Вот она изнанка аренды.
Сдана квартира в бывшем г.Железнодорожном, а ныне в Балашихе, в 15 минутах пешком от станции электрички "Железнодорожная" (идут экспрессы до Нижегородской). Локация неплохая, рядом большой стадион и вся другая инфраструктура - ул. Колхозная.
Хороший дом, двушка, 60м, современная мебель.
Чистыми собственник будет получать 25тыс в месяц, вся коммуналка (8-9тыс) на нанимателе.
А ведь такие квартиры там выставляют за 8.8-9млн.
Доходность 3.3% годовых.
А ведь из этих 25тыс идет амортизация ремонта, мебели, техники... Некоторые еще и налоги платят.
@MosStart https://youtu.be/j-vbsJQlhlU

Многие ли покупатели апартаментов, а на деле "нежилых помещений" в бывших зданиях заводов, задумываются о рисках? Классика жанра - инвестор выкупил здание, нарезал на апарты, занизил кадастровую цену... И продал желающим под жилье. Вот и тут, на Полярной 31с1 замаячила перспектива сноса. А ведь это не единственный риск. Есть случаи, когда УК устанавливает драконовские условия по коммуналке.
Кстати, сдавал и продавал тут апарты клиента. Это один из первых примеров переделки административного здания под апарты. 10 лет все было спокойно, пока не нависли печальные перспективы
@MosStart

https://youtube.com/shorts/1WCrQHQ8zS4?feature=share

Топ-3 новостроек до 6млн в апреле 2023 года.
Итак, показал три самых интересных (на мой взгляд) проекта для ограниченного бюджета.
Статус - жилое помещение, т.е. квартиры. Есть московская прописка и ипотека по вменяемым ставкам, возможность использовать разные льготы и субсидии, невысокая коммуналка. Все они находятся внутри МКАД, в старых районах Москвы, в пешей доступности до метро (до 20 минут). Все с отделкой.
Это: "Станция Л" от Севен Санз, "Люблинский парк" от ПИК, "Амурский парк" тоже от ПИК.
Как они выглядят, где находятся и пример цен можно увидеть в ролике.
Каждый из этих ЖК я разберу, покажу "+" и "-"
@MosStart

https://youtube.com/shorts/ulLowiPfW6s?feature=share

Итак, я писал про Топ-3 новостроек до 6 млн внутри МКАД.
Разберем ЖК "Станцию Л".
Локация: внутри МКАД, пешая доступность метро (минут 20, что не так уж и близко). Также по Люблинской минут за 20 можно доехать до ТПУ Текстильщики, с пересадкой на D2 и БКЛ)
Концепция: похожа на соседний "Люблинский парк" от ПИКа. Закрытый двор итд.
Качество строительства: спорное, по другим проектам этого застройщика есть нарекания. Но планировки более интересные, чем у ПИК.
Сроки: дважды переносили сроки сдачи, менялся застройщик. Первый корпус все никак не сдадут, может быть ещё один перенос.
Нюансы: высокая плотность застройки района, будет навес из предложений-конкурентов. Но на сегодня тут самая низкая цена на квартиру/студию в "старой Москве" внутри МКАД.
Выводы. Можно рассматривать и для себя, и в качестве инвеста. Когда достроят, квартиры будут интереснее, чем в соседнем "Люблинском Парке". Но ждать, возможно, придётся больше заявленного времени.
@MosStart

Кто сейчас покупает квартиры в Москве?
Итак, позавчера провел сделку - цепочку из двух квартир. "Верхний" покупатель (на сленге риэлтеров "верхний" - это тот, кто покупает первую квартиру в цепочке) выложил за трешку в Котельниках 17млн. Наличкой, т.е. без ипотеки. Занимается торговлей через Вайлдбериз. Квартира хорошая, с паркингом. Но почему именно Котельники? Рискну предположить, что удобно добираться до рынков Садовод и ТЯК Москва, где делают закупки многие торговцы на Вайлдберис.
Кстати, ниже краткий обзор ТЯК Москва
@MosStart

Наследники Черкизона. ТЯК Москва или Люблизон. Часть 1.
https://youtube.com/shorts/33oz7NQ4wn0?feature=share

Ровно месяц назад в качестве эксперимента купил акции семи банков. Один российский и шесть американских. Покупал аутсайдеров, кто хуже или сильно хуже конкурентов. Банки из списка складывались планками на волне проблем с оттоком депозитов (вкладчики предпочли трежерис с более высокой доходностью).
Подведем предварительный итог.
ВТБ +5.5% в рублях.
А это американские банки. Цены на акции, конечно, в долларах.
WAL (Western Alliance Bancorporation) +22.85%
RF (Regions Financial Corporation) -3.22%
PACW (PacWest Bancorp) -5.21%
ZION (Zions Bancorporation, National Association) -8.17%
SCHW (The Charles Schwab Corporation) -8.68%
FRC (First Republic Bank) -11.35%
Эксперимент продолжается. Возможно, докуплю еще чего-нибудь.
Еще через месяц - новый пост с цифрами по этим банкам.
Кстати, скоро напишу подробный гайд про перевод юаней через БКС в IB. Тут процесс с нюансами, которых у меня не было в Райфе и Тиньке.

Что зависит от Управляющей Компании в здании с апартаментами (нежилыми помещениями)? Да практически все. Три примера. В одном одном коммуналка 2тыс в месяц (кроме счетчиков), в другом более 7тыс, в третьем в разы дороже. Площадь студий 17-18м, в зданиях бывших гостиниц.
@MosStart
https://youtube.com/shorts/b0bSG91gid0?feature=share

Классическая история. Клиент обратился к нам уже после того, как самостоятельно сдал квартиру на Преображенке. Чем это закончилось? Обыском и неприятными беседами со следственными органами. После переселения нанимателей в Бутырку встал вопрос - что делать с квартирой. Сдавать? Очень желательно сделать минимальную косметику и/или обновить мебель. В итоге собственник решил продать квартиру, что мы и сделали.
@MosStart
https://youtube.com/shorts/IfnCzc_IRTQ?feature=share

Итак, я писал про Топ-3 новостроек до 6 млн внутри МКАД.
А теперь разберем номер два из Топ-3 новостроек до 6 млн внутри МКАД. Это ЖК "Люблинский парк" от ПИКа.

Локация: примыкает к "Станции Л". По расстоянию до метро (пешком - Братиславская, транспортом - Текстильщики) +- одинаково.
Концепция - классический массовый ПИК, с закрытыми дворами, без балконов.
Качество строительства: типичный массовый ПИК, стандартное среднее качество.
Сроки: ПИК выдерживает заявленные сроки, это один его самых больших плюсов.
Нюансы: ЖК "Люблинский Парк - один из самых массовых проектов ПИКа. Застраивают большую территорию. Первые корпуса заселили ещё в летом 2021 года. Последние по плану в 25 году.
В качестве инвестиций подходит не очень хорошо. Главная причина - большой навес.
В августе 2021 сдали евродвушку за 48тыс. Звонков было много, желающих снять тоже, фильтровали потенциальных жильцов по критерию - пара, с понятной работой, без детей и животных. Таким и сдали.
В августе 2022 сдали другой паре, но уже за 45тыс. Звонков стало в разы меньше. Конечно, тут оказали влияние политические факторы. Но не только, ибо ПИК ввел новые корпуса и предложений квартир в аренду стало больше. Каждый новый сданный корпус еще добавляет варианты к навесу предложений. А добавлять корпуса будут еще минимум 2 года.
В качестве покупки для себя или для подросшего ребенка - почему бы и нет. Это Москва, внутри МКАД, рядом обжитые районы, метро пешком, прописка есть, инфраструктура тоже есть. Школу откроют 1 сентября этого года.
@MosStart

Итак, я писал про Топ-3 новостроек до 6 млн внутри МКАД.
Разберем ЖК "Амурский Парк".
Локация: отличная для инвеста. До 10 минут пешком находится ТПУ Черкизово, включая станцию метро Черкизовская, МЦК Локомотив и станция электрички. Красная ветка ветка всегда была дорогой, на ней охотно снимают студии и квартиры студенты и молодые специалисты, т.е. целевая аудитория таких объектов.
Концепция - классический ПИК.
Сроки: по первой очереди должны были выдать ключи в конце декабря 2022г, но срок дважды переносили, по отзывам выдача идет уже сейчас (информация не проверена). При этом, деньги по эскроу уже переведены. Получить компенсацию за просрочку покупатели первой очереди не смогут .
Нюансы: в 2021 году открыли Восточный вокзал или ТПУ Черкизово, объединив станции метро, МЦК и электрички. С одной стороны это удобно, а с другой стороны нет. Куда бы не направлялся, придется не только ставить рюкзак или сумку на ленту, но и доставать содержимое карманов. Что, конечно, неудобно и может создавать очереди.
Для инвеста подходит отлично.
Для себя - с оговорками . С двух сторон ЖК зажат между Щелковским шоссе и СВХ (северо-восточная хорда). Так что с экологией не очень. Наличие ТПУ - поток не местного транзитного народа.
@MosStart

К чему приводит незаконная перепланировка? Жители дома по Рублевскому шоссе 20к1 наглядно в этом убедились. Дом построили 30 лет назад. Качество строительства было низкое + кто-то из жильцов решил сделать небольшой бассейн. В результате пришлось срочно переселять жителей углового подъезда и укреплять дом балками и скобами. Кстати, не смотря на все злоключения дом не попал под реновацию. Ведь реновация - это коммерческий проект. Жителей пятиэтажки трамбуют в человейник, остальные квартиры можно продавать на аукционах за живые деньги. А вот человейник переселять уже не выгодно. Платить кто будет?
@MosStart
https://youtube.com/shorts/LARsHBCzmeI?feature=share

Белоснежка и 6 гномов спустя ДВА месяца. Продолжение.
Ровно два месяца назад купил акции семи банков. Российский (ВТБ) и 6 американских.
Покупал плохишей, которые сильно упали.
Итак, краткие комментарии:
За прошедшие 2 месяца один банк выбыл. FRC (First Republic Bank) почил в бозе, т.е. все. Потеряны 100% инвестиций в этот банк. Смешно, но покупатели путов тоже потеряли, ибо не смогли реализовать свою сногсшибающую прибыль.
Остальные банки дышат.
PACW (PacWest Bancorp) сильно штормит. Банк объявил незначительные дивы, т.е. он приносит прибыль. “Жизнь висит на нитке, а думает о прибытке”.
По Швабу, думаю, скоро выйду в плюс.
Неожиданно хорошо показал себя ВТБ. Как его не гнобили, как его не шортили, но результат налицо.
ВТБ +22%
WAL (Western Alliance Bancorporation) +3.87%
RF (Regions Financial Corporation) -11.22%
PACW (PacWest Bancorp) -51.89% Объявлена выплата дивидендов.
ZION (Zions Bancorporation, National Association) -16.24%
SCHW (The Charles Schwab Corporation) - 3.85%
FRC (First Republic Bank) -100% Делистинг.
Еще через месяц опять поделюсь результатом!

И опять про инвестиции.
Повторно сдали каморку консьержа в Королеве, которая обошлась в 1.3 млн (800тыс убитое помещение +500тыс ремонт и начинка). Май, самый худший месяц для аренды (наравне с июнем). Сдали за 22тыс рублей в месяц. Были желающие за 25тыс, но Юра как опытный агент от них отказался. Первый же день - три просмотра, время экспозиции - несколько дней.
На следующий день я сдал простую однушку на пр.Дежнева. До метро минут 15 пешком. Квартира подзависла, ибо все интересанты были не нужного нам формата. В итоге за 30тыс сняла девушка. При этом, такие квартиры выставляют за... 9млн.
Вывод не оргинален: простые квартиры в стандартных типовых старых домах приносят доходность, ниже депозита в Сбере. Для инвестиций идеально подходят специальные объекты. Буду про такие рассказывать)
https://youtube.com/shorts/WO4NvRyEvdg?feature=share

Пришли дивиденды от Сбера. Почти все их потратил на Лукойл. Выбор эмитентов на Мосбирже уж очень убогий, по каждой потенциально интересной бумаге много "если". Пока что так: купоны от облигаций опять идут на покупку облигаций, а дивы от акций - на акции. Такой вот простецкий реинвест. По Америке стратегия другая.
@MosStart

Недопитый смузи стоял на столе. Основатели Аirbnb Брайан Чески и Джо Гебия растерянно посмотрели друг на друга. Потенциальный инвестор даже не дослушал их питч про идею сервиса Airbnb. Он просто встал и ушёл, не допив смузи. Кто будет спать на чужих надувных кроватях, если есть нормальные отели? Но это была как раз та ошибка, о которой жалеют всю жизнь. Доля, которую предлагали за $100тыс, сейчас стоит дороже $100 млн.
@MosStart

Как за счет банков бесплатно ездить на такси, посещать рестораны и бизнес-залы в аэропортах? Расскажу про свой опыт. Пользуюсь двумя премиум тарифами банков Альфы и Сбера. Начну с самого выгодного - Альфа.
Премиум тариф Альфы это:
“Альфа Премиум”:
- Бесплатные рестораны и кафе в аэропорте (12 до 24 в год), не дороже 2500 руб за каждый.
- Бесплатные бизнес-залы (от 12 до 24 в год), в том числе не в РФ.
- Бесплатные поездки на такси (от 2 до 15 в год, не дороже 2500 руб за каждую).
- Страховка до 150 тыс евро, в том числе от “рисков непрофессионального занятия экстремальными видами спорта”. На каждого члена семьи - еще на 35тыс евро
- По Альфа карте Премиум кэшбэк 1% на все и 7% на отдельные 4 категории.
Условий бесплатности тарифа несколько. Я пользуюсь самым простым - сумма активов на брокерском счете более 3 млн. Есть еще опция - держать от 1.5млн, но тратить по карте Альфы от 100тыс в месяц.
Кому интересно, оставлю ссылку.
Альфа-Премиум даёт выгоду от 140 000 ₽ в год. Подключай премиальное обслуживание по моей ссылке или промокоду — получим по 5000 ₽ на счёт.
Промокод: 6ALGLU
Моя ссылка: https://alfa.me/vOA3eA
Вывод. На сегодня у Альфы лучшие плюшки у премиум тарифа.

“Сбер Премьер”
- Повышенные бонусы Сбер Спасибо, например 5% для трат в кафе и ресторанах, 5% такси, 1.5% супермаркетры, от 7 до 15% Самокат итд. “Спасибо” можно потратить в некоторых местах, например в Бургеркинге или обменять на рубли - 10 “спасибо” за 7 руб.
- Страховка в поездках на сумму до 100тыс евро за границей и до 30тыс евро в РФ, включая катание на горных лыжах и сноуборде.
- Переводы на карты Сбер без комиссии до 300тыс руб в месяц.
- Скидки в экосистеме Сбера, беслатные 30гб в облаке итд.
Условий для бесплатности несколько. Я пользуюсь самым простым - сумма активов на брокерском счета более 2 млн.
Вывод. Сбер пожадничал на хорошие условия, зато порог входа от 2 млн. Проблему с бизнес-залами за год с лишним так и не решили.
Более подробно расписал тарифы на Дзене:
https://dzen.ru/a/ZHtWoWnK8Sd7f9rR?share_to=link

Кстати, еще я бесплатно пользуюсь деньгами Сбера, Альфы и Райфа с помощью кредиток, по которым я не выхожу из грейс периода. Но об этом в другой раз.

Вот в визуальной форме: https://youtube.com/shorts/Lx_-WYk9zag?feature=share

Зашел в книжный Библио-Глобус, полистал иностранные новинки и не только. Сделал фото. Нашел как пишутся фамилии авторов на английском. Нашел их книги на Amazon. Почитал коменты - стоит ли тратить время на чтение или нет. Далее - два варианта. Купить и скачать Kindle версию. Или. Скопировать название книг. Открыть специальный поисковик (из РФ работает под VPN) http://libgen.rs/ Бинго! Из четырех заинтересовавших меня книг на английском нашлись все четыре.
@MosStart