческим причинам.
Поэтому, если именно такие положения все же были задействованы и договор был прекращен, то в текущих реалиях складского рынка, все это вполне может означать, что арендатор утратил для арендодателя свою коммерческую привлекательность.
На фоне бума складской недвижимости и крайне низкой вакансии на складском рынке (по разным оценкам, вакансия находится на уровне 1%), все чаще и чаще мы слышим от клиентов – арендаторов о возросшем числе претензий от складских арендодателей об устранении нарушений, которые могут стать причиной отказа от договора. Эти претензии заявляются на фоне попыток передоговориться о повышении арендной платы. Арендаторы, согласовавшие слишком хорошие условия несколько лет назад, ощущают свою уязвимость.
Поэтому в это тревожное время мы рекомендуем всем арендаторам складских помещений крайне внимательно относиться ко всем «рабочим моментам», «мелким претензиям» и «назойливым просьбам» арендодателей складов. Как бы непривычно это ни звучало, любая претензия сейчас должна оцениваться очень внимательно, как потенциальный триггер для расторжения договора. К этому нужно быть готовым и выстраивать свой ответ соответствующим образом.
#real_estate
На прошлой неделе кто только не написал о расторжении договора аренды между «Белый Раст логистика» и DPD (например, РИА Новости и Ведомости).
Большинство каналов и изданий сообщили, что повод для расторжения договора аренды – нарушение правил пожарной безопасности арендатором DPD, российским дочерним обществом GeoPost.
Новость важная, поэтому мы тоже поделимся своими мыслями на этот счет.
Действительно, обычно договоры аренды складов класса А предъявляют к арендатору крайне детальные и жесткие требования в области безопасности в целом и прежде всего – в области пожарной безопасности. Нарушение требований в области пожарной безопасности вполне могло являться основанием для расторжения договора арендодателем.
Но в отношениях с профессиональными и крупными арендаторами уровня DPD такие положения и основания для расторжения используются в складских арендах крайне редко.
Во-первых, арендаторы такого уровня обычно имеют серьезные механизмы контроля за пожарными рисками. Часто – гораздо более жесткие, чем этого ожидает увидеть арендодатель. Во-вторых, сложно себе представить, чтобы имело место нарушение, которое было бы невозможно исправить и из-за которого арендодатель мог бы себе позволить потерять крупного и ценного клиента. Интересно, что в публикации «Ведомостей» арендатор и арендодатель радикально разошлись в оценке случившегося.
Как бы ни были важны вопросы пожарной безопасности, в подавляющем большинстве случаев договоры расторгаются арендодателями все же по коммерческим причинам.
Поэтому, если именно такие положения все же были задействованы и договор был прекращен, то в текущих реалиях складского рынка, все это вполне может означать, что арендатор утратил для арендодателя свою коммерческую привлекательность.
На фоне бума складской недвижимости и крайне низкой вакансии на складском рынке (по разным оценкам, вакансия находится на уровне 1%), все чаще и чаще мы слышим от клиентов – арендаторов о возросшем числе претензий от складских арендодателей об устранении нарушений, которые могут стать причиной отказа от договора. Эти претензии заявляются на фоне попыток передоговориться о повышении арендной платы. Арендаторы, согласовавшие слишком хорошие условия несколько лет назад, ощущают свою уязвимость.
Поэтому в это тревожное время мы рекомендуем всем арендаторам складских помещений крайне внимательно относиться ко всем «рабочим моментам», «мелким претензиям» и «назойливым просьбам» арендодателей складов. Как бы непривычно это ни звучало, любая претензия сейчас должна оцениваться очень внимательно, как потенциальный триггер для расторжения договора. К этому нужно быть готовым и выстраивать свой ответ соответствующим образом.
#real_estate
О высотности и этажности в Москве: есть ли предел? 🏗
2 февраля Правительство Москвы внесло изменения в городские ПЗЗ, изменив правило о предельной высотности застройки.
Этот шаг вызвал большой отклик в медиапространстве. Скептики заявили, что новый подход развязывает руки застройщикам, заинтересованным в проектах точечной застройки. А точечная застройка – это с точки зрения добропорядочного москвича деяние повышенной вредоносности.
К счастью или нет, но всё не совсем так. Помимо территорий, где есть объекты культурного наследия 🏛, и достопримечательных мест, правила о предельной высотности продолжат действовать во всей так называемой Зоне Ф. Зона Ф – это зона существующей застройки («зона сохраняемого землепользования»). А это и есть большая часть застроенной территории Москвы. Правовой режим таких зон по умолчанию направлен на сохранение статуса-кво. И последние изменения никак этот статус-кво не затрагивают.
Интересно, что новое Постановление вступило в силу в дату принятия, но распространяется также и на градостроительные регламенты, установленные правилами землепользования и застройки города Москвы до дня его вступления в силу🙄 Также, отметим, что документ не выложен на официальном сайте Правительства Москвы, а доступен лишь в архиве журнала Вестник Москвы и в правовых базах 🧐
Конечно, тренд на увеличение высотности в Москве взят давно, средняя высота новостроек Москвы давно перевалила за 25 этажей. Но нет оснований сомневаться, что под чутким руководством московских властей бесконтрольной высотности в Москве не бывать. Такие проекты требуют серьезных ресурсов 💰, а добавить объекту привлекательности можно не только лишними этажами.
Например, в Москве уже четвертый год действует программа создания «мест приложения труда» 🛠, когда застройщик одновременно со строительством жилья в обмен на льготы создает коммерческие и социальные объекты с новыми рабочими местами в пешей доступности 🚶♀️🚶♂️ от будущего жилья. А может, и правда, лучше работать рядом с домом, чем на пятидесятом этаже в центре? 😉
#real_estate
2 февраля Правительство Москвы внесло изменения в городские ПЗЗ, изменив правило о предельной высотности застройки.
Этот шаг вызвал большой отклик в медиапространстве. Скептики заявили, что новый подход развязывает руки застройщикам, заинтересованным в проектах точечной застройки. А точечная застройка – это с точки зрения добропорядочного москвича деяние повышенной вредоносности.
К счастью или нет, но всё не совсем так. Помимо территорий, где есть объекты культурного наследия 🏛, и достопримечательных мест, правила о предельной высотности продолжат действовать во всей так называемой Зоне Ф. Зона Ф – это зона существующей застройки («зона сохраняемого землепользования»). А это и есть большая часть застроенной территории Москвы. Правовой режим таких зон по умолчанию направлен на сохранение статуса-кво. И последние изменения никак этот статус-кво не затрагивают.
Интересно, что новое Постановление вступило в силу в дату принятия, но распространяется также и на градостроительные регламенты, установленные правилами землепользования и застройки города Москвы до дня его вступления в силу🙄 Также, отметим, что документ не выложен на официальном сайте Правительства Москвы, а доступен лишь в архиве журнала Вестник Москвы и в правовых базах 🧐
Конечно, тренд на увеличение высотности в Москве взят давно, средняя высота новостроек Москвы давно перевалила за 25 этажей. Но нет оснований сомневаться, что под чутким руководством московских властей бесконтрольной высотности в Москве не бывать. Такие проекты требуют серьезных ресурсов 💰, а добавить объекту привлекательности можно не только лишними этажами.
Например, в Москве уже четвертый год действует программа создания «мест приложения труда» 🛠, когда застройщик одновременно со строительством жилья в обмен на льготы создает коммерческие и социальные объекты с новыми рабочими местами в пешей доступности 🚶♀️🚶♂️ от будущего жилья. А может, и правда, лучше работать рядом с домом, чем на пятидесятом этаже в центре? 😉
#real_estate