Нашел у себя в архиве скан статьи из журнала “Деньги” под названием “Собиратель квадратных метров”. Итак, банковский работник Александр перед дефолтом 1998 года умудрился продать квартиру. Полученные $50 тыс за 7 лет он догнал до миллиона долларов. Как он это сделал? Вкратце, вот так:
История инвеста в недвижимость у Александра началась летом 1998 года. За месяц до дефолта он продал свою полученную по наследству двушку за $50 тыс. Доллары спрятал у себя дома. Были очень выгодные предложения по вкладам, по ГКО (предок современных ОФЗ), но над финансовым рынком сгущались тучи и Александр не решился.
Уже через 8 месяцев 50 тыс хватило на покупку двух двушек. Квартиры тут же были сданы по $200 каждая.
В конце 1998 до 2000 было много недостроенных новостроек. Застройщики стремились быстрее закончить проекты и новостройки стоили дешево. Третью квартиру (новостройку) Александр купил в кредит в 2000 году. На первоначальный взнос пошли сбережения, а на ежемесячные выплаты - $400, полученные от сдачи в аренду двушек. Эта новая двушка обошлась ему по цене $600 за метр.
В 2003-м Александр опять купил квартиру, но только однушку (цены уже выросли).
Три двушки приносили по $300 каждая, однушка еще $250. Итого $1150 в месяц.
В 2004-м история повторилась. На первый взнос - накопленные платежи от сдачи четырех квартир, на выплаты шла аренда уже от пяти квартир.
В 2006-м все долги были выплачены. Цены на аренду выросли.
Были сделки не только в Москве, где живет Александр.
Питер. В 1999-м Александр купил за $20 тыс двушку на Невском, напротив Дворцовой площади. И сдал в аренду за $800 в месяц. В 2006-м ставка была уже $1500.
Воронеж. Александр купил за $30 тыс большую убитую трешку на первом этаже рядом с рынком. Еще 4 тыс ушло на ремонт и перевод в нежилой фонд. После этого Александр сдал эту трешку под магазин за $1500.
К 2006-му капитал Александра превысил $1 млн. Такой доход мог дать и фондовый рынок, но Александр был осторожен.
“Квартира - она и есть квартира, ее, что называется, можно пощупать. А ценные бумаги - пойди разберись, в какие выгодно вкладывать, в какие нет, как страховаться от падения рынка, от мошенничества, наконец. Квартира же приносит от 6% до 12% от текущей рыночной стоимости плюс в последние годы очень быстро растут в цене”.
Все свои доходы от недвижки Александр вкладывал опять в недвижку. На жизнь вполне хватало зарплаты банковского работника.
Кстати, в том же 2006-м от 20% до 40% всех покупателей новостроек - инвесторы.
Выводы: 1. на бурном росте рынка квартира могла приносить на аренде от 6% до 12% годовых от текущей рыночной цены. Но в наши дни 6% - это уже отлично. Массовая ипотека и масштабное жилищное строительство снизили выгоду. 2. Самые выгодные сделки - после больших кризисов.
@mosstart
История инвеста в недвижимость у Александра началась летом 1998 года. За месяц до дефолта он продал свою полученную по наследству двушку за $50 тыс. Доллары спрятал у себя дома. Были очень выгодные предложения по вкладам, по ГКО (предок современных ОФЗ), но над финансовым рынком сгущались тучи и Александр не решился.
Уже через 8 месяцев 50 тыс хватило на покупку двух двушек. Квартиры тут же были сданы по $200 каждая.
В конце 1998 до 2000 было много недостроенных новостроек. Застройщики стремились быстрее закончить проекты и новостройки стоили дешево. Третью квартиру (новостройку) Александр купил в кредит в 2000 году. На первоначальный взнос пошли сбережения, а на ежемесячные выплаты - $400, полученные от сдачи в аренду двушек. Эта новая двушка обошлась ему по цене $600 за метр.
В 2003-м Александр опять купил квартиру, но только однушку (цены уже выросли).
Три двушки приносили по $300 каждая, однушка еще $250. Итого $1150 в месяц.
В 2004-м история повторилась. На первый взнос - накопленные платежи от сдачи четырех квартир, на выплаты шла аренда уже от пяти квартир.
В 2006-м все долги были выплачены. Цены на аренду выросли.
Были сделки не только в Москве, где живет Александр.
Питер. В 1999-м Александр купил за $20 тыс двушку на Невском, напротив Дворцовой площади. И сдал в аренду за $800 в месяц. В 2006-м ставка была уже $1500.
Воронеж. Александр купил за $30 тыс большую убитую трешку на первом этаже рядом с рынком. Еще 4 тыс ушло на ремонт и перевод в нежилой фонд. После этого Александр сдал эту трешку под магазин за $1500.
К 2006-му капитал Александра превысил $1 млн. Такой доход мог дать и фондовый рынок, но Александр был осторожен.
“Квартира - она и есть квартира, ее, что называется, можно пощупать. А ценные бумаги - пойди разберись, в какие выгодно вкладывать, в какие нет, как страховаться от падения рынка, от мошенничества, наконец. Квартира же приносит от 6% до 12% от текущей рыночной стоимости плюс в последние годы очень быстро растут в цене”.
Все свои доходы от недвижки Александр вкладывал опять в недвижку. На жизнь вполне хватало зарплаты банковского работника.
Кстати, в том же 2006-м от 20% до 40% всех покупателей новостроек - инвесторы.
Выводы: 1. на бурном росте рынка квартира могла приносить на аренде от 6% до 12% годовых от текущей рыночной цены. Но в наши дни 6% - это уже отлично. Массовая ипотека и масштабное жилищное строительство снизили выгоду. 2. Самые выгодные сделки - после больших кризисов.
@mosstart
Как в Китае продают авто? Как привлекают потребителя?
Итак, обычный автосалон Zeekr.
Цена модели 001 (бомж комлектуха - с один мотор, задний привод, батарея 100 кВт.ч
от 269 000 юаней, или от 3 529 000 рублей
А вот с двумя моторами, полным приводом - уже 359 000 юаней, или 4 342 000 рублей.
Машину можно купить в кредит и вот на каких условиях:
Первоначальный взнос 15%
Ставка в первые 2 года: 1.99%, потом с 3 по 5 год 3.66%
Включено: гарантия 6 лет или 150 тыс км
Включено: пожизненная помощь на дороге.
Включено: бесплатный интернет для первого владельца
По прочим брендам, включая БМВ и Теслу.
Есть лизинг с небольшим платежом.
Есть кредит: первые 3 года 0%, 4-5 год 1.2%
П.С. У нас Zeekr идет как премиум тачка и новая стоит не менее 6 млн рублей.
Итак, обычный автосалон Zeekr.
Цена модели 001 (бомж комлектуха - с один мотор, задний привод, батарея 100 кВт.ч
от 269 000 юаней, или от 3 529 000 рублей
А вот с двумя моторами, полным приводом - уже 359 000 юаней, или 4 342 000 рублей.
Машину можно купить в кредит и вот на каких условиях:
Первоначальный взнос 15%
Ставка в первые 2 года: 1.99%, потом с 3 по 5 год 3.66%
Включено: гарантия 6 лет или 150 тыс км
Включено: пожизненная помощь на дороге.
Включено: бесплатный интернет для первого владельца
По прочим брендам, включая БМВ и Теслу.
Есть лизинг с небольшим платежом.
Есть кредит: первые 3 года 0%, 4-5 год 1.2%
П.С. У нас Zeekr идет как премиум тачка и новая стоит не менее 6 млн рублей.
В одной из однушек съехал наниматель. Один ключ оставил в квартире, а второй… закопал в клумбу во дворе. В клумбу, Карл! Сдал эту квартиру еще 4 года назад. Кстати, в счет оплаты за год он сделал ремонт в квартире - и неплохой ремонт, надо отдать должное. Мебель тоже поменял.
По этой квартире доверительного управления не было. Собственница живет за границей. Но если бы она меня оповестила о съезде, то постарался бы приехать и забрать ключи.
@mosstart
По этой квартире доверительного управления не было. Собственница живет за границей. Но если бы она меня оповестила о съезде, то постарался бы приехать и забрать ключи.
@mosstart
Зачем нужна диверсификация активов, в том числе международная?
Простой пример.
Российский фондовый рынок растерял весь рост этого года.
Впереди неопределенность.
Американский фондовый рынок обновляет хай за хаем. Как и мой портфель в IB.
Единственное, что я с ним делал - продал остатки китайских акций (с большим убытком) и купил индексы и NBO.
Все это не помешало портфелю вырасти на +38% с начала года.
Что я буду делать, если из IB попросят на выход?
Об этом расскажу в следующий раз.
@mosstart
Простой пример.
Российский фондовый рынок растерял весь рост этого года.
Впереди неопределенность.
Американский фондовый рынок обновляет хай за хаем. Как и мой портфель в IB.
Единственное, что я с ним делал - продал остатки китайских акций (с большим убытком) и купил индексы и NBO.
Все это не помешало портфелю вырасти на +38% с начала года.
Что я буду делать, если из IB попросят на выход?
Об этом расскажу в следующий раз.
@mosstart
Итак, текущая обстановка с арендой жилья в Москве на примерах.
Самый популярный сегмент - однушки с достаточно приличным ремонтом до 50тыс и чуть дороже.
Квартира 1.
Спальный район, рядом с метро.
Поставили 45тыс - шквал звонков и около 5-7 желающих смотреть.
Поменял цену на 49тыс - кроме двух все слились.
Первые, самые мотивированные, пришли и сразу сняли.
Квартира 2.
Спальный район, рядом с метро. Побольше и получше, чем Вариант 1.
Поставили 55тыс - шквал звонков и желающим смотреть.
Поменял цену на 59тыс - у большинства резко пропал интерес.
На просмотре первые захотели торг, вторые тут же сняли.
Отмечу, что сезон для аренды пока не начался. Но уже в начале августа спрос будет нарастить.
@mosstart
Самый популярный сегмент - однушки с достаточно приличным ремонтом до 50тыс и чуть дороже.
Квартира 1.
Спальный район, рядом с метро.
Поставили 45тыс - шквал звонков и около 5-7 желающих смотреть.
Поменял цену на 49тыс - кроме двух все слились.
Первые, самые мотивированные, пришли и сразу сняли.
Квартира 2.
Спальный район, рядом с метро. Побольше и получше, чем Вариант 1.
Поставили 55тыс - шквал звонков и желающим смотреть.
Поменял цену на 59тыс - у большинства резко пропал интерес.
На просмотре первые захотели торг, вторые тут же сняли.
Отмечу, что сезон для аренды пока не начался. Но уже в начале августа спрос будет нарастить.
@mosstart
Как повлияет новая ставка ЦБ в 18% на рынок московской недвижки?
Думаю, что слабо.
Неожиданности не было - повышение с 16% ждали и оно уже в цене.
Могло быть и 20%, так что 18% вполне гуманно.
Вторичка. Спрос станет меньше, но не критично.
Новостройки. Тут рулит льготная ипотека, ей с 1 июля подрезали крылья, но сохранили семейную льготную ипотеку.
Аренда. Часть продавцов временно уйдет в аренду. Но и часть потенциальных покупателей отложат решение жилищного вопроса и переждут в съемных квартирах.
@mosstart
Думаю, что слабо.
Неожиданности не было - повышение с 16% ждали и оно уже в цене.
Могло быть и 20%, так что 18% вполне гуманно.
Вторичка. Спрос станет меньше, но не критично.
Новостройки. Тут рулит льготная ипотека, ей с 1 июля подрезали крылья, но сохранили семейную льготную ипотеку.
Аренда. Часть продавцов временно уйдет в аренду. Но и часть потенциальных покупателей отложат решение жилищного вопроса и переждут в съемных квартирах.
@mosstart
Как я обокрал букмекера.
Ставки на спорт - рай для лудоманов. Ведь классическая ставка на рулетке - на красное или черное - это как поставить на выигрыш той или иной команды в футбольном матче.
Я мало что понимаю в футболе, но немного понимаю в математике.
Задача - сделать несколько ставок, понять что и как устроено.
Тем более, есть фрибет 3000, т.е. за регистрацию букмекер (не буду называть его название, у всех похожая механика) дарит приветственный бонус.
Вывести этот бонус на карту нельзя. Только сыграть. Но и тут нюанс - новый клиент должен закинуть и свои деньги, минимум 500 рублей, что я и сделал.
Фрибет сгорает через 30 дней, т.е. затягивать со ставками не стоит.
Надо сделать несколько ставок с минимальным коэффициентом 1.3.
Задача букмекера - затянуть новичка в игру, усложнив условия по выводу фрибета.
Способов сделать ставку великое множество - разные виды спорта (в том числе киберспорт) и варианты исхода событий.
Тут может возникнуть иллюзия, что если хорошо разбираешься в условном футболе, изучил статистику лиги, клуба, команды, игроков, то есть фора. Может это и так, но требует глубокого погружения в тему. Но и такие знатоки тоже сливают деньги на ставках. А если такой знаток все-таки умудряется регулярно зарабатывать, то букмекер вставляет палки в колеса.
Следующая иллюзия - найти профи по ставкам и купить его советы. Есть специальное направление инфоцыган, которые продают прогнозы - это капперы.
В сущности, у игрока (беттера на сленге) отрицательное мат.ожидание от каждой ставки. Поэтому чем больше играешь, тем надежнее сольешь депозит.
Можно ли зарабатывать на ставках? Да, конечно. Как и на фондовом рынке, в беттинге есть свои арбитражеры - “вилочники”. У букмекеров могут быть разные коэффициенты на одну и ту же игру. Вилочник делает ставки и зарабатывает при любом раскладе.
Как и в казино, букмекер ждет от игроков проигрыша денег. Регулярно зарабатывающие вилочники отнимают деньги у букмекера, поэтому их вычисляют и банят. Вилочники покупают акки у дроповодов. Дроповоды занимаются массовой регистрацией акков на случайных людей, т.е. дропов, которые за небольшую плату предоставляют возможность играть от их имени.
Итак, шел чемпионат мира по футболу и я сделал 3 ставки по одному шаблону
“Любая команда победит в основное время”. Коэффициент был от 1.4 до 1.43.
Все эти ставки сыграли.
Дальше начались чудеса. На матч Италия - Норвегия коэффициент упал до 1.25
Ладно, поставил. Ставка сыграла.
Следующая ставка - матч 16 августа Манчестер Юнайтед - Фулхем. Коэффициент показали уже 1.2.
Показалось, что букмекер просто понизил мне коэффициент. А может, мне это только показалось. Но как говорят игроки, букмекер запросто может срезать коэффициент успешному беттеру.
В любом случае оставил свою ставку на 300р на матч на 16 августа, а остально вывел.
Итог.
Было: 3000р фрибет (бесплатный бонус от букмекера) +500р завел.
Стало: 2530р вывел, осталась ставка на 300р.
Вывод: чтобы зарабатывать на ставках, надо сделать это своей работой (стать арбитражером- вилочником) или инфоцыганом-каппером.
П.С. Оставил у букмекера 300р на слив. Буду ставить, пока не солью.
А теперь общие цифры.
Хоть раз в год делают ставки 15.3 млн человек
Минимум раз в неделю 6.6 млн
Маржа букмекера 3-5% от ставки.
Но по факту 25-27% от суммы депозитов.
Т.е. когда ты выводишь свой депозит, то крадешь деньги у букмекера.
@mosstart
Ставки на спорт - рай для лудоманов. Ведь классическая ставка на рулетке - на красное или черное - это как поставить на выигрыш той или иной команды в футбольном матче.
Я мало что понимаю в футболе, но немного понимаю в математике.
Задача - сделать несколько ставок, понять что и как устроено.
Тем более, есть фрибет 3000, т.е. за регистрацию букмекер (не буду называть его название, у всех похожая механика) дарит приветственный бонус.
Вывести этот бонус на карту нельзя. Только сыграть. Но и тут нюанс - новый клиент должен закинуть и свои деньги, минимум 500 рублей, что я и сделал.
Фрибет сгорает через 30 дней, т.е. затягивать со ставками не стоит.
Надо сделать несколько ставок с минимальным коэффициентом 1.3.
Задача букмекера - затянуть новичка в игру, усложнив условия по выводу фрибета.
Способов сделать ставку великое множество - разные виды спорта (в том числе киберспорт) и варианты исхода событий.
Тут может возникнуть иллюзия, что если хорошо разбираешься в условном футболе, изучил статистику лиги, клуба, команды, игроков, то есть фора. Может это и так, но требует глубокого погружения в тему. Но и такие знатоки тоже сливают деньги на ставках. А если такой знаток все-таки умудряется регулярно зарабатывать, то букмекер вставляет палки в колеса.
Следующая иллюзия - найти профи по ставкам и купить его советы. Есть специальное направление инфоцыган, которые продают прогнозы - это капперы.
В сущности, у игрока (беттера на сленге) отрицательное мат.ожидание от каждой ставки. Поэтому чем больше играешь, тем надежнее сольешь депозит.
Можно ли зарабатывать на ставках? Да, конечно. Как и на фондовом рынке, в беттинге есть свои арбитражеры - “вилочники”. У букмекеров могут быть разные коэффициенты на одну и ту же игру. Вилочник делает ставки и зарабатывает при любом раскладе.
Как и в казино, букмекер ждет от игроков проигрыша денег. Регулярно зарабатывающие вилочники отнимают деньги у букмекера, поэтому их вычисляют и банят. Вилочники покупают акки у дроповодов. Дроповоды занимаются массовой регистрацией акков на случайных людей, т.е. дропов, которые за небольшую плату предоставляют возможность играть от их имени.
Итак, шел чемпионат мира по футболу и я сделал 3 ставки по одному шаблону
“Любая команда победит в основное время”. Коэффициент был от 1.4 до 1.43.
Все эти ставки сыграли.
Дальше начались чудеса. На матч Италия - Норвегия коэффициент упал до 1.25
Ладно, поставил. Ставка сыграла.
Следующая ставка - матч 16 августа Манчестер Юнайтед - Фулхем. Коэффициент показали уже 1.2.
Показалось, что букмекер просто понизил мне коэффициент. А может, мне это только показалось. Но как говорят игроки, букмекер запросто может срезать коэффициент успешному беттеру.
В любом случае оставил свою ставку на 300р на матч на 16 августа, а остально вывел.
Итог.
Было: 3000р фрибет (бесплатный бонус от букмекера) +500р завел.
Стало: 2530р вывел, осталась ставка на 300р.
Вывод: чтобы зарабатывать на ставках, надо сделать это своей работой (стать арбитражером- вилочником) или инфоцыганом-каппером.
П.С. Оставил у букмекера 300р на слив. Буду ставить, пока не солью.
А теперь общие цифры.
Хоть раз в год делают ставки 15.3 млн человек
Минимум раз в неделю 6.6 млн
Маржа букмекера 3-5% от ставки.
Но по факту 25-27% от суммы депозитов.
Т.е. когда ты выводишь свой депозит, то крадешь деньги у букмекера.
@mosstart
Что я буду делать, если меня попросят на выход из IB?
В этом году около 5% клиентов IB с российскими паспортами получили “письма счастья”. Им предлагается продать активы и вывести деньги или перевести активы к другому брокеру.
В этом списке есть и резиденты РФ, и резиденты других стран, и со счетами более $100 тыс, и со счетами гораздо меньше.
Предварительно, брокеру не интересны следующие клиенты:
С малой активностью. Мало сделок, мало комиссии.
Подозрение на нечестность. Например, “связь со страной” заявлена условная Турция, а клиент часто коннектится из России.
Попытки использования счета в IB для транзита денег.
Маленький счет. Да, в IB нет ограничения по сумме, хотя свое время был лимит $10 тыс. Потом его убрали, из-за конкуренции с другими брокерами. Но совсем маленькие счета для брокера убыточны. Конечно, если на них нет активной торговли.
В августе активируются еще две неприятные для резидентов РФ фичи. Первая - из списка валют для транзита денег убрали юани и турецкие лиры. Вторая - налог 30% на дивы американских компаний.
Вопрос - что меня держит в IB?
Конечно - это диверсификация активов.
Конечно - это доступ к самому жирному рынку, с множеством потенциальных. кратников.
Конечно - это доступ к ETF, в первую очередь от Vanguard.
Что я сделаю, если IB пришлет “письмо счастья”?
Открою счет в казахском Фридоме и переведу в него акции и etf. Со стороны IB это бесплатно, со стороны Фридома это $100 за позицию.
Да, Фридом далеко не так надежен, как IB.
Да, во Фридоме нет страховки на $500 тыс, как в IB.
Да, во Фридоме высокие комиссии и активно торговать не выгодно. Зато проще будет выводить дивы на карту того же Фридома, если возникнет такая необходимость.
Впрочем, торопиться не буду.
На данный момент остается последняя возможность пополнить счет в IB для резидентов РФ - это Райф (от 20 тыс евро).
Кроме того, IB продолжает открывать счета резидентам РФ.
Если кому интересно, у меня есть реферальная ссылка с плюшками для вас и для меня.
@mosstart
В этом году около 5% клиентов IB с российскими паспортами получили “письма счастья”. Им предлагается продать активы и вывести деньги или перевести активы к другому брокеру.
В этом списке есть и резиденты РФ, и резиденты других стран, и со счетами более $100 тыс, и со счетами гораздо меньше.
Предварительно, брокеру не интересны следующие клиенты:
С малой активностью. Мало сделок, мало комиссии.
Подозрение на нечестность. Например, “связь со страной” заявлена условная Турция, а клиент часто коннектится из России.
Попытки использования счета в IB для транзита денег.
Маленький счет. Да, в IB нет ограничения по сумме, хотя свое время был лимит $10 тыс. Потом его убрали, из-за конкуренции с другими брокерами. Но совсем маленькие счета для брокера убыточны. Конечно, если на них нет активной торговли.
В августе активируются еще две неприятные для резидентов РФ фичи. Первая - из списка валют для транзита денег убрали юани и турецкие лиры. Вторая - налог 30% на дивы американских компаний.
Вопрос - что меня держит в IB?
Конечно - это диверсификация активов.
Конечно - это доступ к самому жирному рынку, с множеством потенциальных. кратников.
Конечно - это доступ к ETF, в первую очередь от Vanguard.
Что я сделаю, если IB пришлет “письмо счастья”?
Открою счет в казахском Фридоме и переведу в него акции и etf. Со стороны IB это бесплатно, со стороны Фридома это $100 за позицию.
Да, Фридом далеко не так надежен, как IB.
Да, во Фридоме нет страховки на $500 тыс, как в IB.
Да, во Фридоме высокие комиссии и активно торговать не выгодно. Зато проще будет выводить дивы на карту того же Фридома, если возникнет такая необходимость.
Впрочем, торопиться не буду.
На данный момент остается последняя возможность пополнить счет в IB для резидентов РФ - это Райф (от 20 тыс евро).
Кроме того, IB продолжает открывать счета резидентам РФ.
Если кому интересно, у меня есть реферальная ссылка с плюшками для вас и для меня.
@mosstart
Если кто-то еще подумывает продать квартиру и перевести деньги через SWIFT в ЕС - торопитесь. Это же относится и к желающим открыть и/или пополнить счет в IB. Окно возможностей закрывается.
Райффайзен пока еще шлет SWIFT в евро, но уже начал делать активные шаги по сворачиванию своей деятельности в РФ.
На сайте Райфа пропали упоминания про кредитные карты, а ведь это любимый продукт всех банков. Грядут и другие ухудшения для действующих клиентов, а новым могут просто закрыть вход.
Когда Сити уходил из РФ, то еще долго обслуживал действующих клиентов и даже делал переводы SWIFT в долларах. Новых клиентов не брали.
Поэтому, на всякий случай, хотя бы откройте дебетную карту Райфайзена, а еще лучше + брокерский счет.
@mosstart
Райффайзен пока еще шлет SWIFT в евро, но уже начал делать активные шаги по сворачиванию своей деятельности в РФ.
На сайте Райфа пропали упоминания про кредитные карты, а ведь это любимый продукт всех банков. Грядут и другие ухудшения для действующих клиентов, а новым могут просто закрыть вход.
Когда Сити уходил из РФ, то еще долго обслуживал действующих клиентов и даже делал переводы SWIFT в долларах. Новых клиентов не брали.
Поэтому, на всякий случай, хотя бы откройте дебетную карту Райфайзена, а еще лучше + брокерский счет.
@mosstart
Один из сюжетов в Тиктоке, который разошёлся на сотни роликов такой. Девушка-москвичка разговаривает по телефону с родней (друзьями, знакомыми) из региона.
И узнает, что они собираются в Москву. Далее девушка говорит - “понятно, прикольно, ну давай пока” и вешает трубку. Девушке понятно, что они хотят остановиться в её квартире. Поэтому она делает вид, что не понимает намеков.
Сегодня по квартире в рекламе звонили из региона с буквой К. И вспомнил этот жизненный ролик из Тиктока.
Но дело в том, что лучшие наниматели приезжают не “от”, а “к”. К новой работе, учёбе, бизнес возможностям.
@mosstart
И узнает, что они собираются в Москву. Далее девушка говорит - “понятно, прикольно, ну давай пока” и вешает трубку. Девушке понятно, что они хотят остановиться в её квартире. Поэтому она делает вид, что не понимает намеков.
Сегодня по квартире в рекламе звонили из региона с буквой К. И вспомнил этот жизненный ролик из Тиктока.
Но дело в том, что лучшие наниматели приезжают не “от”, а “к”. К новой работе, учёбе, бизнес возможностям.
@mosstart
Со 2 сентября Райфайзен прекращает переводы в валюте от физиков.
Закрывается последнее окошко для переводов в евро по SWIFT в белые юрисдикции, например в ЕС, США.
Торопитесь, если вы:
1. Хотите пополнить свой счет в IB.
2. Перевести деньги (например от продажи квартиры) в Европу.
Напомню, что Райф шлет от 20 тыс евро.
Главный плюс Райфа - деньги приходили за несколько часов, без геморроя от банков-корреспондентов, как это было с юанем или турецкими лирами.
@mosstart
Закрывается последнее окошко для переводов в евро по SWIFT в белые юрисдикции, например в ЕС, США.
Торопитесь, если вы:
1. Хотите пополнить свой счет в IB.
2. Перевести деньги (например от продажи квартиры) в Европу.
Напомню, что Райф шлет от 20 тыс евро.
Главный плюс Райфа - деньги приходили за несколько часов, без геморроя от банков-корреспондентов, как это было с юанем или турецкими лирами.
@mosstart
Заглянем внутрь стены застройщика ПИК. Загадка дыры! https://youtube.com/shorts/8akTnuICeCA?si=57Q1E-iralAHGoQF
YouTube
Из чего делает стены застройщик ПИК? Заглянем в дырку!
И похолодеем от ужаса!
Сколько по времени строят новостройки в Москве?
Массовые проекты вроде стандартных серий ПИК - 1.5-2 года.
Бизнес-класс с индивидуальными многоэтажными проектами - до 4-х лет.
Что может увеличить сроки сдачи?
1. Финансовые проблемы застройщика.
2. Проблемы у подрядчиков.
3. Сложности с подключением коммуникаций.
4. Суды с разными ведомствами (типичный пример - ЖК “Сказочный лес”)
5. Сложный грунт. Строят там, где удалось получить пятно под застройку, даже если рельеф местности слабо подходит для многоэтажки. Современными технологиями все решается, но это время и деньги (пример - ЖК “Алые Паруса”).
6. Попадание на общий кризис, например в 2008, 2014, 2020 годах. Экономику проекта считали при одних данных, а строить приходится при других.
Конечно, введение эскроу счетов дисциплинирует застройщиков и защищает дольщиков. Но еще до 2022 года были случаи, когда хитрый застройщик организовал подписание актов приема-передачи с несколькими дольщиками и по условиям эскроу получал деньги. Хотя дом был серьезными недоделками, которые устраняли месяцами. Да, комиссия этот дом тоже приняла, наверно ходила с закрытыми глазами. И все это в нескольких километрах от МКАДа. Кстати, я снимал про этот ЖК ролик.
Сейчас же требования по эскроу для застройщиков смягчили. Временно, но…
Помним, что если новостройка - это жилой дом с квартирами, то раньше или позже его достроят. Например, через 10 лет, как это произошло с несколькими домами в ЖК “Царицыно”. Но с апартаментами все сложнее. Недалеко от метро Бабушкинская, на улице Менжинского, уже много лет стоит залитый водой котлован с лягушками. Лягушки счастливы, дольщики нет.
@mosstart
Массовые проекты вроде стандартных серий ПИК - 1.5-2 года.
Бизнес-класс с индивидуальными многоэтажными проектами - до 4-х лет.
Что может увеличить сроки сдачи?
1. Финансовые проблемы застройщика.
2. Проблемы у подрядчиков.
3. Сложности с подключением коммуникаций.
4. Суды с разными ведомствами (типичный пример - ЖК “Сказочный лес”)
5. Сложный грунт. Строят там, где удалось получить пятно под застройку, даже если рельеф местности слабо подходит для многоэтажки. Современными технологиями все решается, но это время и деньги (пример - ЖК “Алые Паруса”).
6. Попадание на общий кризис, например в 2008, 2014, 2020 годах. Экономику проекта считали при одних данных, а строить приходится при других.
Конечно, введение эскроу счетов дисциплинирует застройщиков и защищает дольщиков. Но еще до 2022 года были случаи, когда хитрый застройщик организовал подписание актов приема-передачи с несколькими дольщиками и по условиям эскроу получал деньги. Хотя дом был серьезными недоделками, которые устраняли месяцами. Да, комиссия этот дом тоже приняла, наверно ходила с закрытыми глазами. И все это в нескольких километрах от МКАДа. Кстати, я снимал про этот ЖК ролик.
Сейчас же требования по эскроу для застройщиков смягчили. Временно, но…
Помним, что если новостройка - это жилой дом с квартирами, то раньше или позже его достроят. Например, через 10 лет, как это произошло с несколькими домами в ЖК “Царицыно”. Но с апартаментами все сложнее. Недалеко от метро Бабушкинская, на улице Менжинского, уже много лет стоит залитый водой котлован с лягушками. Лягушки счастливы, дольщики нет.
@mosstart
Цукербук подкинул мой пост от 2 сентября 2017 года.
На нем скрин российских акций из моего тогдашнего портфеля.
Что можно сказать?
Большинство бумаг сейчас стоит или +- столько же, или меньше.
И это не учитывая инфляцию в рубле.
Норникель (учитывая сплит) стоил 98 руб, сейчас 102
Алроса 79 руб, сейчас 46 руб
Полиметал 650 руб, сейчас 250 руб
ФСК-Россети 0.17 руб, сейчас 0.8 руб
…
А ведь в то время можно было купить студии по 2.5-3.5 млн рублей. Эти студии подорожали в разы и сейчас отлично сдаются.
Вот такие результаты 7 лет инвестирования в отечественную фонду.
@mosstart
На нем скрин российских акций из моего тогдашнего портфеля.
Что можно сказать?
Большинство бумаг сейчас стоит или +- столько же, или меньше.
И это не учитывая инфляцию в рубле.
Норникель (учитывая сплит) стоил 98 руб, сейчас 102
Алроса 79 руб, сейчас 46 руб
Полиметал 650 руб, сейчас 250 руб
ФСК-Россети 0.17 руб, сейчас 0.8 руб
…
А ведь в то время можно было купить студии по 2.5-3.5 млн рублей. Эти студии подорожали в разы и сейчас отлично сдаются.
Вот такие результаты 7 лет инвестирования в отечественную фонду.
@mosstart
Стресс-тест для рынка аренды Москвы в моменте. Интересно, за сколько уйдет пустая убитая студия 20м на ул. Яблочкова? Поставили 37 тыс для начала. https://youtube.com/shorts/axwWf_6FhiY?si=-FwZcVI77hBFZx9e
YouTube
За сколько бы вы сняли эту студию? (м. Тимирязевская)
20м, улица Яблочкова
Тайный секрет рынка новостроек Москвы. Часть 1.
Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?
Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.
По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.
А что, если позвонить непосредственно застройщику, он сделает скидку? Ведь это экономия на выплате 1.5-4% на выплате посредникам! Но нет, застройщик такой скидки не предоставит. Ведь есть расходы на маркетинг, отдел продаж, рекламу. Вспоминается известный производитель матрасов на букву А, у которого в фирменных магазинах часто цены выше, чем в гипермаркетах мебели или на маркетплейсах (с учетом скидок и бонусов).
Что тут можно сделать? Например прозванивать приглянувшиеся проекты не через свой основной номер (использовать левую симку или подменный номер).
А еще, вы можете обратиться ко мне. Я зафиксирую ваш интерес к ЖК под своим акком. Если вы купите квартиру в этом ЖК, то мы разделим с вами пополам проценты, которые платит застройщик. Заодно, вместе посмотрим эту квартиру, оценим плюсы и минусы. Или я могу посмотреть ее сам, если вы проживаете в регионе и/или у вас сложно со временем.
А еще, можем с вами обсудить конкретные локации, ЖК, их плюсы и минусы под вашу задачу.
@mosstart
https://youtube.com/shorts/am2kXl1KdbQ?si=v-GOaiBHsk9dj7Rq
Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?
Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.
По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.
А что, если позвонить непосредственно застройщику, он сделает скидку? Ведь это экономия на выплате 1.5-4% на выплате посредникам! Но нет, застройщик такой скидки не предоставит. Ведь есть расходы на маркетинг, отдел продаж, рекламу. Вспоминается известный производитель матрасов на букву А, у которого в фирменных магазинах часто цены выше, чем в гипермаркетах мебели или на маркетплейсах (с учетом скидок и бонусов).
Что тут можно сделать? Например прозванивать приглянувшиеся проекты не через свой основной номер (использовать левую симку или подменный номер).
А еще, вы можете обратиться ко мне. Я зафиксирую ваш интерес к ЖК под своим акком. Если вы купите квартиру в этом ЖК, то мы разделим с вами пополам проценты, которые платит застройщик. Заодно, вместе посмотрим эту квартиру, оценим плюсы и минусы. Или я могу посмотреть ее сам, если вы проживаете в регионе и/или у вас сложно со временем.
А еще, можем с вами обсудить конкретные локации, ЖК, их плюсы и минусы под вашу задачу.
@mosstart
https://youtube.com/shorts/am2kXl1KdbQ?si=v-GOaiBHsk9dj7Rq
YouTube
Тайный секрет рынка новостроек Москвы. Часть 1.
Об этом не знают большинство покупателей новостроек.Стоит только позвонить по рекламе и...
Итак, стресс-тест московского рынка аренды.
Уставшая (мягко говоря) студия 20м на Яблочкова (м.Тимирязевская или Петровско-Разумовская), на первом этаже жилого дома из 1980-х .
Такие продавали на аукционе. Кто-то делал в них ремонт, а кто-то нет.
Собственник хотел сдать в том состоянии, как есть в ролике.
Начали с 37 тыс - интерес есть, но вялый.
35 тыс - уже лучше, но отказались даже четверо строителей.
33 тыс - согласилась иностранная пара из местного клининга, но появился более интересный вариант.
Итак, сдали за 20тыс на 11 месяцев, но с условием, что наниматель проводит ремонт за свой счет.
Это идеальный вариант для моего клиента - собственника.
Нанимателю тоже удобно, он сам это предложил.
В ремонт включено: замена окна, душевая кабина, стены, пол, потолок.
Кстати, работа уже кипит, стены почти готовы, старый душевой поддон отправился на помойку.
В качестве бонуса нанимателю предложили - если он съедет раньше, чем через 11 месяцев, то может найти себе замену на тех же условиях, т.е. 20тыс собственнику, остальное брать себе.
Думаю, это ситуация win-win, выигрывают все. Хотя я мог бы заработать больше, если бы сдал “паре из клининга”. Но в этом случае проблема ремонта просто бы отодвинулась на некоторое время.
Интересно было поработать с необычным вариантом.
@mosstart
Вот этот объект:
https://youtube.com/shorts/axwWf_6FhiY?si=5nlMgm1pIbxZ1FVO
Уставшая (мягко говоря) студия 20м на Яблочкова (м.Тимирязевская или Петровско-Разумовская), на первом этаже жилого дома из 1980-х .
Такие продавали на аукционе. Кто-то делал в них ремонт, а кто-то нет.
Собственник хотел сдать в том состоянии, как есть в ролике.
Начали с 37 тыс - интерес есть, но вялый.
35 тыс - уже лучше, но отказались даже четверо строителей.
33 тыс - согласилась иностранная пара из местного клининга, но появился более интересный вариант.
Итак, сдали за 20тыс на 11 месяцев, но с условием, что наниматель проводит ремонт за свой счет.
Это идеальный вариант для моего клиента - собственника.
Нанимателю тоже удобно, он сам это предложил.
В ремонт включено: замена окна, душевая кабина, стены, пол, потолок.
Кстати, работа уже кипит, стены почти готовы, старый душевой поддон отправился на помойку.
В качестве бонуса нанимателю предложили - если он съедет раньше, чем через 11 месяцев, то может найти себе замену на тех же условиях, т.е. 20тыс собственнику, остальное брать себе.
Думаю, это ситуация win-win, выигрывают все. Хотя я мог бы заработать больше, если бы сдал “паре из клининга”. Но в этом случае проблема ремонта просто бы отодвинулась на некоторое время.
Интересно было поработать с необычным вариантом.
@mosstart
Вот этот объект:
https://youtube.com/shorts/axwWf_6FhiY?si=5nlMgm1pIbxZ1FVO
YouTube
За сколько бы вы сняли эту студию? (м. Тимирязевская)
20м, улица Яблочкова
Итак, IB по состоянию на сентябрь 24 года. Полный гайд.
IB - это крупный американский брокер, который продолжает обслуживание резидентов РФ. И даже открывает счета для новых клиентов.
На данный момент (сентябрь 2024 года) закрыты все возможности для перевода валюты из РФ на счет в IB. Последним сдался Райф (до 30 августа можно было делать переводы от 20 тыс евро).
Входящие переводы (в тот же Райф) по-прежнему доступны.
Тут сделаю ремарку. Позиция ЕС по переводу денег из РФ для физиков довольно странная. Кто пользовался свифтом из Райфа и для чего? Родители делали переводы для оплаты учебы детей, которые учатся в Европе. Москвичи продавали квартиры, покупали валюту и переводили детям, которые легально проживали в той же Германии. По сути - это вывоз капитала из РФ. Но российские власти к этому относились лояльно, с пониманием. При этом, переводы в РФ для физиков все еще работают. Хочешь получить платеж из ЕС или США на свой счет в Райфе? Пожалуйста.
Для пополнения своего счета не из РФ есть другие способы. Самый популярный - заявить о связи с другой страной через личный кабинет, приложить документы - договор аренды, счет за коммуналку, выписку из банка. Тогда можно делать переводы из этой новой страны, например из Казахстана, Турции, Тайланда, Бали итд.
Но если вы преимущественно проживаете в РФ, то этот способ несет в себе риски. IB не любит обмана. Комплаенс может засечь, что вы чаще подключаетесь к серверам из РФ, а не из Казахстана. Если вы не особо выгодный клиент, то могут просто отказать в обслуживании. По тем или иным причинам, 5% клиентов с РФ паспортами (в том числе и не резидентов) в этом году попросили на выход.
Появятся ли новые способы пополнять свой счет IB из РФ? Возможно, буду вас информировать.
На данный момент для резидентов РФ действует налог на дивиденды 30%. Еще пару месяцев назад было 10%.
При этом, налог на capital gains отсутствует. Предполагается, вы должны рассчитывать и платить налоги по месту своего жительства.
Также для резидентов РФ:
- Нет маржинального кредитования.
- Не показывают котировки.
- Не доступны акции в евро.
Если вы подтвердили связь с другой страной - все это можно заново активировать.
Все остальное - отлично. Низкие комиссии, страховка на $500 тыс, возможность покупать первоклассные акции и фонды.
@mosstart
IB - это крупный американский брокер, который продолжает обслуживание резидентов РФ. И даже открывает счета для новых клиентов.
На данный момент (сентябрь 2024 года) закрыты все возможности для перевода валюты из РФ на счет в IB. Последним сдался Райф (до 30 августа можно было делать переводы от 20 тыс евро).
Входящие переводы (в тот же Райф) по-прежнему доступны.
Тут сделаю ремарку. Позиция ЕС по переводу денег из РФ для физиков довольно странная. Кто пользовался свифтом из Райфа и для чего? Родители делали переводы для оплаты учебы детей, которые учатся в Европе. Москвичи продавали квартиры, покупали валюту и переводили детям, которые легально проживали в той же Германии. По сути - это вывоз капитала из РФ. Но российские власти к этому относились лояльно, с пониманием. При этом, переводы в РФ для физиков все еще работают. Хочешь получить платеж из ЕС или США на свой счет в Райфе? Пожалуйста.
Для пополнения своего счета не из РФ есть другие способы. Самый популярный - заявить о связи с другой страной через личный кабинет, приложить документы - договор аренды, счет за коммуналку, выписку из банка. Тогда можно делать переводы из этой новой страны, например из Казахстана, Турции, Тайланда, Бали итд.
Но если вы преимущественно проживаете в РФ, то этот способ несет в себе риски. IB не любит обмана. Комплаенс может засечь, что вы чаще подключаетесь к серверам из РФ, а не из Казахстана. Если вы не особо выгодный клиент, то могут просто отказать в обслуживании. По тем или иным причинам, 5% клиентов с РФ паспортами (в том числе и не резидентов) в этом году попросили на выход.
Появятся ли новые способы пополнять свой счет IB из РФ? Возможно, буду вас информировать.
На данный момент для резидентов РФ действует налог на дивиденды 30%. Еще пару месяцев назад было 10%.
При этом, налог на capital gains отсутствует. Предполагается, вы должны рассчитывать и платить налоги по месту своего жительства.
Также для резидентов РФ:
- Нет маржинального кредитования.
- Не показывают котировки.
- Не доступны акции в евро.
Если вы подтвердили связь с другой страной - все это можно заново активировать.
Все остальное - отлично. Низкие комиссии, страховка на $500 тыс, возможность покупать первоклассные акции и фонды.
@mosstart