#кейс

ЗАКЛЮЧИЛИ ДКП С ЗАСТРОЙЩИКОМ, НЕ ДОЛЖНЫ ПЛАТИТЬ КОММУНАЛКУ

У покупателя был договор купли-продажи квартиры с застройщиком ООО «СЗ ЗИЛ-ЮГ».

В договор застройщик вписал удобное для себя условие:

с момента регистрации права собственности покупатель обязан нести бремя содержания квартиры и оплачивать коммунальные платежи.

На практике это означало следующее, что квартира фактически еще не передана, акт приема-передачи не подписан, зайти в нее и пользоваться ею невозможно, а платить уже должен.

Мы с этим не согласились.

Независимо от того, по какой схеме куплена квартира у застройщика, по ДДУ или по ДКП,
оплата коммунальных платежей и содержания квартиры начинается с момента передачи квартиры по акту.

Не с даты подписания договора. Не с даты регистрации права собственности. А только с того момента, когда квартира реально передана покупателю и он может ею пользоваться.

До подписания акта приема-передачи все расходы по содержанию объекта лежат на застройщике.

Кунцевский районный суд Москвы встал на сторону покупателя.

Дополнительно с застройщика взыскали компенсацию морального вреда и штраф.

Канал в МАХ

Сейчас разбираю похожую проблему. При покупке любого жилья нужно быть крайне бдительными.

Конец «Якорной Щели»: поле, которое хотело стать отелем за 28 миллиардов

Наш очередной шедевр во всех смыслах.

Популярная курортная недвижимость и ее последствия, если предварительно не проверять застройщика, договоры и спешить.

Дело еще в работе, скорее всего в нем сыграет на руку резонанс общественности.

Разобрать ДДУ

РОМАН МИНАСЯН | МР КОНСАЛТИНГ

Крутейшее расторжение ДДУ завершил на этой неделе. Застройщик SMINEX. Объект Live Time.

Задача:
Стоимость квартиры 210.000.000 руб. Оплачен первоначальный взнос 42.000.000 руб. Остальные платежи 168.000.000 руб. просрочены. Застройщик начисляет неустойку 90.000 руб. в день.
Объект строится, застройщик исполняет свои обязательства.
Сделки по продаже актива, за счет которого планировалась оплата ДДУ , не состоялись.
Застройщиком предьявлено требование о выплате долга и неустойки. 

Первоначально клиент обращается к застройщику сам, получает отказ.

В конце февраля обращается к нам. Главное пожелание клиента не доводить до суда.

Была проведена кропотливая работа, проверены все документы и обстоятельства заключения ДДУ. Находим две причины, чтобы дду законно  расторгнуть, но обе подразумевают расторжение в суде.

Начинаем официальную переписку готовим (мотивированное заявление о расторжении ДДУ, ответы на претензии). Приходится выезжать на переговоры с застройщиком, к лицам которые могут принимать решения в SMINEX. Неудача. Отвечают отказом.

Продолжаем официальную переписку, готовимся к иску от застройщика.

Выезжаю на переговоры повторно. Застройщик берет паузу.

В начале мая получаю ответ, что SMINEX готов расторгнуть договор и не имеет ни каких требований о выплате неустойки и убытков. Доля везения все же есть.

Неделю назад подготовил и подписал с застройщиком соглашение о расторжении ДДУ.

Вчера мой клиент вернул деньги с эскроу счета в полном объеме (42.000.000 руб.)

Выражаю благодарность компании SMINEX за реальную клиентоориентированность, несмотря на нераспроданность квартир, наполнением эскроу и проблемы в отрасли в целом, где каждый ДДУ в таких объектах на вес золота, т.к. банки выделяют деньги под конкретные обязательства дольщиков.

Еще одна опасная тенденция.

Связка аренда/субаренда требует повышенного внимания со стороны арендодателя и пренебрегать оформлением правильного договора аренды не стоит.

Также схема оплаты арендных платежей в серую дает лишний повод судам сомневаться в намерениях арендодателя.

https://t.me/kvadratnymaster/17391

Минстрой хочет обязать девелоперов заранее прописывать все этапы отделки в официальных документах проекта...

По мнению чиновников для покупателя это означает защиту от задержек: застройщик не сможет сдать дом «на бумаге», не завершив ремонт. Сроки выдачи ключей станут строгими, а информацию о готовности отделки можно будет проверить в ЕГРН.

Надеюсь разрешение на ввод они будут получать уже тогда, когда дома и квартиры полностью готовы, а все этапы будут указаны как в ДДУ, так и в проектной декларации.

РОМАН МИНАСЯН | МР КОНСАЛТИНГ В МАХ

Поздравляю вас с Днем российской адвокатуры!

Благодарю за годы совместной работы, высокий профессионализм, принципиальность и преданность выбранному делу.

Желаю и впредь уверенно стоять на защите прав и законных интересов, интересных и значимых дел, сильных правовых позиций, достойных доверителей, профессионального признания и роста, а также заслуженных побед в судах.

С праздником, коллеги!

Кризис неплатежей. Брокеры рискуют остаться без денег от застройщиков.

На фоне снижения спроса на новостройки застройщики все чаще задерживают выплаты агентствам недвижимости.

Это уже сказывается на рынке Москвы и работе местных риелторов, поскольку в столице стандартная комиссия составляет в среднем 3–5% от стоимости квартиры, а при нынешних ценах речь идет о сотнях тысяч или даже миллионах рублей с одной сделки.

Лишаясь оборотных средств, компании накапливают задолженности перед партнерами, что подрывает устойчивость столичных риелторских агентств.

По словам руководителя федеральной сети «Этажи» Ильдара Хусаинова, сейчас примерно каждый тридцатый застройщик задерживает оплату услуг риелторам более чем на четыре месяца. Система эскроу-счетов защищает покупателей, но банки не обязаны гасить долги девелоперов перед сторонними контрагентами, включая агентства.

В результате на рынке формируется прослойка «застройщиков-зомби», которые продолжают строить за счет кредитов, оставаясь экономически нежизнеспособными.

В ответ риелторские агентства все чаще рассматривают жесткие меры: прекращение продаж объектов проблемных девелоперов после трех месяцев просрочки и обращение в суд для взыскания задолженности.

В частности наш любимый застройщик «ООО Специализированный агент ФСК- Запад» под любым предлогом обманывает агентов и не платит комиссию и мы подаем в суд.

Для рынка это сигнал, что выбирать партнеров нужно осторожнее и тщательно контролировать финансовую дисциплину застройщиков.

МАХ

Доброго вечера, друзья!

Подготовили вам на вечерний просмотр небольшой ликбез на рутубе

КАК ПРОВЕРИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДДУ

Как вы многие знаете, мы ведем процессы по интеллектуальной собственности.

К нам обращаются блогеры и журналисты.

В наш век это очень актуально.

Разместили одну из наших успешных практик в ДЗЕН

https://dzen.ru/a/aiCCTHQQujzPfyRM

Прекрасной пятницы и выходных вам✌🏼

Не будем вас сегодня грузить заумными постами.
Делюсь своим любимым сериалом «Лучше звоните Солу»

Уважаю творческий подход в деле

https://www.kinopoisk.ru/series/796660/

Как поживает рынок новостроек

Рынок новостроек сейчас проходит самый неприятный этап цикла. Девелоперы за последние годы набрали слишком много кредитов, спрос ослаб, а поддержка государства уже не выглядит безусловной. В итоге отрасль вышла из фазы красивых презентаций и льготной ипотеки в зону выживания, где главное это "дотянуть" объекты до ввода и не утонуть в процентах по долгам.

Финансовая картина у многих компаний стремительно ухудшилась. Значительная часть прибыли уходит не в стройку, а на расчеты с банками, и это уже видно по отчетности крупных игроков, которые показывают убытки вместо роста. Модель «быстро распродадим, перекредитуемся и закроем кассовый разрыв» больше не работает:, потому что покупатели стали осторожнее, а высокая ставка съедает маржу. Формально стройки продолжаются, но внутри многие проекты балансируют на грани.

Для людей, которые покупают квартиры, все это проявляется гораздо более приземленно. Сроки сдачи переносятся все чаще, введение домов затягивается, а финальный продукт заметно отличается от того, что обещали в рекламных материалах. Застройщики вынуждены экономить буквально на каждом этапе, а именно упрощают фасады, удешевляют инженерные решения, урезают благоустройство, отказываются от отделки, если она была в планах. Там, где раньше продавали «бизнес‑класс», на выходе получается обычный комфорт с видимыми компромиссами по качеству.

Ситуацию усугубляет история с мораториями и штрафами. Несколько последних лет действовали послабления, которые фактически защищали девелоперов от ответственности за срыв сроков перед дольщиками. Формально режим смягчения постепенно сворачивают, но реальные выплаты по накопленным обязательствам растянуты во времени. В результате многие покупатели уже долго ждут свои квартиры и одновременно не могут быстро получить компенсацию за просрочку.

Поэтому вопрос сегодня звучит уже не так, как пару лет назад. Главное теперь не то, вырастут ли или упадут цены на новостройки, а то, готовы ли вы принять на себя риски рынка, такие как задержки, ухудшение качества и вероятность того, что очередная волна послаблений снова сыграет в пользу застройщиков, а не дольщиков.
При этом мораторий на неустойки за срыв сроков, который несколько лет подряд прикрывал девелоперов от претензий дольщиков, формально отменили только с 1 января 2026 года, да и то с отсрочкой реальных выплат по старым долгам до конца 2026‑го. То есть люди уже годами ждут ключи, а деньги за просрочку увидят, в лучшем случае, еще через пару лет.

Что нас реально должно беспокоить?

Простой набор рисков:
– перенос сроков, который уже стал нормой для каждого второго‑третьего объекта;
– ухудшение качества строек и откровенная экономия на всем, что не проверит надзор;
– вероятность того, что в случае новой волны проблем государство снова выберет спасать не дольщика, а застройщика — через моратории, отсрочки и точечную помощь.

На этом фоне акции девелоперов остаются зоной повышенного риска и высокая долговая нагрузка, зависимость от ставок и господдержки, слабый спрос и накопленные обязательства перед дольщиками - взрывоопасный коктейль. В ближайшие месяцы мы увидим продолжение переносов сроков, распродажу отдельных активов и, возможно, первые громкие истории с банкротствами, о которых пока предпочитают говорить шепотом.

Поэтому главный вопрос сегодня не «подешевеют ли новостройки», а «готовы ли вы взять на себя риск быть тем самым дольщиком, который сидит между перенесенным сроком сдачи и очередным мораторием на выплаты».

РОМАН МИНАСЯН | МР КОНСАЛТИНГ В МАХ

Работаем 🫡